【正文】 能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。每年檢查1次管道、閥門并除銹。每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風機盤管濾網(wǎng)等。每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1次整體性維修養(yǎng)護。（四）二次供水設(shè)施按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。每季度切換1 次備用水泵。每年檢查2次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。（五）排水系統(tǒng)排水設(shè)施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。污水泵汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每2周進行1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1 次。化糞池 每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。（六）照明和電氣設(shè)備樓內(nèi)照明每周巡視3 次，一般故障1 日內(nèi)修復；復雜故障5日內(nèi)修復。樓外照明每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復；復雜故障1 周內(nèi)修復；每月調(diào)整1次時間控制器。應急照明每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。低壓柜每日巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。每年檢查一次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路每月巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃?？刂乒衩?周巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。發(fā)電機每月試運行1 次，保證運行正常；每年活化1次蓄電池；每周巡視1次充電機和蓄電池。檢測每5年檢驗1次內(nèi)部核算電能表。配電室、樓層配電間防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關(guān)標志準確。（七）安全防范系統(tǒng)報警控制管理主機每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每2周表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。對講門口機 每月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱每半年檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。紅外對射探測器每季度檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。圖像采集設(shè)備每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每2周表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。攝像機每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi)部除塵1 次。解碼器每半年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調(diào)試；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。云臺每半年檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每半年表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。巡更點每月檢查1 次外觀；發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時排除；每月表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。讀卡器每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次，查看防水狀況。1電磁鎖門鎖每2月檢查1 次吸力、外觀、接線。1出門按鈕每2月檢查1 次開鎖功能、接線。（八）電梯電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務與責任。對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務人員應在15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。（九）水景啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。三、消防安全防范（一）綜合管理建立、落實消防安全責任制，設(shè)消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓。每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。（二）消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護火災自動報警系統(tǒng)1）火災報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備每日巡查1 次設(shè)備運行情況，保證24 小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。2）火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每隔3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。）備用電源每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。消防廣播系統(tǒng)每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。防排煙系統(tǒng)每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。防火分隔設(shè)施每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統(tǒng)消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。應急照明、疏散指示標志每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。消防電梯每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。滅火器每周巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。四、綠化養(yǎng)護（一）基本要求喬木植株生長正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生長季節(jié)葉片保存率高于85%。灌木植株生長正常，主枝完整，保存率在 95%以上，年成活率高于95%。綠籬和色塊植株生長整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。地被和花壇植物地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%后能及時補栽或更換。草坪草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。（二）綠化養(yǎng)護內(nèi)容灌溉有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1次，冷季型草坪根據(jù)長勢和土壤情況適當增加灌溉次數(shù)。施肥根據(jù)植物生長情況施肥，喬木每2年施肥1次至2次；灌木每年施肥1次至2次；地被和草坪植物每年施肥2次至3 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；盡量減少對化肥的依賴。病蟲害防治根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月至少檢查3次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。整形修剪喬木每年冬季修剪1次；灌木每年生長季節(jié)和冬季修剪1次；綠籬和色塊每年五一前、國慶節(jié)前、冬季修剪1次；冷季型草坪應根據(jù)長勢生長季節(jié)每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。除草每年全面除草3次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的 10%，季節(jié)性雜草能得到有效控制。垃圾處理綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理3次。（三）工作檢查和記錄生長季節(jié)每月檢查3次綠化工作。編制每季度綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。有綠化檔案。五、環(huán)境衛(wèi)生（一）生活垃圾的收集、清運按有關(guān)規(guī)定和標準實行垃圾分類。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。每2周至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1 次殺蟲藥。每日清運1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。垃圾清運車外觀整潔。（二）物業(yè)共用部分清潔樓內(nèi)1）大堂、一層候梯廳每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。每月擦拭1次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔1次大堂、一層候梯廳。2）樓道、樓梯每周清掃1 次、每2周清拖1 次樓道、樓梯地面。每2周擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。每日巡視保潔1次樓道、樓梯。電梯轎箱每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1次。每日巡視保潔2次電梯轎箱。天臺、屋面每季度清掃1次天臺、屋面；雨季期間，每2月清掃1次天臺、屋面。每月巡查1次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。樓外道路及設(shè)施每日清掃1次、巡視保潔2次樓外道路。每月清潔1次樓外公共照明及共用設(shè)施；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。水景根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。使用期間每周清潔2 次水面；每年清潔2 次水池池底。有害生物預防和控制配合相關(guān)部門進行有害生物預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。雨雪天氣清潔雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清掃干凈。（三）工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。每季度全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。清潔檔案齊全。六、公共秩序維護（一）主要出入口有專人24小時值守。（二）制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視2 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。（三）巡視檢查巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。（四）機動車輛憑證出入。（五）安防控制安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄應留存30 日備查。管理制度、應急預案張貼在顯著位置。（六）對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。（七）每年進行2次專項應急預案演習，做好記錄。(八)備勤人員24小時待崗。（九）記錄與檔案各項工作記錄完整有效。檔案齊全。七、裝飾裝修管理（一）建立裝飾裝修管理服務制度。（二）建立裝飾裝修管理檔案。（三）裝飾裝修申報受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。（四）裝飾裝修巡查裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。（五）裝飾裝修結(jié)束后進行檢查裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。（六）清運裝修垃圾委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，? 日內(nèi)清運。