【正文】 有城市土地利用規(guī)劃和年度計(jì)劃，城市規(guī)劃又重視總體規(guī)劃輕視詳細(xì)規(guī)劃，缺乏經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)存量土地需求量的預(yù)測(cè)，對(duì)存量土地的供給沒(méi)有從宏觀上加以引導(dǎo)和控制，導(dǎo)致存量土地的開(kāi)發(fā)利用缺乏科學(xué)依據(jù)。存量土地的產(chǎn)權(quán)界定不清，土地資產(chǎn)價(jià)值沒(méi)有量化，土地市場(chǎng)的收費(fèi)、動(dòng)作程序不夠規(guī)范、職責(zé)不明確，導(dǎo)致盤(pán)活存量土地缺少基礎(chǔ)條件和市場(chǎng)機(jī)制。　　存量土地利用規(guī)劃的指導(dǎo)思想和原則　?。?）指導(dǎo)思想控制總量，盤(pán)活存量，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)與布局，堅(jiān)持政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，搞活二級(jí)市場(chǎng)，努力實(shí)現(xiàn)土地利用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，確保國(guó)有土地資產(chǎn)保值增值，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置，合理利用、充分發(fā)揮土地資產(chǎn)的最大效益，促進(jìn)土地經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)，切實(shí)有效地保護(hù)耕地?！　。?）原則存量土地必須在土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，按規(guī)劃要求確定的土地用途和土地利用強(qiáng)度進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用。在存量土地的盤(pán)活過(guò)程中保證國(guó)有土地資產(chǎn)不流失，堅(jiān)持有償使用、依法轉(zhuǎn)讓、土地登記等制度，堅(jiān)持政策引導(dǎo)和市場(chǎng)調(diào)控。盤(pán)活存量土地是一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)工程，要有計(jì)劃、有組織、有步驟地實(shí)施，循序漸進(jìn)，逐步完善?！　〈媪客恋乩靡?guī)劃　　根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，根據(jù)城市存量土地的表現(xiàn)形式、現(xiàn)狀特點(diǎn)及主要問(wèn)題，存量土地利用規(guī)劃如下：　　第一，城市存量土地結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和市區(qū)工業(yè)疏散的方向，調(diào)整利用，優(yōu)化配置，充分利用城市土地的級(jí)差效益盤(pán)活存量土地，騰出黃金地帶發(fā)展以商貿(mào)、金融、信息、文化等為主的第三產(chǎn)業(yè)，形成集中連片的第三產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，對(duì)有礙第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的、與其土地區(qū)位條件和賦租能力等不相符的工業(yè)、倉(cāng)庫(kù)、行政辦公、居住及特殊用地等進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。其中主要對(duì)停產(chǎn)半停產(chǎn)、污染嚴(yán)重的企業(yè)實(shí)行搬遷，保留城市型工業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；對(duì)在市中心的面積大而分散的黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用地調(diào)整出集中建設(shè)。　　第二，實(shí)施舊城改造，開(kāi)發(fā)城市休閑綠地，配套市政公用設(shè)施，增加公共設(shè)施，按城市功能分區(qū)，舊城區(qū)部分企業(yè)通過(guò)置換向開(kāi)發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)集中轉(zhuǎn)移，培育商業(yè)區(qū)和生活居住區(qū)，使人均居住面積、商業(yè)、綠地、交通用地等達(dá)到較合理的比例結(jié)構(gòu)?！　〉谌?，大型工業(yè)企業(yè)向開(kāi)發(fā)區(qū)集中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向工業(yè)小區(qū)集中，同時(shí)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)區(qū)及工業(yè)區(qū)的用地管理，嚴(yán)格審批新建設(shè)工程；充分利用征而不用、圈而未用及其他閑置土地，走內(nèi)涵挖潛的發(fā)展道路，提高土地利用率?！　〉谒模饾u改造市區(qū)的危舊房屋及部分簡(jiǎn)易樓房，增加中高層住宅，提高容積率。積壓商品房由政府、銀行、開(kāi)發(fā)公司等協(xié)同解決，盡快投入使用。　　第五，實(shí)施中心村戰(zhàn)略，積極改造布局散亂的農(nóng)村村莊，統(tǒng)一規(guī)劃，建造多層住宅，控制別墅住宅?！　”P(pán)活存量土地的途徑及政策措施盤(pán)活存量土地就是要通過(guò)明晰土地產(chǎn)權(quán)，量化土地資產(chǎn)價(jià)值，促使存量土地資產(chǎn)以不同的價(jià)格進(jìn)入相應(yīng)市場(chǎng)進(jìn)行交易，實(shí)現(xiàn)土地的產(chǎn)權(quán)流動(dòng)與重組，達(dá)到生產(chǎn)要素與土地資源的優(yōu)化配置。　?。?）制定存量土地利用年度計(jì)劃。在確切查清存量土地的位置、數(shù)量、利用結(jié)構(gòu)的前提下，預(yù)測(cè)存量土地的供求狀況，制訂年度計(jì)劃?！　。?）通過(guò)控制增量來(lái)盤(pán)活存量，通過(guò)合理高效地注入增量來(lái)啟動(dòng)存量。控制增量能使現(xiàn)有存量土地升值，調(diào)動(dòng)利用現(xiàn)有存量土地的積極性，使存量土地得以盤(pán)活。　?。?）盤(pán)活存量土地以行政手段去引導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)手段來(lái)實(shí)現(xiàn)，即政府通過(guò)規(guī)劃和年度計(jì)劃進(jìn)行控制和引導(dǎo)，同時(shí)運(yùn)用地價(jià)杠桿，發(fā)揮市場(chǎng)作用，形成盤(pán)活存量土地的利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制?！　。?）培育一個(gè)規(guī)范的土地市場(chǎng)，建立一個(gè)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)行的土地合理流轉(zhuǎn)、配置的有效機(jī)制，即要產(chǎn)權(quán)明晰、資產(chǎn)量化、用途定位、交易入市　?。?）實(shí)行存量土地儲(chǔ)備制度。對(duì)有閑置土地的單位一律不審批新的用地，促使其盡快開(kāi)發(fā)利用，對(duì)那些近期不能使用的土地要制訂相應(yīng)的政策有償予以收回，作為儲(chǔ)備來(lái)調(diào)解區(qū)土地供給和要求。　?。?）制訂存量土地開(kāi)發(fā)利用配套政策。盤(pán)活存量土地必須調(diào)動(dòng)有關(guān)稅費(fèi)等方面制訂出一系列優(yōu)惠政策。對(duì)按照規(guī)劃實(shí)行退二進(jìn)三的企業(yè)，政府應(yīng)將土地收益大部分返還企業(yè)，用于搬遷、擴(kuò)大生產(chǎn)和職工安置，對(duì)閑置的廠房允許依法出租轉(zhuǎn)讓。對(duì)一次性交納出讓金有困難的企業(yè)可實(shí)行年租制。對(duì)拆遷安置量大、開(kāi)發(fā)成本高的舊城改造，可適當(dāng)提高容積率，降低出讓金，減免有關(guān)稅費(fèi)，提高開(kāi)發(fā)商的積極性，鼓勵(lì)舊城改造?！　。?）做好存量土地的登記造冊(cè)工作，在此基礎(chǔ)上為企業(yè)做好盤(pán)活存量土地的招商服務(wù)工作，同時(shí)積極參與企業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化配置的全過(guò)程，協(xié)助企業(yè)選擇最佳的土地配置方案?！　∈?、規(guī)劃的實(shí)施與管理　　以土地利用總體規(guī)劃和城市土地利用規(guī)劃為依據(jù)，編制年度計(jì)劃，并通過(guò)實(shí)施逐步落實(shí)規(guī)劃中的各項(xiàng)用地指標(biāo)，年終向人大報(bào)告計(jì)劃執(zhí)行情況?！　”臼袃?nèi)各項(xiàng)建設(shè)用地的審批必須以本規(guī)劃為依據(jù)，實(shí)行土地利用規(guī)劃許可證制度。不符合本規(guī)劃用地范圍的，一律不予批準(zhǔn)?！　≈朴啞缎熘菔型恋乩每傮w規(guī)劃實(shí)施辦法》，把規(guī)劃管理納入法制軌道，嚴(yán)格按照規(guī)劃和法律程序?qū)徟玫?。　　依?jù)城市近期向東、遠(yuǎn)期向東及東南的發(fā)展戰(zhàn)略，引導(dǎo)和控制城市發(fā)展方面，進(jìn)一步明確城市建設(shè)的發(fā)展時(shí)序和用地范圍，首先滿足近期規(guī)劃建設(shè)。　　嚴(yán)格管理城鄉(xiāng)合部，對(duì)劃入主城區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，要使其逐步納入城市規(guī)劃，在城市整體結(jié)構(gòu)的指導(dǎo)下進(jìn)行布局和建設(shè)?！　∏袑?shí)抓好土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾和土地整理工作，制訂優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)單位和個(gè)人依法開(kāi)發(fā)復(fù)墾?！　≈鸩浇⑼恋乩脛?dòng)態(tài)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)土地利用規(guī)劃管理的現(xiàn)代化。 實(shí)習(xí)2：與鄉(xiāng)鎮(zhèn)有關(guān)人員座談土地規(guī)劃情況，草擬座談提綱，寫(xiě)座談紀(jì)要。一、土地資源利用現(xiàn)狀與潛力分析 (一)自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)況區(qū)位及交通條件（二）、土地利用現(xiàn)狀（三）、土地利用存在問(wèn)題規(guī)劃理念日趨陳舊，缺乏相應(yīng)的前瞻性與動(dòng)態(tài)性，對(duì)生態(tài)保護(hù)的重視程度不足。在我國(guó)土地的法律法規(guī)不完善的情況下，制約了土地管理效率和管理水平的提高現(xiàn)行規(guī)劃編制的科學(xué)性、規(guī)劃監(jiān)管手段的有效性存在不足規(guī)劃編制的參與程度有待提高二、土地利用總體規(guī)劃目標(biāo)1010—2015年土地利用規(guī)劃如下：。：：。：：。：。：。：三、實(shí)施規(guī)劃的政策措施(一)法規(guī)措施(二)行政措施1．強(qiáng)化土地用途管制，實(shí)施農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和工程用地預(yù)審制度。2．嚴(yán)格土地利用的計(jì)劃管理。在嚴(yán)格編制完成我縣土地利用總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，抓緊編制和修訂鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)土地利用總體規(guī)劃，并以規(guī)劃為依據(jù)，制定我縣近期和年度土地利用計(jì)劃，使縣級(jí)規(guī)劃的實(shí)施落實(shí)到實(shí)處?！　?．建立規(guī)劃的公示制度。6．加強(qiáng)土地規(guī)劃的宣傳， (三)經(jīng)濟(jì)措施充分運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)辦法，切實(shí)盤(pán)活存量土地，提高土地利用集約度。一是要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，通過(guò)地價(jià)來(lái)調(diào)節(jié)土地利用規(guī)模和布局，促進(jìn)節(jié)約用地和集約利用土地，促進(jìn)土地利用集約度的提高。二是制定存量土地合理流轉(zhuǎn)和集約利用的經(jīng)濟(jì)政策，有效地盤(pán)活存量土地，實(shí)現(xiàn)土地資源的集約利用。(四)技術(shù)措施為了確保規(guī)劃的全面實(shí)施，必須加強(qiáng)土地利用動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，改進(jìn)土地利用規(guī)劃管理的技術(shù)手段。要采取實(shí)地定點(diǎn)監(jiān)測(cè)的方式，定期對(duì)規(guī)劃確定的各種發(fā)展方向和范圍執(zhí)行情況進(jìn)行技術(shù)監(jiān)測(cè)，提出年度規(guī)劃執(zhí)行情況動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告，有效防止和杜絕隨意更改規(guī)劃用地布局的行為發(fā)生。