【導讀】司對各個經(jīng)營公司及分公司工程項目的綜合管理執(zhí)行部門。成本、預算等項目進行統(tǒng)一的管理、審核、控制、驗收。它是本部門中的一個重要工作依據(jù)和標準。分敘述了一個工程管理團隊的具體工作要求和管理過程。一支強有力的、高水平的工程項目管理團隊。B、參與項目投資策劃，項目可行性報告及方案研究工作。C、負責制定項目管理部總體發(fā)展策略。D、參與工程預、結算書的編制工作，并監(jiān)督審核工作。J、協(xié)調(diào)好各部門及外單位的關系，配合工程順利進行。核，并出據(jù)合同（協(xié)議）審查意見或報告。D、負責不斷完善合同審核的制度及流程。E、負責與內(nèi)業(yè)資料員辦理有關合同文件的交接手續(xù)。F、負責各項合同文本的電腦錄入工作，并建立信息資源庫。G、組織相關人員及部門對所簽署的合同、協(xié)議進行論證、總結。B、負責所有工程類文件、圖紙的收集、整理、歸檔、建檔等工作。

　　

【正文】 合反映工藝、水、暖、電對土建的要求； H、 表明裝修的做法； I、 用圖無法表示時采用文字說明。 （ 3） 立面圖 ： 立面圖主要表示建筑的 外形，是做外部裝修的主要依據(jù)，其基本內(nèi)容如下： A、 表明建筑的外形及其細部，如站窗、雨罩、檐口、陽臺、臺階、雨水管等； B、 用標高表示出建筑物總高度、各樓層高度以及門窗洞口等細部高度； C、 表明外飾面所用材料、色彩及分格等； D、 注明墻身詳圖位置及編號等。 （ 4） 剖面圖 ： 剖面圖簡要地表示建筑物的內(nèi)部空間關系和結構形式等，其基本內(nèi)容如下： A、 表示建筑物各部位高度； B、 剖面圖中需要詳細表示的部位，畫出詳圖索引號； C、 簡要表示主要結構形式，如樓層、屋蓋的梁、板、柱的相互關系。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 （ 5） 墻身詳圖 ： 墻身詳圖是用比 較大的比例尺詳細、準確地表示墻身從防潮層到屋頂各個節(jié)點的材料及構造做法。墻身詳圖配合平面圖就可以詳細了解墻、內(nèi)外裝修、門窗的做法。 此外，詳圖還包括樓梯圖、特殊房間詳圖、局部構造或建筑構件詳圖、特殊裝修房間詳圖等。 四、一般的傳力體系 荷載 板 梁 柱 基礎 地基 120mm 1120m 高層外墻 低層外墻 基礎 地基 高低層分界處不同變形縫時定位 五、建筑結構形式 建筑結構形式有許多種類型，也有許多不同的分類方法，其中最常見的分類方法是房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 按建筑物主要承重構件所用的材料分類和按結構平面布置情況分類。 建筑物主要承重構件所使用的材料分類 序 號 結構類型名稱 識別特征 適用范圍 1 木結構 主要承重構件所使用 的 材料為木材 單層建筑 2 混合結構 承重材料為磚石，樓板、屋頂為鋼筋混凝土 單層或多層建筑 3 鋼筋混凝土結構 主要承重構件所使用的材料為鋼筋混凝土 多層、高層、超高層建筑 4 鋼與混凝土組合結構 主要承重構件材料國 型鋼和混凝土 超高層建筑 5 鋼結構 主要承重構件所使用的材料為型鋼 重型廠房、受動力作用的廠房、可移動或可拆卸的建筑、超高層建筑或高聳建筑 按結構平面布置情況分類 除上述兩種分類方法所列的結構類型外，對于單層大跨度房屋，還不平面結構（門式剛架、薄腹梁結構、桁架結構、拱結構）和空間 結構（殼體結構、懸索結構、網(wǎng)架結構）之分。 序號 結構類型名稱 平面 /立面示意圖 常用范圍 1 框架結構 廠房或 20 層以下多、高層建筑 2 全剪力檣結構 高強度結構體系，常用于高層、超高層建筑 3 框架 —— 剪力墻結構 高層建筑 4 框 —— 筒結構 高層或超高層建筑 5 筒體結構（單筒或多筒） 超高層建筑 6 框 —— 支結構 鋼結構超高層建筑 7 無梁樓蓋結構 大空間、大柱網(wǎng)的多層樓房 六 、墻體的類型及其劃分 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 墻體名稱 劃分方法 外墻、內(nèi)墻、縱墻、橫墻、窗間墻 按墻所處的位置劃分 三七墻、二四墻、一八墻、一二墻 按墻的厚度劃分 圍護墻、隔墻、女兒墻、圍墻 按墻的功能劃分 承重墻、非承重墻 按受力情況劃分 磚墻、石墻、砌塊墻、鋼筋混凝土墻 按所用材料劃分 七 、 一般情況下： 13 層為低層； 46 層為多層； 79 層為中高層； 10 層以上為高層，當高度超過 100M 時為超高層。 旅游、商業(yè)、娛樂 —— 40 年使用年限 工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育 —— 50 年使用年限 居住 —— 70 年使用年限 八 、 建筑面積的計算規(guī)則 計算建筑面積的范圍 A、 單層建筑物無論其高度如何，均按建筑 物勒腳以下外墻外圍水平面積計算。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計算建筑面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。 B、 多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。 C、 建筑物外墻為預制掛（壁）板的，按掛（壁）板外墻主墻面間的水平面積計算。 D、 地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻（不包括采光進、防潮層及其保護墻）外轉(zhuǎn)水平面積計算。人防通道端頭出口部分為樓梯房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 踏步時，按樓梯上口外墻外圍水平面積計算。 E、 用深基礎做地下架空層，有圍護結構者，按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 F、 坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護結構者，按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 G、 建筑物內(nèi)的門廳、大廳、不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計算建筑面積。 H、 圖書館的書庫，有書架層的按書架層計算建筑面積，無書架層的按自然層計算建筑面積。 I、 電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。 J、 舞臺燈光控制室，按圍護結構 外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。 K、 建筑物內(nèi)的技術層、層高超過 米的 ,按技術層外圍水平面積計算建筑面積 .技術層層高雖不超過 米，但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應按分隔出來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積。 L、 有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。 M、 有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。 N、 突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等， 按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 O、 突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 P、 封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積（包括欄板）一的半計算面積。 Q、 建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積，無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。 R、 兩個建筑物間有圍護結構的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積；沒有圍護結構的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。 S、 建筑物內(nèi)無樓梯， 高室外樓梯（包括疏梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設室外樓梯（包括疏梯）的，其室外樓梯按每層水平設投影面積的半計算建筑面積。 T、 各種變形縫、沉降縫、寬在 30 厘米以內(nèi)的抗震縫，均分層計算建筑面積，高低聯(lián)跨時，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。 不計算建筑面積的范圍 A、 突出墻面的構件、藝術裝飾以及掛（壁）板突出的藝術裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。 B、 修消防等用的室外爬梯、寬度在 60 厘米以內(nèi)的鋼梯。 C、 穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺（不包括挑平臺）、層高在 米以內(nèi)的設備層。 D、 深基礎架空層僅預留門窗洞口，不做地面及裝飾的。 E、 沒有圍護結構的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸布、布景的天橋、挑臺。 F、 單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層空間。 G、 地下人防干、支線，人防通道，人防通道端頭為豎向爬梯設置的安全出房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 入口。 H、 寬在 30 厘米以上的抗震縫，有伸縮縫的靠縫的靠墻煙囪，構筑物如獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫等。 I、 建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料及利用建筑物的窨安置箱、罐的平臺。 九、基本概念 基底面積 ： 指建筑物底層勒腳外圍水平面積 。 建筑面積 ： 指建筑物各層外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積 的之和，每戶（或單位）擁有的建筑面積叫分戶建筑面積； 建筑面積包括使用面積和公共面積二個部分： A、 使用面積：指包括墻體結構面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過道、戶內(nèi)樓梯、陽臺、地下室、附層（夾層）、 米以上 (指建筑層高 ,含 米，以下同 )的閣（暗）樓等的面積。在計算分戶建筑面積時，如墻體屬兩戶共有（即共墻），其所屬面積由兩戶平均分攤。 B、 公共面積：指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用 的面積，包括層高超過 米的單車庫、設備層或技術層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、 內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱 電梯機房等； 公共面積分為應分攤公共面積和不能分攤公共面積兩部分 ： （ 1） 應分攤的公共面積包括室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結構的樓梯間等。 （ 2） 不能分攤的公共面積是前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 共面積和有關文件規(guī)定不進行分攤的公共面積，揚機動車庫、非要動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高 不高于2 米的架空結構轉(zhuǎn)換層和架空作為社會公眾休憩或交通的場所等。 每戶（或單位）應分攤的公共面積按如下原則進行計算： A、 有面積分割文件或協(xié)議的，應按其文件或協(xié)議進行分攤計算。 B、 如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分攤。即：該戶應分攤的公共面積 =應分攤公共面積 /各戶使用面積之和該戶使用面積 。 C、 對有多種不同功能的房屋（如綜合樓、商住樓等），公共面積應參 照 服務功能進行分攤，即 包括 整個建筑物所有使用功能房屋的公共面積應共同分攤，否則按其所 包括 的建筑功能分別進行分攤。 D、 住宅平面以外，公 服務于住宅的公共面積（電梯間、樓梯間除外）應計入住宅部分進行分攤；住宅平面以外的電梯間和樓梯間，僅服務于住宅部分，但其通過其他建筑功能的樓層，則該電梯間和樓梯間的建筑面積按住宅部分面積和其它建筑面積的各自比例分配相應的分攤面積。 每戶的建筑面積 =每戶的使用面積 +每戶應分攤的公共面積： 公共面積 （包括應分攤的和不應分攤的） 由房屋物業(yè)物理部門統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權應屬建筑物內(nèi)參與分攤該公共面積的所有業(yè) 主共同擁有， 物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租 。 容積率（建筑面積密度） =建筑各層建筑面積總和 /建筑基 地面積 ： 一般多層為 3，高層為 45，超高層 7；對別墅而言，標準為 ，對綠化高、獨棟別墅而言為 。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 覆蓋率（建筑密度） =建筑各層建筑面積 /基地面積 ： 一般而言，覆蓋率越小，建筑物占地面積越小，社區(qū)活動面積就越大，綠化，道路的范圍就越廣，覆蓋率越大，地塊面積所剩無幾。 居住面積：指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。 使用面積：指住宅中分戶門內(nèi)全部可供用使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺等。 第四節(jié) 綜合知識培訓 一、 各種管理表的填寫要求 項目管理部主要負責對各經(jīng)營公司 、 項目部的合同 、 預算 、 施工管理等方面的審查 、 控制 、 管理工作；所以，各種管理表格是必不可少的。為了統(tǒng)一 、 準確 、 有效的進行管理，以盡量減少重復性的工作為原則，故需對各經(jīng)營公司及項目部進行各項管理表填寫要求的培訓。（為了節(jié)省篇幅，在這里不作詳細介紹） 詳見附表： **員工培訓記錄（ XH／ XMGL－ 019） 二 、 職業(yè)道德與工作態(tài)度培訓 （略－詳見“培訓報告”） 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第四章 合同管理系統(tǒng) 文件編號： XH／ XMGL／ A－ 4 修改狀態(tài)： A／ B 管理狀態(tài)： 分 發(fā) 號： 編制： 日期： 審核： 日期： 批準： 日期： 發(fā)布日期： 實施日期： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第一節(jié) 合同與合同管理 一 、 合同管理的概念 合同管理是指對合同的訂立、履行、變更、終止、違約、索賠、爭議處理等進行的管理。合同管理有著十分廣泛而復雜的內(nèi)涵。 （ 1） 合同管理作為一種活動是在特定組織，特定時空環(huán)境下發(fā)生、發(fā)展直至結束的。 （ 2） 合同管理是 一種有目的