【正文】 擇配置合適的資源。一般住宅工程可以分為三類，分別為難度很大工程、難度較大工程及難度一般工程等三類。工程難易分類 序 分類 條件 工程管理難點(diǎn) 一 難度很大工程 40 層以上的超高層 垂直運(yùn)輸、外腳手架 3 層以上的地下室 深基坑 單層面積 3 萬 M2 以上的地庫 周轉(zhuǎn)材料投入大 大地庫上的別墅、聯(lián)排、疊拼、洋房 周轉(zhuǎn)材料投入大，作業(yè)不均衡； 防水防滲漏難度大。二 難度較大工程 1940 層的超高層 垂直運(yùn)輸、外腳手架 2 層地下室 深基坑 單層面積 2 萬3 萬 M2 的地庫 周轉(zhuǎn)材料投入較大 無大地庫的別墅、聯(lián)排、疊拼、洋房，山地住宅 防水防滲漏難度大，平面組織難度大 三 難度一般工程 單層面積 2 萬 M2 以下的地庫層以下造型較標(biāo)準(zhǔn)的小高層、多層 總則（1）目的 為逐漸規(guī)范項(xiàng)目合約分判模式的做法，使項(xiàng)目合約工作有計(jì)劃、高效地展開，從而使項(xiàng)目建安成本得到切實(shí)、有效地控制，以確保目標(biāo)成本控制指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（2）編制要求 各利潤中心應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特性（如項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)類型、項(xiàng)目定位、工期要求、工程難重點(diǎn)、市場承包商資源等情況）編制合約規(guī)劃報(bào)告，強(qiáng)調(diào)可操作性，便于有效地指導(dǎo)合約工作的開展。（3）編制時(shí)間和編制內(nèi)容 合約規(guī)劃方案內(nèi)容包括項(xiàng)目概況、分判方案、計(jì)價(jià)模式、界面劃分、甲供材清單、對候選單位的資格要求、指定分包與總包的合約關(guān)系、分判計(jì)劃及需要其他部門對合約工作的配合安排等。 分判原則（1）建議采用“總包+專業(yè)分包”的通用分判模式。（2）專業(yè)分包細(xì)化的原則 各利潤中心在各種資源配置和管理能力允許的范圍內(nèi)，以保證質(zhì)量為前提，應(yīng)盡可能發(fā)揮規(guī)模效益、細(xì)化分包，以達(dá)到加強(qiáng)工程管理、降低成本的目的。（3）工料規(guī)范 針對確定的分判方案，結(jié)合工程難重點(diǎn)、質(zhì)量要求及當(dāng)?shù)亟ㄖ袌鰻顩r，以利潤中心項(xiàng)目部為主與工程管理部、合約管理部共同完成工料規(guī)范的編制，明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求、交樓維修要求等，避免籠統(tǒng)的合同條款，使合同有針對性、操作行，盡量避免灰色地帶的產(chǎn)生，同時(shí)也杜絕在兩個(gè)分判合同中重復(fù)包含，如應(yīng)包括以下內(nèi)容：①超越國家抽檢驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的交樓標(biāo)準(zhǔn)，如高級抹灰、分戶驗(yàn)收、淋水試驗(yàn)；②質(zhì)量通病的預(yù)防、過程監(jiān)控及驗(yàn)收，如加增強(qiáng)鋼絲網(wǎng)防裂縫、墻面抹灰前甩毛、砂漿地面前樓板清理等；③交樓驗(yàn)收以發(fā)展商物業(yè)驗(yàn)收接收為標(biāo)準(zhǔn)，不是質(zhì)監(jiān)站的驗(yàn)收；④合同約定的管理獎(jiǎng)罰條款。（4）工程合同框架 為明確發(fā)展商與各分判商之間的合約關(guān)系，及總包與其他各分判商的關(guān)系，建議各利潤中心在分判方案和工程界面確定后，編制一份工程合同框架大綱，見下頁住宅(毛坯房)工程合同框架，以指引各分判商合同的簽訂工作。（5）分判模式 原則上統(tǒng)一采用工程量清單模式報(bào)價(jià)，但特殊情況時(shí)可采用定額取費(fèi)模式報(bào)價(jià)(如屬于政府壟斷性經(jīng)營的工程)； 對于已出圖工程合約價(jià)款采用總價(jià)包干形式，對于無圖的暫定量工程和物資采購合同采用綜合單價(jià)包干形式。（6）工程量清單編制 根據(jù)工程及利潤中心情況可自行或委托測量師編制工程量清單，合同文件及工程量清單應(yīng)組織內(nèi)部評審。住宅(毛坯房)工程合同框架（7）甲供材 1）確定甲供材范圍的原則：(a)采用乙供時(shí)質(zhì)量難以控制；(b)采用甲供的成本確實(shí)低于乙供；(c)如果采用乙供無法包死單價(jià)，或即使合同包死單價(jià)，但當(dāng)材料漲價(jià)時(shí)施工單位因無能力承受而重新計(jì)價(jià)還價(jià)，并影響工期。發(fā)包方總承包工程合同 土方二次開挖主體結(jié)構(gòu)粗裝修屋面工程外墻工程防水保溫人防工程等；業(yè)主指定分包的機(jī)電項(xiàng)目預(yù)留預(yù)埋工作及孔洞封堵；對各指定分包提供的施工總平面管理臨時(shí)水電外架垂直運(yùn)輸垃圾清運(yùn)等照管責(zé)任；總包對現(xiàn)場的安全文明施工管理責(zé)任；總包負(fù)責(zé)的竣工驗(yàn)收責(zé)任等。機(jī)電分包工程電梯安裝分包工程精裝修分包工程 消防分包工程室外園林景觀分包工程 鋁窗分包工程 智能化分包工程燃?xì)夥职こ贪l(fā)電機(jī)供應(yīng)及安裝工程高低壓配電分包工程防火門分包工程 指定品牌：鋼筋水泥墻地磚面磚涂料等 外墻保溫工程欄桿、百葉分包工程入戶門分包工程 基坑支護(hù)工程土石方開挖工程樁基工程公用市政接駁工程 電梯變壓器 高壓柜 低 壓 柜等水泵廣告牌及圍墻工程 開關(guān)面板、可視對講門類樣板房精裝修工程 標(biāo)識(shí)分包工程信報(bào)箱配電箱拆除及場平工程對金額不大、品種又比較繁瑣的水電管材，盡可能采用乙供。對價(jià)格變動(dòng)幅度大、頻率快的材料，如鋼材、電纜、銅管等，采用乙供如果無法包死單價(jià)，可以對乙供約定調(diào)價(jià)原則，在資金能力允許、效率能保證的情況下也考慮采用甲供，但驗(yàn)貨手續(xù)復(fù)雜、損耗難以控制的鋼筋、砼等材料應(yīng)盡量采取乙供的方式。2）甲供材應(yīng)供量控制 在施工過程中甲供材必需有應(yīng)供量，并作為控制超供的依據(jù)。(a)在招標(biāo)時(shí)有施工圖的，應(yīng)事先計(jì)算應(yīng)供量，投標(biāo)方的應(yīng)供量作為評標(biāo)內(nèi)容之一，定標(biāo)后應(yīng)供量作為合同的組成內(nèi)容。(b)招標(biāo)時(shí)無施工圖的，在出圖后 3060 日內(nèi)完成工程量計(jì)算，并與乙方確認(rèn)后作為合同的補(bǔ)充附件。嚴(yán)禁拖延到結(jié)算時(shí)再計(jì)算應(yīng)供量的現(xiàn)象。3）甲供材損耗 甲供材損耗應(yīng)計(jì)入應(yīng)供量中，實(shí)物工程量或單價(jià)中不得再計(jì)入損耗。甲供材損耗應(yīng)區(qū)別不同的材料、施工方式分別確定，在應(yīng)供量清單中列明實(shí)物工程量、損耗率、損耗量、應(yīng)供量。4）甲供材節(jié)超管理。超供扣款和節(jié)約補(bǔ)款的約定應(yīng)在合同中明確，為平衡風(fēng)險(xiǎn)，建議基價(jià)采用加權(quán)平均采購價(jià)，超供的部分加收一定比例的管理費(fèi)，節(jié)約部分五五分成。（8）付款方式 根據(jù)利潤中心資金狀況及市場情況確定合同付款方式，以下方式供參考。A 類：一般工程類合同，按月付款，每月支付其完成工程造價(jià)的 80～90%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的 95%，留 5%保修金； B 類：材料類合同，每批材料到場并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收合格后支付該批材料價(jià)值的 80%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的 95%，留 5%保修金； C 類：設(shè)備類合同，合同簽訂，在收到履約保函后支付定金 10～30％，每批設(shè)備到場并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收后支付至 70～80％，在調(diào)試合格后支付該批設(shè)備價(jià)值的 80～90%，在該分項(xiàng)工程最終完共以后支付至總價(jià)的 95%，留 5%保修金； D 類：其它合同，根據(jù)需要定義特殊付款方式，主要以里程碑付款為主； E 類：零星工程或總額較小的供貨合同，完成結(jié)算后一次性付款至 95％，留 5%保修金； F：一般不設(shè)工程預(yù)付款，特殊情況時(shí)可依審批權(quán)限另定。 項(xiàng)目部組織機(jī)構(gòu)圖發(fā)展商是住宅工程質(zhì)量第一責(zé)任者，是設(shè)計(jì)、監(jiān)理、承包商、供應(yīng)商等建設(shè)資源的整合管理者，選擇合適的設(shè)計(jì)、監(jiān)理特別是承包商并管理協(xié)調(diào)好非常關(guān)鍵、非常重要，而協(xié)調(diào)照管主要依靠項(xiàng)目部。根據(jù)項(xiàng)目擬采取的承包管理方式和項(xiàng)目特點(diǎn)，制訂項(xiàng)目部組織機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目部組織機(jī)構(gòu)圖需要表示出項(xiàng)目組織設(shè)置結(jié)構(gòu)及管理關(guān)系，以及各組織模塊的人員配置情況。項(xiàng)目部各崗位設(shè)置根據(jù)各利潤中心管理模式及項(xiàng)目實(shí)際設(shè)置，一般 6 萬 M2 以下，項(xiàng)目部人員總數(shù)在 2～5 人，按照專業(yè)設(shè)置，崗位可兼職；6 萬～12 萬 M2，項(xiàng)目部人員總數(shù)在 4～8 人，按照專業(yè)設(shè)置；12 萬 M2 以上，項(xiàng)目部人員總數(shù)在 5～10 人，按照專業(yè)設(shè)置。考慮到以后的城市公司擴(kuò)張需要，新進(jìn)入城市的利潤中心工程項(xiàng)目管理人員配置應(yīng)適當(dāng)加強(qiáng)，有一定的人員儲(chǔ)備。主要崗位職責(zé)編制項(xiàng)目工程部主要管理人員的崗位職責(zé)，如：項(xiàng)目經(jīng)理、工程經(jīng)理、文員崗位職責(zé)等。項(xiàng)目經(jīng)理 裝修工程師 1 人 土建工程師 3 人 發(fā)展主管人 機(jī)電工程師 1 人 合約工程師 1 人 工程經(jīng)理 設(shè)計(jì)師人 利潤中心各職能部門 文員人 項(xiàng)目經(jīng)理 1)參與項(xiàng)目定位； 2)負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的全面管理工作； 3)負(fù)責(zé)項(xiàng)目工作目標(biāo)的制訂、分解落實(shí)及項(xiàng)目部員工的績效考核； 4)隨時(shí)掌握項(xiàng)目報(bào)建工作進(jìn)展情況，及時(shí)與相關(guān)部門解決報(bào)建工作中出現(xiàn)的困難； 5)建立項(xiàng)目的合同管理體系，嚴(yán)格履行合同管理任務(wù)，處理好與乙方的合同的爭議和糾紛； 6)組織項(xiàng)目部周工作例會(huì)，檢查工作完成情況，貫徹實(shí)施公司規(guī)章制度； 7)執(zhí)行公司發(fā)布的各項(xiàng)指令，接受公司各業(yè)務(wù)部門的指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督； 8)安排項(xiàng)目部員工的分工與協(xié)作，批辦往來函件； 9)檢討工程建設(shè)狀況，每月綜合整理編制《工程月度報(bào)告》，針對存在的問題，落實(shí)具體措施； 10)負(fù)責(zé)必要時(shí)約談監(jiān)理單位及施工單位公司領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)工作； 11)配合項(xiàng)目的營銷工作； 12)組織協(xié)調(diào)相關(guān)部門辦理政府驗(yàn)收手續(xù)； 13)收集各個(gè)方面對本項(xiàng)目的評價(jià)意見，負(fù)責(zé)全面總結(jié)項(xiàng)目發(fā)展在各方面的經(jīng)驗(yàn)，組織編制《工程建設(shè)后評估報(bào)告》。 工程經(jīng)理 1)負(fù)責(zé)施工前期的準(zhǔn)備工作； 2)組織調(diào)查了解建設(shè)工程施工現(xiàn)場及毗鄰區(qū)域內(nèi)的供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等地下管線資料，氣象和水文觀測資料，相鄰建筑物和構(gòu)筑物、地下工程的有關(guān)資料； 3)負(fù)責(zé)臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、排水、排污的申請及安裝工作； 4)負(fù)責(zé)組織現(xiàn)場控制點(diǎn)和水準(zhǔn)點(diǎn)的測繪、保護(hù)和移交工作； 5)控制工程質(zhì)量、進(jìn)度，監(jiān)督管理安全、文明施工，參與控制工程成本； 6)負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督監(jiān)理單位按照監(jiān)理規(guī)劃及細(xì)則實(shí)施； 7)編制工程施工總進(jìn)度計(jì)劃和總平面布置圖，分配現(xiàn)場場地的使用； 8)會(huì)同監(jiān)理單位共同確定合同外工作內(nèi)容，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審批； 9)審核施工進(jìn)度款； 10)參與監(jiān)理單位組織的分項(xiàng)分部工程驗(yàn)收；11)確定施工單位相互配合時(shí)工序施工的先后順序，劃分施工單位之間的工作責(zé)任，協(xié)調(diào)解決施工單位之間的經(jīng)濟(jì)糾紛。 發(fā)展主管 1)負(fù)責(zé)前期項(xiàng)目的開辦工作，包括拆遷、場平、臨時(shí)工地圍墻等工作； 2)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批等工作； 3)負(fù)責(zé)工程報(bào)建； 4)負(fù)責(zé)對外公共關(guān)系的處理，負(fù)責(zé)與周邊街道、有關(guān)單位、居民和公安派出所、城管、交管、環(huán)保等政府職能部門的關(guān)系協(xié)調(diào)，保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行。 文員 1)負(fù)責(zé)對內(nèi)外文件、圖紙、資料的收發(fā)、登記、傳遞、立卷、歸檔； 2)負(fù)責(zé)部門文件的打印、復(fù)印、裝訂、分發(fā)、登記工作； 3)保管部門印章，維護(hù)公用辦公設(shè)備； 4)負(fù)責(zé)部門辦公用品的申報(bào)、領(lǐng)取、分發(fā)； 5)負(fù)責(zé)收集保管工程立項(xiàng)報(bào)建批準(zhǔn)文件，負(fù)責(zé)對監(jiān)理、施工單位工程城建檔案資料的收集管理。前期工作安排在確定施工總承包單位之前，主要工作有以下內(nèi)容：（1）工地圍墻、工地保安、現(xiàn)場辦公室搭建。（2）查詢紅線內(nèi)和紅線外周邊的地下、地上管線資料。（3）三通一平，包括清障、平整場地，主要施工道路，臨時(shí)水源、排水和排污接駁點(diǎn)，臨時(shí)電源。（4）向施工單位提供施工現(xiàn)場及毗鄰區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等的資料。（5）完成地勘工作，包括初勘、詳勘。（6）基坑支護(hù)和土方開挖的設(shè)計(jì)招標(biāo)，設(shè)計(jì)和施工方案專家評審（超過 5M 的深基坑），基坑支護(hù)和土方開挖的施工。（7）樁基設(shè)計(jì)、樁基報(bào)建、樁基施工。（8）售樓處、樣板房的施工。施工總平面布置總平面管理規(guī)劃是在設(shè)計(jì)方案及營銷針對項(xiàng)目分期開發(fā)意見基本確定的前提下，以施工總平面規(guī)劃為依據(jù)，項(xiàng)目部根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度，分階段對施工總平面布置進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充和修改，明確承包商單位分區(qū)、土方平衡、臨時(shí)施工道路組織、施工順序等內(nèi)容，以作為本項(xiàng)目合約規(guī)劃及現(xiàn)場工程管理的重要依據(jù)。簡單概括，總平面管理規(guī)劃是從發(fā)展商工程開發(fā)建設(shè)管理的角度進(jìn)行項(xiàng)目的施工總平面規(guī)劃，區(qū)別于承包商施工組織設(shè)計(jì)中的施工總平面布置。各項(xiàng)目因占地面積、形狀、高差及周邊配套不同等客觀因素，具體情況千差萬別，再加上設(shè)計(jì)方案的差異，故總平面管理規(guī)劃的內(nèi)容針對性很強(qiáng)，差異性較大。但其總的原則是：(1)滿足銷售及竣工交樓的需要，(2)降低成本；(3)便于各承包商的使用，幫助承包商降低成本也是幫助業(yè)主降低成本。 承包商 單位分區(qū)及生活區(qū)設(shè)置原則（1）售樓區(qū)域等進(jìn)度緊張的標(biāo)段，由于周轉(zhuǎn)材料、施工人力集中投入較大，可多引進(jìn)幾家承包商單位，這樣項(xiàng)目部現(xiàn)場可以靈活調(diào)配施工人力，有利于進(jìn)度控制。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，多層項(xiàng)目一家承包商承建面積不宜超過 5 萬 m2，高層項(xiàng)目一家承包商承建面積不宜超過 10 萬 m2。（2）綜合考慮各個(gè)標(biāo)段臨時(shí)施工道路組織，保證各自范圍內(nèi)的交通順暢。（3）施工難度大與難度小的部分在一個(gè)標(biāo)段內(nèi)要合理搭配。例如：對于一個(gè)混合型的住宅，在不影響項(xiàng)目分期分區(qū)開發(fā)的情況下，建議高層可以與多層合理搭配成一個(gè)標(biāo)段，盡量不要出現(xiàn)單獨(dú)高層或多層的標(biāo)段；同時(shí)各承包商單位標(biāo)段的建筑面積要均衡，不宜相差太大。（4）如項(xiàng)目的后續(xù)分包單位包括欄桿、涂料、門窗、室外園建等需要多家承建，建議其標(biāo)段的劃分范圍可與總包單位一致，避免分包單位與多個(gè)承包商單位配合，減少項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作量。（5）占地面積小，場地布置緊張的項(xiàng)目可由一家承包商單位承建。（6）分期開發(fā)的項(xiàng)目，施工單位生活區(qū)一般設(shè)置在最晚開發(fā)的范圍內(nèi)，而占地面積小的項(xiàng)目，生活區(qū)也應(yīng)盡量就近租地設(shè)置。生活區(qū)就近設(shè)置有利于保證項(xiàng)目進(jìn)度及現(xiàn)場安全文明管理。另外，生活區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施部分可由利潤中心在承包商單位進(jìn)場前完成，以縮短搭接時(shí)間。基礎(chǔ)設(shè)施一般包括場地平整、水電接駁點(diǎn)設(shè)置、臨時(shí)道路及化糞池等。（7）為避免先進(jìn)場的施工單位，尤其是承包商單位過多占用生活區(qū)用地，利潤中心在合約中可明確，生活區(qū)用地采用有償租賃的方式，每月一般可按 3 元/ m2 費(fèi)率收取地租，并在工程款中按月扣除。 臨時(shí)施工道路設(shè)置原則（1）盡量在各自承包商單位標(biāo)段內(nèi)形成環(huán)路，設(shè)置獨(dú)立的出入口，便于各承包商單位現(xiàn)場封閉管理。（2）盡量結(jié)合正式小區(qū)道路，將臨時(shí)路與永久路相結(jié)合，可以節(jié)約成本。如小區(qū)總圖出圖進(jìn)度能夠保證，則正式道路及管線可先施工，作為臨時(shí)施工道路使用。正式道路完成面為鋪裝或?yàn)闉r青，可先施工至砼面層，待入伙前再施工正式道路鋪裝面或?yàn)r青以免施工過程中破壞；如正式道路完成面為砼面層，建議按最終完成面標(biāo)高降低 200 完成正式道路，待入伙前再在道路上面澆筑與道路同標(biāo)號的 200 厚砼，保證路面觀感；小區(qū)總圖出圖進(jìn)度不能夠保證，臨時(shí)施工道路規(guī)劃時(shí)，也應(yīng)盡量和方案圖中的小區(qū)道路定位一致。（3）降雨量較多的地區(qū)建設(shè)工程，臨時(shí)施工道路建議盡量形成砼面層，以便于雨季施工及平時(shí)路面維護(hù)，保證安全文明施工形象。（4）臨時(shí)施工道路及相應(yīng)配合措施（包括洗車池、沉砂池、排水溝等）可由利潤中心在承包商單位進(jìn)場前完成，以縮短搭接時(shí)間。但應(yīng)在承包商及前期進(jìn)場的樁基、土方等施工單位合同中約定臨時(shí)施工道路各自的