【正文】 速反應(yīng)。irem的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業(yè)都設(shè)人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊伍就可以應(yīng)付一大片。參觀6500wilshireboulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能源，不惜投入重金改造樓宇設(shè)備，通過技術(shù)手段降低能源。通過投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括空調(diào)系統(tǒng)中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風(fēng)扇及車庫送排風(fēng)均安裝了調(diào)速電機。僅車庫排風(fēng)機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬美元。該大廈管理者十分重視設(shè)備環(huán)境的管理與保持。同時，管理者嚴(yán)格設(shè)備管理程序，規(guī)范嚴(yán)格，設(shè)備檢測均有明確的周期規(guī)定與現(xiàn)場檢測記錄。除以物業(yè)管理為主外，涉及中介代理、咨詢評估、出租出售、開發(fā)銷售等房地產(chǎn)行業(yè)多個領(lǐng)域，這與目前我國物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡單的物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)內(nèi)容狀況形成很大反差。美國的物業(yè)管理企業(yè)有40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動，這對我國目前利潤水平過低，經(jīng)營管理舉步維艱的物業(yè)管理企業(yè)不能不是個重要啟示。在美國參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足，職責(zé)滿意度高，94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學(xué)歷。美國高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊伍，保證了美國的物業(yè)管理能夠保持在較高水平上。他們把自己畢生的精力與才華貢獻(xiàn)在物業(yè)管理這一社會服務(wù)事業(yè)，這即保證了他們自己的較高社會地位和經(jīng)濟(jì)收入，也保證了美國物業(yè)管理的世界級水準(zhǔn)。我們認(rèn)為，美國的職業(yè)化專業(yè)管理隊伍建設(shè)經(jīng)驗值得我們學(xué)習(xí)與借鑒。一、總體概況香港總面積1098平方公里，由港島、九龍半島和新界組成。二、垃圾收集站基本情況香港的垃圾收集站分為標(biāo)準(zhǔn)型、鄉(xiāng)村型、簡易型三種，共有2890座，標(biāo)準(zhǔn)型垃圾收集站158個（其中48個設(shè)于港島區(qū)，62個設(shè)于九龍區(qū)，48個設(shè)于新界及離島區(qū)），鄉(xiāng)村型垃圾收集站822個，簡易型垃圾收集站1910個。鄉(xiāng)村型和簡易型垃圾收集站比較簡單，個別屬于臨時收集點，采用離街收集或街上收集方式，所需用地相對較少，選址比較靈活而容易，但對環(huán)境衛(wèi)生及市容有一定影響。②鄉(xiāng)郊或人口較少及分散的偏遠(yuǎn)地方，每1000名人口設(shè)置一個鄉(xiāng)村式垃圾收集站。④新規(guī)劃的垃圾收集站盡可能容許垃圾收集車輛使用車頭進(jìn)出，以確保道路安全。⑥垃圾收集站必須配備空氣及廢氣凈化設(shè)施、高壓水喉、排放滲濾污水明渠及處理設(shè)施。⑧興建標(biāo)準(zhǔn)型垃圾收集站應(yīng)符合最低用地標(biāo)準(zhǔn)。垃圾站內(nèi)后方最少有30平方米地方（傾斜度不大于1：100）作裝卸、臨時貯存垃圾用途，并預(yù)留5m12m地方（傾斜度不大于1：100）作垃圾收集車輛停泊及裝卸垃圾用途。垃圾站內(nèi)墻采用白色及易于保養(yǎng)的物料。四、考察垃圾收集站情況本次考察蘭桂坊、正街街市、興民街、仁興街垃圾收集站屬于標(biāo)準(zhǔn)型垃圾收集站，前三個設(shè)在繁華街區(qū)，最后一個設(shè)在城鎮(zhèn)中心區(qū)。其中蘭桂坊垃圾收集站位于繁華商業(yè)區(qū)，面積為220平方米，離住宅區(qū)不足5米，處理量約為30噸/日，總投資600萬港元，其中設(shè)備投資約100萬港元。收集站內(nèi)設(shè)有完善的負(fù)壓抽氣系統(tǒng)，保證了臭氣不會外泄。配有水劑滌氣系統(tǒng)，采用11%的次氯酸鈉將臭氣處理后排出。因站內(nèi)面積較小，設(shè)有轉(zhuǎn)車臺以方便垃圾收集車進(jìn)出，連體壓縮機和后裝壓縮車都可進(jìn)站收集垃圾。廣福坊垃圾收集站為柵格型鋼棚架墻，玻璃鋼頂結(jié)構(gòu)。因為垃圾袋裝實行的較好，從收集到壓縮整個過程沒有散落、外露現(xiàn)象，垃圾可即時放入車內(nèi)壓縮，不需等候，基本上沒有臭氣外溢。本次考察大浦鄉(xiāng)村型垃圾收集站基本上都是若干個塑膠垃圾桶放置在一起就形成了收集站，主要靠后裝壓縮車收集。據(jù)了解，香港以前收運垃圾是以后裝式壓縮車為主，后來也采用過分體式垃圾壓縮設(shè)備，因為運輸過程中的滴漏問題無法解決，已在幾年前全部淘汰，目前逐漸以鉤臂車配套連體垃圾壓縮箱為主。后裝壓縮車鳳凰P12（PhoenixHK130/HK180）（6噸及12噸）：約200輛（占30%）其它型號還有詩蜜（Semat）（6噸）、柏里尼（Pennelli）（4噸及6噸）、飛力MP19（FaridVariopress）（6噸）等。Trailer）及羅爾巴拖車（Norba連體垃圾壓縮箱主要采用荷蘭KIGGEN的PD系列，約131個（占80%），其主要技術(shù)參數(shù)見(左頁表二)。外觀整潔與普通集裝箱相差不大，在停放、運輸過程中不易引起周圍居民的反感。兩種收集模式各有優(yōu)缺點,其缺點為：成本及每年運行費用（燃油及保養(yǎng)維修）相對較高（見表3）；在等候垃圾收集車到站前，垃圾需暫存于站內(nèi)的垃圾桶，影響環(huán)境衛(wèi)生；　　運作時所產(chǎn)生的噪音相對較高。其缺點為：靈活性低，不適合大件垃圾的收集；需較大面積放置電動拖斗；垃圾收集站需要加裝額外電力裝置供拖斗使用。在控制噪音方面：規(guī)定垃圾收集車輛需定時進(jìn)行維修及保養(yǎng)；進(jìn)行垃圾收集時要求垃圾收集站所有窗戶關(guān)上及將大門卷閘放下至地面，減少噪音外泄；盡量在合適的垃圾收集站內(nèi)使用電動拖斗收集垃圾，以減少噪音的產(chǎn)生。具體措施為：設(shè)置抽風(fēng)系統(tǒng)，運作時工人把抽風(fēng)系統(tǒng)膠管套在車輛廢氣排出口上，把廢氣抽出垃圾收集站外；設(shè)置水劑滌氣系統(tǒng)等除臭設(shè)備，防止臭味排出垃圾收集站外。在離開垃圾收集站前，必須檢查及確保滲濾液排出閥門關(guān)閉。部分鄉(xiāng)村型垃圾收集站附近沒有污水渠，收集站的污水包括滲濾液會被引流到附設(shè)的污水池作臨時儲存并等候清理。1垃圾收集車會根據(jù)既定的路線到食環(huán)署垃圾收集站及各公共屋村及私人屋苑的垃圾房收集垃圾。在開放時間內(nèi)，所有垃圾收集站均收納住宅垃圾，至于其它類別的廢物，須自行運往由環(huán)境保護(hù)署管理的堆填區(qū)、廢物收集站或由土木工程署管理的公共填土設(shè)施。并制定嚴(yán)格的管理規(guī)定：站內(nèi)所有垃圾及廢物，必須每天清理，不得堆積在站內(nèi)；每次垃圾收集工作完成后，站內(nèi)地方必須妥為清洗；塑膠垃圾桶內(nèi)外必須每天清洗一次；嚴(yán)禁員工把廢物留起作為私用；；所有垃圾收集站需經(jīng)常維修，并采取有效防治蟲鼠措施。根據(jù)外判合約，香港政府負(fù)責(zé)垃圾收集站的建設(shè)及運行，垃圾收集服務(wù)承辦商自行備置垃圾收運設(shè)備。垃圾收集車輛如在路上滴漏將被處以罰金，如不及時整改，除罰金逐次遞增外，最終將剝奪承辦商承辦資格。其中衛(wèi)龍公司負(fù)責(zé)大浦等5個區(qū)的垃圾收運，擁有后裝壓縮車60臺、連體垃圾壓縮機70臺、鉤臂車10臺、吊車10臺、吸糞車5臺。香港的垃圾收集服務(wù)外判將逐漸增加，直至全部由私人公司承辦。香港政府財力雄厚，能根據(jù)城市發(fā)展需求及時給予環(huán)衛(wèi)設(shè)施足額投入，并能保證運營費用。②規(guī)劃與建設(shè)方面。③設(shè)備方面。香港現(xiàn)在主要使用的連體垃圾壓縮箱容積為15m20m3三種，只采用一種規(guī)格的鉤臂車運輸，充分挖掘了設(shè)備潛力。④環(huán)保措施。在垃圾收集過程實行嚴(yán)格的袋裝、桶裝措施，盡量避免垃圾的裸露，最大程度地減少了對環(huán)境的污染。對垃圾收集站有食環(huán)署人員派駐，并制定嚴(yán)格的管理規(guī)定。對設(shè)備則在使用過程中通過嚴(yán)格的監(jiān)管制度，達(dá)到優(yōu)勝劣汰。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業(yè)分工協(xié)作的物業(yè)管理市場運作體系。小政府，大社會，能夠由市場來做或依靠民眾自主自律能夠解決的問題，政府均不予過多過問，所謂“民有、民治、民享”是也。美國政府的行政分支中沒有物業(yè)管理的管理部門，政府的作用是立法和司