【正文】 業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監(jiān)控。物業(yè)管理公司選派相應的管理人員介入施工質量管理，對土建結構、管線情況、設備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業(yè)的工程質量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經濟效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎。很多物業(yè)質量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇，嚴重影響了業(yè)主的生活質量，造成大量投訴，業(yè)主在找開發(fā)商解決不了問題的時候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”?；陂L期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個問題。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護服務帶來的缺憾。(三)、提前熟悉所安裝的設備設施，做好財務預算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用住前就能正常運行。由于早期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司對該物業(yè)的整體情況相當熟悉，這對物業(yè)的管理、養(yǎng)護、維修，可以說帶來許多便利。一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計劃的安排；二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間；三是能夠或比較容易保證維修質量等。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務打下了基礎。早期介入可以做好財務預算和業(yè)主公約、物業(yè)使用守則的制定。通過初期設計建造全過程的現(xiàn)場跟蹤管理，能有事實根據(jù)較精確的進行財務預算分析，較好的控制日后的管理成本，根據(jù)物業(yè)的層次或檔次來確定各類服務標準，保證服務費用的有效使用，達到最佳效果。此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓。安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)主購房意向的重要因素，關系到物業(yè)管理公司的聲譽。物業(yè)管理人員的早期介入，使得保衛(wèi)和防火工作在物業(yè)交付使用時做到沒有漏洞，安全系統(tǒng)設施完好無損，需要時及時投入使用，把小區(qū)安全納入城市這個大系統(tǒng)中去。人才是各行各業(yè)管理水平，技術水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。物業(yè)管理也是一樣，那些物業(yè)投入時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而物業(yè)的早期介入可以提前造就一批高素質的管理人才，在物業(yè)交付使用時及時提供于相適應的優(yōu)質服務。實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質量、確保物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計、建設、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長期管理服務工作中，出現(xiàn)諸多問題。要解決問題，應從根本上改變人們對物業(yè)管理的概念，要認識到，物業(yè)建設相比物業(yè)管理之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長期的過程。做好物業(yè)管理工作對于提高物業(yè)質量，延長物業(yè)的使用壽命，有著重要的作用。而物業(yè)管理前期介入是首要的環(huán)節(jié)，如果在相關物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī)，那么，這將對我國今后的整體物業(yè)建設質量和物業(yè)管理質量乃至人民生活質量將產生極大的促進作用，其意義將是及其重大深遠的。三、前期介入的立法意義實踐證明,讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設,對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質量和順利維護保養(yǎng)等方面,有無可替代的重要作用。但是,由于目前設計飛建設、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠,致使物業(yè)管理行為滯后,給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度,規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設項目必須有符合一定資質條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入,那么,這將對我國今后的整體物業(yè)建設質量和物業(yè)管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用,其意義將是深遠的。法定前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設質量的提高。如果讓具有一定資質條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設項目,那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設計階段開始,從物業(yè)管理的角度,對開發(fā)項目的規(guī)劃、設計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進行主動控制,更加確保物業(yè)建設質量。法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。當前,很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務質量不能令人滿意,其關鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務水平不高,其設計開發(fā)建設質量不符合物業(yè)管理的要求,也是影響物業(yè)管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入,就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質量的因素,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍,保證物業(yè)管理的服務質量才有基礎。法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設和管理質量。隨著經濟持續(xù)增長,我國每年建設的物業(yè)數(shù)量相當龐大,然而,從物業(yè)管理的角度去考察,真正符合物業(yè)管理要求,或者說沒有物業(yè)管理服務缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關,另一方面與物業(yè)設計、建設單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入,對提高我國物業(yè)建設、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下,對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用。實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質量和順利維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。參考文獻：《中國物業(yè)管理》 《物業(yè)管理》《物業(yè)管理實物》 機械工業(yè)出版社第五篇：物業(yè)管理前期介入方案物業(yè)管理前期介入方案物業(yè)管理指物業(yè)服務企業(yè)接受項目開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委托對所開發(fā)項目或所屬房屋及房屋占用范圍內的土地以及與房屋土地相連的設施設備、環(huán)境衛(wèi)生、道路、車輛、秩序維護等實施統(tǒng)一的維修、養(yǎng)護及管理，為項目開發(fā)企 業(yè)或全體業(yè)主 / 使用人提供服務。從物業(yè)管理涉及的服務對象及服務內容分析，要做好物業(yè)管理服務工作，需要從項目開發(fā)的源頭抓起，并要根據(jù)項目開發(fā)的階段性特點，從物業(yè)管理及使用者的角度提出意見和建議，并制定相應的管理方案。任何一個項目都離不開“策劃定位、規(guī)劃設計、施工管理、營銷策劃 / 銷售、竣工驗收、接管驗收（物業(yè)）”等環(huán)節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)要想全面深入了解項目的特點及做好后期物業(yè)管理服務工作，必需充分了解項目開發(fā)過程的每一個環(huán)節(jié)，并就每個開發(fā)環(huán)節(jié)的特點，從物業(yè)后期管理及使用過程中遇到的問題，降低風險。概括地說，物業(yè)管理對項目開發(fā)的介入是全程參與，同時根據(jù)項目開發(fā) 的不同階段制定階段性工作目標，具體如下：※項目策劃定位階段物業(yè)管理的工作目標是：充分了解項目的市場定位、項目定位，并據(jù)此 進行市場調研，確定物業(yè)管理服務在后期物業(yè)管理中的服務檔次及標準，初步設計物業(yè)管理方案，為后期物業(yè)管理做好前期鋪墊?！?guī)劃階段物業(yè)管理的工作目標是：從設施設備的完善、建筑設計中美觀耐用和后期維保服務相結合、建筑物功能設計的完善、細節(jié)設計的完善等方面，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理服務的經驗，結合業(yè)主的意見反饋，提出設計方面的經驗性建議，一定程度上可以使設計更為合理和人性化，這些合理化建議一旦被采納，將有利于日后業(yè)主的使用和物業(yè)管理企業(yè)的管理服務，可以有效避免由于設計上的缺陷給后期業(yè)主使用和物業(yè)管理服務帶來不必要的麻煩?！┕す芾黼A段物業(yè)管理的工作目標：從物業(yè)管理和使用的角度對施工、設備安裝的質量進行監(jiān)管，及早發(fā)現(xiàn)問題，提高業(yè)主在后期使用過程中的滿意度，減少維修成本，一定程度上可以提高項目建設單位的知名度及信譽度，同時可以避 免給物業(yè)管理企業(yè)的后期管理及服務帶來不必要的麻煩?！鶢I銷策劃/銷售階段物業(yè)管理的工作目標是：與項目開發(fā)企業(yè)商討制定合理的物業(yè)管理相關 項目的收費標準（主要是管理費）、協(xié)助制定業(yè)主公約及管理制度、協(xié)助做好房屋銷售和宣傳推廣、做好物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌的展示、售樓處及樣板房的接待、管理及服務、就客戶提出的物業(yè)管理方面的問題現(xiàn)場答辯等等?！⒐を炇针A段物業(yè)管理的工作目標：協(xié)助開發(fā)企業(yè)做好物業(yè)及其設施設備、管線等使 用功能的驗收，對各種設施設備逐一檢查，并建立驗收檔案。這樣可以從后期使用和管理角度幫助開發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患及遺漏工程，并提出整改意見和建議，規(guī)避由于施工監(jiān)管不力導致的工程缺陷?！飿I(yè)接管驗收階段物業(yè)管理的工作目標：從后期使用和管理的角度對新建物業(yè)竣工驗收是 再驗收，不僅包括主體建筑、設施設備，還包括道路、休閑游樂場地、環(huán)境綠化等，驗收過程中如發(fā)現(xiàn)問題，要求逐一記錄，并約定整改期限，要求開發(fā)企業(yè)協(xié)調施工單位限期整改。同時協(xié)調開發(fā)企業(yè)落實工程方面的維保事宜。以上簡單概述了有關物業(yè)管理前期介入的思路及階段性工作目標，鑒于每個項目的情況各異，物業(yè)公司會根據(jù)項目的具體情況，遵循上述思路及階段性工作目標編制具體的實施方案，以上談到的幾個階段，除了在物業(yè)接管驗收階段，物業(yè)公司占主導外（主角），其他幾個階段物業(yè)公司要充分發(fā)揮好輔助作用（配角），配合開發(fā)企業(yè)做好相關的工作。