【正文】 理辦法》 C 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》 D 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 E 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》城市規(guī)劃行政主管部門審批核發(fā)（CD）等。A 土地使用許可證 B 商品房銷售許可證 C 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 E 建設(shè)用地使用權(quán)證3將市場原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的是（BCDE）。A 全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維修責(zé)任 B 業(yè)主的自主選擇權(quán)必須依法得到保護(hù) C 強(qiáng)調(diào)物業(yè)物業(yè)活動(dòng)必須納入市場秩序D 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定E 強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場活動(dòng)中的自主權(quán)3《物業(yè)管理?xiàng)l例》在堅(jiān)持民法基本原則和立法規(guī)定的原則下，突出了（ABC）立法理念。A 發(fā)展為重 B平衡利益 C 保護(hù)弱者 D 實(shí)事求是 E 強(qiáng)調(diào)業(yè)主利益3《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對（BCDE）做出了具體規(guī)定。A 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目 B 物業(yè)服務(wù)的定價(jià)形式 C 物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)形式 D 物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用構(gòu)成 E 相關(guān)主體的權(quán)利義務(wù)以及監(jiān)管措施3物業(yè)服務(wù)合同除應(yīng)當(dāng)具備的八大內(nèi)容外，還應(yīng)包括當(dāng)事人雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)需要商定的其他條款，如（ABD）。A 約定合同生效的條件 B 解除合同的損失賠償 C 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 D 免責(zé)條款約定 E 專項(xiàng)維修資金的管理與使用3《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)，建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的物業(yè)資料有（ABD）。A 竣工驗(yàn)收資料 B 技術(shù)資料C 物業(yè)使用保證文件 D 物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料 E 物業(yè)收益報(bào)表3住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循（BDE）原則，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。A 廣泛性 B 方便快捷 C 福利性 D 公開透明 E 受益人和負(fù)擔(dān)人相一致3修建性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容包括（ACDE）。A 建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證 B 規(guī)劃部門審定的設(shè)計(jì)方案 C 道路、綠化、工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì) D 豎向規(guī)劃設(shè)計(jì) E 工程量估算和投資效益分析3辦理工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)提交的文件有（ACE）。A 工程竣工驗(yàn)收備案表 B 驗(yàn)資證明C 法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用的文件 D 企業(yè)章程E需提供的其他文件 法規(guī)、規(guī)章規(guī)定3業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以（BCDE）。A 直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的 B 依法出租；獲得收益C 出借，解決親朋好友居住之難D 在自己的專有部分上依法設(shè)定負(fù)擔(dān)E 將住宅、經(jīng)營性用房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的（BDE）或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。A 月度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告 B 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告 C 小區(qū)內(nèi)居民人均收入 D 原始憑證 E 賬冊4業(yè)主在專項(xiàng)維修資金的（BCDE）等各個(gè)環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權(quán)。A 存取 B 收取 C 使用 D 續(xù)籌 E 代管4企業(yè)物業(yè)管理招標(biāo)文件包括（ABCD）。A 招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介 B 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求 C 對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求 D 評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法 E 物業(yè)服務(wù)合同的免責(zé)條款4下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用的有（ABCD）。A 住宅專項(xiàng)維修資金存儲利息B 利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益C 利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外D 住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值E 認(rèn)為損壞住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用4業(yè)主將住宅改變經(jīng)營性用房的必要條件有（AE）。A 遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約 B 經(jīng)其他業(yè)主同意C 下崗無收入來源，生活困難D 要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)要求 E 經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意4下列關(guān)于業(yè)主對專有部分以外的共有部分權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的說法，正確的是（ABC）。A 業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)B 業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)，不得放棄權(quán)利不履行義務(wù)C 業(yè)主對共有部分如何承擔(dān)義務(wù)，要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定D 在集中供暖的情況下，如果冬季不在此居住，可以不交納暖氣費(fèi)用 E 業(yè)主不使用電梯，不需要交納電梯維修費(fèi)用4物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審應(yīng)遵循（ABCD）。的原則。A 合法性 B 對應(yīng)性 C 相關(guān)性 D 合理性 E 公開性二、多項(xiàng)選擇答案ACABCDABCDABCDACEACECDEBCDEBCDABCD1ABCD1ABCD1BCDE1BCDE1BCDE1BDE 172ABCD 222ABC 273BCDE 323BDE 374BCDE 424ABCD、ACD1ADE2ACE2ABCP2ACDE3ABCD4ABDE1CDE2BDE2BCDEP473ACE3ABCD 441ACD BCD2AD ABDP5BCDE AE4BC、ACDE、CD3ABDP9BDE、ABC 33第五篇：物業(yè)管理基本制度與政策第一章：（對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。）2.（市場原則）可作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件。（英國），公有住宅總量經(jīng)歷了一個(gè)（由小到大，再由大到?。┑倪^程。5.（20世紀(jì)初）美國成立了第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)芝加哥建筑管理人協(xié)會(huì)。（國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策）共同組成的。7.（1994年3月21日）建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。9.（物業(yè)管理服務(wù)）是物業(yè)管理的基礎(chǔ)。（有償服務(wù)）。，物業(yè)管理應(yīng)（每日一次）巡查小區(qū)單元門、樓梯道以及門窗、玻璃等狀況。（合理、公開、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則）13.《價(jià)格法》對包括服務(wù)收費(fèi)在內(nèi)的價(jià)格管理規(guī)定了（政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場調(diào)節(jié)價(jià)）。（1不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量2制約了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)的選擇權(quán)3因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾4政府核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。（權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)）。（1物業(yè)管理事項(xiàng)2物業(yè)服務(wù)質(zhì)量3物業(yè)服務(wù)費(fèi)用4雙方的權(quán)利義務(wù)5專項(xiàng)維修資金的管理與使用6物業(yè)管理用房7合同期限8違約責(zé)任）（包干制或酬金制）18.《物業(yè)管理?xiàng)l例》（第四十七條第二款）規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。（應(yīng)自覺接受公安機(jī)關(guān)的監(jiān)督指導(dǎo)，建立一套科學(xué)的安全防范管理制度，明確細(xì)化職責(zé)，建立考核獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制，提高安全防范能力和水平）、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，都不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途。、場地是為（業(yè)主共同利益）而建設(shè)，因此無論業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，都不得擅自占用或挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路和場地。第三章業(yè)主是（房屋的年有權(quán)人）。業(yè)主作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人（不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制）。物業(yè)管理往往涉及多個(gè)業(yè)主利益，業(yè)主之間（即有個(gè)體利益，也有共同利益）。（共同財(cái)產(chǎn)和共同利益）是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎(chǔ)，業(yè)主公約就是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主建立的共同契約。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，（競爭）是市場經(jīng)濟(jì)的基本特征。前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的意義：1建立單位可以對各物業(yè)管理企業(yè)的競爭報(bào)價(jià)和其他條件進(jìn)行綜合比較，從中選擇報(bào)價(jià)低、技術(shù)力量強(qiáng)、管理行為規(guī)范、信譽(yù)好、服務(wù)質(zhì)量有保障的物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)。這對于節(jié)省業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以及減少物業(yè)管理爭議，都有重大作用2前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，要求依據(jù)法定程序進(jìn)行，有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)各種不正當(dāng)競爭行為3前期物業(yè)管理實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，盡可能滿足招標(biāo)人的合理要求，體現(xiàn)了機(jī)會(huì)均等的市場原則。前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)原則：（1不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人2不得對潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇3不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求。）實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)意義：（1物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和交接結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)手正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。2可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義3可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。而在新老物業(yè)管理企業(yè)交接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。）物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容包括（1物業(yè)管理資料移交2物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收）（）逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革。1物業(yè)管理企業(yè)是一種（以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)）的企業(yè)。1（物業(yè)管理活動(dòng)的特殊性、經(jīng)營管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點(diǎn)）制定了應(yīng)對物業(yè)管理人員實(shí)行職業(yè)資格制度。1同一行業(yè)的職業(yè)群體應(yīng)注意（從業(yè)信念、職業(yè)操守、行業(yè)習(xí)慣、行為準(zhǔn)則）。1業(yè)主首次交存住宅專用維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的（2%）。1住宅專項(xiàng)維修基金的使用，應(yīng)遵循（方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致）的原則，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。第四章根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格的條件是（1有100萬元以上的注冊資本。2有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員）。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)的要求，（①注冊資本不低于5000萬元；②從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；③近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬㎡以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開始投資額；④連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；⑤上一年房屋建筑施工面積15萬㎡以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；⑥有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、賬務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；⑦工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；⑧具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；⑨末發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。）取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件后（超過1年未動(dòng)工開發(fā)的），政府可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)，（超過2年未動(dòng)工開發(fā)的），政府可以無償收回土地使用權(quán)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容包括：（房屋轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓）。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門就當(dāng)在受理之日起（10日內(nèi)）依法做出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。商品房預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購商品房交付使用之日起（90日內(nèi)），依法到房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)性登記手續(xù)。房屋所有權(quán)人是房屋出租人，房屋使用人是房屋承租人。房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前（3個(gè)月）提出并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須改造下列義務(wù)：（1遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；2遵守自愿、公平、誠實(shí)信用的原則；3按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動(dòng)；4按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；5依法交納稅費(fèi)；6接受行業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備條件：（1有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)2有固定的服務(wù)場所3有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)4從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50%以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人）1（抵押）是《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保形式之一。1抵押人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起（30日內(nèi)），到房地產(chǎn)所在地辦理房地產(chǎn)抵押登記。1契證登記制度注重當(dāng)事人訂立的和約，房地產(chǎn)權(quán)屬方面的合同一經(jīng)生效，當(dāng)事人之間（的債權(quán)與物權(quán)即同時(shí)成立）。1轉(zhuǎn)移登記是指（房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移所進(jìn)行的登記。房屋買賣、交換、繼承、贈(zèng)與、劃撥、分割、合并，以及以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，致使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)，另一方或者釣提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的。以上情況房屋所有權(quán)主體都會(huì)發(fā)生產(chǎn)轉(zhuǎn)移。）1鑒定機(jī)構(gòu)接到鑒定申請后，應(yīng)進(jìn)行的程序包括（1受理申請2初始調(diào)查，摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀3現(xiàn)場查勘、測試、記錄各種損壞數(shù)據(jù)和狀況4檢測驗(yàn)算，整理技術(shù)資料5全面分析，論證定性一，作出綜合判斷，提出處理建議6簽發(fā)鑒定文書。）第五章我國借鑒英國模式，從（20世紀(jì)90年代）開始住房制度的改革。美國的物業(yè)管理已有（70年左右）歷史。美國物業(yè)經(jīng)理職位層次劃分為（資產(chǎn)經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理、樓宇經(jīng)理）。（1952年）日本人開始接管部分樓宇管理工作。日本物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)分為（協(xié)會(huì)培訓(xùn)、企業(yè)培訓(xùn)、社會(huì)培訓(xùn)）。新加坡郵政儲蓄銀行是（政府所有企業(yè)），其存款約占該國的60%左右。除（郵政儲蓄銀行）外，至1982年末，新加坡銀行機(jī)構(gòu)達(dá)118家，總資產(chǎn)1020億新元。20世紀(jì)60年代中期開始，新加坡建屋發(fā)展局根據(jù)國家總體規(guī)劃，大力發(fā)展（綜合性的新城——新市鎮(zhèn)）。香港房屋委員會(huì)注重（物業(yè)的保養(yǎng)、維修及改善）（通過