土地出讓金審計工作體會與土地利用科講稿匯編-資料下載頁
2024-11-22 23:51本頁面
【正文】 序。出讓土地使用權(quán)改變土地用途，應(yīng)如何辦理？年限如何確定？補擻出讓金額如何確定？根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第17條和第43條的規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。此外，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔**〕28號）第16條的規(guī)定，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權(quán)人不按照約定條件使用土地的，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此，土地使用者未經(jīng)批準(zhǔn)不得搜自改變土地用途，經(jīng)批準(zhǔn)改變出讓合同約定的土地用途的，應(yīng)根據(jù)原《土地使用權(quán)出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：（1）《國有土地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)或者地方法規(guī)或行政規(guī)定明確改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)（對出讓土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補償，補償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價格確定）后，依法重新公開供應(yīng)。（2）《國有土地使用權(quán)出讓合同》沒有約定、地方法規(guī)、行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定的，土地使用者應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報經(jīng)出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門）和城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應(yīng)調(diào)整，重新核定。土地用途和出讓年限確定后，即可根據(jù)新舊土地用途、出讓年限和批準(zhǔn)時的土地市場價格水平確定應(yīng)補繳的土地出讓金額。應(yīng)補繳的土地出讓金額＝批準(zhǔn)時的新用途、新出讓年期下的土地使用權(quán)市場價格—原用途在批準(zhǔn)改變用途時的剩余年期出讓土地使用權(quán)市場價格。出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備什么條件？如何理解？根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38規(guī)定，出讓使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合兩個條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得《國有土地使用證》；按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。因此，出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要也不要求土地行政主管部門批準(zhǔn)，但具備上述兩個條件是法律明確的轉(zhuǎn)讓人的義務(wù)，轉(zhuǎn)讓人在達成轉(zhuǎn)讓協(xié)議前必須滿足上述兩個條件，并在申請變更土地登記時出具雙方轉(zhuǎn)讓協(xié)議、原《國有土地使用證》以及已投資額達到總投資額25％以上等的書面證明文件。招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作中，毛地和凈地出讓有什么不同？“毛地”和“凈地”都是俗稱。從形態(tài)上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地；凈地指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地。從產(chǎn)權(quán)和法律關(guān)系上看，二者也有明顯不同，毛地出讓往往是政府出讓土地時尚未完成國有土地使用權(quán)收回和拆遷補償工作，涉及多方法律和經(jīng)濟關(guān)系，需要銜接好國有土地使用權(quán)收回、補償和出讓等方面的法律關(guān)系；凈地出讓則往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權(quán)收回和拆遷補償工作，法律關(guān)系相對簡單。鑒于毛地出讓涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，還涉及到土地使用權(quán)收回、出讓與《房屋拆遷條例》規(guī)定的拆遷程序等的銜接問題，同時，出讓后拆遷和開發(fā)也往往容易出現(xiàn)糾紛問題，因此我們提倡在工作中推行凈地出讓。出讓土地使用權(quán)能否提前收回？應(yīng)如何收回？《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。《土地管理法》第五十八條觀足：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：為公共利益需要使用土地的；為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；依照前款第（一）項、第（二）項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償?！币虼?，根據(jù)上述法律規(guī)定，出讓土地使用權(quán)一般不得提前收回，在特殊情況下，為公共利益需要或為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，土地使用權(quán)可以提前收回，但必須經(jīng)過批準(zhǔn)并要履行法定的收回程序，并對原土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補償。出讓土地使用權(quán)提前收回必須符合收回的條件，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的市、縣人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，請示應(yīng)當(dāng)包括提前收回理由、收回對象、收回程序、補償辦法等。有關(guān)人民政府批準(zhǔn)后，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)下發(fā)提前收回土地使用權(quán)決定書，并送達給土地使用權(quán)人。(政府批準(zhǔn)前應(yīng)當(dāng)告知原土地使用權(quán)人，土地使用權(quán)人要求聽證的應(yīng)當(dāng)組織聽證；批準(zhǔn)后土地使用權(quán)人有異議可以要求復(fù)議或提起行政訴訟。)提前收回出讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)對原上地使用權(quán)人給予合理補償，補償標(biāo)準(zhǔn)為被收回不動產(chǎn)的市場價格，其中：無地上建筑物的，應(yīng)當(dāng)按照收回時原出讓土地使用權(quán)剩余使用年期的土地市場價格確定；有地上物的，應(yīng)當(dāng)按拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)（房地產(chǎn)市場價格，含土地使用權(quán)市場價格和地上物重置成新價格）進行補償。
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