【正文】 行業(yè)在營(yíng)改增后稅賦變化相對(duì)平穩(wěn)，凈利潤(rùn)受影響有所降低，幅度預(yù)計(jì)在1%以?xún)?nèi)，具體受進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣數(shù)額比例的設(shè)定影響?，F(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅率5%，如果單純的將營(yíng)業(yè)稅率提高到6%，那么根據(jù)我們的靜態(tài)測(cè)算，對(duì)上市銀行凈利潤(rùn)的影響是降幅接近3個(gè)百分點(diǎn)。但增值稅是銷(xiāo)項(xiàng)稅減去進(jìn)項(xiàng)稅，是一種差額征收的概念，稅率并不能與營(yíng)業(yè)稅稅率進(jìn)行直接比較來(lái)代表稅負(fù)高低。銀行業(yè)營(yíng)改增的盈利影響測(cè)算復(fù)雜性在于，涉及到收入的銷(xiāo)項(xiàng)、支出的進(jìn)項(xiàng)的確認(rèn)、不可轉(zhuǎn)出的支出的確認(rèn)，比如到底哪些支出可以拿到專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行抵扣。在6%的增值稅稅率下，我們?cè)O(shè)定銷(xiāo)項(xiàng)稅基包括利息收入（扣除同業(yè)利息收入和國(guó)債免稅利息收入）、手續(xù)費(fèi)及傭金收入、投資收益（扣除對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)投資收益等，為負(fù)則不計(jì)算稅額），進(jìn)項(xiàng)稅基包括業(yè)務(wù)及管理費(fèi)（扣除員工成本、折舊攤銷(xiāo)和稅費(fèi)等，允許對(duì)購(gòu)買(mǎi)的辦公樓或房租、機(jī)器設(shè)備等支出的增值稅進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行抵扣）、手續(xù)費(fèi)及傭金支出（假設(shè)有一定比例可抵扣），對(duì)2014年上市銀行數(shù)據(jù)進(jìn)行靜態(tài)測(cè)算。測(cè)算結(jié)果顯示，銀行業(yè)盈利受營(yíng)改增影響略有下降，但幅度基本在1個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)，稅負(fù)受營(yíng)改增的影響主要取決于進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的幅度。從宏觀層面看來(lái)看，營(yíng)改增的全面普及有利于國(guó)家稅收制度的進(jìn)一步合理以及通過(guò)減負(fù)的稅改來(lái)配合整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)改革和促進(jìn)穩(wěn)增長(zhǎng)。從對(duì)銀行業(yè)的影響來(lái)看，我們測(cè)算的結(jié)果顯示由于抵扣項(xiàng)較少，銀行業(yè)稅負(fù)略有增加，但對(duì)盈利影響有限。除了直接的盈利影響外，營(yíng)改增涉及的發(fā)票開(kāi)具與管理問(wèn)題和信息技術(shù)系統(tǒng)的改造等等，也帶來(lái)改革的隱性成本，需要銀行有一定的時(shí)間以解決問(wèn)題和消化壓力。動(dòng)態(tài)來(lái)看的話(huà)，銀行內(nèi)部資金定價(jià)也會(huì)計(jì)算稅收成本，那么即使銀行業(yè)稅負(fù)小幅上升也未必全由自身全部承擔(dān)。當(dāng)然，由于營(yíng)改增的實(shí)際操作可能還有不同，還需要更多的操作細(xì)則，地方稅務(wù)也需要等待國(guó)稅總局對(duì)營(yíng)改增的進(jìn)一步操作細(xì)則的指引，所以實(shí)際影響還存在一定不確定性但幅度不會(huì)超出預(yù)期?；诖?，稅賦變化基本不會(huì)影響銀行經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略和基本面。銀行板塊當(dāng)前估值處于較為底部較底部位臵，16/ X/, 。維持“中性”評(píng)級(jí)。推薦北京（信貸需求和信貸質(zhì)量好于同業(yè)）、招行（零售優(yōu)勢(shì)顯著）和浦發(fā)（經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，金控平臺(tái)）。2．營(yíng)改增對(duì)證券公司、壽險(xiǎn)公司影響偏中性，對(duì)產(chǎn)險(xiǎn)公司影響較大，預(yù)計(jì)增減幅度在1%以?xún)?nèi)目前營(yíng)業(yè)稅制下，證券公司收入根據(jù)模式不同可采用全額和差額征收的方式。經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、投行業(yè)務(wù)、資管業(yè)務(wù)（包含基金管理業(yè)務(wù)）以賺取手續(xù)費(fèi)及傭金的形式獲取收入，對(duì)全部收入征稅，稅率為5%；信用業(yè)務(wù)、客戶(hù)及自有資金存款以及同業(yè)拆借以獲取利息收入為主，對(duì)全部利息收入征稅（并非報(bào)表上的凈收入），稅率為5%；自營(yíng)業(yè)務(wù)以獲取金融商品買(mǎi)賣(mài)價(jià)差為主，對(duì)價(jià)差征稅，稅率為5%，計(jì)算價(jià)差時(shí)債券利息收入和股票分紅需要在買(mǎi)入價(jià)中減去，因此債券利息收入和股票分紅也需要繳納營(yíng)業(yè)稅，如果債券持有至到期，則可以免征營(yíng)業(yè)稅。證券公司的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策包括：經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中代證監(jiān)會(huì)和證券交易所收取的證監(jiān)費(fèi)、經(jīng)手費(fèi)，代中登公司收取的開(kāi)戶(hù)費(fèi)、過(guò)戶(hù)費(fèi)等，以及證券投資者保護(hù)基金可以從營(yíng)業(yè)稅基中扣除；利息收入中存款利息收入和金融機(jī)構(gòu)往來(lái)利息收入可以免稅。增值稅制下，證券公司稅率由5%提高到6%，相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅可以進(jìn)行抵扣，而且從目前36號(hào)文相關(guān)政策來(lái)看，原營(yíng)業(yè)稅制下的優(yōu)惠政策仍將得以沿用（主要包含代證監(jiān)會(huì)和交易所收取的證監(jiān)費(fèi)和規(guī)費(fèi)），因此營(yíng)改增對(duì)于證券公司稅負(fù)的影響主要取決于進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的程度。銷(xiāo)項(xiàng)稅：營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，增值稅屬于價(jià)外稅，實(shí)際稅率相當(dāng)于6%/(1+6%)，%。如果證券公司能夠?qū)⒍愗?fù)轉(zhuǎn)嫁，由客戶(hù)完全承擔(dān)，則營(yíng)業(yè)收入不變；否則，營(yíng)業(yè)收入將減少。考慮到證券行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)充分，證券公司議價(jià)能力較弱，我們假設(shè)稅負(fù)由證券公司承擔(dān)。進(jìn)項(xiàng)稅：證券公司成本費(fèi)用中最大的三類(lèi)費(fèi)用是業(yè)務(wù)及管理費(fèi)、利息支出和手續(xù)費(fèi)及傭金支出。利息支出中貸款利息支出不可抵扣，而債券利息支出目前政策尚未明確，考慮獲取發(fā)票難度也較大，我們暫時(shí)假設(shè)利息支出不可抵扣；手續(xù)費(fèi)及傭金支出政策尚不明確，我們假設(shè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出在能夠獲得增值稅發(fā)票的前提下均可以抵扣；業(yè)務(wù)及管理費(fèi)中，職工薪酬占比近70%，但不可抵扣，其他費(fèi)用中租賃費(fèi)、辦公品支出、咨詢(xún)費(fèi)等可以按不同稅率抵扣。在以上假設(shè)下，我們按照上市券商2014年年報(bào)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算：考慮城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加將以增值稅額為基礎(chǔ)繼續(xù)征收，因此稅負(fù)變動(dòng)對(duì)凈利潤(rùn)的影響將被放大。假設(shè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出無(wú)法取得增值稅發(fā)票進(jìn)而不能抵扣，業(yè)務(wù)及管理費(fèi)中租賃費(fèi)、辦公費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、郵電通訊費(fèi)等僅能拿到50%的發(fā)票進(jìn)行抵扣，%。由于營(yíng)業(yè)稅占證券公司營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的比重較低，因此整體來(lái)看，我們推測(cè)稅負(fù)變動(dòng)對(duì)凈利潤(rùn)影響較小。根據(jù)我們對(duì)于進(jìn)項(xiàng)抵扣比例對(duì)凈利潤(rùn)變化的敏感性分析，預(yù)計(jì)營(yíng)改增對(duì)證券公司基本面的影響不大，%左右。就證券公司投資策略來(lái)看，我們維持看好。從長(zhǎng)期來(lái)看，大券商（中信、海通等），處于比較合理的區(qū)間；從中短期來(lái)看，1月份是券商業(yè)績(jī)底部，3月份以來(lái)業(yè)績(jī)趨于改善，但由于基數(shù)較高，一季度業(yè)績(jī)同比和環(huán)比仍將有一定的壓力，可能短期會(huì)對(duì)券商板塊造成一定壓力。個(gè)股方面，我們繼續(xù)看好基本面向好、彈性較大且有估值催化的標(biāo)的，推薦寶碩股份、東興證券和國(guó)元證券。，產(chǎn)險(xiǎn)公司盈利波動(dòng)可能較大營(yíng)業(yè)稅制下，保險(xiǎn)公司的應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額為提供應(yīng)稅勞務(wù)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用，依照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條規(guī)定，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)，基金，集資費(fèi)，代收款項(xiàng)，代墊款項(xiàng)以及其它各種性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用。在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供保險(xiǎn)勞務(wù)，包括境外保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以境內(nèi)標(biāo)的提供的保險(xiǎn)為營(yíng)業(yè)稅征收范圍。具體業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額規(guī)定如下：與證券行業(yè)類(lèi)似，保險(xiǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅征收也有優(yōu)惠政策，主要體現(xiàn)為：一年期以上人身險(xiǎn)免征營(yíng)業(yè)稅，一些農(nóng)業(yè)險(xiǎn)種、國(guó)際航運(yùn)險(xiǎn)種免征營(yíng)業(yè)稅，金融機(jī)構(gòu)往來(lái)利息收入免征營(yíng)業(yè)稅。由于一年期以上人身險(xiǎn)保費(fèi)收入占?jí)垭U(xiǎn)公司保費(fèi)收入的絕大部分，因此壽險(xiǎn)公司營(yíng)業(yè)稅負(fù)較輕，%和5%；對(duì)于產(chǎn)險(xiǎn)公司而言，免稅收入占比很小，因此營(yíng)業(yè)稅負(fù)較重，占營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的比重6%和81%。所以，營(yíng)改增后，壽險(xiǎn)公司稅負(fù)變動(dòng)對(duì)凈利潤(rùn)的影響很小，而產(chǎn)險(xiǎn)公司稅負(fù)變動(dòng)對(duì)凈利潤(rùn)的影響會(huì)較大。1）壽險(xiǎn)公司銷(xiāo)項(xiàng)稅：保險(xiǎn)公司的增值稅率為6%，從36號(hào)文政策來(lái)看，壽險(xiǎn)公司一年期以上人身險(xiǎn)保費(fèi)收入仍將免稅，國(guó)債和地方ZF債利息收入免稅，金融機(jī)構(gòu)往來(lái)利息收入免稅，因此我們估計(jì)稅基變化不大。假設(shè)保險(xiǎn)公司不會(huì)改變定價(jià)，也就是不會(huì)進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，因此實(shí)際稅率相當(dāng)于6%/(1+6%)，%。進(jìn)項(xiàng)稅：保險(xiǎn)公司最大的支出是賠付支出，但賠付支出不可抵扣，理賠費(fèi)用拿到發(fā)票可以抵扣。除此之外，手續(xù)費(fèi)及傭金支出占比也較大，但政策尚不明確，我們假設(shè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出在能夠獲得增值稅發(fā)票的前提下均可以抵扣；業(yè)務(wù)及管理費(fèi)中，職工薪酬占比在50%以上，但不可抵扣，其他費(fèi)用中租賃費(fèi)、辦公品支出、咨詢(xún)費(fèi)等可以按不同稅率抵扣。另外，由于壽險(xiǎn)公司絕大部分收入免稅，因此我們假設(shè)計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅時(shí)僅對(duì)納稅收入部分按比例抵扣。假設(shè)壽險(xiǎn)公司一年期以上人身險(xiǎn)占比為95%，手續(xù)費(fèi)及傭金支出和管理費(fèi)可以拿到50%的發(fā)票進(jìn)行抵扣，%，%。2）產(chǎn)險(xiǎn)公司銷(xiāo)項(xiàng)稅：根據(jù)36號(hào)文，產(chǎn)險(xiǎn)公司為出口貨物提供的保險(xiǎn)服務(wù)，包括出口貨物保險(xiǎn)和出口信用保險(xiǎn)，免征增值稅。除此之外，國(guó)債和地方ZF債利息收入免稅，金融機(jī)構(gòu)往來(lái)利息收入免稅。進(jìn)項(xiàng)稅：可作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的費(fèi)用與壽險(xiǎn)公司基本一致，但由于產(chǎn)險(xiǎn)公司免稅收入占比很小，因此我們?cè)谶M(jìn)項(xiàng)稅抵扣上不采用比例抵扣法，對(duì)于能拿到增值稅發(fā)票的可抵扣項(xiàng)目即可抵扣。假設(shè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出和管理費(fèi)可以拿到50%的發(fā)票進(jìn)行抵扣，%，%。由于產(chǎn)險(xiǎn)公司稅負(fù)占凈利潤(rùn)比重較高，因此相同進(jìn)項(xiàng)稅抵扣比例下，對(duì)凈利潤(rùn)的影響要明顯大于壽險(xiǎn)公司。根據(jù)以上測(cè)算，營(yíng)改增對(duì)壽險(xiǎn)公司基本面影響微弱，對(duì)產(chǎn)險(xiǎn)公司盈利影響較大，若營(yíng)改增后有減稅的效果，則產(chǎn)險(xiǎn)公司最為利好。就保險(xiǎn)公司投資策略來(lái)看，目前保險(xiǎn)行業(yè)板塊處于歷史估值底部，向上修復(fù)空間大，中國(guó)人壽/中國(guó)平安/中國(guó)太保三家保險(xiǎn)公司2016P/，、建議關(guān)注利差損悲觀預(yù)期改善帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)，推薦綜合經(jīng)營(yíng)且估值較低的中國(guó)平安和中國(guó)太保。第四篇：營(yíng)改增后個(gè)人二手房交易稅收政策個(gè)人二手房交易稅收政策 增值稅一、個(gè)人出售其購(gòu)買(mǎi)的住房（一）北京市、上海市、廣州市和深圳市 個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。（二）北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū) 個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。個(gè)人將通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買(mǎi)形式取得的住房對(duì)外銷(xiāo)售的行為，也適用以上規(guī)定。關(guān)于購(gòu)房時(shí)間的確定：1．個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間?！捌醵愅甓愖C明中注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證明的時(shí)間為購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。2．個(gè)人將通過(guò)繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，該住房的購(gòu)房時(shí)間按照繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與行為前的購(gòu)房時(shí)間確定。3．根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房，以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。二、個(gè)人出售其購(gòu)買(mǎi)的除住房以外的房屋，按照其轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除房屋購(gòu)置原價(jià)后按照5%的征收率全額繳納增值稅。三、個(gè)體工商戶(hù)應(yīng)按照本條上述規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。四、個(gè)人出售自建自用住房，免征增值稅。五、家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)免征增值稅。家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免，即按照實(shí)際繳納增值稅為計(jì)算技術(shù)，按照適用稅（費(fèi)）率計(jì)算繳納。適用稅（費(fèi)）率為：城市維護(hù)建設(shè)稅：按市區(qū) 7%，縣城、鎮(zhèn)５％，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為１％計(jì)征；教育費(fèi)附加：按 3% 的征收率計(jì)征； 地方教育附加：按 2% 的征收率計(jì)征。個(gè)人所得稅一、個(gè)人出售房產(chǎn)（房產(chǎn)來(lái)源包括購(gòu)入和受贈(zèng)房產(chǎn)），有增值但不符合免稅條件的，區(qū)分以下兩種情況征收：（一）通過(guò)稅收征管房屋、登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)納稅所得額的的20％計(jì)征；（二）不能核實(shí)原值的，按收入全額（不含增值稅）％計(jì)征；二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按收入全額（不含增值稅）征收2%的個(gè)人所得稅。三、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與和轉(zhuǎn)移，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：（一）離婚析產(chǎn)（指離婚時(shí)，對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，分割僅限于婚姻存續(xù)期間的共同財(cái)產(chǎn)，始于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)不能用于分割）（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹（直系親屬上下三代）；（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人（含非法定繼承人）。四、除上述第三點(diǎn)列舉的產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與和轉(zhuǎn)移不征收個(gè)人所得稅規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。對(duì)受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為贈(zèng)與房屋價(jià)格減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的稅費(fèi)后的余額。贈(zèng)與房屋價(jià)格按以下順序確定：贈(zèng)與合同上標(biāo)明贈(zèng)與價(jià)格的，按贈(zèng)與價(jià)格確定；贈(zèng)與合同上未標(biāo)明贈(zèng)與價(jià)格或標(biāo)明的贈(zèng)與價(jià)格低于評(píng)估價(jià)的，以評(píng)估價(jià)確定。五、個(gè)人出售住房雖有增值的，但只要產(chǎn)權(quán)人住滿(mǎn)5年以上，且是唯一家庭生活用房，符合條件可直接予以免征個(gè)人所得稅。出售住房的時(shí)間，以售房者辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)申報(bào)的時(shí)間（收件時(shí)間）為準(zhǔn)；購(gòu)房時(shí)間則以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的辦證時(shí)間或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房（強(qiáng)調(diào)的省級(jí)范圍）。六、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。印花稅一、自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。個(gè)人買(mǎi)賣(mài)非住房的（如車(chē)位，店面），買(mǎi)賣(mài)雙方按合同金額（或評(píng)估計(jì)稅價(jià)值）的萬(wàn)分之五繳納印花稅。二、房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)繳納印花稅，計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定，稅率萬(wàn)分之五。土地增值稅一、自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房（含普通標(biāo)準(zhǔn)住房和非普通標(biāo)準(zhǔn)住房）暫免征收土地增值稅。自2013年9月1日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、車(chē)位、工業(yè)廠房非住宅二手房的，按轉(zhuǎn)讓收入全額（不含增值稅）的5％征收土地增值稅。二、以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅。“贈(zèng)與”是指如下情況：(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。三、對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟?