【導(dǎo)讀】泰和園小區(qū)整體營銷推廣策劃案，是在項目前期市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目本身以及市場競爭態(tài)勢而制訂的整體營銷策略。其旨在為泰和園小區(qū)的全程營銷推廣提供一個合理的操作思路、指導(dǎo)營銷推廣工作的順利開展，方案積極地探求營銷推。廣策略以促成良好的銷售業(yè)績，實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。實現(xiàn)與現(xiàn)金流相對應(yīng)的銷售計劃，以達到經(jīng)濟效益最大化；在泰和園小區(qū)的基礎(chǔ)上，將海天地產(chǎn)的品牌市場影響力提升到一個新的層次；通過良好的品牌影響力，培養(yǎng)客戶的忠誠度，為后續(xù)開發(fā)項目積累忠誠的潛在客戶。上半年商品房施工面積為萬平方米，住宅施工面積萬平方米，同比增長分別為%，%。今年上半年，我市新建商品房、商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為萬平方米、萬平方米，同比下降%、%。平方米的2145套，占可售住宅套數(shù)的%；144平方米以上的1369套，占可售住宅套數(shù)的%。

　　

【正文】 卡、胸徽等）、文具類（標(biāo)準(zhǔn)信簽、信封、專用桌椅、物業(yè)管理薄等）、紀(jì)念物、禮品、工服類； （ 3）導(dǎo)示 系統(tǒng)：戶外大型廣告牌、交通指示牌、刀旗、彩旗、圍檔、廣告宣傳單、售樓書、門楣標(biāo)牌、樓號牌等。 名稱： 泰和園小區(qū) 標(biāo)志：（項目的 LOGO）標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等 ? 形象延展運用 主要針 對 本項目宣傳，商業(yè)氛圍未形成、市政工程配套不足等建議改進措施如下： （ 1） 營銷接待中心包裝設(shè)計 營銷接待中心是客戶直接了解項目的場所，客戶對其包裝設(shè)計的直觀感受如何將直接影響其對項目的認(rèn)識和評估；因此，營銷接待中心的包裝設(shè)計尤為重要。 ? 售樓處 構(gòu)想： 整個營銷接待中心根據(jù)工程部及裝修設(shè)計的平面布置安排，總體要求寬敞、明亮、典雅氣派 、個性突出。建議售樓中心安排在 文化路與建設(shè)路交匯處以西 ，進行精裝修和完善的功能分區(qū)，后期也可以 在高層商鋪建設(shè) 售樓接待中心。 ? 主要內(nèi)容： ● 形象墻 其是營銷接待中心的形象標(biāo)志，主要突出本項目的名稱、標(biāo)志。形象墻前面是接待臺及資料臺，作為銷售人員主要接待客戶和派送資料的場所。 ● 展板及場地布置 展板編排為項目展示的重要部分。它可以系統(tǒng)地介紹本項目的基本情況及銷售情況，其最重要的內(nèi)容之一是了解項目優(yōu)點，并設(shè)計統(tǒng)一的藝術(shù)形式加以布置，使個性形象突出，內(nèi)容豐富、簡明，縮短買家了解項目的時間，甚至可以使其作出迅速的 購買決定。 ● 透視圖及項目模型（即：沙盤） 模型與透視圖能增加目標(biāo)消費者對本項目的立體縱觀認(rèn)識，令消費者置身其中，領(lǐng)略各樓層的朝向和景物，清楚明了選購單位所在位置，給人真實的感覺，令買家倍增信心。 ● 售樓處房頂上的燈箱廣告，做到畫面與 VI 設(shè)計風(fēng)格的統(tǒng)一。 ●電子樓書：全新的立體化宣傳方式 （ 2） 工地環(huán)境包裝設(shè)計 將整個工地現(xiàn)場，根據(jù)建筑施工的進程和環(huán)境特色進行包裝。包裝強調(diào)項目的特色，對項目有一個整體良好的視覺形象。 具體內(nèi)容：一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)牌制作、掛旗制作、 路燈安裝等。另一部分內(nèi)容為綠化和其它配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。要求嚴(yán)格按照 VI 設(shè)計內(nèi)容制作完成，綠化工程由工程部按工程進度按時完成。 建議本案建工地圍檔，并布置宣傳立體畫。 5）、 項目促銷創(chuàng)新 渠道創(chuàng)新 ? 項目 DVD 制作，并于開盤時期發(fā)放；以禮物形式送給目標(biāo)客戶等 ? 泰和園小區(qū)生活 特刊： ? 短信 ：優(yōu)惠政策、項目封頂、開盤 6）、 媒體創(chuàng)新 ? 電子樓書 、 VCR 宣傳片 在售樓中心投入使用，樣板房裝修可能滯后的情況下建議 海天 地產(chǎn)公司使用新的宣傳手段 —— 電子樓書。電子樓書是一種全新的 立體化宣傳方式，它利用三維技術(shù)將項目的戶型、景觀、物業(yè)管理等制作成立體化的 VCD 形式，讓消費者體驗到真實可感的貴族生活。 VCD 制作片在售樓中心的多媒體功能區(qū)循環(huán)播放，與售樓人員介紹相結(jié)合，并向有意向購買的客戶發(fā)放，以加深他們對本樓盤的印象，同時方便其向親友介紹，體現(xiàn)了一種業(yè)主的尊貴感。同時，可以在房展會上使用。 ? 泰和園小區(qū) 網(wǎng)站 網(wǎng)站的設(shè)置讓 海天 地產(chǎn)和消費者可以主動地而不是被動地進行溝通，這種互動的溝通不受時空的限制， 我們 從而可以主動把握市場，正確決 策。 網(wǎng)站建設(shè)宗旨：倡導(dǎo)“休閑?享受?新生活”的生活方式，以 精美的畫面、全面周到的服務(wù)突出我們特有的尊貴品質(zhì)。 七、 銷售策略（方式） 內(nèi)部認(rèn)購期 ,根據(jù)前期市場調(diào)研，我們制定以下幾種前期銷售策略供選擇： (1)、 5000 元 VIP 卡認(rèn)籌，獲得優(yōu)先選房權(quán)； 客戶在認(rèn)籌階段，交納 5000 元誠意金排號， 可或者優(yōu)先選房權(quán)； 優(yōu)勢：可制造銷售緊張氣氛，有效客戶群較高； 劣勢：資金回籠率低， 銷售進度緩慢，風(fēng)險性大。 (2)、 5 萬元認(rèn)籌，開盤認(rèn)購相當(dāng)于 6 萬元； 客戶在內(nèi)部認(rèn)購期間交納 5 萬元，作為認(rèn)購誠意金，開盤 5 萬相當(dāng)于 6 萬元使用；價格在入市基礎(chǔ)上會每平方應(yīng)上漲 80—— 110 元； 優(yōu) 勢：有效吸納資金，解決資金周轉(zhuǎn)問題 ，尤其在當(dāng)下時段 ； 劣勢：入市價格較高、準(zhǔn)客戶群體不穩(wěn)定，開盤解籌率低。 (3)、 5— 10萬元定房定價 ，無優(yōu)惠（入市價應(yīng)低） ； 可進一步鎖定準(zhǔn)客戶群，保證產(chǎn)品的去化，效果良好。 優(yōu)勢：確定客源訂房，保證產(chǎn)品的去化量； 劣勢：會流失少部分風(fēng)險投資客，項目為期房，購買力降低。 （ 4）、其他方式 510 萬元誠意金，定房、不 定 價；購房月利息為 2%，退房利息為 1%。 2— 20 萬 誠意金 ， 排號、 不定房、不定價，購房月利息為 %，退房利息為 1%，購房每平方給與一定優(yōu)惠。 6 萬元誠意 金， 定房定價，每平方優(yōu)惠 3 萬，自活動開始，每月遞減 2000—— 5000 元優(yōu)惠，直到開盤。 八、售樓中心 建造 ? 目前房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，作為銷售場所，售樓處則直接代表著項目的形象和開發(fā)商的品牌，所以售樓處的地位日漸提升。售樓處是客戶最直觀接觸項目的第一步，也是“體驗式營銷”的第一站，所以售樓處能否給客戶留下美好的第一印象，對交易是否成功起著重要的作用。 ? 售樓處在選址上應(yīng)遵循具有較高的客流量、距離項目較近方便客戶觀看工地。 ? 售樓處包裝最核心的內(nèi)容就是把“體驗式營銷”的概念有機的結(jié)合到售樓處包裝中去，讓消費者 通過系統(tǒng)的嘗試、感覺、體驗最終達到銷售的目的。 ? 售樓處的裝修要與項目形象一致，要與目標(biāo)客群的氣質(zhì)一致。這樣，才能引起目標(biāo)客戶的共鳴和心理溝通，才能達到“體驗式營銷”的目的。 售樓處 選址 建議 售樓處應(yīng)臨近主干道，外裝特色鮮明，便于客戶到訪，同時可截流路過客群部分。售樓處門前道路及看房通道應(yīng)與施工通道相分離，避免影響售樓處現(xiàn)場環(huán)境，從而影響客戶到訪量及到訪感受?？煽紤]先建造最南端商業(yè)部分作為售樓處，既節(jié)約了成本，避免了打造臨建所造成的浪費，同時方便客戶的到訪，并做到了與北側(cè)施工通道相分離。 項目位于文化東路，靠 近東外環(huán)路，建設(shè)路以東約 300 米，前期對市場調(diào)研我們了解市中區(qū)文化東路，客流量較少，車流量過往速度較快，尤其建設(shè)路以東路段，人流量嚴(yán)重不足，不利于項目售樓處建設(shè)，且無成熟的商鋪供選擇作為項目銷售處，前期項目展示，售樓處對于項目前至關(guān)重要，為此我們對售樓處的選址建議如下： ? 售樓處選址建議為：建設(shè)路以西的文化中路沿線、尤其與君山路、解放路交匯處；（配備 1 輛看房電動車） 節(jié)省售樓處建造費； 促進前期項目推廣宣傳； 增加項目客戶蓄水量； 提高項目知名度，迅速占領(lǐng)市場。 ? 后期項目工程進度到達兩層及以上，在項 目商鋪開辟第二售樓處。 促進項目快速銷售； 增強客戶對項目忠誠度； 現(xiàn)場看房節(jié)約時間，有利于銷售逼定； 售樓處裝修建議 氛圍傳播鏈：燈光吊頂藝術(shù)營造氛圍→綠植傳播項目物理屬性→藝術(shù)小品傳播項目精神氣質(zhì)→人 信息傳播鏈：吊旗→大屏幕→展板→展示資料→人 我司人員 進駐售樓中心 應(yīng)在 9 月 25 之前 。 九、 附錄 logo 結(jié) 束 語 本司秉承一貫的嚴(yán)謹(jǐn)作風(fēng)和專業(yè)的運作經(jīng)驗 ,全力為客戶解決項目運作中存在的任何風(fēng)險 .并在當(dāng)前地產(chǎn)市場的逆勢中 ,為開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造可觀的利潤 . 本司希望能與貴司經(jīng)常溝通，攜手 獲取理想成效。