國(guó)家調(diào)控政策對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的影響-資料下載頁(yè)
2024-11-09 02:32本頁(yè)面
【正文】 數(shù)售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產(chǎn)增值占到2009年中國(guó)GDP的6%，50多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。但2009年中國(guó)樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據(jù)國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大約6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。以每套住宅平均100平方米計(jì)算。今年3月，%，為2005年7月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)數(shù)據(jù)從35個(gè)城市擴(kuò)大到70個(gè)城市以來的最大漲幅。中國(guó)樓市處于1998年房改以來的最高點(diǎn)。隨后，中央政府的密集型調(diào)控政策在4月中旬陸續(xù)出臺(tái)，暫時(shí)遏制了瘋漲的房?jī)r(jià)，但是這樣的調(diào)控效果將會(huì)維系多久還是個(gè)未知數(shù)，誰都難以保證這次不是“狼來了”。分稅惹的禍？中國(guó)地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會(huì)出臺(tái)對(duì)自己不利的政策?！甭櫲彰饕会樢娧刂赋觯骸澳壳翱磥恚揭址?jī)r(jià)的激勵(lì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，其主要?jiǎng)恿碓从诠妼?duì)房?jī)r(jià)上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實(shí)上，政府更有激勵(lì)的是推高房?jī)r(jià)以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長(zhǎng)。”中國(guó)宏觀調(diào)控的主要方式是“中央定政策，地方來執(zhí)行”，同時(shí)地方政府也有一定的決策自由權(quán)。而在財(cái)政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對(duì)地方政府的約束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟(jì)利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情況時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)就是最好的例證。實(shí)施分稅制以后，中央財(cái)政收入占整個(gè)財(cái)政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無疑問，地方財(cái)政缺錢。分稅16年來，爭(zhēng)項(xiàng)目、爭(zhēng)資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達(dá)1200億元，超過上海、北京居中國(guó)城市之首。過去10年間杭州房?jī)r(jià)上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場(chǎng)的火爆，賣地收入5倍于財(cái)政赤字。在城市建設(shè)拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP的同時(shí)，由于對(duì)地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經(jīng)營(yíng)城市的模式已經(jīng)被廣為復(fù)制。事實(shí)上，地方財(cái)政早已經(jīng)被這種模式“綁架”。，同比大增60%。當(dāng)?shù)胤截?cái)政成為“賣地財(cái)政”時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也成為中央與地方的利益博弈。陳柳欽等學(xué)者指出，在地方政府看來，執(zhí)行中央下達(dá)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”意味著在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，希望房?jī)r(jià)不要再跌了；在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”意味著希望房?jī)r(jià)不要漲得這么快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產(chǎn)的波動(dòng)幅度，希望房?jī)r(jià)可以做阻尼運(yùn)動(dòng)式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產(chǎn)調(diào)控中有所作為的話，政府只是希望房?jī)r(jià)可以慢一點(diǎn)地上漲，一方面可以保住房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對(duì)高房?jī)r(jià)的批評(píng)少一些、小一些。東邊日出西邊雨樓市調(diào)控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續(xù)在新昌城及古北板塊購(gòu)買高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產(chǎn)生極大落差，不得不暫時(shí)選擇等待觀望。他對(duì)《新民周刊》表示，在目前這段時(shí)間內(nèi)，更愿意購(gòu)買上海的商鋪或酒店式公寓等商業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。正如美聯(lián)物業(yè)指出，當(dāng)中央的密集調(diào)控嚴(yán)重制約投資客在住宅市場(chǎng)的手腳時(shí)，一部分投資客開始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。因?yàn)槟壳白≌抠J新政以將二套房的標(biāo)準(zhǔn)提升至等同于商業(yè)類項(xiàng)目房貸的標(biāo)準(zhǔn)，只是兩者間可貸年限不同，商業(yè)類項(xiàng)目不可超過10年罷了。地產(chǎn)大佬潘石屹也表達(dá)了相似觀點(diǎn)，此輪新政剛出臺(tái)，潘石屹就在博客上表示：“商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)不會(huì)受到任何影響?！痹谒磥?，過去幾年商業(yè)地產(chǎn)一直很少受到政策影響，既沒有得到政府的鼓勵(lì)和支持，目前也不會(huì)受到政策的限制和打壓。說白了，二套房限制，對(duì)住宅市場(chǎng)是短期利空，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)卻是當(dāng)下的利好，雨水不能總下在一個(gè)地方，商業(yè)地產(chǎn)大旱很久了，也該下點(diǎn)雨了。住宅市場(chǎng)的資本雨水下得太多，已經(jīng)泛濫成災(zāi)了，資本已經(jīng)開始布局商業(yè)地產(chǎn)。另一方面，由于通脹預(yù)期依然強(qiáng)烈，市場(chǎng)上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場(chǎng)的走向難以認(rèn)清的情況下，資金有可能更多地涌向相對(duì)穩(wěn)健的商鋪。弘毅營(yíng)銷顧問有限公司副總經(jīng)理張偉山指出：“2008年樓市調(diào)控，結(jié)果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演?！敝袊?guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢(shì)報(bào)告》顯示，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在2009年已經(jīng)開始全面企穩(wěn)回升，但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。報(bào)告預(yù)測(cè)，2010年商鋪市場(chǎng)整體需求將會(huì)上升，市場(chǎng)整體租金水平將大致保持平穩(wěn)上升趨勢(shì)。核心商圈的高性價(jià)比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國(guó)家將繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策和資本金比例下調(diào)的政策，這將大大改善商業(yè)地產(chǎn)的投融資環(huán)境。中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也讓樓市投資客們看到了商業(yè)地產(chǎn)的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環(huán)比出現(xiàn)大幅增加，其中四大城市租賃面積環(huán)比增長(zhǎng)均超過50%。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進(jìn)一步下降，北京、上海、%、%、%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，%、%、%，北京租金出現(xiàn)回落，%；準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，%、%、%。
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