【導(dǎo)讀】莂薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂螇羋蕿蚅膄薈螇螅肀薇蕆羀羆薆蠆螃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅薃蚆袀莂螞螈肅羋蟻袀袈膄蝕薀肅膀芇螂袆肅芆裊膂莄芅薄羅芀芄蚇膀膆芄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂螇羋蕿蚅膄薈螇螅肀薇蕆羀羆薆蠆螃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅薃蚆袀莂螞螈肅羋蟻袀袈膄蝕薀肅膀芇螂袆肅芆裊膂莄芅薄羅芀芄蚇膀膆芄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅

　　

【正文】 業(yè)主大會(huì)，因此應(yīng)該明確物業(yè)管理區(qū)域的概念及其劃分情況。物業(yè)管理區(qū)域是一個(gè)由業(yè)主委員會(huì)管理的物業(yè)的范圍，一般而言，它應(yīng)該是一個(gè)由原設(shè)計(jì)構(gòu)成的自然街坊或封閉小區(qū)。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對(duì)獨(dú)立的居住區(qū)。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由 45 個(gè)住宅群組成，用地一般為 15— 20 公頃，建筑面積約為 15— 20 萬(wàn)平方米。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)應(yīng)配置居委會(huì)、學(xué)校、幼兒園、托兒所、文化活動(dòng)中心、綜合服務(wù)商店、自行車(chē)棚等公共設(shè)施 項(xiàng)目。小區(qū)的水、電、氣等公共設(shè)施在開(kāi)發(fā)時(shí)一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)大都實(shí)行封閉式管理，被稱(chēng)為封閉小區(qū)。將一個(gè)封閉小區(qū)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，有利于對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。 根據(jù)條例的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。條例并沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分的標(biāo)準(zhǔn)，而是交由省、自治區(qū)、直轄市制定。之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)楦鞯厍闆r有很大不同。對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域的范圍，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個(gè)樓宇群體進(jìn) 行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。區(qū)域一經(jīng)劃定，如無(wú)特殊情況，不應(yīng)做任意改動(dòng)。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對(duì)穩(wěn)定，有利于業(yè)主自治機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。例如，上海市房屋土地管理局印發(fā)《關(guān)于 (上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例 )有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》通知第六條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域劃定：本條所指的物業(yè)管理區(qū)域范圍劃分，原則上以自然街坊或一個(gè)封閉的小區(qū)予以確定。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的房屋總建筑面積一般不超過(guò) 10萬(wàn)平方米。各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)、縣房管局 )可以根據(jù)上款規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍進(jìn)行調(diào)整。物業(yè)管理區(qū)域劃定后，區(qū)、 縣房管局應(yīng)在 1： 500 地形國(guó)土予以注記?！? 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員的設(shè)立及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上投票權(quán)確定的依據(jù) 第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套 數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 【釋義】 本條規(guī) 定了有關(guān)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員的設(shè)立及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上投票權(quán)確定的依據(jù)。 (一 )業(yè)主大會(huì)的設(shè)立。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)的管理與公共利益的維護(hù)是一種自治、自助行為。業(yè)主大會(huì)在充分民主的基礎(chǔ)上集中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，行使本機(jī)構(gòu)直管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理自治規(guī)約訂立權(quán)和決定屬于自治范圍的業(yè)主生活公共事務(wù)及物業(yè)管理公益事業(yè)中的其他重大問(wèn)題。業(yè)主大會(huì)的設(shè)立直接決定了業(yè)主的利益能否得到最為充分的保護(hù)。因此，條例規(guī)定了同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè) 主委員會(huì)。同時(shí)，由于我國(guó)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)行業(yè)初建不久，房地產(chǎn)建成后使用中的管理、服務(wù)更是一個(gè)新的領(lǐng)域，所以，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的設(shè)置在實(shí)踐中存在不完善、不規(guī)范、不統(tǒng)一的階段。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)說(shuō)還處于初級(jí)階段，所以政府的監(jiān)督和指導(dǎo)就變得不可或缺。條例規(guī)定了業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立。 根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)和成熟的國(guó)家以及我國(guó)香港等地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)該采取二重機(jī)構(gòu)設(shè)置的方式，即由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，作為業(yè)主自治機(jī)構(gòu)中的權(quán)力機(jī)關(guān)，行使重大事務(wù)的決策權(quán) ；在業(yè)主大會(huì)下設(shè)立由業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，行使日常事務(wù)的管理權(quán)。條例也規(guī)定了成立業(yè)主大會(huì)的同時(shí)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 但是，條例也作出了例外規(guī)定，即在一定條件下可以不必設(shè)立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。這主要是因?yàn)橛行┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主較少，甚至只有一個(gè)業(yè)主，此時(shí)，如果法律強(qiáng)制設(shè)立業(yè)主大會(huì)顯得并不必要。全體業(yè)主可以隨時(shí)決定物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題，這樣即節(jié)約了時(shí)間和精力，也減少了不必要的開(kāi)支。因此，條例規(guī)定只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成 立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。條例的這條規(guī)定，體現(xiàn)了法律的靈活性。 (二 )首次業(yè)主大會(huì)上投票權(quán)確定的依據(jù)。 在物業(yè)管理中，業(yè)主的投票權(quán)是業(yè)主根據(jù)擁有物業(yè)的所有權(quán)而取得參與管理物業(yè)、表達(dá)自己意愿的權(quán)利。它是物業(yè)所有權(quán)派生出來(lái)的一項(xiàng)權(quán)利，合理確定投票權(quán)的劃分方法對(duì)業(yè)主公平行使投票權(quán)至關(guān)重要。 綜觀各國(guó)及地區(qū)的法律規(guī)定，業(yè)主表決權(quán)大致有三種計(jì)算方式。 (1)以業(yè)主所擁有的業(yè)權(quán)份額來(lái)計(jì)算，每份業(yè)權(quán)份額擁有一個(gè)表決權(quán)。關(guān)于業(yè)權(quán)份額的計(jì)算，我國(guó)香港地區(qū)的《建筑物管理?xiàng)l例》第 39 條規(guī)定業(yè) 主的份數(shù)須照以下方式厘定：①照土地注冊(cè)處注冊(cè)的文書(shū)包括公契所規(guī)定的方式；②如無(wú)文書(shū)，或文書(shū)無(wú)此規(guī)定，則按照業(yè)主在建筑物所占的不可分割份數(shù)與建筑物分割成的總份數(shù)的比例。 (2)不具體核算每個(gè)業(yè)主的表決權(quán)數(shù)量大小。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》規(guī)定，涉及區(qū)分所有權(quán)人投票表決時(shí)，規(guī)定須經(jīng)出席會(huì)議業(yè)主一定比例以上人數(shù)及其出席會(huì)議業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)一定比例以上通過(guò)。這種表決方式并不具體計(jì)算每個(gè)業(yè)主的表決權(quán)的數(shù)量，而是采用與會(huì)業(yè)主業(yè)權(quán)份額比例及其人數(shù)比例總體核算。這種規(guī)定仍然使以面積的大小來(lái)衡量表決權(quán)的大小。 (3)每個(gè)業(yè)主享有相同的表決權(quán)。我國(guó)部分地區(qū)的地方性立法基本采用這種方式來(lái)計(jì)算業(yè)主的表決權(quán)。如《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第 8 條、《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第 7 條之規(guī)定。我國(guó)目前各地地方法規(guī)規(guī)定的表決權(quán)計(jì)算方式主要為不分面積大小的“一權(quán)一票”。例如， 2021 年 8 月3 日，上海市房屋土地資源管理局出臺(tái)的《加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)管理若干規(guī)定》中關(guān)于業(yè)主的表決權(quán)采用的計(jì)算方法是：“居住房屋按套計(jì)算，每套一票；非居住物業(yè)按建筑面積計(jì)算， 100平方米以上的每 100 平方米一票， 100 平方米以下的，每證一票?！薄稄V東省物業(yè)管理?xiàng)l例》 規(guī)定：“業(yè)主的投票權(quán)，住宅按每戶(hù)計(jì)算表決權(quán)；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計(jì)算表決權(quán)?！睆V州市國(guó)土房管局對(duì)計(jì)算辦法又做了更為詳細(xì)的區(qū)分，即商業(yè)用房按面積計(jì)算，每 100 平方米為一票，百位數(shù)以下四舍五入，如果業(yè)主擁有商業(yè)面積總額不足 100 平方米的，按一票計(jì)算。廣東省雖然規(guī)定的是住宅物業(yè)的投票權(quán)數(shù)以戶(hù)來(lái)計(jì)算，但由于住宅物業(yè)其建筑規(guī)劃比較統(tǒng)一，各業(yè)主擁有住宅物業(yè)的建筑面積也比較一致，所以，雖然是以戶(hù)為計(jì)算單位，基本上與以建筑面積為計(jì)算單位差別不大。 本條例放棄了不分面積大小的“一權(quán)一票”制的計(jì)算原則，而是 根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。同時(shí)，各地方將以物業(yè)建筑面積計(jì)算投票權(quán)數(shù)這一標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化、量化，有利于業(yè)主投票表決時(shí)的計(jì)票工作，使計(jì)票更為便捷。因此，條例規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。例如廣西采取了以建筑面積計(jì)算的方式?！稄V西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第 ll 條“召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)的業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)有全部投票權(quán)數(shù)過(guò)半數(shù)票數(shù)同意才能通過(guò)。決定通過(guò) 后應(yīng)當(dāng)予以公布。業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)對(duì)業(yè)主投票權(quán)數(shù)可以約定附加條件?！? 業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 第十一條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)： (一 )制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； (二 )選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； (三 )選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； (四 )決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； (五 )制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境 衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； (六 )法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。 業(yè)主會(huì)議的職責(zé)是物業(yè)管理法確認(rèn)的業(yè)主會(huì)議對(duì)其所轄的職責(zé)范圍內(nèi)自治事務(wù)的支配權(quán)限。從理論上講，業(yè)主會(huì)議對(duì)業(yè)主自治管理事務(wù)的支配具有全權(quán)性，但為求處理自治事務(wù)的工作效率和形成職權(quán)行使的制衡機(jī)制，在業(yè)主團(tuán)體自治組織內(nèi)部有必要分工的存在，因此，業(yè)主會(huì)議職權(quán)的行使也有一定的范圍。根據(jù)本條例的規(guī)定，其行使的職責(zé)包括四個(gè)方面： 、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。 自治管理規(guī)約主要表現(xiàn)為業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主公約是各個(gè)業(yè)主集體自治管理組織的“小憲法”，是在業(yè)主集體自治管理轄區(qū)內(nèi)從事與物業(yè)管理有關(guān)活動(dòng)的業(yè)主、單位和其他人員所應(yīng)共同遵守的物業(yè)管理社會(huì)自治“總章程”。自治管理規(guī)約的訂立，是以特定業(yè)主集體的名義，由該業(yè)主集體組成的業(yè)主會(huì)議依據(jù)一定程序、運(yùn)用一定技術(shù)，為體現(xiàn)本業(yè)主集體在物業(yè)管理方面的共同自治意志所進(jìn)行的，制定、修改、補(bǔ)充、廢止具有特定適用范圍和組織紀(jì)律效力的物業(yè)管理自治行為規(guī)范的活動(dòng)。 、更換業(yè)主委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。業(yè)主委員會(huì)是一 個(gè)業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益，行使業(yè)主自治權(quán)的常設(shè)機(jī)構(gòu)。選舉出業(yè)主委員會(huì)的組成人員是業(yè)主大會(huì)的一項(xiàng)重要職權(quán)，行使好這一職權(quán)，認(rèn)真推選出真正能維護(hù)業(yè)主利益的業(yè)主委員會(huì)成員，業(yè)主權(quán)利的行使才有保障。業(yè)主大會(huì)有權(quán)選舉、決定和罷