【正文】 多業(yè)態(tài)模式。管理更趨專業(yè)化與早期銀川的商業(yè)地產(chǎn)相比較，如今的商業(yè)地產(chǎn)更是朝著專業(yè)化方向發(fā)展。在銀川，已有越來越多的開發(fā)商開始開發(fā)特色化、專業(yè)化商業(yè)街道。一些有實力的地產(chǎn)開發(fā)商已率先在此領(lǐng)域拔得頭籌，如光耀房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的光耀美居已開始在銀川的家具批發(fā)行業(yè)獨領(lǐng)風騷。規(guī)模、體量不斷增大商業(yè)地產(chǎn)集購物、餐飲、文化娛樂、商務(wù)辦公、公寓、高檔住宅于一身，在規(guī)模和體量上都有著很高的要求。與早期銀川商業(yè)地產(chǎn)相比，近兩年的商業(yè)地產(chǎn)無論從規(guī)模 上，還是體量上都呈逐年上升趨勢，城市綜合體已占據(jù)了銀川商業(yè)地產(chǎn)的半壁江山。城市綜合體對提升城市形象，增強城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升 作用。尤其像銀川這樣的二、三線城市，商業(yè)地產(chǎn)的輻射力對城市品位的提高起到了很大作用。更多外地企業(yè)參與銀川商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅產(chǎn)業(yè)具有同樣特點的就是去年以來銀川的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中外地企業(yè)占了近五成。這些企業(yè)在為銀川帶來好項目的同時也帶來了先進的招商模式和運營管理模式。作為自治區(qū)重點招商項目，銀川金鳳萬達廣場的開發(fā)者——萬達集團就是一個在全國具有影響力的開發(fā)企業(yè)，它的進駐將為銀川打造一個具有30萬平方米體量的高端商業(yè)地產(chǎn)項目；作為中國500強前幾位的上海綠地集團，以75萬平方米的綠地21城為銀川增添了西北首屈一指的城市綜合體。此外，還有萬商國際汽車城的開發(fā)者——云南鴻曦企業(yè)集團，瑞銀財富中心的開發(fā)者——浙江麗水瑞銀房地產(chǎn)開發(fā)公司等外地企業(yè)，也紛紛在銀川進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。三、各類商業(yè)地產(chǎn)詳細分析商業(yè)街鋪、購物廣場悅海新天地 項目介紹 ；地下二層，面積為7萬平方米?？偼顿Y約30億元，著力打造集高檔寫字樓、高檔百貨、多元化特色餐飲、時尚休閑娛樂為一體的商業(yè)街?；緮?shù)據(jù) 悅海新天地地上三棟，三十九層，地下二層主推商鋪：30000/平米 均價 7500元/平方米 價格詳情 公寓均價7500元，商鋪起價2萬元/平米 建筑面積 入住時間 預(yù)計將會在2011年6月左右交房城區(qū) 金鳳區(qū) 地址 金鳳區(qū)上海路與正源北街交匯地帶 開發(fā)商 銀川開元投資股份有限公司建筑類型 板樓,塔樓,板塔結(jié)合 物業(yè)類別 建筑綜合體 付款方式 銀行按揭貸款,分期付款 裝修情況 毛坯 付款方式 銀行按揭貸款,分期付款 小結(jié)：2010年 政府調(diào)控年，住宅受控之時商業(yè)地產(chǎn)卻一枝獨秀銷售火爆。在金鳳區(qū)缺乏大型商業(yè)地產(chǎn)項目的市場背景下，親水商業(yè)廣場和萬達購物廣場抓住市場機遇，借銀川市重 點招商項目之勢，在政府政策及開發(fā)商強勢品牌引入帶動下，這兩個項目的市場認可度極高，后期市場關(guān)注度也特別高，是銀川市商業(yè)地產(chǎn)的明星代表項目。寧夏四季鮮果品批發(fā)市場 簡介：項目建設(shè)地點位于望遠鎮(zhèn)，地處銀川環(huán)城高速、北京拉薩、銀川福州高速公路、109國道交匯處，距建設(shè)中的太中銀鐵路望洪站25公里，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，非常適合批發(fā)市場建設(shè)。項目建設(shè)地點位于永寧縣望遠鎮(zhèn)望遠橋北，總建筑面積265134平方米，主要包括：物流交易區(qū)：，；包括農(nóng)業(yè)信息服務(wù)中心、商務(wù)金融服務(wù)商廈、商務(wù)辦公樓、產(chǎn)品展示交易廳、輔助用房、餐飲區(qū)、道路等；倉儲及加工區(qū)：，建筑面積7萬平方米，包括倉儲庫、加工廠房、服務(wù)用房、道路、停車場等。均價6700到6800（一期均價）項目分兩期，一期已售完，二期待售二期優(yōu)惠和價格現(xiàn)在未確定客戶來源：東環(huán)/北環(huán)批發(fā)市場、銀南、銀北、部分來至陜西甘肅 寧夏望遠現(xiàn)代金屬物流園 簡介：寧夏望遠現(xiàn)代金屬物流園，是由上海大學司頓物流聯(lián)合規(guī)劃設(shè)計，寧夏發(fā)改委審批立項，總占地面積2000畝，計劃建設(shè)周期5年，投資26億元，分三期完成。2009年—2010年為一期工程建設(shè)期。2009年6月30奠基2010年4月27日投入試運營，一期占地760畝，投資9億元，已經(jīng)建設(shè)完成的21萬ｍ2的商務(wù)服務(wù)區(qū)、方管加工區(qū)，堆貨場營業(yè)面積17萬多ｍ2，道路21萬ｍ2的現(xiàn)代金屬物流園，已于2010年4月建成投入試運營，目前已有700多家鋼材經(jīng)銷企業(yè)入駐，日吞吐貨物量已經(jīng)達到3500噸，預(yù)計到年底總吞吐量可達75萬噸。分三期，一期鋼材市場售完，二期三期未定，現(xiàn)在只售公寓小商鋪?，F(xiàn)在商鋪均價7000元左右每平米開間進深不明 面積有88㎡、139㎡、196㎡、276㎡ 小結(jié)： 2010年 是銀川市房地產(chǎn)專業(yè)市場錦上添花的一年，不僅項目數(shù)量大增，且規(guī)?？涨?。從幾十萬平米到上百萬平米不等的項目逐鹿銀川市商業(yè)地產(chǎn)分割這塊蛋糕，可見競爭激 烈程度不同尋常。從專業(yè)市場的發(fā)展來看最初的只做市場到目前集酒店、配套辦公、住宅、商業(yè)、主題市場等綜合為一體的大型商業(yè)市場綜合體。就銷售情況來看，部分項目銷售較好的原因是其宣傳推廣力度大，加之產(chǎn)品面積較小總價較低從而吸引周邊市縣投資者的眼球，達到熱銷的局面，銷售手段以打折返租較為常見。四、商業(yè)地產(chǎn)購買客戶分析一、投機者：目的：短期內(nèi)轉(zhuǎn)手獲利，而且一般都是暴利。注重因素：較大利潤、轉(zhuǎn)手套現(xiàn)容易具體內(nèi)容：商業(yè)項目購買人數(shù)的多少及積極性、短期內(nèi)區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃獲利方式：轉(zhuǎn)手二、投資者目的：中長期獲利。追求一定期限內(nèi)投資保值、增殖和長時期的穩(wěn)定的投資回報。注重因素：穩(wěn)定的投資回報、資產(chǎn)增值具體內(nèi)容：區(qū)域內(nèi)的租金水平，整個商業(yè)項目的經(jīng)營狀況，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、考慮出租率的情況，租金升降等等獲利方式：主要是出租，適當時候考慮轉(zhuǎn)賣。投資回報率：通常住宅的投資回報率在5%左右，而商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）一般在10%左右，投資回收期限為8—12年。最方便的投資回報率計算方法： R=M/PR為投資回報率M為年租金P為總投資額 舉例：某10平方米的商鋪銷售總價為10萬元，如果將其放租出去的租金每月是100元/平方米，請問其商鋪的投資回報率是多少？ R=M/P=100*10*12/100000=12%租價和售價的關(guān)系R=P*H/(12*V)R為月租金P為出售價格（地產(chǎn)使用年限或收益年限不限制）H為投資回報率V為出租率 舉例：某10平方米的商鋪出售價格為10萬元，假定投資回報率是10%，在出租率為80%的情況下，請問其商鋪放租出去的租金是多少？R=P*H/(12*V)=100000*10%/（12*80%）=1042（元/月）即商鋪每平方米的月租金是105元。三、經(jīng)營者目的：獲取經(jīng)營場所，主要通過商業(yè)經(jīng)營獲取利潤，避免因交納租金而讓商業(yè)利潤流失。同時也有保值增值的想法。注重因素：是否適合自身的商業(yè)經(jīng)營。具體內(nèi)容：商業(yè)氛圍及成熟度、交通狀況、人流量、區(qū)域購買力水平、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、政府相關(guān)政策（稅收）等等獲利方式：商業(yè)經(jīng)營第四部分：銀川市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測一、自2010年4月份“新國十條”調(diào)控政策出臺以來，在政策和市場的雙重壓力下，住宅投資前景預(yù)期不甚明朗，銀川市房地產(chǎn)市場住宅一家獨大的局面逐漸開始改變，此前一直處于次要地位的商業(yè)地產(chǎn)開始成為市場多方關(guān)注的熱點，眾房企進軍商業(yè)地產(chǎn)，競爭將愈發(fā)激烈。二、在流動性過剩、住宅投資受打壓的背景下，資金涌入商業(yè)地產(chǎn)的局面在所難免，銀川市近兩年商業(yè)地產(chǎn)的火爆足以說明，商業(yè)地產(chǎn)在投資風險抗能上仍然高于住宅。三、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的盈利模式或?qū)⒂僧斍暗拈_發(fā)出售為主逐步向持有出租模式轉(zhuǎn)變?！皬膰鴥?nèi)商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，散賣后放任業(yè)主或使用者自營的方式早已證明是失敗之舉，商業(yè)物業(yè)的成功經(jīng)營必須建立在企業(yè)有自營商業(yè)體系的基礎(chǔ)上，再輔以緊密的商家聯(lián)盟，作為商業(yè)物業(yè)開發(fā)成功標桿的萬達企業(yè)便是最好的明證。四、行業(yè)規(guī)模化和專業(yè)功能化方向發(fā)展將更加深入，外地品牌企業(yè)進駐，促使銀川本地房地產(chǎn)開發(fā)商提高自身操控管理水平，走規(guī)模化、專業(yè)化、精細化可持續(xù)發(fā)展之路。五、行業(yè)的專業(yè)化趨勢越來越明顯，行業(yè)分類越來越細。市場競爭的日趨激烈，迫使很多商品交易市場不斷向生產(chǎn)領(lǐng)域延伸，以利于暢通供應(yīng)渠道，掌握優(yōu)質(zhì)貨源，減少流 通成本，依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，確立價格競爭優(yōu)勢。這將導致各類市場之間在經(jīng)營范圍和產(chǎn)品品類上的分化和區(qū)隔越來越細，集中銷售某一類別或某一區(qū)域的，甚至是某些 品牌的商品，以求通過特色經(jīng)營，獲得最大的輻射廣度和強度，占據(jù)最好的區(qū)位優(yōu)勢。這在珠三角、長三角等地區(qū)已可以明顯看出，除了傳統(tǒng)批發(fā)市場外，許多內(nèi)地 綜合市場或零售市場中一小類的商品，如紡織、五金、玩具、酒店用品、包裝機械、農(nóng)產(chǎn)品、美容化妝品、眼鏡等在珠三角、長三角已發(fā)展成為非常專業(yè)、規(guī)模龐大 的產(chǎn)業(yè)集群鏈專業(yè)批發(fā)市場。六、運營和交易方式將向信息化與集約型轉(zhuǎn)變。其實批發(fā)市場不是簡單的商品中轉(zhuǎn)站，必須具備“商品集散、財務(wù)結(jié)算、信息傳播和價格形成”四 大功能。因此，未來將圍繞上述四大功能的實現(xiàn)來進行完善，逐步把批發(fā)市場建成商品的集散中心、信息中心、價格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。走出干篇一律的攤位 制對手交易模式，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用，對攤位制經(jīng)營為主的傳統(tǒng)交易市場將產(chǎn)生根本性影響。把連鎖、代理、配送、拍賣、信息互動等現(xiàn)代營銷方式引入批發(fā) 市場，大膽探索網(wǎng)絡(luò)交易、倉單經(jīng)營等符合批發(fā)市場運作的現(xiàn)代交易方式。七、復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)。當越來越多的網(wǎng)上交易與線下實體進行結(jié)合，當超市中出現(xiàn)越來越多的專賣店，我們有理由相信，傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)劃分的界限越來越模糊，對于業(yè)態(tài)的定義也越來越不清晰?！皢我恍浴笔袌觯瑢⑹苤朴凇岸嘣毕M，“美食匯”、“婚紗城”、“鉆石城”等“集中式商業(yè)地產(chǎn)”將出現(xiàn)蕭條，原因也許很簡單：這些商業(yè)市場無法實現(xiàn)讓消費者“同時消費”的目的，同一項目下的商家無法彼此分享客戶資源，商業(yè)本身的吸引力就會逐步降低。當一家有特色的餐飲門店，足以和整個“美食城”相抗衡時，商家也許會感到目的性消費的可怕。與此相反，“小吃街”、“婚慶市場”、“花鳥魚蟲市場”等可以提供消費者“多元化消費”的場所仍會生意興隆。在競爭如此激烈的市場中，每個商家必須為自己尋找可以將“規(guī)?！卑l(fā)揮到最大的場所?？傮w來看，由于目前銀川市的商業(yè)房地產(chǎn)市場尚未完全成型，剛剛從一個低谷爬升起來，可以預(yù)計未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將迎來黃金時期，但是考慮到商業(yè)地產(chǎn)復(fù)雜性和 要求明顯高于住宅，因而短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還存在諸多的困難，特別是開發(fā)運營管理上與住宅領(lǐng)域的巨大差距，將直接關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否。在這方 面，開發(fā)商不妨借鑒萬達集團通過房地產(chǎn)的綜合開發(fā)，將公寓住宅、高級酒店、高檔寫字樓、商業(yè)中心融合在一體，打造一個商業(yè)中心，通過大手筆的開發(fā)建設(shè)，創(chuàng) 造一個核心商業(yè)區(qū)域。同時做商業(yè)地產(chǎn)，不應(yīng)像住宅那樣蓋好后賣掉即完事，還應(yīng)該努力做到包括招商、營銷、規(guī)劃、管理等細節(jié)與項目本身相匹配。