土地交易中心工作總結與土地利用科講稿匯編-資料下載頁
2024-11-22 06:39本頁面
【正文】 不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。因此，土地使用者未經批準不得搜自改變土地用途，經批準改變出讓合同約定的土地用途的，應根據原《土地使用權出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：（1）《國有土地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權或者地方法規(guī)或行政規(guī)定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權（對出讓土地使用權人給予相應補償，補償金額根據余期出讓土地使用權價格確定）后，依法重新公開供應。（2）《國有土地使用權出讓合同》沒有約定、地方法規(guī)、行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定的，土地使用者應當按規(guī)定報經出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門）和城市規(guī)劃行政主管部門批準，批準后應當簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調整，重新核定。土地用途和出讓年限確定后，即可根據新舊土地用途、出讓年限和批準時的土地市場價格水平確定應補繳的土地出讓金額。應補繳的土地出讓金額＝批準時的新用途、新出讓年期下的土地使用權市場價格—原用途在批準改變用途時的剩余年期出讓土地使用權市場價格。出讓土地使用權轉讓應具備什么條件？如何理解？根據《城市房地產管理法》第38規(guī)定，出讓使用權轉讓應當符合兩個條件：按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得《國有土地使用證》；按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。因此，出讓土地使用權轉讓不需要也不要求土地行政主管部門批準，但具備上述兩個條件是法律明確的轉讓人的義務，轉讓人在達成轉讓協(xié)議前必須滿足上述兩個條件，并在申請變更土地登記時出具雙方轉讓協(xié)議、原《國有土地使用證》以及已投資額達到總投資額25％以上等的書面證明文件。招標拍賣掛牌出讓工作中，毛地和凈地出讓有什么不同？“毛地”和“凈地”都是俗稱。從形態(tài)上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地；凈地指已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地。從產權和法律關系上看，二者也有明顯不同，毛地出讓往往是政府出讓土地時尚未完成國有土地使用權收回和拆遷補償工作，涉及多方法律和經濟關系，需要銜接好國有土地使用權收回、補償和出讓等方面的法律關系；凈地出讓則往往是政府已經完成了出讓前的土地使用權收回和拆遷補償工作，法律關系相對簡單。鑒于毛地出讓涉及的法律關系復雜，還涉及到土地使用權收回、出讓與《房屋拆遷條例》規(guī)定的拆遷程序等的銜接問題，同時，出讓后拆遷和開發(fā)也往往容易出現(xiàn)糾紛問題，因此我們提倡在工作中推行凈地出讓。出讓土地使用權能否提前收回？應如何收回？《城市房地產管理法》第十九條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l觀足：“有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：為公共利益需要使用土地的；為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的；依照前款第（一）項、第（二）項的規(guī)定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償?！币虼耍鶕鲜龇梢?guī)定，出讓土地使用權一般不得提前收回，在特殊情況下，為公共利益需要或為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的，土地使用權可以提前收回，但必須經過批準并要履行法定的收回程序，并對原土地使用權人給予相應補償。出讓土地使用權提前收回必須符合收回的條件，土地行政主管部門應當報經原批準用地的市、縣人民政府或者有批準權的人民政府批準，請示應當包括提前收回理由、收回對象、收回程序、補償辦法等。有關人民政府批準后，土地行政主管部門應當下發(fā)提前收回土地使用權決定書，并送達給土地使用權人。(政府批準前應當告知原土地使用權人，土地使用權人要求聽證的應當組織聽證；批準后土地使用權人有異議可以要求復議或提起行政訴訟。)提前收回出讓土地使用權應當對原上地使用權人給予合理補償，補償標準為被收回不動產的市場價格，其中：無地上建筑物的，應當按照收回時原出讓土地使用權剩余使用年期的土地市場價格確定；有地上物的，應當按拆遷補償標準（房地產市場價格，含土地使用權市場價格和地上物重置成新價格）進行補償。
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