【導(dǎo)讀】擇題達(dá)到18分），所以大家要高度重視教材中涉及到的計(jì)算型的知識(shí)點(diǎn)。第二部分涉及計(jì)算型知識(shí)點(diǎn)也就是評(píng)估方法的講解，專門針對(duì)64分的計(jì)算題。計(jì)算題的分值比重分別是20%、65%、10%，剩下的是其他的小方法。收益法的重要程度。所以大家要通過這門課程，必須掌握好收益法的基本原理并能夠熟練。⑶注意20xx年新增加的第十二章，今年存在考大題的可能性，過去2年沒有出大題，但是要注意這部分內(nèi)容教材不會(huì)要求很高，如果要求高了將需要擴(kuò)充。很多的知識(shí)，和評(píng)估學(xué)的知識(shí)重點(diǎn)就會(huì)有沖突。房地產(chǎn)評(píng)估、第7章無形資產(chǎn)評(píng)估、第10章企業(yè)整體評(píng)估和第8章長期投資性資產(chǎn)評(píng)估。⑸如果希望本科必過，擴(kuò)大復(fù)習(xí)面的話，把流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估中涉及的評(píng)估方法予以掌握。以上的內(nèi)容我將在后面正式串講的第二部分用30頁的篇幅全面總結(jié)講解。效區(qū)域內(nèi)作答，超出答題區(qū)域作答無效。正文部分必須使用黑色墨跡的鋼筆或簽字筆作答，能力的偶然因素和不可比因素之后的企業(yè)正常收益。

　　

【正文】 ～ 10 倍計(jì)算； ② 安置補(bǔ)助費(fèi)： Ⅰ 、每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前 3 年的平均產(chǎn)值的 4－ 6 倍，但是每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi)，不超過被征用前 3 年平均年產(chǎn)值的 15 倍。 Ⅱ 、需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量。 【注意】按照規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)，可以增加，但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過土地被征用前 3 年平均年產(chǎn)值的 30 倍。 ③ 附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi) ④ 征用城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā) 建設(shè)基金 途徑二：購買和征用城市舊有土地的費(fèi)用 購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費(fèi)用等，標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。 ⑶ 土地開發(fā)費(fèi)： 對(duì)土地進(jìn)行實(shí)質(zhì)建設(shè)開發(fā)的支出，主要包括：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。 ⑷ 稅費(fèi)：一般按照已知條件容易計(jì)算 ⑸ 利息 和土地評(píng)估的假設(shè)開發(fā)法中的利息計(jì)算方法一致，參見假設(shè)開發(fā)法。 ⑹ 利潤：是給開發(fā)商的回報(bào)。 利潤通常以土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)并通過合理的利潤率計(jì)算。 利潤＝（土地取得費(fèi) ＋土地開發(fā)費(fèi)） 合理的利潤率 或者＝開發(fā)后土地的地價(jià) 合理的利潤率 例題：把教材 187 頁例題 5－ 9，這個(gè)題目搞懂。 五、資產(chǎn)評(píng)估在企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傊械膽?yīng)用 【習(xí)題班 12 章綜合題】 （ 1）企業(yè)合并 企業(yè)合并是指將兩個(gè)或者兩個(gè)以上單獨(dú)的企業(yè)合并形成一個(gè)報(bào)告主體的交易或事項(xiàng)。 ① 同一控制下的企業(yè)合并：參與合并的企業(yè)在合并前后均受同一方或相同的多方最終控制且該控制并非暫時(shí)性的。 ② 非同一控制下的企業(yè)合并：參與合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方 最終控制的。 （ 2）企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)? ① 同一控制下的企業(yè)合并，不涉及合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟膯栴} 對(duì)于同一控制下的企業(yè)合并，合并方在企業(yè)合并中取得的資產(chǎn)和負(fù)債，應(yīng)當(dāng)按照合并日在被合并方的賬面價(jià)值計(jì)量。 ② 對(duì)于非同一控制下的企業(yè)合并，涉及合并對(duì)價(jià)分?jǐn)? 合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傊阜掀髽I(yè)合并準(zhǔn)則的非同一控制下的企業(yè)合并的成本在取得的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債之間的分配。 對(duì)于非同一控制下的企業(yè)合并，購買方在購買日應(yīng)當(dāng)對(duì)合并成本進(jìn)行分配，按照相關(guān)規(guī)定確認(rèn)所取得的被購買方各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債。購實(shí)方對(duì)合 并成本大于合并中取得的對(duì)購買方購買可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的差額，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為商譽(yù)。 （ 1）企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估中評(píng)估對(duì)象（注意與企業(yè)價(jià)值評(píng)估對(duì)象區(qū)別） 合并中取得的被購買方各項(xiàng)的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債。 （ 2）可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債的確認(rèn)原則與識(shí)別 ① 可辨認(rèn)資產(chǎn)的確認(rèn)和識(shí)別一般比較簡單。 ② 合并中取得的被購買方的無形資產(chǎn)或或有負(fù)債，其公允價(jià)值能夠可靠地計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為無形資產(chǎn)或負(fù)債，并按照公允價(jià)值計(jì)量。 ③ 可辨認(rèn)無形資產(chǎn)確認(rèn) 法律依據(jù)： 識(shí)別無形資產(chǎn)過程中應(yīng)以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 6 號(hào) ——無形資產(chǎn)》以及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 20 號(hào) ——企業(yè)合并》中對(duì)于企業(yè)合并項(xiàng)下無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)。 實(shí)務(wù)確認(rèn)原則： 評(píng)估師識(shí)別無形資產(chǎn)的關(guān)鍵在于判斷該項(xiàng)資產(chǎn)是否可辨認(rèn)。滿足以下兩方面任何一個(gè)條件，即可確認(rèn)為可辨認(rèn)的無形資產(chǎn)。 首先，向管理層了解被收購公司是否存在源自合同權(quán)利或基于法律的法定權(quán)利的無形資產(chǎn)； 其次，考慮該無形資產(chǎn)是否能夠從被收購公司中分離出來，并能單獨(dú)或者與其他相關(guān)合同。資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃 或者交換。 在實(shí)務(wù)操作中，下列無形資產(chǎn)一般不作為可辨認(rèn)無形資產(chǎn)。 例如：消費(fèi)者基礎(chǔ)、客戶服務(wù)能力、地域優(yōu)勢、經(jīng)過特別訓(xùn)練的員工等。 ④ 或有負(fù)債的識(shí)別 法律依據(jù)：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 13 號(hào) ——或有事項(xiàng)》 認(rèn)定條件（同時(shí)滿足下面兩個(gè)條件）： 該義務(wù)是企業(yè)承擔(dān)的現(xiàn)時(shí)義務(wù)，履行該義務(wù)很可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)；該義務(wù)的金額能夠可靠地計(jì)量。 可能確認(rèn)的或有負(fù)債的項(xiàng)目一般包括 產(chǎn)品質(zhì)量保證、不可撤銷的虧損合同、未決訴訟、重組義務(wù)等。 （ 1）有形資產(chǎn)、負(fù)債以及 或有負(fù)債的評(píng)估 企業(yè)合并準(zhǔn)則應(yīng)用指南的規(guī)定的確定有形資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值方法如下： 評(píng)估對(duì)象 評(píng)估方法 貨幣資金 按照購買日被購買方的賬面余額確定 金融工具 有活躍市場的股票、債券、基金等 按照購買日活躍市場中的市場價(jià)值確定 不存在活躍市場，如權(quán)益性投資等， 參照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 22 號(hào) ——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》等，采用適當(dāng)?shù)墓乐导夹g(shù)確定其公允價(jià)值。 應(yīng)收款項(xiàng) 短期應(yīng)收款項(xiàng) 一般應(yīng)按應(yīng)收取的金額作為公允價(jià)值，同時(shí)考慮發(fā)生壞賬的可能性及相關(guān)收款費(fèi)用。 長期應(yīng)收款項(xiàng) 以適當(dāng)?shù)默F(xiàn)行利率折現(xiàn)后的現(xiàn)值確 定其公允價(jià)值，同時(shí)考慮發(fā)生壞賬的可能性及相關(guān)收款費(fèi)用。 存貨 原材料 按現(xiàn)行重置成本確定 在產(chǎn)品 按完工產(chǎn)品的估計(jì)售價(jià)減去至完工仍將發(fā)生的成本、預(yù)計(jì)銷售費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)以及基于同類或類似產(chǎn)成品的基礎(chǔ)上估計(jì)可能實(shí)現(xiàn)的利潤確定； 產(chǎn)成品和商品 估計(jì)售價(jià)減去估計(jì)的銷售費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)以及購買方通過自身努力在銷售過程中對(duì)于類似的產(chǎn)成品或商品可能實(shí)現(xiàn)的利潤確定； 房屋建筑物 存在活躍市場 以購買日的市場價(jià)格確定其公允價(jià)值 但同類或類似房屋建筑物存在活躍市場 參照同類或類似房屋建筑物的市場價(jià)格確定其公允價(jià)值 （市場法） 同類或類似房屋建筑物也不存在活躍市場、無法取得有關(guān)市場信息 按照一定的估值技術(shù)（如重置成本法等）確定其公允價(jià)值。 機(jī)器設(shè)備 存在活躍市場 按購買日的市場價(jià)格確定其公允價(jià)值 同類或類似機(jī)器設(shè)備存在活躍市場 參照同類或類似機(jī)器設(shè)備的市場價(jià)格確定其公允價(jià)值（市場法）； 同類或類似機(jī)器設(shè)備也不存在活躍市場，或因有關(guān)的機(jī)器設(shè)備具有專用性，在市場上很少出售、無法取得確定其公允價(jià)值的市場證據(jù)的 用收益法或考慮該機(jī)器設(shè)備各類貶值（包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值）后的重置成本合理估計(jì)其公允價(jià) 值 短期債務(wù) 一般應(yīng)按應(yīng)支付的金額作為其公允價(jià)值 長期債務(wù) 按適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)后的現(xiàn)值作為其公允價(jià)值 或有負(fù)債 公允價(jià)值在購買日能夠可靠計(jì)量的，應(yīng)單獨(dú)確認(rèn)為預(yù)計(jì)負(fù)債。此項(xiàng)負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照假定第三方愿意代購買方承擔(dān)該項(xiàng)義務(wù)，就其所承擔(dān)義務(wù)需要購買方支付的金額計(jì)量。 （ 2）無形資產(chǎn)的評(píng)估 無形資產(chǎn)最常用的評(píng)估方法是收益法，常用的具體方法包括增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費(fèi)折現(xiàn)法、多期超額收益折現(xiàn)法。 （ 3）遞延所得稅的計(jì)算（掌握教材例題關(guān)于遞延所得稅的計(jì)算） （ 4）商譽(yù)的計(jì)算 ① 在匯總計(jì)算各項(xiàng) 可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債的公允價(jià)值后，即可得到被購買方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值。 ② 確定合并成本 通常情況下，企業(yè)合并成本按照購買方為進(jìn)行企業(yè)合并支付的現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)、發(fā)行或承擔(dān)的債務(wù)和發(fā)行的權(quán)益性證券等在購買日的公允價(jià)值以及企業(yè)合并中發(fā)生的各項(xiàng)直接相關(guān)費(fèi)用之和確定。對(duì)于通過多次交換交易分步實(shí)現(xiàn)的企業(yè)合并，其企業(yè)合并成本為每一單項(xiàng)交換交易的成本之和。 ③ 購買方對(duì)合并成本大于合并中取得的被購買方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的差額，應(yīng)確認(rèn)為商譽(yù)。 （ 5）整體合理性測試【需要知道有這個(gè)步驟】 ① 基本要求 通常來說，在合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟脑u(píng)估中，以被購買方各項(xiàng)資產(chǎn)公允價(jià)值為權(quán)重計(jì)算的加權(quán)平均資本回報(bào)率，應(yīng)該與其加權(quán)平均資本成本基本相等或接近。否則需要進(jìn)一步復(fù)核無形資產(chǎn)的識(shí)別過程以及各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債和或有負(fù)債的評(píng)估過程是否合理。 ② 各項(xiàng)資產(chǎn)的加權(quán)平均資產(chǎn)回報(bào)率計(jì)算 式中： R——加權(quán)平均資產(chǎn)回報(bào)率； Ai——各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)的公允價(jià)值； Ri——各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)的要求回報(bào)率 ③ 在各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)的必要資產(chǎn)回報(bào)率確定 除了考慮被購買方的整體企業(yè)價(jià)值外，尚需考慮該資產(chǎn)自身風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的因素。確定 可辨認(rèn)無形資產(chǎn)的必要資產(chǎn)回報(bào)率時(shí)，可參考企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)采用的加權(quán)平均資本成本，并在此基礎(chǔ)上考慮必要的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)或折價(jià)。 －－－－把教材例題搞懂，同時(shí)【搞懂習(xí)題班本章的綜合題】 六、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 （重點(diǎn) KP66－ 69） ，實(shí)際上包含了不同層面的資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇過程，即三個(gè)層面的選擇。 ⑴ 評(píng)估的技術(shù)思路的層面 即分析三種評(píng)估方法所依據(jù)的評(píng)估技術(shù)的思路的適用性。 ⑵ 在各種評(píng)估思路已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上，選擇實(shí)現(xiàn)評(píng)估技術(shù)的具體技術(shù)方法； ⑶ 在確定技術(shù)方法的前提 下，對(duì)運(yùn)用各種技術(shù)評(píng)估方法所設(shè)計(jì)的技術(shù)參數(shù)的選擇。 ，注意以下因素，并有以下的建議： ⑴ 評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的，評(píng)估時(shí)的市場條件，被評(píng)對(duì)象在評(píng)估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。 ⑵ 評(píng)估方法的選擇受評(píng)估對(duì)象的類型、理化狀態(tài)等因素制約。 ⑶ 評(píng)估方法的選擇受各種評(píng)估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否搜集的制約。 ⑷ 資產(chǎn)評(píng)估人員在選擇和運(yùn)用評(píng)估方法時(shí)，如果條件允許，應(yīng)當(dāng)考慮三種基本評(píng)估方法在具體評(píng)估項(xiàng)目中的適用性，如果可以采用多種評(píng)估方 法時(shí)，不僅要確保滿足各種方法使用的條件要求和程序要求，還應(yīng)當(dāng)對(duì)各種評(píng)估方法取得的各種價(jià)值結(jié)論時(shí)行比較，分析可能存在的問題并做相應(yīng)的調(diào)整，確定最終評(píng)估結(jié)果。 【 20xx 年考試題目，共 10 分，同時(shí) 20xx 年也有個(gè)考題涉及到這個(gè)內(nèi)容（參見習(xí)題班第十章綜合題最后一題）】 【案例 l】甲評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)某一擬轉(zhuǎn)讓的 l00 平方米全新住宅 A 進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估中采用了兩種評(píng)估方法，其中采用工程造價(jià)法的評(píng)估結(jié)果為 35 萬元，而采用市場法的評(píng)估結(jié)果為55 萬元。評(píng)估機(jī)構(gòu)最終采用算術(shù)平均的方法，給出住宅 A 的評(píng)估結(jié)論為 45 萬元。 【案 例 2】乙評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)某一擬轉(zhuǎn)讓的企業(yè)Ｂ進(jìn)行評(píng)估（以企業(yè)Ｂ持續(xù)經(jīng)營為評(píng)估前提），評(píng)估中采用了兩種評(píng)估方法，其中采用成本法（資產(chǎn)加和法）的評(píng)估結(jié)果為 4 000 萬元，而采用收益法的評(píng)估結(jié)果為 3 000 萬元，評(píng)估機(jī)構(gòu)最終采用算術(shù)平均的方法，給出企業(yè)Ｂ的評(píng)估結(jié)論為 3 500 萬元。 【要求】分別對(duì)上述兩個(gè)案例進(jìn)行評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)的具體內(nèi)容包括： ； ； ，對(duì)案例評(píng)估結(jié)論提出處理意見。 [答疑編號(hào) 2499020401] 『正確答案』 。 案例 1 工程造價(jià)法下未考慮市場因素，這樣會(huì)和市場法計(jì)算的結(jié)果有很大不同； 案例 2 成本法下將各項(xiàng)要素資產(chǎn)的評(píng)估值簡單相加得出總值，不考慮整體價(jià)值，和收益法計(jì)算的結(jié)果有不同。 案例 1，住宅在有可比價(jià)格的情況下應(yīng)該采用市場法進(jìn)行評(píng)估； 案例 2，成本法下各項(xiàng)要素資產(chǎn)可能會(huì)存在無效資產(chǎn)的情況，這樣會(huì)虛增評(píng)估值，因此需要采用收益法計(jì)算的結(jié)果。 【點(diǎn)評(píng)】可以按照本題的思路給出很 多種題目，主要需要掌握這里給出的知識(shí)點(diǎn)（資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇）的基本內(nèi)容，同時(shí)要對(duì)教材第二章給出的三大評(píng)估方法的使用范圍和優(yōu)劣很清楚，最好能夠?qū)τ诮滩母髡律婕暗降母鱾€(gè)具體評(píng)估方法的優(yōu)劣和適用范圍要清楚。 七、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及評(píng)估基本準(zhǔn)則 （參見習(xí)題班這兩章中的綜合題） 第三部分 客觀題目 第一章 總 論 考試預(yù)測： 4 分，近幾年 80%以上的考點(diǎn)集中在考核評(píng)估價(jià)值類型及評(píng)估目的，公允價(jià)值及非公允價(jià)值關(guān)系及分類，而且有時(shí)候兩年之間考試同一個(gè)題目，也就是題目重復(fù)。 第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn) 一、資 產(chǎn)的分類 按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。 按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。 經(jīng)營性資產(chǎn)按照對(duì)盈利產(chǎn)生貢獻(xiàn)分為有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn) ⑴ 按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。 ⑵ 可確指的資產(chǎn)是指能獨(dú)立存在的資產(chǎn)， 除商譽(yù)以外都是可確指的資產(chǎn)； ⑶ 不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)， （不可確指資產(chǎn)只有商譽(yù)） 。 ⑴ 按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。 單項(xiàng)資產(chǎn)是指單臺(tái)、單件的資產(chǎn)。 整體資產(chǎn)是指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。 ⑵ 單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)的關(guān)系 企業(yè)的整體資產(chǎn)不是企業(yè)各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的匯集，其價(jià)值也不等于各單項(xiàng)可確指的資產(chǎn)價(jià)值的總額 ，因?yàn)槠髽I(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估所考慮的是它作為一個(gè)整體生產(chǎn)能力或獲利能力，所以，其評(píng)估價(jià)值除了包括各單項(xiàng)可確指的資產(chǎn)價(jià)值以外，還包括不可確指的資產(chǎn)，即商譽(yù)的價(jià)值。即 1＋ 1≠2 二、資產(chǎn)的價(jià)格 和價(jià)值 ，是特定的交易行為中特定買方和賣方對(duì)商品或服務(wù)實(shí)際支付或收到的貨幣數(shù)額。