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【正文】 ：最高貸款年限為 30 年。 二手房貸款利率： 商業(yè)貸款： 5 年以下（含 5 年）月利率為 3． 975? ； 5 年以上月利率 4． 2? ，二手房商業(yè)用房執(zhí)行人民銀行的期限利率． 二手房貸款方式： Ａ、等額本金還款法： 每月還款額＝ 貸款本金 /貸款期月數(shù)＋（貸款本金 — 已歸還本金累計額） 日利率每月實際天數(shù) Ｂ、等額本息還款法： 每月還款額＝貸款本金 月利率（１＋月利率） 還款月數(shù) /（ 1+月利率） 還款月數(shù) 1 （三）申請二手房貸款所需具備的條件 1．年滿１８周歲，具有完全民事行為能力，具有城鎮(zhèn)居民常住戶口和合法有效的居留身份證明． 2．申請人有穩(wěn)定的合法收入和償還借款本息的能力． 3．借款人同意以所購房屋及其權(quán)益作為抵押物． 4．所購商品房產(chǎn)權(quán)明 晰，符合杭州市政府規(guī)定的可進入房地產(chǎn)市場流通的條件，具有房屋所有權(quán)證、土地使用證和契證，賣房人具有完全處置權(quán)利的住房。 （四）申請貸款所需提供的資料 １． 買賣雙方共同提交的資料： 買賣雙方填寫的《購房抵押貸款申請表》；買賣雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。 ２． 購房人（借款人）提交的資料 ： （ 1） 收入證明（單位收入證明，并可選擇提供存款證明、有價證券、其他房地 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 34 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 產(chǎn)證明及其他收入證明）； 身份證和戶口簿及婚姻狀況證明；配偶身份證； （ 2） 若購房人為企業(yè)法人的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書、公司章程、 驗資報告及近期財務報表和貸款證等有關(guān)證件資料。 ３．售房人提交的資料 ： （ 1） 售房人（含共有人）身份證、戶口簿或受委托人公證委托書和身份證； 房屋共有人同意出售的書面文件； 所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件； 若房屋已出租，須提供租戶的證明文件及同意出售的文件； （ 2）售 房人為企業(yè)法人，須提供有效的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書等有關(guān)文件（若所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)為國有資產(chǎn)，還須提供國有資產(chǎn)管理部門同意轉(zhuǎn)讓的證明文件）。 二、杭州市二手房交易稅費 1．契稅（繳款人為承受方、即買方） 契稅是指房屋所 有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)變時，按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。 應繳稅額 = 計稅價格 %（針對個人住宅、排屋） 計稅價格 3%（針對非住宅、單位住宅、單位非住宅、別墅） 2．印花稅（繳款人為承受方與出讓方、即買賣雙方） 印花稅 對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為 性質(zhì) 的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務 等特點。 應繳稅額 = 計稅價格 5? 0 計稅價格 3? 0（針對商品房） 3．綜合稅（繳款人為出讓方、即賣方） 應繳稅額 = [計稅價格－（房產(chǎn)原值）原成交價 ] % 開征時間： 2021 年 9 月 1 日 適用的對象和范圍： 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 35 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 個人出售、購買且居住不到一年的普通住宅（繼承、分析、拆遷不屬于出售類，均不征收）。 單位住宅、非住宅均要征收。 稅率 %的組成：營業(yè)稅 5%、城市建設(shè)維護稅 7%、教育費附加 4%，即 5%+5%（ 7%+4%） =% 4．土地出讓金（劃撥土地；繳款人為承受方、即買方） 土地出讓金繳納標準 （元 /平方米） 土地等級 一 二 三 四 五 六 七 八 繳納標準 600 500 400 300 200 100 80 50 年期修正系數(shù) 土地出讓金 = 土地分攤面積 土地等級 相應的繳納 標準金額 年期修正系數(shù) ↓ 建筑面積247?？倶菍? 5．超額所得收益（房改房；繳款人為出讓方、即賣方） 房改房出售后，賣方取得的凈收益應按超額累進比例繳納所得收益。 房改房交易住房標準價款 職務等級 一般干部 科級 處級 局級 廳 級 享受面積（平方米） 70 80 90 100 120 倍 （元） 273000 312021 351000 390000 468000 倍 （元） 336000 384000 432021 480000 576000 3000 元 /平方米 70 平方米 倍 = 27300 元 征收原則： 出讓 年期 20 以下 2125 2630 3135 3640 4145 4650 5155 5660 6165 6670 修正 系數(shù) 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 36 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 出售價小于 倍的 部分 ，免 征 所得收益； 出售價 大于 住房標準價款 倍，小于 住房標準價款 倍的部分，按 超額部分的 25%繳納所得收益；大于 住房標準價款 倍以上的部分，按 超額部分的 50%繳納所得收益。 出售價款（不包括原按房改市場價、商品價補足的價款或自行擴面的價款） 特例：教師可增加 10 平方米（須提供教師資格證）、高層建筑可增加 10 平方米。 關(guān)于退稅：前一年←賣 40 萬→后一年 A、購房金額大于或等于所出售住房出售價的， 大于 倍，小于 倍的 25%部分 ，退 100%； 大于 倍以上的 50%部分 ，退 90%。 B、購房金額小于所出售住房出售價的， 大于 倍，小于 倍的 25%部分 ，退50%； 大于 倍以上的 50%部分 ，退 50%。 6． 20%個稅（繳款人為出讓方、即賣方） 應繳稅額 = （出售價－房屋原值－合理費用） 20% 合理費用是指：購入該房屋時繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國有土地有償使用收入、交易手續(xù)費、評估費及出售該房屋時繳納的印花稅、營業(yè)稅及城建稅、教育費附加、土地收益金、評估費、交易手續(xù)費等。 開征時間： 2021 年 1 月 1 日 優(yōu)惠政策： 對出售自有住房 并在售房前后一年內(nèi)已按市場價重新購房的納稅人。個人在出售住房前一年內(nèi)已另購住房的，其購房金額大于或等于所出售住房出售價的，免征個人所得稅；購房金額小于所出售住房出售價的，按另購住房金額占所出售住房出售價的比例減征個人所得稅。 對個人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得；以上確認需由納稅義務人本人提供相應的證明或承諾書。 對個人出售已購公有住房取得的所得，暫不征收個人所得稅。已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標準價）購 買的公有住房。 個人所得稅申報納稅時應提供以下資料： 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 37 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 1．房屋所有權(quán)證、土地使用證原件、復印件； 2．杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同及銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票報查聯(lián)原件； 3．契證原件； 4．購入和出售房屋時所支付費用的原始憑證原件、復印件； 5．住房出售方如在住房轉(zhuǎn)讓合同前一年內(nèi)已另購住房的，還應提供所購住房的契證原件和房屋所有權(quán)證復印件； 6．納稅義務人夫妻雙方的身份證復印件、結(jié)婚證復印件或共有權(quán)人的身份證復印件以及該房為家庭唯一生活用房的承諾書。 7．征收機關(guān)要求提供的其他資料。 房改房的交易專題 一、定義 ：房改房是指 職工、居民按房改政策規(guī)定的成本價購買的公有住房 。 二、房改房上市交易所應具備的條件 （ 1） 上市買賣的房改房必須產(chǎn)權(quán)清晰。 （ 2）“三證”完備：房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證和契證。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 38 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 三、 出售房改房時原產(chǎn)權(quán)單位是否享有優(yōu)先購買權(quán) （ 1） 和原產(chǎn)權(quán)單位事先有約定的，原產(chǎn)權(quán)單位可享有優(yōu)先購買權(quán) 。 （ 2） 出售在學校校園、工礦作業(yè)區(qū)域內(nèi)的房改房，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位享有優(yōu)先購買權(quán)。 四、 哪幾種情況的房改房須暫緩上市 ： （ 1） 已列入近期規(guī)劃改造范圍，戶籍已凍結(jié)并 取得房屋拆遷許可證的房改房 。 （ 2） 擅自改變房屋使用性質(zhì)的房改房 。 （ 3） 黨政領(lǐng)導干部購買或集資建造的超過面積控制標準的房改房 （ 4） 經(jīng)購房貸款尚未還清，所有權(quán)已設(shè)定抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的房改房 抵押 押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的除外 。 （ 5） 職工原購公有住房時，經(jīng)市房改辦批準，與原售房單位在公有住房（換購房 ） 賣協(xié)議書中有其他約定條件的，從其約定。 （ 6） 法律、法規(guī)以及市以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的房改房。 五、 房改房贈與 的計 稅 標準： 贈與方應繳納的稅費有： 免征營業(yè)稅 印花稅：按房屋評估價格的 %繳稅。 被贈與方應繳納的稅費有： 契稅：按房屋評估價格的 3%繳納。 印花稅：按房屋評估價格的 %繳納。 土地出讓金 (直系贈與不交土地出讓金 ) 六、 房改房交換 的計 稅 標準： 房改房交換包括房改房與房改房、房改房與私房、房改房與商品房等交換行為。交換雙方互為買方和賣方。 綜合稅：交換購買并居住超過一年的房改房可以免征綜合稅；交換購買并居住不足一年的房改房按交換房屋評估價減去購入原價的差額繳納綜合稅，稅率為%。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 39 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 印花稅 :雙方各按兩套交換房屋評估價之和的 %繳 納。 契稅：由房屋評估價較低的一方根據(jù)交換房屋的差價，按 3%的稅率繳納。 所得收益：交換房屋的評估價 (不含原按房改市場價、商品價補足的價款或自行擴面的價款 )，小于住房標準價款（按規(guī)定享受的住房面積標準與住房補帖的經(jīng)濟適用房價格之乘積，下同） 倍的，免繳所得收益；大于 倍小于 倍的部分，按 25%的比例繳納所得收益；大于 倍以上的部分，按 50%的比例繳納所得收益。 土地出讓金：房改房與房改房交換的雙方各按交換所得房屋的土地等級、分攤的土地面積（房改房土地使權(quán)證書上所載面積） (實 際出讓、轉(zhuǎn)讓年期短于 66年的應乘以年期修正系數(shù) )，按定額標準計算繳納土地出讓金；房改房與私房、房改房與商品房交換由承受房改房的一方繳納土地出讓金。 七、房改房上市交易實例 例 題一 ： 小王是單位的一般干部，有采荷小區(qū) X 幢 2單元 301 室房屋一套，面積 平方米， 95 年參加房改， 99 年 11 月以 21 萬元的價格賣于小張。此房屋評估價為 萬元，土地等級為二級，土地使用權(quán)證上所載土地分攤面積為 平方米，問買賣雙方應繳納少稅費？ 答：賣方小王應繳納的稅費有： 綜合稅：因小王購買并居住此房已超過一年，綜合稅 免繳。 印花稅： 224000 元 %=112 元 所得收益：評估價低于 萬元，免繳所得收益。 買方小張應繳納的稅費有： 契稅： 224000 元 %=3360 元 印花稅： 224000 元 %=112 元 土地出讓金： 500=3350 元 小王應繳納 112 元，小張應繳納 6822 元，買賣雙方須繳納的稅費共計 6934 元。例 題二 ：老劉是單位的處級干部，有東三弄 7 幢 X 單元 402 室房屋一套，面積91平方米，個人出資擴面 1平方米，金額 3300 元， 99 年 8月 1 日參加房改， 和單位簽訂了公有住房買賣協(xié)議書，房改價為 萬元。 2021 年 3月 1 日以 42 萬 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 40 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 元的價格賣給小謝，評估價為 。土地等級為一級，土地分攤面積為 平方米，問買賣雙方共須繳納稅費多少元？ 答： 賣方老劉應繳納的稅費有： 綜合稅：因老劉出售的房改房購進并居住不足一年，應按規(guī)定繳納綜合稅。 （ 489000 元 3300 元 24000 元） %= 元 印花稅： 489000 元 %= 元 所得收益：因為老劉為處級干部，故所得收益的計算方法為： （ 489000 元 3300 元 432021 元） 50%=26850 元 （ 432021 元 351000 元） 25%=20250 元 共須繳納所得收益 47100 元。 買方小謝應繳納的稅費有：契稅： 489000 % 印花稅 : 489000 % 土地出讓金： 600 例題三 ：某事業(yè)單位員工顧在 2021 年 10 月買進一套房改房，土地分攤面積為10 平方米，土地等級為一級土地。（成本價為 22021 元，商品價為 12021 元，個人出資擴面為 11000 元）在 2021 年 1 月買進一套商品房，房