【導(dǎo)讀】山東天泓置業(yè)有限公司。山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)。競(jìng)爭(zhēng)性板塊——中部、南部分析..............16

　　

【正文】 南項(xiàng)目 總工期按四年計(jì)算，連續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)， 分期開(kāi)發(fā)的原因主要是為了防范風(fēng)險(xiǎn)。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到諸多因素的影響，雖然我們前期做了大量的市場(chǎng)分析，但仍不能保證預(yù)山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 25 知所有的影響因素，更不能保證能完全控制這些因素，因此我們只能在現(xiàn)有的條件下，做出合理的推斷，這樣必然存在著不確定性，這種不確定性導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的存在。我集團(tuán)的發(fā)展向來(lái)以穩(wěn)健著稱(chēng)，合理的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)既是財(cái)務(wù)上的需要，同時(shí)也是對(duì)公司廣大客戶(hù)的負(fù)責(zé)。 ： 見(jiàn)附頁(yè) 第十章 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)及財(cái)務(wù)分析 ： 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 （表 1） 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù) 量 備 注 1 占地總面積 M2 113, 2 容積率 建筑面積 /占地總面積 3 總建筑面積 M2 204, 31 其中：住宅面積 M2 311 多層面積 M2 312 高層面積 M2 32 車(chē)庫(kù)面積 M2 分析 。 投資估算的主要依據(jù)濟(jì)南市同類(lèi)項(xiàng)目的造價(jià)測(cè)算，工程費(fèi)用按類(lèi)比計(jì)算，各種收費(fèi)按照濟(jì)南市及國(guó)家有關(guān)規(guī)定估算。 a、 開(kāi)發(fā)成本估算 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 26 開(kāi)發(fā)成本估算表 （表 2） 序號(hào) 項(xiàng) 目 單方成本 成本 比重 % 1 土地費(fèi)用 11 二期土地費(fèi)用 2, 40,800 % 12 契稅 1,224 % 土地費(fèi)用小計(jì) 2, 42,024 % 2 前期費(fèi)用 21 結(jié)建人防費(fèi) 612 % 22 白蟻預(yù)防費(fèi) 41 % 23 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 5,018 % 24 水土保持費(fèi) 23 % 25 墻改費(fèi) 204 % 26 勘查設(shè)計(jì)費(fèi) 816 % 27 監(jiān)理費(fèi) 337 % 28 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 61 % 29 招標(biāo)管理費(fèi) 41 % 210 勞保費(fèi) 796 % 211 標(biāo)底代編費(fèi) 55 % 212 交易信息咨詢(xún)費(fèi) 18 % 前期費(fèi)用小計(jì) 8,022 % 3 工程成本 31 建安工程費(fèi) % 311 土建費(fèi)用 1, 20,400 % 312 電梯等設(shè)備及安裝費(fèi) 3,671 % 313 給排水 工程 918 % 314 電氣 工程 2,448 % 315 智能化 工程 1,326 % 建安工程費(fèi)小計(jì) 1, 28,763 % 4 室外環(huán)境等工程成本 43 室外綠化、道路等工程 1,633 % 44 室外雨、污水、給排水等工程 408 % 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)小計(jì) 2,041 % 5 不可預(yù)見(jiàn)工程費(fèi)用 617 % 6 其他工程成本（如圍墻等） 62 % 7 裝飾工程費(fèi)用 18,360 % 工程成本小計(jì) 2, 49,843 % 8 期間費(fèi)用及其他費(fèi)用 81 管理費(fèi)用 900 % 82 銷(xiāo)售費(fèi)用 1,327 % 續(xù)表 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 27 821 其中：交易費(fèi)用 877 % 83 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5,250 % 期間費(fèi)用小計(jì) 7,477 % 9 營(yíng)業(yè)稅金及附加 9,649 % 91 其中：營(yíng)業(yè)稅 8,772 % 92 城建稅 614 % 93 教育費(fèi)附加 263 % 合計(jì) 5, 117,015 % 表 2 附注： a單方成本 =投資額 247?？偨ㄖ娣e a土地費(fèi)用、契稅、前期費(fèi)用測(cè)算依據(jù)：均按土地轉(zhuǎn)讓合同以及濟(jì)南市有關(guān)前期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定估算； a管理費(fèi)用測(cè)算依據(jù)：按每年 240 萬(wàn)元 /年估算； a銷(xiāo)售費(fèi)用測(cè)算依據(jù)：除交易手續(xù)費(fèi)外，按每年 120 萬(wàn)元估算。 a財(cái)務(wù)費(fèi)用測(cè)算依據(jù)：按對(duì)外借款本金 15,000 萬(wàn)元，年利率為 7%估算，貸款期限為三年 9 個(gè)月。 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 29 b、 銷(xiāo)售收入靜態(tài)測(cè)算 銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表（表 3） 表 3 附注： b根據(jù)目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況，一次性付款及辦理個(gè)人按揭貸款的客戶(hù)占絕大多數(shù)，因此，當(dāng)期銷(xiāo)售收入基本能保證當(dāng)期收現(xiàn)。 b預(yù)計(jì)將于開(kāi)工的第三個(gè)季度第一期達(dá)到可預(yù)售狀態(tài)，第三個(gè)季度預(yù)售第一期建筑面積的 30%，第四個(gè)季度預(yù)售 20%，第二年第一個(gè)季度預(yù)售 20%，第二年度第二季度銷(xiāo)售 30%；第二年度第三季度第二期達(dá)到可預(yù)售狀態(tài)，銷(xiāo)售進(jìn)度同第一期；第三年度第三季度第三期 達(dá)到可預(yù)售狀態(tài)，銷(xiāo)售進(jìn)度同第一期。 b銷(xiāo)售單價(jià)根據(jù)同類(lèi)項(xiàng)目、同類(lèi)地區(qū)的項(xiàng)目平均價(jià)格估算。 內(nèi)容 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 第四年 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積 (M2) 204,000 18,360 12,240 12,240 18,360 24,480 16,320 16,320 24,480 18,360 12,240 12,240 18,360 預(yù)計(jì)單位售價(jià) (元 ) 8,600 7,500 7,700 7,900 8,100 8,300 8,500 8,700 8,900 9,100 9,300 9,500 9,700 銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元 ) 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 銷(xiāo)售收入合計(jì) (萬(wàn)元 ) 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 預(yù)計(jì)現(xiàn)金流入 (萬(wàn)元 ) 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 30 c、 資金來(lái)源與運(yùn)用分析 資金來(lái)源與運(yùn)用分析表 （表 4） 單位：萬(wàn)元 注： 根據(jù)資金來(lái)源與運(yùn)用表，除自有資金 40000 萬(wàn)元外，尚有資金缺口 15000 萬(wàn)元，計(jì)劃以銀行借款解決。 項(xiàng)目結(jié)束后，累計(jì)現(xiàn)金盈余 79145 萬(wàn)元，除去自有資金 40000 萬(wàn)元和歸還銀行 15000 萬(wàn)元，盈利 39145 萬(wàn)元。 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 第四年 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 1 資金來(lái)源 230,440 55,000 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 11 銷(xiāo)售收入 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 12 自有資金 40,000 40,000 13 銀行借貸 15,000 15,000 2 資金運(yùn)用 151,295 51,110 2,313 6,066 4,972 5,657 6,158 8,220 6,666 6,324 7,658 6,485 5,250 4,524 4,079 10,812 15,000 21 建設(shè)投資 107,366 51,110 2,313 4,173 3,675 4,327 4,113 5,427 4,759 4,373 4,663 4,188 3,685 2,925 1,631 6,004 22 歸還借款本金 15,000 15,000 23 營(yíng)業(yè)稅金及附加 9,649 757 518 532 818 1,117 763 781 1,198 919 626 640 979 24 所得稅 19,280 1,136 778 798 1,227 1,676 1,144 1,171 1,797 1,378 939 959 1,469 4,808 3 當(dāng)期稅后現(xiàn)金盈余 3,890 2,313 7,704 4,453 4,013 8,714 12,098 7,206 7,874 14,129 10,223 6,133 7,104 13,730 10,812 15,000 4 上期現(xiàn)金盈余轉(zhuǎn)入 3,890 1,577 9,281 13,734 17,747 26,462 38,559 45,765 53,639 67,768 77,991 84,123 91,227 104,957 94,145 5 累計(jì)現(xiàn)金盈余 79,145 3,890 1,577 9,281 13,734 17,747 26,462 38,559 45,765 53,639 67,768 77,991 84,123 91,227 104,957 94,145 79,145 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 32 d、靜態(tài)盈利預(yù)測(cè) 項(xiàng)目損益表 表 5 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 1 銷(xiāo)售收入 175,440 2 減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 99,889 3 營(yíng)業(yè)稅金及附加 9,649 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 65,902 4 減：銷(xiāo)售費(fèi)用 1,327 5 管理費(fèi)用 900 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5,250 利潤(rùn)總額 58,425 7 減：所得稅 19,280 凈利潤(rùn) 39,145 項(xiàng)目總回報(bào)率： 銷(xiāo)售利潤(rùn)率＝ 稅后利潤(rùn) 100％＝ 39,145 100％＝ % 銷(xiāo)售收入 175,440 成本利潤(rùn)率＝ 稅后利潤(rùn) 100％＝ 39,145 100％＝ % 總成本 136,295 投資回報(bào)率＝ 稅后利潤(rùn) 100％＝ 39,145 100％＝ % 自有資金 40000 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 33 動(dòng)態(tài)分析 a、 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值分析：折現(xiàn)率為 7 % 凈現(xiàn)值分析表（表 6） 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 第四年 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 1 現(xiàn)金流入 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 11 銷(xiāo)售收入 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 2 現(xiàn)金流出 136,295 51,110 2,313 6,066 4,972 5,657 6,158 8,220 6,666 6,324 7,658 6,485 5,250 4,524 4,079 10,812 21 土地費(fèi)用 42,024 42,024 22 前期費(fèi)用 8,022 8,022 23 土建費(fèi)用 20,400 612 1,836 1,836 1,224 816 2,448 2,448 1,632 612 1,836 1,83