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【正文】 ，在堅(jiān)持穩(wěn)定的前提下，不斷補(bǔ)充新鮮血液，讓人員隊(duì)伍的合理流動(dòng)，激發(fā)大家的工作熱情與潛能，增強(qiáng)組織的活力。 三、員工儀容儀表及著裝 男性 女性 整體 自然大方得體，符合工作需要及安全規(guī)則。精神奕奕，充滿活力，整齊清 潔。 頭發(fā) 頭發(fā)要經(jīng)常梳洗，保持整齊清潔、自然色澤，切勿標(biāo)新立異。 發(fā)型 前發(fā)不過眉，側(cè)發(fā)不蓋耳，后發(fā)不觸后衣領(lǐng)，無燙發(fā)。 女員工發(fā)長不過肩，如留長發(fā)須束 起或使用發(fā)髻。 面容 臉、頸及耳朵絕對干凈，每日剃刮胡須。 臉、頸及耳朵絕對干凈，上班要化淡妝，但不得濃妝艷抹和在辦公室內(nèi)化妝 身體 注意個(gè)人衛(wèi)生，身體、面部、手部保持清潔。勤洗澡，無體味。上班前不吃異味食物，保持口腔清潔，上班時(shí)不在工作場所內(nèi)吸煙，不飲酒，以免散發(fā)煙味或酒氣。 飾物 領(lǐng)帶平整、端正，長度一定要蓋過皮帶扣。領(lǐng)帶夾夾在襯衣自上而下第四個(gè)扣子 處。 注意各部細(xì)節(jié)，頭巾是否圍好，內(nèi)衣不能外露等 上班時(shí)間不佩帶夸張的首飾及飾物。 第 26 頁 共 95 頁 男性 女性 衣服 1. 工作時(shí)間內(nèi)著本崗位規(guī)定制服，非因工作需要，外出時(shí)不得穿著制服。制服應(yīng)干凈、平整，無明顯污跡、破損。 ，不可擅自改變制服的穿著 形式，私自增減飾物，不敞開外衣、卷起褲腳、衣袖。 ，衣、褲口袋整理平整，勿顯鼓起。 ，襯衣領(lǐng)、袖整潔，鈕扣扣好，襯衣袖口可長出西裝外套袖口的 。 褲子 褲子要燙直，折痕清晰，長及鞋面。 手 保 持指甲干凈，不留長指甲及涂有色指甲油。 鞋 鞋底、鞋面、鞋側(cè)保持清潔，鞋面要擦亮，以黑色為宜，無破損，勿釘金 屬掌，禁止著露趾涼鞋上班。 襪 男員工應(yīng)穿黑色或深藍(lán)色、不透明的短中筒襪。 女員工著裙裝須著肉色襪，禁止穿著帶花邊、通花的襪子，無破洞，襪筒根不可露在外。 第四章 物資裝備計(jì)劃 第一節(jié) 物資裝備明細(xì) 一、辦公用品 第 27 頁 共 95 頁 序號(hào) 名 稱 數(shù) 量 單價(jià)（元） 金額（元） 備 注 1 辦公桌椅 25套 500 12500 2 其他家具 20210 3 打印復(fù)印一體機(jī) 1臺(tái) 8000 8000 4 電腦 25臺(tái) 4000 100000 5 管理軟件 1套 6000 6 打印機(jī) 2臺(tái) 3000 6000 7 傳真機(jī) 1臺(tái) 1000 1000 8 保險(xiǎn)柜 2個(gè) 800 1600 9 照相機(jī) 3部 1500 4500 10 電視機(jī) 1部 3000 3000 11 文具等 1批 5000 12 電話報(bào)裝 5部 300 1500 13 點(diǎn)鈔機(jī) 2臺(tái) 400 800 14 飲水機(jī) 4臺(tái) 350 1400 15 微波爐 2臺(tái) 400 800 小計(jì)： 172100元 二、維修機(jī)具 序號(hào) 名 稱 數(shù)量 單價(jià)（元） 金額（元） 備 注 1 管道疏通機(jī) 1部 1500 1500 2 手電鉆 2部 400 800 3 氬弧焊機(jī) 2臺(tái) 900 1800 4 沖擊鉆 2臺(tái) 500 1000 5 電錘 2臺(tái) 500 1000 6 應(yīng)急用水泵 5臺(tái) 800 4000 7 對講機(jī) 5套 1500 7500 8 貨架 5組 2021 10000 9 電工工具 4套 900 3600 10 水工工具 4套 850 3400 11 土建工具 3套 600 1800 12 云梯 2架 2021 4000 13 人字梯 4架 800 3200 第 28 頁 共 95 頁 14 應(yīng)急燈 15只 100 1500 15 絕緣手套 30副 70 2100 16 絕緣靴 30雙 70 2100 17 其他機(jī)具 3000 小計(jì)： 52300元 三 、治安消防裝備 序號(hào) 名 稱 數(shù)量 單價(jià)（元） 金額（元） 備 注 1 對講機(jī) 35套 1000 35000 2 消防斧頭 10把 70 700 3 專用扳手 10把 70 700 4 防毒面具 20套 200 4000 5 鋼盔 20套 100 2021 6 消防靴 20套 80 1600 7 手提滅火器 30支 200 6000 8 太陽傘 4把 500 2021 小計(jì)： 52021元 以上物資裝備資金合計(jì)需 元。此外，物業(yè)根據(jù)開發(fā)單位的需求配置的其他物資，所產(chǎn)生的費(fèi)用雙方再協(xié)商解決。 第二節(jié) 物業(yè)管理用房計(jì)劃 序號(hào) 明細(xì) 面積 (㎡ ) 備注 1 住宅區(qū)域物業(yè)管理用房 n 04裙樓住宅入口一 層 2 商業(yè)區(qū)域物業(yè)管理用房 n 04裙樓商業(yè)三層 3 合計(jì) n 第五章 前期介入服務(wù)、承接查驗(yàn) 第一節(jié) 物業(yè)管理前期介入的重要意義 適應(yīng)了現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展要求。我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，開第 29 頁 共 95 頁 發(fā)商們開始根據(jù)市場需要和業(yè)主呼聲確定開發(fā)戰(zhàn)略，對物業(yè)管理公司的要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司搞好后期管理服務(wù)上，還希望借助物業(yè)公司熟悉掌握客戶、業(yè)主需求變化和物業(yè)使用管理的專業(yè)優(yōu)勢，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作。物業(yè)管理企業(yè)可以從物業(yè)的使用管理角度 為物業(yè)的完善和保證使用功能的發(fā)揮提供科學(xué)的建議和有效的方法，使得開發(fā)出的物業(yè)能夠最貼近業(yè)主的需求，擴(kuò)充了物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵，也使開發(fā)商開發(fā)出的物業(yè)以人為本、業(yè)主第一的理念得到了進(jìn)一步的貫徹，最終使業(yè)主受益，成為市場上受消費(fèi)者歡迎的物業(yè)。 提升了物業(yè)管理的專業(yè)形象，有利于物管工作的開展。物業(yè)管理通過前期介入，在與開發(fā)商、監(jiān)理方、施工方等各各方的共同協(xié)作中，可以充分展示自身的專業(yè)素質(zhì)。物管企業(yè)可以從物業(yè)使用管理角度、從業(yè)主的角度、從降低建設(shè)和管理費(fèi)用的角度在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、監(jiān)理施工方面提出一條條合理化建議，從而完 善了物業(yè)，減少了今后物業(yè)管理中的問題和矛盾。同時(shí)，通過在前期介入中同施工單位形成良好合作關(guān)系，可以在今后物業(yè)的保修期內(nèi)，加強(qiáng)雙方的緊密合作，提高物業(yè)的維修及時(shí)率。另一方面，由于通過前期介入，物業(yè)管理公司已經(jīng)提前熟知物業(yè)、設(shè)備設(shè)施使用、資料收集等接管驗(yàn)收的各類重要工作，業(yè)主入住時(shí)，就可以全心全意地投入接待工作，樹立物業(yè)企業(yè)的良好形象。 . 第二節(jié) 前期介入服務(wù) 一、前期物業(yè)管理工作職能 依據(jù) 城市綜合體 施工計(jì)劃，隨時(shí)跟蹤施工情況，對發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向 置業(yè)公司 反饋、處理，并做好各類記錄（文字、圖片）； 對工程各類線路的鋪設(shè)、設(shè)備的安裝、調(diào)試進(jìn)行全面跟蹤，并做好各類第 30 頁 共 95 頁 記錄（文字、圖片）； 物業(yè)交接前調(diào)動(dòng)管理服務(wù)中心各類資源，配合做好工程驗(yàn)收、物業(yè)移交工作； 保證與招標(biāo)方工作的平順對接，協(xié)調(diào)報(bào)修單位等各個(gè)單位的關(guān)系與矛盾； 根據(jù)已交物業(yè)實(shí)際情況，編制合理流程，組織有關(guān)人員做好物業(yè)成品的巡視、保護(hù)工作； 在物業(yè)入住前，組織人員做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括：入住資料、協(xié)調(diào)各種外部關(guān)系。 二、前期介入的服務(wù)內(nèi)容 竣工驗(yàn)收介入 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)開發(fā)公 司利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)公司做好使用功能的驗(yàn)收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。 （ 1）參與開發(fā)公司的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案； （ 2）發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程； （ 3）參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收； （ 4）制訂物業(yè)驗(yàn)收流程； （ 5）在公共設(shè)施、設(shè)備保持完好并資料齊全的情況下，技術(shù)接收管理。 （ 6）指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。 項(xiàng)目管理處的籌備 （ 1）公司機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置、工程技術(shù)人員到位； （ 2）各項(xiàng)物管文件、資料的準(zhǔn)備； （ 3）人員進(jìn)場 安排及培訓(xùn)工作； （ 4）交接方案，并提出有針對性合理化建議； （ 5）實(shí)際管理方案的編制； （ 6）管理收支預(yù)算的審批或備案； （ 7）按啟動(dòng)費(fèi)測算列出采購計(jì)劃。 物業(yè)及其配套的驗(yàn)收協(xié)助。參與政府對房屋主體、土建、水電、消防、智能化、電梯、照明、空調(diào)、綠化、停車場的分項(xiàng)驗(yàn)收。 第 31 頁 共 95 頁 物業(yè)交接驗(yàn)收。接管前一個(gè)月，管理處協(xié)助組織人員對房屋及設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，對驗(yàn)收不合格工程向開發(fā)公司反饋、咨詢，配合其盡快解決問題，準(zhǔn)備交接手續(xù)。通過前期介入的了解，根據(jù)整個(gè)小區(qū)內(nèi)各個(gè)系統(tǒng)制定備品備件計(jì)劃，用于急修項(xiàng)目，并提交詳 細(xì)清單開發(fā)公司審核后確定。 物業(yè)的全面接管。入住前一個(gè)月，驗(yàn)收程序完成后進(jìn)入小區(qū)全面接管的階段，所有人員進(jìn)出小區(qū)開始接受登記。 返修管理（返修管理流程詳見下圖） 接管前工程技術(shù)人員對項(xiàng)目的房屋、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收 將發(fā)現(xiàn)問題交責(zé)任單位處理 責(zé)任單位整改問題 不合格 第 32 頁 共 95 頁 第三節(jié) 承接查驗(yàn) 一、物業(yè)承接查驗(yàn)的意義 物業(yè)的承接查驗(yàn)是對新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。依據(jù)國家建設(shè)部相關(guān)規(guī)定對已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要 步驟。物業(yè)的承接查驗(yàn)不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別第 33 頁 共 95 頁 重視對綜合功能的驗(yàn)收。承接查驗(yàn)的辦法依照住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》進(jìn)行。 二、承接查驗(yàn)工作目標(biāo) 開發(fā)建設(shè)單位在進(jìn)行承接查驗(yàn)時(shí)，須委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議， 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 。 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)客戶的利益 。 為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件 ， 通過物業(yè)的承接查驗(yàn)，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作 量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。 三、項(xiàng)目承接查驗(yàn)重點(diǎn) 公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作； 既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在客戶的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)客戶的合法權(quán)益； 承接查驗(yàn)中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格； 落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開 發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，或 委托 物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費(fèi)用； 四、物業(yè)承接查驗(yàn)計(jì)劃 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案； 移交有關(guān)圖紙資料； 查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備； 解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題； 確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果； 簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議； 辦理物業(yè)交接手續(xù)。 五、圖紙資料的驗(yàn)收 負(fù)責(zé)圖紙驗(yàn)收的責(zé)任人應(yīng)按計(jì)劃規(guī)定的時(shí)限，完成圖紙資料的清點(diǎn)、校第 34 頁 共 95 頁 對和造冊登記工作，發(fā)現(xiàn)有缺少的資料時(shí)，應(yīng)向移交單位索取。 應(yīng)予驗(yàn)收的圖紙資料一般應(yīng)包括： （ 1）項(xiàng)目內(nèi)所有的建筑工程和配套設(shè)施的竣工圖紙； （ 2）項(xiàng)目內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的合格證、使用說明書、維保資料； （ 3） 電梯使用許可證； （ 4） 隱蔽工程驗(yàn)收記錄（涉及物業(yè)管理過程的項(xiàng)目）； （ 5）供水、供電、供氣系統(tǒng)的申報(bào)、審批文件； （ 6）供水、供電、供氣系統(tǒng)的驗(yàn)收證明（含指標(biāo)批文）； （ 7）項(xiàng)目內(nèi)所有建筑物本體、電梯、供水、供電、供氣、通訊、智能化、消防、綠化等系統(tǒng)竣工驗(yàn)收證明； （ 8）項(xiàng)目立項(xiàng)、審批等資料以及其他設(shè)計(jì)、施工相關(guān)資料。 驗(yàn)收責(zé)任人與移交單位人員共同清點(diǎn)、核實(shí)圖紙、資料，填寫《建筑圖紙交接記錄表》，無誤后，雙方簽字，并審核圖紙、資料是 否齊全。 《建筑圖紙交接記錄表》由驗(yàn)收責(zé)任人交承接查驗(yàn)小組組長進(jìn)行審核。 如發(fā)現(xiàn)圖紙和資料不齊全，記錄在《交接問題處理單》中，并督促移交單位補(bǔ)齊圖紙。承接查驗(yàn)小組組長同時(shí)同移交單位領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通和交涉，直至全部圖紙移交齊全為止。 六、物業(yè)的本體、公共設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn) 建筑物本體等建筑物的承接查驗(yàn) （ 1）驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)承接驗(yàn)收計(jì)劃的分工對建筑物本體、逐戶（層）及建筑物本體設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)項(xiàng)目包括但不限于： A、各樓層