【正文】 原告提供的證據(jù)4均為被訴具體行政行為，不能作為證據(jù)使用，本院不予接納。被告提供的證據(jù)1，具有真實(shí)性、合法性及關(guān)聯(lián)性，本院予以采納，但該份材料的出具時(shí)間為2010年，在無其他證據(jù)佐證的情況下，目前該份材料涉及的刑事案件是否審結(jié)、限制變更公房承租人的情況是否發(fā)生改變尚無法確定，故對(duì)其證明目的，本院不予采信；被告提供的證據(jù)3，不能證明吳華的居住情況，本院不予采信；被告提供的證據(jù)4，只能證明吳華檔案中沒有分房記載，不能證明其在外是否購有住房，本院不予采信；被告提供的證據(jù)5，不能單獨(dú)證明吳生在外無住房，本院不予采信；因被告未提供證據(jù)證明吳和云、吳和平、吳生、吳增喜和吳和興屬于變更承租人應(yīng)當(dāng)征求其意見的家庭成員范圍，故被告提供的證據(jù)69與本案無關(guān)聯(lián)性，本院不予接納。原告提供的證據(jù)1811117符合《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》中有關(guān)證據(jù)形式的規(guī)定，內(nèi)容真實(shí)，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信；原告提供的證據(jù)16，證明的均為2011年的房產(chǎn)情況，而本案被訴答復(fù)針對(duì)的是原告2014年5月27日的更名申請(qǐng)，故這三份證據(jù)不能證明原告提出涉案申請(qǐng)時(shí)的房產(chǎn)狀況，本院不予采信；原告提供的證據(jù)15，不能證明原告的居住情況，本院不予采信；原告申請(qǐng)法院調(diào)取的證據(jù)，內(nèi)容真實(shí)、合法，能夠證明（2010）一中行初字2049號(hào)案件于2012年3月27日審結(jié)的事實(shí)，本院予以采信。經(jīng)審理查明，坐落于北京市東城區(qū)?胡同?號(hào)59號(hào)房屋5間，系交道口分中心管理的直管公房，原承租人為原告之父吳春林。吳春林的戶籍在東城區(qū)?胡同?號(hào)，為該戶戶主，與其同一戶籍人員有：之子吳生、之兒媳馬桂琴、之孫女吳嫻、之女吳和云、之孫女吳華、之女吳鳳、之外孫王希。吳鳳的戶籍于2008年6月26日從海淀區(qū)?號(hào)院?樓?號(hào)遷入該址。吳春林于2006年2月死亡。2014年5月27日，原告吳鳳向房地一中心提出書面申請(qǐng)，要求將上述房屋的承租人由吳春林變更為其本人。房地一中心于2014年8月6日作出被訴答復(fù)，并送達(dá)吳鳳。另查，西城公安分局于2010年9月5日向原東城區(qū)交道口房管所出具《協(xié)作函》一份，內(nèi)容為：2009年12月，我分局破獲一起以犯罪嫌疑人董靜為首的，以銷售回遷房為名的特大合同詐騙案件。此案涉及你轄區(qū)?號(hào)吳春林承租的公房五間，為查明案情，請(qǐng)貴所協(xié)助辦理限制該戶變更承租人、房屋置換、房屋拆遷等手續(xù)。本院認(rèn)為，根據(jù)直管公房管理的相關(guān)規(guī)定及我市機(jī)構(gòu)改革的現(xiàn)狀，東城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理一中心及其各分中心接受北京市東城區(qū)人民政府的委托，依法履行對(duì)轄區(qū)內(nèi)直管公房進(jìn)行管理的法定職責(zé)，包括對(duì)直管公房承租人變更申請(qǐng)進(jìn)行審查，對(duì)申請(qǐng)人是否具備更名條件作出認(rèn)定。本案中，房地一中心在被訴答復(fù)中列明的不能為原告辦理更名手續(xù)的理由有二：一是西城公安分局曾發(fā)《協(xié)作函》，目前尚未收到解除限制令；二是與原告同一戶籍人員對(duì)此有異議。關(guān)于理由一，西城公安分局確于2010年9月向交道口分中心發(fā)過《協(xié)作函》，要求限制辦理涉案公房承租人變更等手續(xù)，但該《協(xié)作函》距原告2014年5月提出變更承租人申請(qǐng)已有四年，且原告在申請(qǐng)書中也向房地一中心提出了《協(xié)作函》涉及的刑事案件已審結(jié)的情況。此種情況下，作為直管公房管理機(jī)關(guān)，房地一中心理應(yīng)向西城公安分局核實(shí)《協(xié)作函》涉及的情況是否發(fā)生變化，目前是否可以為涉案公房辦理變更承租人等手續(xù)。但本案中，房地一中心未盡調(diào)查核實(shí)職責(zé)，僅憑四年前的《協(xié)作函》作為答復(fù)的理由，屬事實(shí)不清，證據(jù)不足。關(guān)于理由二，《北京市公有住宅租賃合同》（2000年版）第七條規(guī)定，租賃期限內(nèi)，乙方外遷或死亡，乙方同一戶籍共同居住兩年以上，又無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續(xù)。此規(guī)定是公房管理部門審核申請(qǐng)人是否符合更名條件的依據(jù)。根據(jù)公房管理的原則和精神，征求其他家庭成員對(duì)變更承租人的意見，系保護(hù)與公有住宅原承租人形成共居關(guān)系的且在外無其他住房的家庭成員的居住權(quán)和承租權(quán)。故在前引規(guī)定中需征求其意見的“家庭成員”與符合承租條件的“家庭成員”是具有同一性的概念，即只有符合與原承租人同一戶籍、共同居住兩年以上、無其他住房的條件的家庭成員，才是需要征求其意見的家庭成員。本案中，房地一中心未進(jìn)行必要的調(diào)查核實(shí)，在無證據(jù)證明吳和平、吳和云、吳生、吳增喜、吳和興、吳華、吳嫻屬于應(yīng)當(dāng)征求其意見的“家庭成員”的情況下，就以上述人員均不同意變更原告為承租人作為不為原告辦理更名手續(xù)的理由，屬認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足。房地一中心持上述理由作出不予變更的答復(fù)，缺乏事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。被訴答復(fù)認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，本院應(yīng)予撤銷。吳鳳提出的撤銷被訴答復(fù)并要求房地一中心對(duì)其申請(qǐng)重新作出處理的訴訟請(qǐng)求，本院應(yīng)予支持。綜上，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項(xiàng)第1目之規(guī)定，判決如下：一、撤銷被告北京市東城區(qū)人民政府下屬北京市東城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理一中心于二〇一四年八月六日對(duì)原告吳鳳作出的《關(guān)于吳鳳來信的書面答復(fù)》；二、在本判決生效之日起十日內(nèi)，北京市東城區(qū)人民政府下屬北京市東城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理一中心對(duì)原告吳鳳的更名申請(qǐng)重新作出行政處理決定。第五篇：房屋租賃中承租人優(yōu)先權(quán)爭(zhēng)議所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán), 是指在房屋租賃關(guān)系中,承租人按照法律規(guī)定所享有的,在出租人出賣租賃房屋給第三人時(shí),得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利。小編以為，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)必須存在兩個(gè)條件，一是須出租人“出賣租賃房屋”，二是承租人須以“同等條件”表示購買。關(guān)于“同等”，一般認(rèn)為即價(jià)款相同、支付方式相同?！吨腥A人民共和國合同法》、2009年《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件解釋”）已部分解決了房屋租賃過程中的糾紛適用,但就出租人如何履行通知義務(wù)、出租人侵權(quán)責(zé)任以及承租人如何行使優(yōu)先購買權(quán)等問題仍涉及不多,實(shí)踐中難免發(fā)生爭(zhēng)議。一、出租人如何恰當(dāng)履行通知義務(wù)？關(guān)于通知義務(wù)的履行方式?！逗贤ā窡o明文規(guī)定以什么方式履行，通知的形式可以靈活多樣，如信函、電子郵件、短信、在租賃房屋處張貼告示等形式均可，但不論什么形式通知，都應(yīng)當(dāng)以送達(dá)承租人為必要。考慮到保護(hù)承租人的立法目的，單純以登報(bào)公告等形式通知，而未針對(duì)承租人進(jìn)行通知，不發(fā)生通知的效果。同時(shí)出租人應(yīng)對(duì)通知行為做相應(yīng)的證據(jù)保留，以防止在后續(xù)訴訟中因舉證不能承擔(dān)敗訴責(zé)任。關(guān)于通知的內(nèi)容。應(yīng)當(dāng)明示要求承租人承諾是否行使優(yōu)先購買權(quán)，并可進(jìn)一步指明承租人享有的優(yōu)先購買權(quán)的具體內(nèi)容。當(dāng)然根據(jù)司法解釋“出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的。”視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。如前所述，這里對(duì)“出租人履行通知義務(wù)”的舉證責(zé)任必然落在出租人身上。關(guān)于發(fā)出通知的合理期限。已失效的司法解釋曾規(guī)定為“提前三個(gè)月”為法定期限，而現(xiàn)行《合同法》僅規(guī)定“合理期限”。小編以為，“合理期限”應(yīng)根據(jù)交易金額、交易方式等個(gè)案具體確定。如（2012）閘民三（民）初字第1549號(hào)，上海市閘北區(qū)人民法院認(rèn)為，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。根據(jù)被告（出租方）提供的證據(jù)，僅能證明其在出售系爭(zhēng)房屋前曾經(jīng)向原告發(fā)出快遞，但該快遞是否如期送達(dá)原告，被告卻未能充分舉證予以證明。即便按照“跟蹤記錄”顯示，該快遞經(jīng)所謂“本人”簽收的時(shí)間在“2010年10月28日12點(diǎn)”，離系爭(zhēng)房屋被拍賣的11月2日已不足5天時(shí)間，違反了有關(guān)司法解釋的規(guī)定，因被告未在合理期限內(nèi)履行通知義務(wù)，侵害了原告行使優(yōu)先購買權(quán)，現(xiàn)原告訴請(qǐng)被告承擔(dān)賠償責(zé)任，應(yīng)予支持?！倍?、承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。根據(jù)09年《城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件解釋》規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。小編以為，承租人在優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的場(chǎng)合，該條規(guī)定的救濟(jì)方式是出租人向承租人承擔(dān)賠償責(zé)任，其賠償范圍的確定應(yīng)適用違約損害賠償?shù)囊话阋?guī)則，如完全賠償原則、合理預(yù)見規(guī)則、與有過失規(guī)則、損益相抵規(guī)則，但在具體案件中承租人如何舉證損失存在較大難度，特別是僅存在預(yù)期利益損失時(shí)候。以同地段同面積的房產(chǎn)價(jià)格升值給承租人帶來的購房損失，一般很難得到法院支持。根據(jù)（2012）寧民終字第 2550號(hào)案件，江蘇省溧水縣人民法院及該案二審法院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，有責(zé)任提供證據(jù)加以說明，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。承租人主張以同地段同面積的房產(chǎn)價(jià)格扣除百貨大樓拍賣實(shí)際銷售價(jià)作為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，來主張其直接損失500萬元，法院認(rèn)為，上訴人并未提供證據(jù)證明其因購買同地段同面積房產(chǎn)的價(jià)款與百貨大樓拍賣價(jià)款會(huì)產(chǎn)生溢價(jià)，也未提供證據(jù)證實(shí)其實(shí)際產(chǎn)生500萬元損失，上訴人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，故對(duì)上訴人要求被上訴人賠償損失500萬元訴請(qǐng)，不予支持。同樣（2012）閘民三（民）初字第1549號(hào)案件，上海市閘北區(qū)人民法院認(rèn)為，侵犯優(yōu)先購買權(quán)所致的損失從理論而言僅是或然性的損失，而非必定產(chǎn)生，只有在確定承租人能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的情況下，該損失才成為必然。由于承租人能否實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)屬將來發(fā)生的未證事實(shí)，具有不可預(yù)知性，不能直接認(rèn)定為侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件，倘在尚未證實(shí)必定發(fā)生此種事實(shí)的情況下，即要求侵權(quán)人承擔(dān)所有的損害賠償責(zé)任，似有違法律的公平正義。故本院認(rèn)為界定侵犯優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)考量租賃雙方的過錯(cuò)程度、優(yōu)先購買權(quán)行使的蓋然性以及個(gè)案的具體情況等等。在上述考量因素中，過錯(cuò)程度應(yīng)占據(jù)首要地位，行為人須為其過錯(cuò)付出應(yīng)有的代價(jià)，否則過錯(cuò)方均可藉未來不確定之事實(shí)而推諉其應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，這將極大地?fù)p害交易秩序和社會(huì)誠信。小編以為，在優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)屬性仍眾說紛紜情況下，實(shí)踐中對(duì)已經(jīng)實(shí)際發(fā)生損失的情況下，承租人有權(quán)根據(jù)替代購買該不動(dòng)產(chǎn)所支付的額外費(fèi)用為損失而要求賠償，但承租人要承擔(dān)較為嚴(yán)格的舉證責(zé)任；在未實(shí)際發(fā)生損失情況下，上海法院主張的過錯(cuò)原則較為合理，依過錯(cuò)程度按比例承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，較為恰當(dāng)?shù)丶骖櫫水?dāng)事人雙方的利益平衡。