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設(shè)備申請(qǐng)報(bào)告范文與設(shè)備考察報(bào)告3篇匯編-資料下載頁(yè)

2025-11-14 04:32本頁(yè)面
  

【正文】 ),某物業(yè)管理公司,具有AMO資格,管理住房380多棟,“康斗”20多棟(類似我們所說(shuō)的連體別墅)和一些公寓,但整個(gè)公司只有4個(gè)人。董事長(zhǎng)兼總裁為CPM,同時(shí)擁有代理、開(kāi)發(fā)、建筑等資質(zhì),主要負(fù)責(zé)對(duì)外開(kāi)拓、制定發(fā)展計(jì)劃、管理決策;副總兼財(cái)務(wù)主要負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)收支、報(bào)表、帳務(wù)和內(nèi)部管理;兩個(gè)辦事員按照指令工作,一天到晚忙于電話、傳真、電郵,午餐都要錯(cuò)開(kāi)來(lái)吃。他們就好像大公司的調(diào)度,負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主要求,聯(lián)系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進(jìn)行日常和特殊的管理事務(wù)。注重經(jīng)營(yíng)的綜合服務(wù):一是CPM的時(shí)間分配和收入結(jié)構(gòu)上,以物業(yè)管理為主,代理、咨詢、估價(jià)開(kāi)發(fā)也屬重要內(nèi)容;二是管理物業(yè)方面,以住宅和非住宅并重;三是組織類型上,CPM除主要在物業(yè)管理公司外,在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。美國(guó)物業(yè)管理的內(nèi)容(1)首要任務(wù)是物業(yè)經(jīng)營(yíng)。美國(guó)物業(yè)管理的首要任務(wù)是將物業(yè)經(jīng)營(yíng)好。因此在IREM的培訓(xùn)中,總是將物業(yè)的促銷(xiāo)與租賃放在重要位置。%的時(shí)間用在了經(jīng)營(yíng)方面,有40%的收入來(lái)自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。物業(yè)管理人員更注意的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,如何使自己所管的物業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力,保持高出售率/出租率。及時(shí)收取物業(yè)經(jīng)營(yíng)所得,在租戶可能逃租時(shí)采取果斷的措施減少業(yè)主的損失;降低經(jīng)營(yíng)成本,通過(guò)批量購(gòu)買(mǎi)、固定服務(wù)渠道、適時(shí)付款等取得一切可能的優(yōu)惠,減少顧客的成本。(2)日常維修保養(yǎng)——依靠專業(yè)公司。對(duì)于物業(yè)的日常維修保養(yǎng),物業(yè)管理公司起一個(gè)組織、調(diào)度和負(fù)最終責(zé)任的作用。由于社會(huì)分工的發(fā)達(dá),大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護(hù)人員和設(shè)備。房屋及其設(shè)備設(shè)施由專業(yè)公司承擔(dān),各類設(shè)施還由各對(duì)應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān);衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔(dān),一般每周清潔和清運(yùn)垃圾2次;綠化有綠化專業(yè)公司承擔(dān),一般綠化人員每周前來(lái)修剪、殺蟲(chóng)或施肥1次。綠化噴灌基本自動(dòng)化,定時(shí)自動(dòng)噴水。(3)保安服務(wù)不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容,各物業(yè)根據(jù)業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安,尤其是住宅,基本沒(méi)有保安?;驹蛴腥阂皇潜0踩斯べM(fèi)昂貴;二是有保安反給人不安全的感覺(jué),別人會(huì)認(rèn)為是不安全才請(qǐng)保安的,物業(yè)難免貶值;三是技防的普及,技防公司可以提供完善、迅速而又廉價(jià)的服務(wù)。還有一個(gè)原因是警察和消防隊(duì)(911)的快速反應(yīng)。(4)、物業(yè)管理一般不設(shè)24小時(shí)值班,上班時(shí)間以外發(fā)生的緊急事情,由政府的911辦公室處理,物業(yè)管理成本大大減少。IREM的解釋是減少社會(huì)資源消耗,無(wú)需在每一處物業(yè)都設(shè)人等候不太可能發(fā)生的事情,政府的一支隊(duì)伍就可以應(yīng)付一大片。二、美國(guó)高層樓宇設(shè)備管理的特點(diǎn)采用高端技術(shù),保持樓宇管理的先進(jìn)性。美國(guó)是世界上科學(xué)技術(shù)最為發(fā)達(dá)的國(guó)家,這也反映在他們對(duì)高層樓宇設(shè)備的配置要求上。我們?cè)诼迳即墔⒂^了由美國(guó)世邦魏理士物業(yè)公司管理的智能大廈6500WilshireBoulevard大廈。該大廈23層高,總面積435,039平方英尺(40416平方米),位于洛杉磯市繁華地段,是洛杉磯市企業(yè)界的標(biāo)志性建筑,由貝聿銘設(shè)計(jì)。自大廈可遠(yuǎn)望太平洋海岸、世紀(jì)城、好萊塢山及洛杉磯市區(qū)。大廈連續(xù)三年獲得國(guó)際建筑業(yè)主及經(jīng)理協(xié)會(huì)(BOMA)年度最佳大廈的稱號(hào)并成為洛杉磯市最令人滿意的辦公大廈。該大廈采用了先進(jìn)的保安監(jiān)控系統(tǒng),免除了人力巡視。大廈空調(diào)系統(tǒng)采用美國(guó)AutoMatrix企業(yè)的超級(jí)終端計(jì)算機(jī)控制軟件系統(tǒng)進(jìn)行能源管理。該大廈的溫控可由工程師利用一部便攜式計(jì)算機(jī)進(jìn)入超級(jí)終端系統(tǒng),隨時(shí)隨地(特別是在下班時(shí))對(duì)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行進(jìn)行調(diào)整。注重節(jié)約能源,用高科技手段減少能源支出。參觀6500WilshireBoulevard大廈,給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能源,不惜投入重金改造樓宇設(shè)備,通過(guò)技術(shù)手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國(guó)環(huán)保署“能源之星獎(jiǎng)”。通過(guò)投資改造,大廈能源管理系統(tǒng),包括空調(diào)系統(tǒng)中的自動(dòng)溫控、冷凍機(jī)自動(dòng)切換,所有空氣處理機(jī)組、冷卻塔風(fēng)扇及車(chē)庫(kù)送排風(fēng)均安裝了調(diào)速電機(jī)。大廈全面安裝了照明探測(cè)控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅車(chē)庫(kù)排風(fēng)機(jī)使用變頻電機(jī)一項(xiàng)就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬(wàn)美元。注重設(shè)備管理環(huán)境,提高設(shè)備使用壽命。該大廈管理者十分重視設(shè)備環(huán)境的管理與保持。在參觀中我們發(fā)現(xiàn),每一處設(shè)備間環(huán)境整齊,物品擺放井然有序,室內(nèi)及設(shè)備本身潔凈無(wú)塵,油漆一新,其干凈程度令我們驚嘆。同時(shí),管理者嚴(yán)格設(shè)備管理程序,規(guī)范嚴(yán)格,設(shè)備檢測(cè)均有明確的周期規(guī)定與現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)記錄。三、本次赴美考察對(duì)我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的幾點(diǎn)啟示美國(guó)的物業(yè)管理注重物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù),物業(yè)管理的內(nèi)涵較廣。除以物業(yè)管理為主外,涉及中介代理、咨詢?cè)u(píng)估、出租出售、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售等房地產(chǎn)行業(yè)多個(gè)領(lǐng)域,這與目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡(jiǎn)單的物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)內(nèi)容狀況形成很大反差。注重物業(yè)經(jīng)營(yíng),一方面擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域,通過(guò)多樣化經(jīng)營(yíng)擴(kuò)展利潤(rùn)空間,規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)有40%的收入來(lái)自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),這對(duì)我國(guó)目前利潤(rùn)水平過(guò)低,經(jīng)營(yíng)管理舉步維艱的物業(yè)管理企業(yè)不能不是個(gè)重要啟示;另一方面,涉足較高端的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容,可以有效地提高物業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì),轉(zhuǎn)變物業(yè)管理僅從事簡(jiǎn)單勞動(dòng)的對(duì)外形象。在美國(guó)參觀中,感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足,職責(zé)滿意度高,94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學(xué)歷。要提高我國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)與水平,就要提高行業(yè)的吸引力,擴(kuò)展行業(yè)的利潤(rùn)空間和業(yè)務(wù)空間,涉足房地產(chǎn)高端業(yè)務(wù)內(nèi)容,自植梧桐樹(shù),外引金鳳凰。美國(guó)高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍,保證了美國(guó)的物業(yè)管理能夠保持在較高水平上。參觀學(xué)習(xí)中,給我們很深印象的是,美國(guó)職業(yè)化的物業(yè)管理人員十分珍惜自己得來(lái)不易、又具有很高社會(huì)與經(jīng)濟(jì)價(jià)值的注冊(cè)資格,有很強(qiáng)的長(zhǎng)期甚至終身從事物業(yè)管理的愿望。他們把自己畢生的精力與才華貢獻(xiàn)在物業(yè)管理這一社會(huì)服務(wù)事業(yè),這即保證了他們自己的較高社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)收入,也保證了美國(guó)物業(yè)管理的世界級(jí)水準(zhǔn)。從物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō),高度職業(yè)化,嚴(yán)格注冊(cè)資格的篩選程序,限制注冊(cè)人數(shù)(全美僅有9500人),都保證了注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理等資格的整體質(zhì)量與素質(zhì),提高了美國(guó)物業(yè)管理研究院在全美物業(yè)管理行業(yè)的地位與信譽(yù),使資格注冊(cè)這一行業(yè)管理手段步入良性循環(huán)軌道。我們認(rèn)為,美國(guó)的職業(yè)化專業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)經(jīng)驗(yàn)值得我們學(xué)習(xí)與借鑒。注重環(huán)保與節(jié)能,是此次赴美考察中感到的重要特點(diǎn)。在參觀考察6500WilshireBoulevard大廈中看到,大廈的業(yè)主與管理者對(duì)環(huán)保節(jié)能有明確的目標(biāo)與計(jì)劃,業(yè)主肯下功夫,肯花價(jià)錢(qián)投入大量資金用于大廈節(jié)能改造,自1994年至逐年投入資金進(jìn)行各項(xiàng)改造最低提高能效10%,最高提高75%,有效地達(dá)到了節(jié)能降耗的目的。美國(guó)環(huán)保署對(duì)物業(yè)管理中的節(jié)能活動(dòng)給予推動(dòng),每年評(píng)定“能源之星”項(xiàng)目,對(duì)節(jié)能顯著者予以表彰。我國(guó)已提出建設(shè)節(jié)約型社會(huì),全國(guó)各行各業(yè)建設(shè)節(jié)約型企業(yè)、機(jī)關(guān)、單位的活動(dòng)也都在開(kāi)展。節(jié)約型建設(shè)主要是能源的降低,物業(yè)管理行業(yè)也應(yīng)開(kāi)展建設(shè)節(jié)約型小區(qū)、大廈的活動(dòng),把環(huán)保節(jié)能列入物業(yè)管理考核的重要內(nèi)容??疾靾F(tuán)成員:田在瑋、許新民、趙春凱、雷志超、楊柏林、曹學(xué)昌、皇甫廣榮、蔡任重、曹陽(yáng)、閻永平執(zhí)筆:曹學(xué)昌相關(guān)文章:德國(guó)卡爾斯魯厄國(guó)際二手設(shè)備博覽會(huì)考察報(bào)告
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