【導(dǎo)讀】泰和園小區(qū)整體營(yíng)銷推廣策劃案，是在項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目本身以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)而制訂的整體營(yíng)銷策略。其旨在為泰和園小區(qū)的全程營(yíng)銷推廣提供一個(gè)合理的操作思路、指導(dǎo)營(yíng)銷推廣工作的順利開(kāi)展，方案積極地探求營(yíng)銷推。廣策略以促成良好的銷售業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)金流相對(duì)應(yīng)的銷售計(jì)劃，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益最大化；在泰和園小區(qū)的基礎(chǔ)上，將海天地產(chǎn)的品牌市場(chǎng)影響力提升到一個(gè)新的層次；通過(guò)良好的品牌影響力，培養(yǎng)客戶的忠誠(chéng)度，為后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目積累忠誠(chéng)的潛在客戶。上半年商品房施工面積為萬(wàn)平方米，住宅施工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)分別為%，%。今年上半年，我市新建商品房、商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為萬(wàn)平方米、萬(wàn)平方米，同比下降%、%。平方米的2145套，占可售住宅套數(shù)的%；144平方米以上的1369套，占可售住宅套數(shù)的%。

　　

【正文】 卡、胸徽等）、文具類（標(biāo)準(zhǔn)信簽、信封、專用桌椅、物業(yè)管理薄等）、紀(jì)念物、禮品、工服類； （ 3）導(dǎo)示 系統(tǒng)：戶外大型廣告牌、交通指示牌、刀旗、彩旗、圍檔、廣告宣傳單、售樓書(shū)、門(mén)楣標(biāo)牌、樓號(hào)牌等。 名稱： 泰和園小區(qū) 標(biāo)志：（項(xiàng)目的 LOGO）標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等 ? 形象延展運(yùn)用 主要針 對(duì) 本項(xiàng)目宣傳，商業(yè)氛圍未形成、市政工程配套不足等建議改進(jìn)措施如下： （ 1） 營(yíng)銷接待中心包裝設(shè)計(jì) 營(yíng)銷接待中心是客戶直接了解項(xiàng)目的場(chǎng)所，客戶對(duì)其包裝設(shè)計(jì)的直觀感受如何將直接影響其對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和評(píng)估；因此，營(yíng)銷接待中心的包裝設(shè)計(jì)尤為重要。 ? 售樓處 構(gòu)想： 整個(gè)營(yíng)銷接待中心根據(jù)工程部及裝修設(shè)計(jì)的平面布置安排，總體要求寬敞、明亮、典雅氣派 、個(gè)性突出。建議售樓中心安排在 文化路與建設(shè)路交匯處以西 ，進(jìn)行精裝修和完善的功能分區(qū)，后期也可以 在高層商鋪建設(shè) 售樓接待中心。 ? 主要內(nèi)容： ● 形象墻 其是營(yíng)銷接待中心的形象標(biāo)志，主要突出本項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志。形象墻前面是接待臺(tái)及資料臺(tái)，作為銷售人員主要接待客戶和派送資料的場(chǎng)所。 ● 展板及場(chǎng)地布置 展板編排為項(xiàng)目展示的重要部分。它可以系統(tǒng)地介紹本項(xiàng)目的基本情況及銷售情況，其最重要的內(nèi)容之一是了解項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，并設(shè)計(jì)統(tǒng)一的藝術(shù)形式加以布置，使個(gè)性形象突出，內(nèi)容豐富、簡(jiǎn)明，縮短買家了解項(xiàng)目的時(shí)間，甚至可以使其作出迅速的 購(gòu)買決定。 ● 透視圖及項(xiàng)目模型（即：沙盤(pán)） 模型與透視圖能增加目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的立體縱觀認(rèn)識(shí)，令消費(fèi)者置身其中，領(lǐng)略各樓層的朝向和景物，清楚明了選購(gòu)單位所在位置，給人真實(shí)的感覺(jué)，令買家倍增信心。 ● 售樓處房頂上的燈箱廣告，做到畫(huà)面與 VI 設(shè)計(jì)風(fēng)格的統(tǒng)一。 ●電子樓書(shū)：全新的立體化宣傳方式 （ 2） 工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì) 將整個(gè)工地現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)建筑施工的進(jìn)程和環(huán)境特色進(jìn)行包裝。包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色，對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)整體良好的視覺(jué)形象。 具體內(nèi)容：一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)牌制作、掛旗制作、 路燈安裝等。另一部分內(nèi)容為綠化和其它配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。要求嚴(yán)格按照 VI 設(shè)計(jì)內(nèi)容制作完成，綠化工程由工程部按工程進(jìn)度按時(shí)完成。 建議本案建工地圍檔，并布置宣傳立體畫(huà)。 5）、 項(xiàng)目促銷創(chuàng)新 渠道創(chuàng)新 ? 項(xiàng)目 DVD 制作，并于開(kāi)盤(pán)時(shí)期發(fā)放；以禮物形式送給目標(biāo)客戶等 ? 泰和園小區(qū)生活 特刊： ? 短信 ：優(yōu)惠政策、項(xiàng)目封頂、開(kāi)盤(pán) 6）、 媒體創(chuàng)新 ? 電子樓書(shū) 、 VCR 宣傳片 在售樓中心投入使用，樣板房裝修可能滯后的情況下建議 海天 地產(chǎn)公司使用新的宣傳手段 —— 電子樓書(shū)。電子樓書(shū)是一種全新的 立體化宣傳方式，它利用三維技術(shù)將項(xiàng)目的戶型、景觀、物業(yè)管理等制作成立體化的 VCD 形式，讓消費(fèi)者體驗(yàn)到真實(shí)可感的貴族生活。 VCD 制作片在售樓中心的多媒體功能區(qū)循環(huán)播放，與售樓人員介紹相結(jié)合，并向有意向購(gòu)買的客戶發(fā)放，以加深他們對(duì)本樓盤(pán)的印象，同時(shí)方便其向親友介紹，體現(xiàn)了一種業(yè)主的尊貴感。同時(shí)，可以在房展會(huì)上使用。 ? 泰和園小區(qū) 網(wǎng)站 網(wǎng)站的設(shè)置讓 海天 地產(chǎn)和消費(fèi)者可以主動(dòng)地而不是被動(dòng)地進(jìn)行溝通，這種互動(dòng)的溝通不受時(shí)空的限制， 我們 從而可以主動(dòng)把握市場(chǎng)，正確決 策。 網(wǎng)站建設(shè)宗旨：倡導(dǎo)“休閑?享受?新生活”的生活方式，以 精美的畫(huà)面、全面周到的服務(wù)突出我們特有的尊貴品質(zhì)。 七、 銷售策略（方式） 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 ,根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研，我們制定以下幾種前期銷售策略供選擇： (1)、 5000 元 VIP 卡認(rèn)籌，獲得優(yōu)先選房權(quán)； 客戶在認(rèn)籌階段，交納 5000 元誠(chéng)意金排號(hào)， 可或者優(yōu)先選房權(quán)； 優(yōu)勢(shì)：可制造銷售緊張氣氛，有效客戶群較高； 劣勢(shì)：資金回籠率低， 銷售進(jìn)度緩慢，風(fēng)險(xiǎn)性大。 (2)、 5 萬(wàn)元認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)相當(dāng)于 6 萬(wàn)元； 客戶在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間交納 5 萬(wàn)元，作為認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金，開(kāi)盤(pán) 5 萬(wàn)相當(dāng)于 6 萬(wàn)元使用；價(jià)格在入市基礎(chǔ)上會(huì)每平方應(yīng)上漲 80—— 110 元； 優(yōu) 勢(shì)：有效吸納資金，解決資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題 ，尤其在當(dāng)下時(shí)段 ； 劣勢(shì)：入市價(jià)格較高、準(zhǔn)客戶群體不穩(wěn)定，開(kāi)盤(pán)解籌率低。 (3)、 5— 10萬(wàn)元定房定價(jià) ，無(wú)優(yōu)惠（入市價(jià)應(yīng)低） ； 可進(jìn)一步鎖定準(zhǔn)客戶群，保證產(chǎn)品的去化，效果良好。 優(yōu)勢(shì)：確定客源訂房，保證產(chǎn)品的去化量； 劣勢(shì)：會(huì)流失少部分風(fēng)險(xiǎn)投資客，項(xiàng)目為期房，購(gòu)買力降低。 （ 4）、其他方式 510 萬(wàn)元誠(chéng)意金，定房、不 定 價(jià)；購(gòu)房月利息為 2%，退房利息為 1%。 2— 20 萬(wàn) 誠(chéng)意金 ， 排號(hào)、 不定房、不定價(jià)，購(gòu)房月利息為 %，退房利息為 1%，購(gòu)房每平方給與一定優(yōu)惠。 6 萬(wàn)元誠(chéng)意 金， 定房定價(jià)，每平方優(yōu)惠 3 萬(wàn)，自活動(dòng)開(kāi)始，每月遞減 2000—— 5000 元優(yōu)惠，直到開(kāi)盤(pán)。 八、售樓中心 建造 ? 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，作為銷售場(chǎng)所，售樓處則直接代表著項(xiàng)目的形象和開(kāi)發(fā)商的品牌，所以售樓處的地位日漸提升。售樓處是客戶最直觀接觸項(xiàng)目的第一步，也是“體驗(yàn)式營(yíng)銷”的第一站，所以售樓處能否給客戶留下美好的第一印象，對(duì)交易是否成功起著重要的作用。 ? 售樓處在選址上應(yīng)遵循具有較高的客流量、距離項(xiàng)目較近方便客戶觀看工地。 ? 售樓處包裝最核心的內(nèi)容就是把“體驗(yàn)式營(yíng)銷”的概念有機(jī)的結(jié)合到售樓處包裝中去，讓消費(fèi)者 通過(guò)系統(tǒng)的嘗試、感覺(jué)、體驗(yàn)最終達(dá)到銷售的目的。 ? 售樓處的裝修要與項(xiàng)目形象一致，要與目標(biāo)客群的氣質(zhì)一致。這樣，才能引起目標(biāo)客戶的共鳴和心理溝通，才能達(dá)到“體驗(yàn)式營(yíng)銷”的目的。 售樓處 選址 建議 售樓處應(yīng)臨近主干道，外裝特色鮮明，便于客戶到訪，同時(shí)可截流路過(guò)客群部分。售樓處門(mén)前道路及看房通道應(yīng)與施工通道相分離，避免影響售樓處現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，從而影響客戶到訪量及到訪感受?？煽紤]先建造最南端商業(yè)部分作為售樓處，既節(jié)約了成本，避免了打造臨建所造成的浪費(fèi)，同時(shí)方便客戶的到訪，并做到了與北側(cè)施工通道相分離。 項(xiàng)目位于文化東路，靠 近東外環(huán)路，建設(shè)路以東約 300 米，前期對(duì)市場(chǎng)調(diào)研我們了解市中區(qū)文化東路，客流量較少，車流量過(guò)往速度較快，尤其建設(shè)路以東路段，人流量嚴(yán)重不足，不利于項(xiàng)目售樓處建設(shè)，且無(wú)成熟的商鋪供選擇作為項(xiàng)目銷售處，前期項(xiàng)目展示，售樓處對(duì)于項(xiàng)目前至關(guān)重要，為此我們對(duì)售樓處的選址建議如下： ? 售樓處選址建議為：建設(shè)路以西的文化中路沿線、尤其與君山路、解放路交匯處；（配備 1 輛看房電動(dòng)車） 節(jié)省售樓處建造費(fèi)； 促進(jìn)前期項(xiàng)目推廣宣傳； 增加項(xiàng)目客戶蓄水量； 提高項(xiàng)目知名度，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。 ? 后期項(xiàng)目工程進(jìn)度到達(dá)兩層及以上，在項(xiàng) 目商鋪開(kāi)辟第二售樓處。 促進(jìn)項(xiàng)目快速銷售； 增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目忠誠(chéng)度； 現(xiàn)場(chǎng)看房節(jié)約時(shí)間，有利于銷售逼定； 售樓處裝修建議 氛圍傳播鏈：燈光吊頂藝術(shù)營(yíng)造氛圍→綠植傳播項(xiàng)目物理屬性→藝術(shù)小品傳播項(xiàng)目精神氣質(zhì)→人 信息傳播鏈：吊旗→大屏幕→展板→展示資料→人 我司人員 進(jìn)駐售樓中心 應(yīng)在 9 月 25 之前 。 九、 附錄 logo 結(jié) 束 語(yǔ) 本司秉承一貫的嚴(yán)謹(jǐn)作風(fēng)和專業(yè)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) ,全力為客戶解決項(xiàng)目運(yùn)作中存在的任何風(fēng)險(xiǎn) .并在當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)的逆勢(shì)中 ,為開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)造可觀的利潤(rùn) . 本司希望能與貴司經(jīng)常溝通，攜手 獲取理想成效。