【正文】 歸還被告的房屋面積相等的部內(nèi)被告應當支付給原告差價款每平方米人民幣 1450元原告與被告產(chǎn)權調(diào)換房屋建筑面積缺乏的部由被告按照價格結合成新支付給原告原告還應當支付給被告房屋附屬物的補償費。協(xié)議訂立后被告如搬家并將其房屋交原告撤除。原告新建的房屋在 2002年 1月建好后被告以協(xié)議規(guī)定的房屋差價款不符合有關規(guī)定為由回絕支付差價款。經(jīng)房屋拆遷主部門確認被告與原告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定的房屋差價款符合有關規(guī)定。原告因與被告就產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議規(guī)定的房屋差價款的支付發(fā)生爭議經(jīng)雙方協(xié)商未能解決特訴請人民處理。原告訴稱：其與被告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定被告應當在人住補償用房之日起 3個月內(nèi)繳納協(xié)議規(guī)定房屋的差價款現(xiàn)規(guī)定的限已過被告至今仍然回絕繳納懇求人民判決被告支付房屋差價款。被告辯稱：其與原告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定的房屋差價款不符合有關規(guī)定因此被告不能按照協(xié)議的規(guī)定繳納房屋差價款。一審經(jīng)審理認為：原告與被告訂立的拆遷補償?shù)淖h符合有關規(guī)定因此雙方均應當按照拆遷協(xié)議的規(guī)定履行拆遷義務被告回絕按照拆遷協(xié)議的規(guī)定支付房屋差價款沒有根據(jù)人民不予支持。據(jù)此根據(jù)?民法通那么?第 111條的規(guī)定判決被告應當在生效之日起 1個月內(nèi)向原告支付房屋差價款。一審訊決送達后被告不服提起上訴。二審人民以原判理由判決駁回上訴維持原判。 評析】 本案是由于被拆遷人在房屋調(diào)換中回絕支付差價款而引起的訴訟糾紛。拆遷補償?shù)男问讲扇‘a(chǎn)權調(diào)換的在拆遷人和被拆遷人協(xié)商進展產(chǎn)權調(diào)換的過程中拆遷人往往要求被拆遷人一次性付清產(chǎn)權調(diào)換的差價款而被拆遷人往往要求分付清差價款這樣就因付款方式發(fā)生爭議。此外從理中來看被拆遷人進展產(chǎn)權調(diào)換其對拆遷產(chǎn)權調(diào)換需要付差價款的準備缺乏因此拆遷理中因產(chǎn)權調(diào)換差價款的付款方式發(fā)生爭議的比比皆是。 從法律上講拆遷人和被拆遷人協(xié)商進展產(chǎn)權調(diào)換的其協(xié)商行為是民事行為根據(jù)我國民法的有關規(guī)定拆遷人和被拆遷人可以協(xié)商采取分付款的方式進展差價款結算。假設被拆遷人不能一次性付清差價款的房屋拆遷主部門可以根據(jù)實際情況裁決被拆遷人在一定限內(nèi)付清差價款。本案中原告與被告在房屋拆遷補償方式上經(jīng)協(xié)商達成以產(chǎn)權調(diào)換的方式進展拆遷補償?shù)漠a(chǎn)權調(diào)換協(xié)議并在協(xié)議中約定被告支付給原告房屋差價款的數(shù)額和方式雙方訂立的拆遷協(xié)議符合法律規(guī)定協(xié)議一經(jīng)訂立便對雙方都產(chǎn)生約束力雙方都應當嚴格履行。被告無故回絕給付差價款的行為屬違約行為。本案中的一審、二審人民的處理是正確的。 律師提醒】 開發(fā)商在進展房地產(chǎn)開發(fā)前往往會碰到拆遷的問題而當拆遷的對象是自然人時相關的工作更是難以開展。正因如此開發(fā)商與拆遷對象達成的任何協(xié)議都必須書面化同時在簽訂協(xié)議時一定不能違犯相關的法律規(guī)定只有按照法定的程序才能象上述案例中一樣在維權的過程中立于不敗之地。 3一般的房屋均可以買賣但以下房屋是不能買賣的 一、根據(jù)?城房地產(chǎn)理法?第三十七條的規(guī)定以下房地產(chǎn)不能買賣： 　　一〕以出讓方式獲得土地使用權的不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的； 　　二〕和行政依法裁定、查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的； 　　三〕依法收回土地使用權的； 　　四〕共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的； 　　五〕權屬有爭議的； 　　六〕未依法登記領取權屬證書的； 　　七〕法律、行政法規(guī)規(guī)定制止轉讓的其他情形。 以出讓方式獲得土地使用權轉讓房地產(chǎn)時不符合該法第三十八條該第三十八條規(guī)定的條件是指本文腳注規(guī)定的條件。 　二、根據(jù)?擔保法?第四十九條之規(guī)定抵押人轉讓已登記的抵押物的應當?shù)盅簷嗳瞬⒏嬷茏屓宿D讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未抵押權人或者未告知受讓人的轉讓行為無效。 因此在轉讓設定抵押權的房屋時抵押人應當?shù)盅簷嗳瞬⒏嬷茏屓宿D讓物已經(jīng)抵押的情況未履行這一手續(xù)的該房地產(chǎn)不得轉讓。 　　三、根據(jù)?合同法?第二百三十條規(guī)定出賣租賃房屋時未在合理限內(nèi)承租人的。 　　四、土地所有權 　　五、法律限制轉讓的土地使用權 　　六、應當經(jīng)批準的買賣未經(jīng)批準的情形 　　劃撥國有土地使用權上的房屋及其附屬物 　　集體建立用地上的房屋及其附屬物 　　軍產(chǎn)房屋 　　房屋 　　代房屋 　　七、其他 二手房買賣的相關問題 一〕當事人買二手房需事前核實和注意的問題 理解想買的二手房的根本情況 一定要親自考察房屋的坐落位置、戶型、樓層、構造、朝向、通風、采光、交通、周邊的人文地理環(huán)境等等因素。 房屋所有權證 確認產(chǎn)權證確認房屋產(chǎn)權的性質(zhì)公房、私房、經(jīng)濟適用房〕及用途住宅、商用、商住〕。〕和商用或商住兩用3〕所需繳納的契稅不同。 確認房屋產(chǎn)權有無瑕疵糾紛、抵押、查封〕 確認房屋的建筑年限 根據(jù)?城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行?的有關規(guī)定土地使用權出讓的年限為70年。 房屋的質(zhì)量、裝修狀況 房屋價格及付款方式、時間；房屋交付使用的時間 物業(yè)理程度、物業(yè)收費和和物業(yè)交割時間及費用的承擔 住宅小區(qū)的現(xiàn)代化程度 、寬帶、有線電視、燃氣、熱水等〕 房屋公共維修的歸屬 房屋過戶 過戶是最關鍵的環(huán)節(jié)買賣雙方到房產(chǎn)部門過戶交易手續(xù)之后您才真正擁有房屋所有權。 二〕私房二手房〕買賣中的法律程序 　　城私有房屋買賣主要指公民個人之間的房屋買賣行為按我國法律規(guī)定、團體、企事業(yè)一般不允許購置私有房屋假設有特殊情況必須購置時也要經(jīng)過以上人民批準才可購置。 　　私有房屋買賣應按以下程序： 　　(l)訂立買賣契約。買賣契約應包括如下主要條款：房產(chǎn)坐落位置、產(chǎn)權狀況、成交價格、付款方式、違約責任等等該契約應以書面形式成立； 　　(2)承受房地產(chǎn)交易理部門的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產(chǎn)交易理部門申請手續(xù)后理部門要查驗有關的證件審查產(chǎn)權；并到現(xiàn)場作必要調(diào)查同時由估價人員對交易的房屋進展估價； 　　(3)立契。房地產(chǎn)交易理部門根據(jù)產(chǎn)權性質(zhì)和購置對象按審批權限申報有關負責人審核批準后經(jīng)辦人將買賣雙方立契手續(xù)、買賣雙方在契約上簽名蓋章； 　　(4)繳納稅費。完立契手續(xù)后買賣雙方向房地產(chǎn)交易理部門繳納手續(xù)費和契稅； (5)產(chǎn)權轉移過戶手續(xù)。房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所買賣過戶手續(xù)后買方應持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買賣契約到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權理部門房屋產(chǎn)權和土地使用權轉移登記換取新的房產(chǎn)證。 4臺是否算作建筑面積、怎樣計算？ 臺是否算作建筑面積及怎樣計算有以下規(guī)定：封閉式的臺按其外圍程度面積計算建筑面積；挑臺底臺〕按其底板程度面積的一半計算建筑面積；凹臺按其凈面積含擋板墻墻體面積〕的一半計算建筑面積；半挑半凹臺挑出部按其底板程度面積的一半計算建筑面積凹進部按其凈面積的一半計算建筑面積。 由此可以看出購房合同中的臺面積與產(chǎn)權證上的臺面積是按不同的計算出來的。房屋的實際面積應以產(chǎn)權證登記為準應該以此確定購房的價款。 4簽訂租房合同時應注意哪些法律問題？ 在房屋正式交割前交易雙方應當簽訂一個?租賃合同?這對雙方都有好處。簽訂合同看起來當時有些費事但是事前有一個文字的東西雙方都按約定來做對雙方都有一個約束可以使以后少出現(xiàn)不必要的矛盾出現(xiàn)矛盾時也有據(jù)可查防止出現(xiàn)大的費事。 房屋租賃合同屬于不動產(chǎn)租賃合同是租賃合同的一種。根據(jù)我國?合同法?第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同也就是說合同一經(jīng)簽訂即對雙方當事人具有法律約束力出租人不僅應按時交付作為標的物的房屋而且交付的房屋應符合約定的使用目的。 房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人但并不限于所有人。凡對標的物享有合法的使用權的人都有權將其使用的標的物轉由別人使用成為出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有權為由主張合同無效回絕支付租金只能要求出租人承擔不履行合同的違約責任。同時?合同法?第二百二十四條：承租人經(jīng)出租人同意可以將租賃物轉租給第三人。 承租人轉租的承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效第三人對租賃物造成損失的承租人應當賠償損失。這一條款規(guī)定了承租人的轉租權說明承租人只要有出租人的合法授權也可以行使部出租人的權利只是其權利的行使要受到一定的限制。 根據(jù)我國?城房地產(chǎn)理法?房屋租賃不僅須由雙方當事人簽訂租賃合同而且應向房產(chǎn)理部門備案。房屋租賃中如一方系房地產(chǎn)經(jīng)營那么其租賃活動應在當?shù)胤康禺a(chǎn)交易所進展。由于房屋是特定物雙方應在租賃合同中明確約定標的物的質(zhì)量和數(shù)量。質(zhì)量指房屋的構造、使用的建材、相應的配套設施等數(shù)量那么指房屋的面積、間數(shù)等。 這是房屋租賃合同的主要條款也是出租方收取租金的根據(jù)。假設出租方不能按照約定交付標的物或交付的標的物不符合約定條件例如房屋面積與合同約定有誤差應視為出租方交付的標的物有瑕疵承租人可要求追究對方的違約責任可以采取書面形式對方要求解除合同也可以雙方經(jīng)協(xié)商減少租金變更合同內(nèi)容。 假設出租人交付的房屋狀況與約定不符,承租人能否用其他手段如拒交物業(yè)理費等來對抗呢？這要看雙方在合同中的約定。假設雙方約定物業(yè)理費由承租人支付那么承租人不能回絕支付物業(yè)理費。 租金由出租人收取是承租人使用房屋的對價；物業(yè)理費那么由物業(yè)理收取是物業(yè)以自己的經(jīng)營活動為所有業(yè)主、租戶提供效勞所收取的費用二者不是一個法律關系不能混為一談。但如雙方在合同中對于此項無詳細約定那么出租人無權要求承租人支付物業(yè)理費。 4律師提示：從四個方面認定房屋租賃合同是否有效 答：出租人和承租人就房屋出租的租金、限、違約責任等條款達成一致后租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力主要從下面四個方面進展審查。 (一)合同主體是否符合規(guī)定即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為才能人或限制民事行為才能人或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。 (二)房屋是否為法律法規(guī)制止出租。只要法律法規(guī)不制止出租的房屋都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定有以下情形之一的房屋不得出租：(1)未依法獲得房屋所有權證的；(2)和行政依法裁定、查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；(3)共有房屋未獲得共有人同意的；(4)權屬有爭議的；(5)屬于建筑的；(6)不符合平安的；(7)已抵押未經(jīng)抵押權人同意的；(8)不符合、環(huán)保、衛(wèi)生等主部門有關規(guī)定的；(9)有關法律、法規(guī)規(guī)定制止出租的其他情形。 (三)房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在理中有些房屋租賃合同約定房客逾支付租金、水電費等的滯納金按每日2計算。從法律來說這種約定因滯納金過高有失公平屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是有人用租來的房屋進展犯罪活動假設屬實那么在出租人明知或應當知道的情況下這樣的租賃合同均是無效的不受法律保護租金依法沒收。 (四)是否進展過登記備案。?城房地產(chǎn)理法?、?城房屋租賃理?及本的租賃法規(guī)均規(guī)定租賃當事人應向房產(chǎn)理部門登記備案手續(xù)。在理中對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點一種認為合同是無效的另一種認為租賃合同仍然有效但不具有對抗第三人的效力。內(nèi)容總結（1）商品房買賣合同中的常見問題
商品房買賣合同中的常見問題
何謂“交房時間〞（2）經(jīng)原告與被告協(xié)商雙方就被告所有的房屋的拆遷事宜采取產(chǎn)權調(diào)換的方式進展拆遷補償并訂立了產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議協(xié)議規(guī)定原告為被告提供兩居室一套、三居室一套作為產(chǎn)權調(diào)換（3）拆遷補償?shù)男问讲扇‘a(chǎn)權調(diào)換的在拆遷人和被拆遷人協(xié)商進展產(chǎn)權調(diào)換的過程中拆遷人往往要求被拆遷人一次性付清產(chǎn)權調(diào)換的差價款而被拆遷人往往要求分付清差價款這樣就因付款方式發(fā)生爭議