【導(dǎo)讀】土地增值稅的征收是國家為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益的分配，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，清稅業(yè)務(wù)指南》一書。書中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房取得的收入、扣除項(xiàng)目。我們已進(jìn)行了涂黑技術(shù)處理。由于編者的水平有限，難免有不妥之處，希望讀者指正。如編輯內(nèi)容與正式文件有出入，以正式文件為準(zhǔn)。可銷售總建筑面積范圍中不包括已自用。稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理補(bǔ)（退）土地增值稅清算手續(xù)。土地增值稅清算具體流程見下面流程圖：。（十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理并轉(zhuǎn)入審核程序。證報(bào)告》中應(yīng)詳細(xì)披露清算項(xiàng)目的收入、扣除項(xiàng)目和進(jìn)行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。

　　

【正文】 0,000 元， (4)基礎(chǔ) 設(shè)施費(fèi)： 8,960,000 元， (5)公共配套設(shè)施費(fèi)： 1,027,000 元， (6)開發(fā)間接費(fèi)： 6,300,600 元（開發(fā)成本具體明細(xì)內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報(bào)告》相關(guān)表格）。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為 7804000 元 1,430,000 元，有單位提供 的 金融機(jī)構(gòu)證明。 （ 16,480,000+111,000,000） 5%=6,374,000 元。 （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 6,640,000 元（提供了相應(yīng)完稅憑證）。 （五）財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除金額為 （ 16,480,000+111,000,000） 20%=25,496,000 元 四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過程 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 132,800,000 元 ； 18 （二）扣除項(xiàng)目金額合計(jì) 167,420,000 元 。 其中： 16,480,000 元； 為 111,000,000 元； 費(fèi)用為 7804000； 6,640,000 元； 25,496,000 (三 )增值額 132,800,000167,420,000=34,620,000 元 （四）應(yīng)納土地增值稅為 0。 （五）已納土地增值稅為 300,000 元。 （六）應(yīng)退土地增值稅 300,000 元。 五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況 （一）資料審核 對納稅人提供的相關(guān)資料與鑒證報(bào)告中的數(shù)據(jù)進(jìn)行核對并對鑒證報(bào)告中披露的內(nèi)容情況進(jìn)行審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)對該項(xiàng)目清算情況審核確認(rèn)如下： （二）收入確認(rèn) 根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表中的銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)對于獎勵(lì)職工的 7 套住宅沒有包含在銷售收入中，應(yīng) 視同銷售，將獎勵(lì)職工的住宅 1000 平方米，按該項(xiàng)目平均銷售價(jià)格每平方米 8300 元，增加銷售收入 8,300,000 元，因此全部銷售收入合計(jì)為141,100,000 元。 （三）扣除項(xiàng)目金額確認(rèn) “Ⅹ號土地出讓合同”及支付憑證審核取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000 元； （ 1）對于土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) 35,642,400 元，經(jīng)審核拆遷協(xié)議及支付憑證，未發(fā)現(xiàn)問題。 （ 2）對于 20xx 平方米的車庫和 1000 平方米的變電站、熱力站，經(jīng)審核納稅人提供的人防工程證明，均可確認(rèn)為 公共配套設(shè)施。由于該項(xiàng)目全部銷售，扣除的公共配套設(shè)施費(fèi) 1,027,000 元，未發(fā)現(xiàn)問題 。 （ 3）對于前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)四項(xiàng)費(fèi)用扣除金額，通過計(jì)算，該項(xiàng)目每平方米工程造價(jià)的金額 元（前期工程費(fèi) 3,070,000+建筑安裝工程費(fèi) 56,000,000+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8,960,000+開發(fā)間接費(fèi) 6,300,600） /20xx0（總建筑面積） = 元） ,明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的 20xx 年 “居住”（高層普通住宅 毛坯房）類每平方米建安造價(jià) 2263 元的標(biāo)準(zhǔn)， 同時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過抽查《鑒證報(bào)告》工作底稿后，對部分疑點(diǎn)數(shù)據(jù)要求納稅人進(jìn)一步提供有效合法憑證，但納稅 19 人無法提供進(jìn)一步的證明資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)政策決定對該項(xiàng)目的四項(xiàng)費(fèi)用采取核定辦法進(jìn)行扣除。 扣除公式為： 2263 20,000=45,260,000 元。 （ 4）經(jīng)審核確認(rèn)后，開發(fā)成本扣除合計(jì)為 : 35,642,400+1,027,000+45,260,000=81,929,400 元 （ 1）利息支出 通過對該單位提供的金融機(jī)構(gòu)貸款利息證明和借款合同的審核，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為扣除的貸款利 息，不是按清算項(xiàng)目單獨(dú)進(jìn)行劃分 計(jì)算的， 不適用按利息支出據(jù)實(shí)扣除的政策，利息不能單獨(dú)扣除。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 由于該項(xiàng)目利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 10％進(jìn)行計(jì)算扣除。 （ 16,480,000+81,929,400） 10%=9,840,940 元 6,640,000 元，經(jīng)審核數(shù)據(jù)無誤。 : （ 16,480,000+81,929,400） 20%=19,681,880 元 （四）應(yīng)納稅款計(jì)算 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 141,100,000 元 ； （二）扣除項(xiàng)目總金額合計(jì) 134,572,220 元 ； 16,480,000+81,929,400+9,840,940+6,640,000+19,681,880=134,572,220 元 (三 )增值額 141,100,000134,572,220=6,527,780 元 （四）增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率） 6,527,780247。 134,572,220 100%=% （五）適用稅率 30% 應(yīng)納土地增值稅為 6,527,780 30%=1,958,334 元 （六）已納土地增值稅為 300,000 元。 （ 七 ）應(yīng)補(bǔ)土地增值稅 1,658,334 元。 案例三 北京市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的 xx 項(xiàng)目，座落于豐臺區(qū)ⅩⅩ號。 20xx 年 10 月，向豐臺地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。稅務(wù)部門通過對該項(xiàng)目提供的有關(guān)資料和 《土地增值稅清算鑒 證 報(bào)告》（以下簡稱《鑒 證 報(bào)告》）中內(nèi)容、格式進(jìn)行了重點(diǎn)驗(yàn)收后， 同意辦理清稅手續(xù)。 在《鑒 證 報(bào)告》中披露的該項(xiàng)目具體情況 如下： 20 一、 整體 項(xiàng)目情況簡介 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè) xx 項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃 委員會于 20xx 年 12 月以（ 20xx） 458 號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項(xiàng)目的，座落于豐臺區(qū)ⅩⅩ號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積 10,000 平方米。該單位在 20xx 年1 月曾到豐臺地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。 該項(xiàng)目于 20xx 年初開工建設(shè)，于 20xx 年 5 月開始對商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實(shí)測總建筑面積證明為 20,000 平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積 15,000 平方米，全部為住宅， 剩余自用辦公面積 5,000 平方米。 截止 20xx 年 9 月 30 日，批準(zhǔn)可售住宅面積 15,000平方米已全部出售 完畢 。 該項(xiàng)目在 20xx年 6 月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。 根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進(jìn)行測量后出具的證明為：總商品住宅面積 15,000 平方米、總商品住宅 176 套，平均每套 平方米，屬于 2 級土地，根據(jù) 20xx 年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價(jià)格 元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為 2，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的 15,000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。 該項(xiàng) 目已銷售面積占總建筑面積的比例為： 15,000/20,000=75%。 二、取得收入情況說明 該單位于 20xx年 5月開始預(yù)銷售 xx項(xiàng)目 , 截止到 20xx年 9月 30日，共取得銷售收入總額 120,000,000元，總額全部為貨幣收入（人民幣）。 三、扣除項(xiàng)目情況說明 (一 ) 取得土地使用權(quán)所支付的總金額為 22,660,000 元。 單位提供的“Ⅹ號土地出讓合同”及京房地 [低 ]字Ⅹ號地價(jià)繳款證明，經(jīng)確認(rèn)“東園小區(qū)”項(xiàng)目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金 22,000,000 元 ,繳納契稅 660,000 元。 該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為 16,995,000 元。 具體計(jì)算方法： 22,660,000*75%=16,995,000 元。 （二）開發(fā)成本 經(jīng) 鑒 證該單位 提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止 20xx 年 10 月該項(xiàng)目工程總成本為 118，352， 000 元 ,該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為 88， 764， 000 元。其中： (1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)： 90,890,000 元。 (2)前期工程費(fèi)： 5,000,700 元。 (3)建筑安裝工程費(fèi)： 4,000,000元。 (4)基 礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 5,861,000 元。 (5)公共配套設(shè)施費(fèi)： 0 元。 (6)開發(fā)間接費(fèi)： 12,600,300 元。（開發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報(bào)告》相關(guān)表格。） 分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過程為： 118,352,000*75%=88,764,000 元 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 該公司不能提供按清算項(xiàng)目支付的金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為：（ 16,995,000+88,764,000） *10%=10,575,900 元 （四）繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì) 6,600,000 元。 （五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為 （ 16,995,000+88,764,000） *20%=21,151,800 元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項(xiàng)目總金額為 16,995,000+88,764,000+10,575,900+6,600,000+21,151,800=144,086,700 元 四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過程 該項(xiàng)目屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 ,計(jì)算納稅情況為： 取得收入 120,000,000 元 扣除項(xiàng)目金額 =144,086,700 元 增值額 = 120,000,000144,086,700=24， 086， 700 元 由于該項(xiàng)目沒有 增值額，免交土地增值稅。 21 五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況 針對上述案例，我們編寫了兩種情況的假設(shè)審核結(jié)果方法，請參考。 假設(shè)一 （一）對清稅資料的審核 根據(jù)納稅人提供的相關(guān)資料及《鑒證報(bào)告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)對該項(xiàng)目清算審核確認(rèn)情況如下： （二）確定銷售收入 120,000,000 元 根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表中的銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該項(xiàng)目 出售住宅 15,000 平方米 ,取得銷售收入 120,000,000 元，進(jìn)行核對后，未發(fā)現(xiàn)問題 。 （三）扣除項(xiàng)目金額的審核 土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時(shí)，應(yīng)按清算面積 15,000 平方米占整體面積 20， 000 平方米的比例進(jìn)行分配后計(jì)算。 取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額 經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項(xiàng)目 取得土地使用權(quán)所支付的金額為 22,660,000，按清稅面積與總建筑面積配比后，本次清稅應(yīng)扣除 16,995,000 元，未發(fā)現(xiàn)問題。 房地產(chǎn)開發(fā)成本 （ 1）對清算時(shí)扣除的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) 的 金額 90,890,000 元，通過我們審核后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目提供支付憑證和 相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償協(xié)議書中記載的內(nèi)容不相符，因此，對土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) 90,890,000 元 的 金額無法判斷，決定不允許扣除。 （ 2）對《鑒證報(bào)告》中成本扣除的“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)”相關(guān)表中列舉的明細(xì)項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)行審核后，雖然通過對四項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算后，該項(xiàng)目每平方米工程造價(jià)的金額 為 元，不高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的 20xx 年 “居住” （高層普通住宅 毛坯房）類每平方米建安造價(jià) 元。但 對有些疑點(diǎn)項(xiàng)目及金額，我們調(diào)取了 中介機(jī)構(gòu)《鑒證報(bào)告》的工作底稿與 納 稅人提供的 開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)成本財(cái)務(wù)報(bào)表統(tǒng)計(jì)的相關(guān)金額進(jìn)行核對，發(fā)現(xiàn)工作底稿披露的四項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用，特別是 建筑安裝工程費(fèi)的支出與 成本財(cái)務(wù)報(bào)表統(tǒng)計(jì)的金額數(shù)據(jù)相差較大。經(jīng)過研究， 決定暫停清算，向納稅人開具《土地增值稅清算中止審批通知書》送達(dá)給納稅人，要求納稅人在 30 日內(nèi)進(jìn)一步補(bǔ)充與清算項(xiàng)目相關(guān)的 財(cái)務(wù)計(jì)賬的有關(guān)憑證 證明資料，結(jié)果納稅人沒有 按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限提交補(bǔ)正材料。據(jù)此情況，稅務(wù)機(jī)關(guān) 決定對該清算項(xiàng)目移交給納稅評估部門按檢查程序進(jìn)行辦理 清算工作。 向納稅人開具《土地增值稅清算終止批準(zhǔn)通知書》送達(dá)給納稅人，并將全部清算資 料移交納稅評估部門 按照有關(guān)規(guī)定程序進(jìn)行稽查檢查工作。 假設(shè)二： 假設(shè) 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在 對案例三 清算審核過程中 ，經(jīng)過對疑點(diǎn)項(xiàng)目 金額 調(diào)取 《鑒證報(bào)告》工作底稿和 納稅人 進(jìn)一步補(bǔ)充的相關(guān)資料 核對 審核后， 發(fā)現(xiàn) ， 由于多種原因， 該項(xiàng)目的成本核算賬簿賬目混亂，成本材料憑證殘缺不齊，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以確定扣除項(xiàng)目金額，因此，向納稅人送達(dá)了《土地增值稅清算終止批準(zhǔn)通知書》和 《土地增值稅核定征收通知書》 決定該清稅項(xiàng)目，按確定的銷售收入 120,000,000元Х 核定征收率（核定征收率以正式文件為依據(jù)），計(jì)算征收土地增值稅。