【導(dǎo)讀】表明，新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期已經(jīng)到來。廣州市區(qū)與郊區(qū)的。從供求關(guān)系來看：廣州樓市需求平穩(wěn)，供需矛盾進(jìn)一步緩和，但下半年樓市呈現(xiàn)出明顯。的急速上升情況，表現(xiàn)出供需兩旺的趨勢(shì)。利分房透支效應(yīng)和擠壓效應(yīng)的雙重作用下，依然強(qiáng)勁，保持了8%左右的增長，勢(shì)頭較好。在地鐵、撤市設(shè)區(qū)等多種利好消息的刺激下，廣州市區(qū)下半年頭三個(gè)月的住宅上市量就比上。的火熱情況，保守估計(jì)今年全年的新上市量和成交量可分別達(dá)到550萬和500萬平方米。從開發(fā)投資情況看：各項(xiàng)指標(biāo)同比均有較快幅度的增長，廣州房地產(chǎn)新一輪快速發(fā)展的勢(shì)頭已。99年廣州商品房新開工面積比98年下降了%，商品房施工面積僅略增了%，而今年1-9月，一個(gè)住宅的集中供應(yīng)高峰期，新一輪樓市的競爭將會(huì)更激烈，因此，目前進(jìn)入開發(fā)階段的樓盤，花都作為廣州水源涵養(yǎng)地而受到保護(hù)，在健康無污染。南部的番禺作為廣州未來的居住衛(wèi)星城，已初具規(guī)模，不少。在近幾年之內(nèi)，這一區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州樓市競爭的焦點(diǎn)地區(qū)。

　　

【正文】 成熟大盤，配套完善 旖旎江景、依水而建智能化小區(qū)群山環(huán)繞，空氣清新教育配套優(yōu)秀 運(yùn)動(dòng)設(shè)施齊全消費(fèi)者較為喜歡的小區(qū)特色錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 45 （ 4）、對(duì)南村版塊及其代表樓盤的認(rèn)識(shí) 在調(diào)查中，對(duì)南村版塊及其代表樓盤有如下幾種情況： 消費(fèi)者對(duì)于南村版塊的認(rèn)識(shí)較為模糊， 認(rèn)為南村較遠(yuǎn)，比較偏僻，生活不方便。 對(duì)華南碧桂園和廣地花園較為肯定的是：小區(qū)環(huán)境較好，空氣好，但交通不方便，不利于上下班。對(duì)于日常的生活配套和小孩上學(xué)問題，也是不少人較為擔(dān)心的問題。 對(duì)于錦繡天河的地理位置，對(duì)于有車一族，則認(rèn)為較為方便快捷，認(rèn)同程度較高，反之則認(rèn)為較不方便。 華南碧桂園人氣不旺、交通不方便等一些負(fù)面效應(yīng)的傳播，使人們對(duì)南村版塊有著不好的籠統(tǒng)印象，錦繡天河在目前條件下， 首先可以脫離于南村版塊的宣傳 ，而強(qiáng)化其華南快速干線第一盤 （突出交通優(yōu)勢(shì)）、如 天上銀河般璀璨 （表明園景）、及 廣州天河南延 的感覺（發(fā)展?jié)摿Γ?，虛?shí)相結(jié)合。 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 46 南村版塊已開始為廣州居民所接受，但目前對(duì)其認(rèn)識(shí)尚較模糊；結(jié)合消費(fèi)者對(duì)樓盤綜合素質(zhì)的要求，可強(qiáng)化錦繡天河本身的高尚質(zhì)素，淡化其南村版塊印象。 小 結(jié) 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 47 （ 1）、消費(fèi)者將要購買的住房類型 （ 2）、消費(fèi)者希望的住房價(jià)格和購房面積 （ 3）、消費(fèi)者希望的住房價(jià)格和購房面積 （ 4）、消費(fèi)者對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的要求 （ 5）、消費(fèi)者對(duì)智能化的要求 （ 6）、影響目標(biāo)消費(fèi)者購房的因素分析 （ 7）、目標(biāo)消費(fèi)者購房決策過程 （ 8）、消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套的要求 目標(biāo)群購樓心理及習(xí)慣 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 48 （ 1）、消費(fèi)者將要購買的住房類型 消費(fèi)者較為喜歡的住宅類型%%% %%31%%%%%%%%%%%%標(biāo)準(zhǔn)層面 復(fù)式單位 別墅 錯(cuò)層或躍式總體 番禺樓盤潛在消費(fèi)者? 總體上，消費(fèi)者還是樂于選擇 標(biāo)準(zhǔn)層面 的住宅，他們占了整個(gè)比例的 60%多，對(duì)復(fù)式單位的選擇，番禺樓盤潛在消費(fèi)者大于總體。 ?對(duì)于躍式或錯(cuò)層的追求并沒有我們想象中的火熱，調(diào)查中一部分消費(fèi)者認(rèn)為這種結(jié)構(gòu)對(duì)老人和小孩并不是很適合。董事長和老板、金融等專業(yè)人士及三代同堂中沒有人選擇這一類型。 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 49 （ 2）、消費(fèi)者希望的住房價(jià)格 調(diào)查表明， 30005000元 是番禺樓盤潛在消費(fèi)者中大部分人最能接受的價(jià)格，尤以 3500元左右最為集中，其中，目標(biāo)價(jià)位在 4000元以上的人士中，期望價(jià)位主要集中于 40006000之間，錦繡天河目前的初步定價(jià)在這部分人中有較強(qiáng)的承接力。 %%%%%34%%%%%%%%%%%3000元以下 30014000元40015000元50016000元60017000元70018000元8001元以上不同目標(biāo)消費(fèi)群所能接受的價(jià)格比較番禺樓盤目標(biāo)消費(fèi)群 目標(biāo)價(jià)位4000元的番禺樓盤消費(fèi)群錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 50 （ 3）、消費(fèi)者希望的購房面積 目標(biāo)消費(fèi)者希望的購房面積%%%%%%%%%%%%%5170M2 7190M2 91110M2 111130M2 131150M2 181M2以上?在面積的選擇上， 71110M2左右的選擇比例達(dá)到一半以上， 70150M2選擇比例超過了90%，因此，小戶型和過大戶型都應(yīng)謹(jǐn)慎，尤其是大戶型的設(shè)計(jì)比例要加以控制，比例不宜過大。 ?在戶型的選擇上，以二房和三房為主，二房占 42%，三房比例達(dá)到了 46%左右。 ?別墅的購買意向較低，只有 %左右，希望面積主要集中在 180250M2之間，此比例占別墅總體的 60%左右。 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 51 （ 4）、消費(fèi)者對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的要求 ?大多數(shù)人認(rèn)為只要發(fā)展商提供的裝修確實(shí)比較精致、豪華，還是樂于接受現(xiàn)成的裝修，因?yàn)閭€(gè)人在時(shí)間精力、專業(yè)知識(shí)方面都有現(xiàn)實(shí)困難，集體裝修成本也相對(duì)較低。 ?較有傾向的是 高學(xué)歷和高收入 者一般都喜歡有幾種裝修套餐可供選擇，只要求提供單一的裝修標(biāo)準(zhǔn)者中低學(xué)歷和低收入者為主。 ?尤其值得注意的是：錦繡天河有相當(dāng)一部分人士是外來白領(lǐng)，工作較忙，且錦繡天河距離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，提供現(xiàn)成裝修會(huì)較為理想，即使是本地的高收入人士其實(shí)也面臨同樣的問題。 潛在消費(fèi)者希望提供的交樓標(biāo)準(zhǔn)單一裝修標(biāo)準(zhǔn)18%提供多種裝修套餐54%毛坯房28%錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 52 （ 5）、消費(fèi)者對(duì)智能化的要求 消費(fèi)者對(duì)小區(qū)智能化的態(tài)度 不少人認(rèn)為智能化是錦上添花 作為一個(gè)舒適休閑的高尚住宅，智能化又必須達(dá)到一定的水平 不是充分條件 是必要條件 可以理解為：目前消費(fèi)者對(duì)智能化的要求還只停留在 實(shí)用性的階段 （因?yàn)樗麄冎皇菓{自己對(duì)智能化所能理解的深度做出要求標(biāo)準(zhǔn)），但作為一個(gè)引領(lǐng)生活潮流的樓盤則應(yīng)有適度的超前，以新的內(nèi)容來引導(dǎo)消費(fèi)者，使他們產(chǎn)生新鮮感和興趣。 SAS系統(tǒng) （安全自動(dòng)化系統(tǒng)） MIS系統(tǒng) （管理信息系統(tǒng)） CNS系統(tǒng) （通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)） 主要為閉路電視全天監(jiān)控、室外紅外線報(bào)警、室內(nèi)自動(dòng)消防報(bào)警（電、水、燃?xì)獾龋?IC卡門禁、安全求助裝置等有關(guān)安全家居的。 遠(yuǎn)程抄表、停車場自動(dòng)化管理、區(qū)內(nèi)一卡通消費(fèi)、小區(qū)局域網(wǎng)，能提供家政服務(wù)、網(wǎng)上醫(yī)療及訂餐等多種有關(guān)家庭舒適的。 寬帶光纖入戶，保證家庭電話、傳真及網(wǎng)上快速?zèng)_浪能同時(shí)使用的需要，對(duì)外聯(lián)系要保證方便快捷，一家至少要有 2部以上電話線接口。 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 53 （ 6）、影響目標(biāo)消費(fèi)者購房的因素分析 影響消費(fèi)者購房的因素分析%%66%%%%%%%%%64%%%%%%%%%%%%%%%%價(jià)格 交通小區(qū)內(nèi)環(huán)境配套設(shè)施 周圍環(huán)境地段/地理位置房屋質(zhì)量 物業(yè)管理小區(qū)品位與檔次總體 意向番禺且目標(biāo)價(jià)位4千小區(qū)環(huán)境 、 交通 在目標(biāo)群體心目中擺在了較為重要的地位， 價(jià)格 則位居第三，另外，對(duì)配套設(shè)施、地段的關(guān)注程度也較高。 物業(yè)管理和小區(qū)品位檔次因素影響的比例也比總體大。 目標(biāo)群的選擇有著明顯不同 廣州消費(fèi)者購樓時(shí)關(guān)心的前幾位分別是： 價(jià)格 、 交通 、小區(qū)內(nèi)環(huán)境 、 配套設(shè)施 。 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 54 小區(qū)環(huán)境、交通、價(jià)格、配套設(shè)施和地段這幾個(gè)因素往往是對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者產(chǎn)生綜合影響，而不是單獨(dú)發(fā)揮作用，決策的過程往往是 ： 版塊 樓盤綜合素質(zhì) 價(jià)格 區(qū)內(nèi)環(huán)境、生活、教育等各種配套、交通情況、物業(yè)管理等 消費(fèi)者一般以日?；顒?dòng)點(diǎn)為中心，在一定半徑內(nèi)的多個(gè)版塊作出可能的選擇，將樓盤的綜合素質(zhì)與價(jià)格進(jìn)行對(duì)比， 選擇他們認(rèn)為性價(jià)比（價(jià)值）較高的樓盤 。如樓盤素質(zhì)差不多，價(jià)格差異不大時(shí)，消費(fèi)者會(huì)優(yōu)先考慮最喜歡的版塊；但價(jià)格差異較大時(shí)，往往會(huì)服從于價(jià)格約束。 價(jià)格對(duì)我們目標(biāo)受眾的影響中不是最重要的，它往往是在與樓盤的綜合素質(zhì)相對(duì)比中發(fā)揮作用的。因此，塑造出一個(gè)優(yōu)美而舒適的生活環(huán)境，并且將這種感覺準(zhǔn)確地傳達(dá)給消費(fèi)者是最重要的。 （ 7）、目標(biāo)消費(fèi)者購房決策過程 比 較 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 55 （ 8）、目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套的要求 64%52%35% 33%31% 28%26%24%17%0%10%20%30%40%50%60%70%園林綠化 體育設(shè)施超市/商鋪菜市場會(huì)所 學(xué)校醫(yī)院(醫(yī)務(wù)所)停車場餐廳目標(biāo)小群對(duì)小區(qū)配套的要求情況 綠化園林 和 體育設(shè)施配套 是很多人都較為關(guān)注的方面，因?yàn)檫@直接關(guān)乎著長久的生活質(zhì)量問題，超市、菜市場、醫(yī)院直接影響著居住的方便和舒適性，包括幼兒園在內(nèi)的學(xué)校配套也是相當(dāng)一部分消費(fèi)者很關(guān)注的問題。另外，目標(biāo)群對(duì)會(huì)所和停車場的要求也比普通的群體高。 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 56 ?5000元左右的房價(jià)， 70150M2面積， ?精致、人性化的裝修 ?全面而適度超前的智能化配套的高質(zhì)素小區(qū)是消費(fèi)者最為青睞的 ?綜合考慮樓盤的性價(jià)比是消費(fèi)者選擇某個(gè)版塊及樓盤的一個(gè)重要因素。 小 結(jié) 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 57 市場分析部分總結(jié) 郊區(qū)化的居住潮流為南村版塊的崛起提供了發(fā)展契機(jī)，錦繡天河的諸多賣點(diǎn)和較高的綜合質(zhì)素，剛好符合人們心目中理想家園形象，賦予我們樓盤一個(gè)什么樣的性格特征，以滿足人們對(duì)人性化、家本位居住模式的渴求，引起他們的共鳴，是我們?cè)谕茝V中將要著重解決的課題。