【導(dǎo)讀】地價范圍…………剩余法求地價……………………運用《建設(shè)項目投資經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財務(wù)評價……宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計……………銷售收入測算…………………宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析.…………………項目盈虧平衡分析………………附圖一項目概率分析圖……………………宗地編號為B303-0041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地;土地面積為93544平方米，2073年8月24日止。競投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個工作日內(nèi)一次付清地價款。交納的由乙方承擔(dān)。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費用甲乙雙方各承擔(dān)50%。幣之間，市場正常競標(biāo)價位點在78557萬元人民幣。對應(yīng)市場價位點80913萬元，則得相應(yīng)樓面地價為6339元/平方米.風(fēng)險區(qū),投資者需慎重考慮。由于它不考慮投資資金的來源構(gòu)成，以及借。同時，還考察企業(yè)的生存能。力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等?，F(xiàn)值以及投資利潤率等指標(biāo)。Ø香蜜湖B303-0041宗地規(guī)劃指Ø標(biāo)Ø

　　

【正文】 在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項目的開發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。 相應(yīng)的地價在 74291 萬元和 87416 萬元時的投資回報指標(biāo)如表 5－ 4 所示。 表 5－ 1 銷售稅金及附加表 （單位：萬元） 建設(shè)經(jīng)營期 合計 序號 項目 1～ 6 7～ 12 13～ 18 19～ 24 25～30 31～ 36 37～ 42 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 防洪工程維護費 交易管理費 印花稅 3 土地增值稅 表 5－ 2 損益表 （單位：萬 元） 序號 項目 合計 1～ 12 13～24 25～ 36 36～ 42 1 銷售收入 2 總成本費用 利潤總額 4 所得稅 5 稅后利潤 6 盈余公積金 7 可分配利潤 表 5－ 3 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 （單位：萬元） 序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 1～ 12 13～ 24 25～ 36 37～ 42 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地增值稅 銷售稅金及附加 3 凈現(xiàn)金流 4 累計凈現(xiàn)金流 5 折現(xiàn)現(xiàn)金流 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 評價指標(biāo) FNPV(I=8%) 財務(wù)內(nèi)部收益率 IRR % 投資回 收期（靜態(tài)） 投資回收期（動態(tài)） 表 5－ 4 財務(wù)效果指標(biāo)比較 項目 地價為 74931 萬時 地價為 87416 萬時 內(nèi)部收益率（ IRR）（ %） 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）（萬元） 20760 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動態(tài)）（年） 項目不確定性分析 盈虧平衡分析 假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)銷售 率為 （ ＋ ） /*100%=% 時，宗地全部投資利潤率為零。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點的銷售率 ≦ 70％ 時，項目風(fēng)險較小。本宗地投資盈虧平衡點的銷售率為 ％，可見其風(fēng)險較高。 敏感性分析 影響本宗地投資財務(wù)效益的主要不確定因素為宗地獲取價格、售價水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營期的長短、銷售稅率等。根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價格的高低和未來銷售價格的變化。因而，本宗地敏感性分析主要針對全部投資的評價指標(biāo)（ FIRR,FNPV 和投資利潤率），分別計算售價上下波動 5％、 10％和宗地獲取價格上下波動 5％、 10％時，對經(jīng)濟指 標(biāo)的影響。計算結(jié)果詳見敏感性分析表 5－ 4。 表 5－ 4 項目敏感性分析表 全部投資 基準(zhǔn)方案 地價變動 售價變動 10% 5% 5% 10% 10% 5% 5% 10% FNPV FNPV 升降幅度 % % % % % 4% % % IRR % % % % % 3% % % % IRR 升降幅度 % % % % % 2 % % % 投資利 潤率 20% % % % % % 14% 26% 32% 投資利潤率升降幅度 % % % % % 30.0% % % 由表中數(shù)據(jù)可得： （ 1）地價、售價變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響 當(dāng)宗地價格上升到 ％時，項目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點。此時，如果地價繼續(xù)上升，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 售價下降 5％、 10％時，財務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 ％、 ％。當(dāng)售價下降至 時，該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點，此時，若售價再下降，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 （ 2）地價、售價變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響 地價上升 5％、 10％時，將引起該宗地的財務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 ％、 ％；當(dāng)?shù)貎r上升至 ％時，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ Ic=8%） ,到達(dá)臨界點，此時，如果繼續(xù)上升，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 售價下降 10％時，項目的財務(wù)內(nèi)部收益率已下降到 ％，不能滿足預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 （ 3）地價、售價變動對投資收益率的影響 當(dāng)?shù)貎r上升 10％時，項目的投資利潤率將下降至 ％，已不能滿足預(yù)期的投資利潤率 15％。當(dāng)售價下降 5％時，項目的投資利潤率也將不能滿足預(yù)期的投資利潤率要求。 從上分析可以看出，對財務(wù)凈現(xiàn)值來說，地價獲取價格和售價都是敏感因素，相比之下，售價更為敏感。原因在于該宗地地價要一次性繳清，宗地獲取價格的變動數(shù)值等于全部投資的 凈現(xiàn)值變動值。 對于內(nèi)部收益率來說，地價比售價更為敏感。對于靜態(tài)的投資收益率來說，售價是更為敏感的因素。 除了地價和售價對本項目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項目的影響也值得注意。開發(fā)周期拖長除了導(dǎo)致資金不能及時回收再投入， NPV 和 IRR 也會下降，投資回收期將延長外，還會加重資金的使用成本。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個項目陷入僵局。 概率分析 為了更精確地預(yù)測該宗地投資地風(fēng)險程度， 下面用決策樹來進(jìn)行計算，詳看附圖 1。 經(jīng)計算， E(FNPV) = 萬元 風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)偏差＝ 凈現(xiàn)值變異系數(shù)＝ ％＜ 70% 計算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 萬元，處于較高盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為 ％，遠(yuǎn)低于 70％，說明其風(fēng)險程度在合理的范圍之中。 項目綜合經(jīng)濟評價與建議 項目綜合經(jīng)濟評價 上述財務(wù)效益評估的結(jié)果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。但由于地價較高，且要一次性繳交完畢，故對開發(fā) 商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運作、房地產(chǎn)大勢把握、政策研判等能力要求很高。且該地塊將是以公開競拍方式獲取，市場的炒做、競拍現(xiàn)場的緊張氣氛、競投者的不同戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會影響到該地塊的競買價格，所以是否投資該項目不能僅僅依靠對財務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險分析。 有關(guān)說明及建議 本報告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測算的，僅反映地塊本 身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實際投資收益情況。 為便于計算比較，本報告中的車庫全部按銷售處理，不考慮租賃經(jīng)營。同 時，財務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個月開始，每 12 個月為一財務(wù)年度。 本報告是基于財務(wù)分析的角度來思考問題的，一個項目投資與否，財務(wù)指 標(biāo)是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過對該地塊的競買與開發(fā)來樹立公司品牌，那么財務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重將會下降，競買的價格將會躍上一個新的臺階。 宗地價格的評估應(yīng)是建立對市場的充分調(diào)查研究，包括競爭對手的可能競 投策略、目標(biāo)客戶的消費心理、宗地的優(yōu)劣勢分析等基礎(chǔ)上來綜合進(jìn)行的。顯然，本報告缺乏充分的市場調(diào)查支持。 在本報告相關(guān)測算數(shù)據(jù)的 選取是基于筆者對廣州市場的了解并考慮了廣、 深兩地房地產(chǎn)市場差異的基礎(chǔ)上確定的，由于對深圳市場沒有深入的了解，所以測算結(jié)果難免存在偏差。 本