【正文】 證，截止 20xx 年 5 月該項(xiàng)目工程成本為493,600,000 元 ,該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為 394， 880， 000元。） 分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過程為： 土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) 39,700,000 元 +前期工程費(fèi) 115,070,700 元 +建筑安裝工程費(fèi) 290,000,000 元 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1,586,000 元 +開發(fā)間接費(fèi) 19,300,600 元 =465,657,300 元。 （三）確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額 土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時(shí)，應(yīng)按清算面積 160,000 平方米占整體面積 200， 000 平方米的比例進(jìn)行分配后 ,確定本次清算允許扣除項(xiàng)目總金額為 1， 052， 922， 000，其中： 取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額為 362,560,000 元 經(jīng) 審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項(xiàng)目 取得土地使用權(quán)所支付的金額為 453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問題。 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核 《鑒證報(bào)告》中對(duì)該單位房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是按率扣除計(jì)算的金額，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后已對(duì)游泳館列支的費(fèi) 用 10,000,000 元進(jìn)行調(diào)減，因此， 以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 10％進(jìn)行 重新 計(jì)算 后應(yīng)扣除金額 為 74,944,000 元。 本次清算加計(jì)扣除 金額為 149， 888， 000 元 （六） 本次清算每平方米允許分?jǐn)偪鄢慕痤~ 元。 該項(xiàng)目在 20xx 年 11 月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為 7804000 元 1,430,000 元，有單位提供 的 金融機(jī)構(gòu)證明。 （三）扣除項(xiàng)目金額確認(rèn) “Ⅹ號(hào)土地出讓合同”及支付憑證審核取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000 元； （ 1）對(duì)于土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) 35,642,400 元，經(jīng)審核拆遷協(xié)議及支付憑證，未發(fā)現(xiàn)問題。 : （ 16,480,000+81,929,400） 20%=19,681,880 元 （四）應(yīng)納稅款計(jì)算 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 141,100,000 元 ； （二）扣除項(xiàng)目總金額合計(jì) 134,572,220 元 ； 16,480,000+81,929,400+9,840,940+6,640,000+19,681,880=134,572,220 元 (三 )增值額 141,100,000134,572,220=6,527,780 元 （四）增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率） 6,527,780247。 該項(xiàng)目于 20xx 年初開工建設(shè)，于 20xx 年 5 月開始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為 20,000 平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積 15,000 平方米，全部為住宅， 剩余自用辦公面積 5,000 平方米。 該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為 16,995,000 元。 (6)開發(fā)間接費(fèi)： 12,600,300 元。 房地產(chǎn)開發(fā)成本 （ 1）對(duì)清算時(shí)扣除的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) 的 金額 90,890,000 元，通過我們審核后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目提供支付憑證和 相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償協(xié)議書中記載的內(nèi)容不相符，因此，對(duì)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) 90,890,000 元 的 金額無法判斷，決定不允許扣除。 假設(shè)二： 假設(shè) 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在 對(duì)案例三 清算審核過程中 ，經(jīng)過對(duì)疑點(diǎn)項(xiàng)目 金額 調(diào)取 《鑒證報(bào)告》工作底稿和 納稅人 進(jìn)一步補(bǔ)充的相關(guān)資料 核對(duì) 審核后， 發(fā)現(xiàn) ， 由于多種原因， 該項(xiàng)目的成本核算賬簿賬目混亂，成本材料憑證殘缺不齊，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以確定扣除項(xiàng)目金額，因此，向納稅人送達(dá)了《土地增值稅清算終止批準(zhǔn)通知書》和 《土地增值稅核定征收通知書》 決定該清稅項(xiàng)目，按確定的銷售收入 120,000,000元Х 核定征收率（核定征收率以正式文件為依據(jù)），計(jì)算征收土地增值稅。 （三）扣除項(xiàng)目金額的審核 土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時(shí)，應(yīng)按清算面積 15,000 平方米占整體面積 20， 000 平方米的比例進(jìn)行分配后計(jì)算。 (4)基 礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 5,861,000 元。 三、扣除項(xiàng)目情況說明 (一 ) 取得土地使用權(quán)所支付的總金額為 22,660,000 元。 在《鑒 證 報(bào)告》中披露的該項(xiàng)目具體情況 如下： 20 一、 整體 項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè) xx 項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃 委員會(huì)于 20xx 年 12 月以（ 20xx） 458 號(hào)文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項(xiàng)目的，座落于豐臺(tái)區(qū)ⅩⅩ號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積 10,000 平方米。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 由于該項(xiàng)目利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 10％進(jìn)行計(jì)算扣除。 （六）應(yīng)退土地增值稅 300,000 元。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 經(jīng)鑒證該公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止 20xx 年 12 月該項(xiàng)目工程總成本為111,000,000 元?？墒勖娣e證書中批復(fù)商品房銷售面積 17,000 平方米，其余不可出售的面積為 3000 平方米，分別為：變電站和熱力站面積 1000平方米 、車庫面積 20xx 平方米。 本次清算扣除 房地產(chǎn)開發(fā)成本 386， 880， 000 元。 （ 3）公共配套設(shè)施費(fèi) 用的審核 經(jīng)對(duì)納稅人提供的《 鑒證報(bào) 告》“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對(duì)外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的 10,000,000 元費(fèi)用 從公共配套設(shè)施扣除總費(fèi) 用中剔除， 確認(rèn)該清算項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi) 用的 金額為 17,942,700 元，按清算面積分?jǐn)偤?，本次允許扣除的 金額 14， 354， 160 元 。 同時(shí)對(duì) 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)行審核，未發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是 在房?jī)r(jià)之外“其他應(yīng)付款”帳戶單獨(dú)收取的，可以不作為收入。 (6)開發(fā)間接費(fèi)： 19,300,600 元。 單位提供的“Ⅹ號(hào)土地出讓合同”及京房地 [低 ]字Ⅹ號(hào)地價(jià)繳款證明，“東園小區(qū)”項(xiàng)目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金 440,000,000 元 ,繳納契稅 13， 200， 000 元（不含公共 配套設(shè)施政府贈(zèng)送的占地面積） 。 該項(xiàng)目在 20xx年 5 月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。稅務(wù)部門對(duì)該公司所提供的有關(guān)清算項(xiàng)目資料進(jìn)行了 驗(yàn)收 ，特別是對(duì)《土地增值稅清算鑒 證 報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《鑒 證 報(bào)告》）中內(nèi)容 和 格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗(yàn)后， 同意“東園小區(qū)”項(xiàng)目辦理土地增值稅清算手續(xù)。在此明確“財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目金額”欄，目前，國家沒有出臺(tái)關(guān)于允許其他扣除項(xiàng)目金額的有關(guān)政策規(guī)定，因此，此欄是無須填寫的。 本表欄目設(shè)置與附列資料表對(duì)應(yīng)關(guān)系：與附件 4《扣除項(xiàng)目匯總表》中“ 本次扣除金額 ”的合計(jì)數(shù)相同。 對(duì) 主管稅 務(wù)機(jī)關(guān)需辦理退還土地增值稅手續(xù)的，應(yīng)依照《北京市地方稅務(wù)局退稅管理暫行辦法》（京地稅征〔 20xx〕 686號(hào)）規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)。對(duì)納稅人不能 按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限提交補(bǔ)正材料的，應(yīng)將清算項(xiàng)目資料移交給稅務(wù)稽查部門，由稽查部門進(jìn)行清算工作。 例如：取得土地使用權(quán)所支付金額的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偅貎r(jià)款的扣除，需按全部建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅辉试S按占地面積進(jìn)行分?jǐn)偂? （五）加計(jì)扣除 對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本 計(jì)算的 金額之和 的20％ 進(jìn)行計(jì)算 扣除。超過上浮幅度的部分不允許扣除。 9 （ 2） 將核定 后所確定的四項(xiàng) 費(fèi)用 扣除項(xiàng)目 總金額 與 《鑒證報(bào)告》中披露的 四項(xiàng)扣除項(xiàng)目 總金額進(jìn)行對(duì)比，如發(fā)現(xiàn)四項(xiàng)費(fèi)用扣除項(xiàng)目總金額明顯高于 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定 的金額時(shí) ，則必須要求納稅人提供 《鑒證報(bào)告》工作底稿， 再根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的情況，對(duì)金額較大的成本費(fèi)用，調(diào)取財(cái)務(wù) 明細(xì)賬目進(jìn)行核對(duì)，必要時(shí)可要求納稅人提供有效憑證 與項(xiàng)目的 關(guān)聯(lián)程度，從而判斷其真實(shí)性。 （ 4）根據(jù)收款 方 的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類別： （建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸隊(duì)、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票； （房屋土地局、規(guī)劃局等）或政府行政管理機(jī)構(gòu)（質(zhì)檢站、測(cè)繪站、消防局、市容管理等），應(yīng)提供行政事業(yè)性收據(jù)。 房地產(chǎn)開發(fā)成本審核的重點(diǎn)： （ 1）要關(guān)注“開發(fā)間接費(fèi)用以及管理費(fèi)用”科目，因?yàn)橛袝r(shí)企 業(yè)對(duì)成本或費(fèi)用把握不準(zhǔn)，把應(yīng)該計(jì)入管理費(fèi)用的成本計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用科目。 （ 5）公共配套設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除范圍確認(rèn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出。 （ 2）前期工程費(fèi) 是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造前所發(fā)生的一些費(fèi)用。具體有國有土地出讓合同、土地局開具的收據(jù)、地稅局開具的契稅完稅票等。 6 四、扣除項(xiàng)目金額情況的審核 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)竣工項(xiàng)目清算土地增值 稅的扣除項(xiàng)目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定計(jì)算，發(fā)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額確認(rèn)扣除；對(duì) 納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；對(duì)于各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得包括在扣除項(xiàng)目金額中。對(duì)于視同銷售的房地產(chǎn)， 其收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格 核定 。如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)等。 對(duì) 納稅人提交的清稅 資料不完整、 《鑒 證報(bào)告 》內(nèi)容不規(guī)范、審計(jì)事項(xiàng)情況不清楚等問題時(shí)，應(yīng)退回納稅人重新修改《鑒 證報(bào)告 》或補(bǔ)充資料的，并向納稅人開具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書 》交納稅人，待清算資料補(bǔ)充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真查看各類表格是否按明細(xì)類別歸類匯總后填寫，例如：“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 鑒 證 表”，應(yīng)按土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)、安置動(dòng)遷用房支出、拆遷補(bǔ)償款的支出分類填寫。 （十）《土地增值稅清算鑒 證 報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱鑒 證報(bào)告） （十一） 土地增值稅納稅申報(bào)表（一） （十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。 （二）國有土地使用權(quán)證書。可銷售總建筑面積范圍中不包括 已自用或出租使用年限在一年以上再出售的面積。 由于編者的水平有限，難免有不妥之處，希望讀者指正。 為 方便讀者了解土地增值稅政策的連續(xù)性和 文件的完整性， 我們 按時(shí)間順序?qū)⑼恋卦鲋刀愰_征以來的所有文件編入此書， 書中對(duì)有些已改變或 廢止 的政策規(guī)定文件 和條款 未做刪除，但對(duì)已廢止的文件 （僅限于北京市地方稅務(wù)局發(fā)文或轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局文件的補(bǔ)充 條款 ） 或條款我們 已 進(jìn)行了 涂黑 技術(shù)處理。 （二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān) 可 要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件 符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 2 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過 竣工驗(yàn)收 ， 在整個(gè)預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例 85％（含）以上的。 第二章 土地增值稅清算的受理 一、納稅人應(yīng)提供的 清算 資料 納稅人在辦理土地增 值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)， 應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交的清算項(xiàng)目資料如下： （一）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等。 （九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。 （三 ）查看各項(xiàng)申報(bào)表格的填寫是否符合要求 4 納稅人應(yīng)準(zhǔn)確、據(jù)實(shí)填寫各類清算申報(bào)表和相關(guān)表格；納稅人委托中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行清算鑒證的，在 《 鑒證報(bào)告》中應(yīng)詳細(xì) 披露 清算項(xiàng)目的收入、扣除項(xiàng)目和進(jìn)行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。 （六）清算受理 時(shí) 對(duì)不同情況的處理 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān) 在收取 納稅人提交的清算項(xiàng)目申請(qǐng)材料和 《 鑒 證報(bào)告》時(shí)，應(yīng)認(rèn)真核對(duì)納稅人提供的資料，并嚴(yán)格按照《 鑒 證報(bào)告》標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行驗(yàn)收， 對(duì)納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。 實(shí)物收入，一般是指納稅人 銷售商品房 而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入。對(duì)于其他收入，其價(jià)值需要進(jìn)行專門的評(píng)估。 對(duì)代收費(fèi)用的審核 應(yīng)審核政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之