【正文】 法。美國物業(yè)管理研究院（IREN）總部位于芝加哥，成立于1934年，是美國房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)的一個(gè)下屬機(jī)構(gòu)，是一個(gè)非政府機(jī)構(gòu)和非盈利性組織，其主要職責(zé)是：（1）培養(yǎng)物業(yè)管理職業(yè)隊(duì)伍，包括培訓(xùn)和鑒定從業(yè)人員的資格，頒發(fā)注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理（CPM）、注冊(cè)住房經(jīng)理（ARM）證書；（2）制定和執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范，推廣新技術(shù)、新工藝，維護(hù)行業(yè)的社會(huì)價(jià)值；（3）協(xié)助政府部門起草法律，法規(guī)；（4）推介并帶領(lǐng)會(huì)員向海外開拓市場(chǎng)。理事會(huì)執(zhí)行委員會(huì)　　　常務(wù)委員會(huì)：職責(zé)：審計(jì)、預(yù)算、規(guī)劃條例、規(guī)定、道德規(guī)范和紀(jì)律道德規(guī)范問題聽證和紀(jì)律委員會(huì)執(zhí)行委員會(huì)公共住房道德規(guī)范和執(zhí)行委員會(huì)地方分部活動(dòng)部：職責(zé)：分部活動(dòng)ARM部：職責(zé)：ARM服務(wù)法律事務(wù)部：各地聯(lián)邦住房聯(lián)聯(lián)邦立法　　　物業(yè)經(jīng)理計(jì)算機(jī)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)管　　職責(zé)：物業(yè)管理雜志社　會(huì)員注冊(cè)部　AMO資歷評(píng)估分會(huì)　AMO保險(xiǎn)分會(huì)　CPM會(huì)員標(biāo)準(zhǔn)　高級(jí)CPM會(huì)員標(biāo)準(zhǔn)　管理計(jì)劃　教育培訓(xùn)部：　師資高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍是美國物業(yè)管理的重要特色之一。這種資格管理主要不是針對(duì)企業(yè)，而是針對(duì)管理者個(gè)人，這與我國目前現(xiàn)行的企業(yè)資質(zhì)管理不同。PropertyResidentialManagement還有一種過度性的叫CPM負(fù)責(zé)資質(zhì)管理工作的美國物業(yè)管理研究院嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)道德規(guī)范，使上述資格，特別是注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理資格入門有相當(dāng)難度，從而既保證了注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的質(zhì)量，也使這一職業(yè)成為具有較高社會(huì)價(jià)值的熱門選擇。申請(qǐng)人必須填寫申請(qǐng)表、交申請(qǐng)費(fèi)、有高中以上學(xué)歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業(yè)管理工作。若是申請(qǐng)人曾經(jīng)從事物業(yè)管理或房地產(chǎn)相關(guān)工作，取得其他經(jīng)歷分，也可少于五年。IREM課程：30分必修分，多達(dá)100分選修分。課程內(nèi)容主要包括物業(yè)維修管理、人力資源管理、多用途物業(yè)的推銷和租賃、房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)及其策略、物業(yè)管理效能評(píng)估、物業(yè)投資環(huán)境評(píng)估和就某一物業(yè)寫一個(gè)物業(yè)管理計(jì)劃?？荚噧?nèi)容涵蓋維修保養(yǎng)、人力資源管理、促銷和租賃、財(cái)務(wù)運(yùn)作、日常管理、法律和風(fēng)險(xiǎn)管理。IREM提供管理策劃手冊(cè)，學(xué)員就某一實(shí)實(shí)在在的物業(yè)寫一份管理方案，充分反映學(xué)員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)。每一個(gè)申請(qǐng)人必須修這一課，牢記并嚴(yán)格遵守CPM職責(zé)道德規(guī)范。從事物業(yè)管理每一個(gè)月算一分，因此，60分意味著5年的預(yù)備期。對(duì)經(jīng)歷，IREM還有具體規(guī)定：如管理住房，則一處不少于300單元、或2處不少于200單元、或5處不少于100單元；如管理辦公樓，則一處不少于12萬呎、或2處不少于8萬呎；如管理工業(yè)用房，則一處或多處不少于20萬呎。地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、金融或經(jīng)營管理的學(xué)士折70分，其他專業(yè)的學(xué)士折60分。IREM承認(rèn)其他15個(gè)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)提供的課程。其他要求：經(jīng)IREM地方分部批準(zhǔn)；交清分部和總部的會(huì)費(fèi)；一直嚴(yán)格遵守CPM的職責(zé)道德規(guī)范；經(jīng)IREM理事會(huì)批準(zhǔn)。在IREM的長期有計(jì)劃的發(fā)展下，美國物業(yè)管理隊(duì)伍均衡發(fā)展，保持穩(wěn)定、高素質(zhì)，體現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)：身份高：全國只有CMP9500多人，AMO363家，從申請(qǐng)到成為成員，有一套嚴(yán)格規(guī)定。一旦成為注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理，則進(jìn)入高收入階層，促使CPM珍惜職業(yè)、珍惜榮譽(yù)。董事長兼總裁為CPM，同時(shí)擁有代理、開發(fā)、建筑等資質(zhì)，主要負(fù)責(zé)對(duì)外開拓、制定發(fā)展計(jì)劃、管理決策；副總兼財(cái)務(wù)主要負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)收支、報(bào)表、帳務(wù)和內(nèi)部管理；兩個(gè)辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯(cuò)開來吃。注重經(jīng)營的綜合服務(wù)：一是CPM的時(shí)間分配和收入結(jié)構(gòu)上，以物業(yè)管理為主，代理、咨詢、估價(jià)開發(fā)也屬重要內(nèi)容；二是管理物業(yè)方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，CPM除主要在物業(yè)管理公司外，在地產(chǎn)開發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。美國物業(yè)管理的首要任務(wù)是將物業(yè)經(jīng)營好。%的時(shí)間用在了經(jīng)營方面，有40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動(dòng)。及時(shí)收取物業(yè)經(jīng)營所得，在租戶可能逃租時(shí)采取果斷的措施減少業(yè)主的損失；降低經(jīng)營成本，通過批量購買、固定服務(wù)渠道、適時(shí)付款等取得一切可能的優(yōu)惠，減少顧客的成本。對(duì)于物業(yè)的日常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個(gè)組織、調(diào)度和負(fù)最終責(zé)任的作用。房屋及其設(shè)備設(shè)施由專業(yè)公司承擔(dān)，各類設(shè)施還由各對(duì)應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)；衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔(dān)，一般每周清潔和清運(yùn)垃圾2次；綠化有綠化專業(yè)公司承擔(dān)，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。（3）保安服務(wù)不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，各物業(yè)根據(jù)業(yè)主公約規(guī)定而不同?；驹蛴腥阂皇潜０踩斯べM(fèi)昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會(huì)認(rèn)為是不安全才請(qǐng)保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價(jià)的服務(wù)。（4）、物業(yè)管理一般不設(shè)24小時(shí)值班，上班時(shí)間以外發(fā)生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業(yè)管理成本大大減少。二、美國高層樓宇設(shè)備管理的特點(diǎn)采用高端技術(shù)，保持樓宇管理的先進(jìn)性。我們?cè)诼迳即墔⒂^了由美國世邦魏理士物業(yè)公司管理的智能大廈6500Wilshire該大廈23層高，總面積435，039平方英尺（40416平方米），位于洛杉磯市繁華地段，是洛杉磯市企業(yè)界的標(biāo)志性建筑，由貝聿銘設(shè)計(jì)。大廈連續(xù)三年獲得國際建筑業(yè)主及經(jīng)理協(xié)會(huì)（BOMA）年度最佳大廈的稱號(hào)并成為洛杉磯市最令人滿意的辦公大廈。大廈空調(diào)系統(tǒng)采用美國AutoMatrix企業(yè)的超級(jí)終端計(jì)算機(jī)控制軟件系統(tǒng)進(jìn)行能源管理。注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。Wilshire該大廈已連續(xù)三年獲得美國環(huán)保署“能源之星獎(jiǎng)”。大廈全面安裝了照明探測(cè)控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。注重設(shè)備管理環(huán)境，提高設(shè)備使用壽命。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)，每一處設(shè)備間環(huán)境整齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設(shè)備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。三、本次赴美考察對(duì)我國物業(yè)管理發(fā)展的幾點(diǎn)啟示美國的物業(yè)管理注重物業(yè)經(jīng)營服務(wù)，物業(yè)管理的內(nèi)涵較廣。注重物業(yè)經(jīng)營，一方面擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，通過多樣化經(jīng)營擴(kuò)展利潤空間，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在美國參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足，職責(zé)滿意度高，94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學(xué)歷。美國高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍，保證了美國的物業(yè)管理能夠保持在較高水平上。他們把自己畢生的精力與才華貢獻(xiàn)在物業(yè)管理這一社會(huì)服務(wù)事業(yè)，這即保證了他們自己的較高社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)收入，也保證了美國物業(yè)管理的世界級(jí)水準(zhǔn)。我們認(rèn)為，美國的職業(yè)化專業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)經(jīng)驗(yàn)值得我們學(xué)習(xí)與借鑒。在參觀考察6500Boulevard大廈中看到，大廈的業(yè)主與管理者對(duì)環(huán)保節(jié)能有明確的目標(biāo)與計(jì)劃，業(yè)主肯下功夫，肯花價(jià)錢投入大量資金用于大廈節(jié)能改造，自1994年至逐年投入資金進(jìn)行各項(xiàng)改造最低提高能效10%，最高提高75%，有效地達(dá)到了節(jié)能降耗的目的。我國已提出建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，全國各行各業(yè)建設(shè)節(jié)約型企業(yè)、機(jī)關(guān)、單位的活動(dòng)也都在開展。考察團(tuán)成員：田在瑋、許新民、趙春凱、雷志超、楊柏林、曹學(xué)昌、皇甫廣榮、蔡任重、曹陽、閻永平執(zhí)筆：曹學(xué)昌相關(guān)文章：德國卡爾斯魯厄國際二手設(shè)備博覽會(huì)考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