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福州經(jīng)典項目“東方威尼斯”項目全程策劃(總案)終稿_圖文-資料下載頁

2025-07-21 13:02本頁面

【導(dǎo)讀】利潤保障發(fā)展模式。系,最終激發(fā)項目潛能。期銷售都獲得成功。目銷售的順利完成并擴大后續(xù)影響,為項目的可持續(xù)發(fā)展進行鋪路。入位居第10位,其中國民生產(chǎn)總值億元,財政收入116億元,而且,城市人均可支配收入位居第3. 到20xx年,人均國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)計將達到3500. 美元左右,國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)計年均增長12%。基于上述原因,20xx年初,福州市出臺文件,規(guī)定。而且為進一步方便購房入戶,福州市人民政府辦。明”,并憑此證明到公安部門辦理落戶手續(xù)。此舉對于福州市高級住宅和非住宅的二手房市場具。率工作,連續(xù)三次縮短房屋交易過戶辦事時限。時限在一年內(nèi)從35個工作日減至10個工作日。據(jù)調(diào)查,福州市房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的比率整體水平不足20%。福州市還是華僑和港澳臺胞最多的省會城市。之一,總數(shù)達250多萬人,足跡遍布世界100多個國家和地區(qū)。福州古為閩越國故都,1986年被國務(wù)院列為國家歷史文化名城。向南全面開發(fā)南臺島,加快形成沿福廈高速公路沿線的經(jīng)濟增長帶;

  

【正文】 供了基礎(chǔ)。 Page 64 of 137 ? 旅游價值潛能: 威尼斯是一座世界著名的旅游城市,本案項目所在地 —— 螺洲鎮(zhèn)古有 “ 百花洲 ” 之美譽,民間流傳著動人的 “ 螺女 ” 神話 , 走進螺洲鎮(zhèn),好似穿越時空,千年歷史 展現(xiàn)在眼前 ,再結(jié)合項目配套的生態(tài)旅游島、水上舞臺和下沉式廣場,自然為項目旅游提供了炒作空間。 ? 商務(wù)價值潛能: 威尼斯與 福州市 同 是著名的商貿(mào)港口城市 ,具有 商貿(mào) 交流的悠久歷史, 鄭和 7 次下西洋都是在福州馬尾、長樂揚帆出海的 ,而且 福州是著名的僑鄉(xiāng),配套商貿(mào)功能將可成為項目價值的重要提升點。 Page 65 of 137 第第 五五 章章 價價 值值 體體 系系 及及 主主 題題 概概 念念 研研 究究 Page 66 of 137 一、價值體系 在前述分析的基礎(chǔ)上,結(jié)合本案項目特點,我們認為, 本項目的核心價值可以包括:環(huán)境、物業(yè)管理、旅游、商務(wù)、文化等多 個層面,以下就對核心價值體系的形成及其支撐點做進一步的挖掘說明。 、環(huán)境價值體系 本案項目規(guī)模較大,由國際設(shè)計大師根據(jù)天然的水景營造出的獨特別墅風(fēng)格,能做到戶戶臨水、家家通船。并預(yù)設(shè)有五星會所、觀景亭、網(wǎng)球場、棧道、環(huán)城之池 、 恒溫泳池(半室內(nèi)半室外)、餐飲等設(shè)施,環(huán)境可塑性強,將會成為整個福州房地產(chǎn)矚目的焦點。 小區(qū)用了 160畝土地做社區(qū)水網(wǎng)系統(tǒng),相當(dāng)于少建 100多幢別墅,也就是說,為了營造“水中之城”,項目用了 1 億元來打造水環(huán)境。為更好的了解項目水流和水質(zhì)情況,項目還專門委托河海大學(xué)建立規(guī)劃模型進行 反復(fù)研究、論證,目前采用的方案可充分保證小區(qū)“活水體系”的水質(zhì)每日更新。項目公共綠地規(guī)劃為自由開放的閑逸空間,別墅擁有“中國內(nèi)廳院”式的私家院落綠地,再加上平均 7 米的水網(wǎng)水面以及延伸的景觀空間,業(yè)主可享受的景觀空間較大。 在不同的交通干道和組團環(huán)境上,小區(qū)種植了不同種類的植物,如在小區(qū)入口干道旁種植挺拔的喬木,商業(yè)街選擇闊葉樹,私家入口則種植花草,讓業(yè)主能隨時隨地感受尊貴,感受到一年四季陽光和雨露、花開與花落的自然美景。 項目將先期做好小區(qū)入口 500 米長的私家威尼斯大道及 可容納300 人的 下沉式廣場(加上港灣 棧道,可容納 1200 人以上) ,形成項目獨特氣勢和風(fēng)格,再邀請名人題字,可成為當(dāng)?shù)匾粋€風(fēng)景。 Page 67 of 137 項目獨特的地理和生態(tài)環(huán)境元素,還吸引了美國節(jié)能基金會在項目內(nèi)選址建立實驗室,研制節(jié)能環(huán)保新材料并對二十一世紀(jì)福州居住的發(fā)展方向進行研究。屆時小區(qū)樣板房將率先采用該種材料,而且將來一系列相關(guān)的生態(tài)環(huán)保研討會也定于小區(qū)會所舉行。 為了方便業(yè)主的商務(wù)工作,小區(qū)還將配套遠程多媒體國際會議廳等先進商務(wù)設(shè)備。在建設(shè)過程中,小區(qū)將向有關(guān)部門申請一系列建設(shè)獎項。 作為環(huán)境價值的升華部分,為樹立“福州樣板人居”概念,我們將舉辦“聯(lián)合國人居 圖片展”,并申請“聯(lián)合國人居”獎項。 “雖為人做,宛如天成”是本案項目親水空間創(chuàng)造的真諦,其創(chuàng)造中尤其注意了一為安全,二是有近人的尺度,三是使水長流不息。配合“東方威尼斯”的定位,還大量采用了東方風(fēng)格元素。本案項目的“水文化”與“居住主題公園”(山文化)形成了明顯差異化。 “五虎山下,烏龍江畔,一片醉人的港灣,遠離塵囂和煩雜, ??‘東方威尼斯’以她高雅、尊貴、純美的東方風(fēng)情,提供一個舒展身 Page 68 of 137 心的棲居之島,讓來自國內(nèi)外的成功人士在這里詩意的憩居。 ?? ”—— 一切就是那么溫馨,那么高雅,那么讓人動心。 賣 點 薈萃: 綜合第二章對項目環(huán)境優(yōu)勢的分析結(jié)果以及以上對環(huán)境價值體系的說明, 我們提煉出以下推廣賣點: ? 島嶼私有化(尊貴感) ? 稀缺性(中國罕見) ? 五虎山下,烏龍江畔(世外桃源) ? 項目所在區(qū)域發(fā)展前景(“東擴南進”、交通利好等) ? 規(guī)模大 ? 三面臨江,擁 1750 米江岸線 ? 私家碼頭 ? 戶戶臨水、家家通船 ? 臨近螺洲鎮(zhèn)龍脈(人杰地靈) ? 風(fēng)水好(玉帶纏腰,不富則貴) ? 國際大師聯(lián)合精心打造(精雕細鑿) ? 臨水雙客廳、 大露臺、 中國傳統(tǒng)“內(nèi)庭院” ? 全通透觀景樓梯 ? 每棟別墅擁有 300700 平方米的私家綠地及“一條河” Page 69 of 137 ? 2 個 5000 平方米五星級會所、恒溫泳池(半室內(nèi)半室外)等高尚配套 ? 1750 米全江景木棧道 ? 500 米長的威尼斯豪門大道(用千萬元打造)及 可容納千人的 下沉式廣場和水上表演舞臺(豪門氣派) ? 7000 平方米環(huán)湖商業(yè)街 ? 用 1 億元打造水環(huán)境 ? 美國節(jié)能基金會將生態(tài)環(huán)保材料實驗室選址在項目內(nèi) ? “活水體系”由河海大學(xué)專家數(shù)百次反復(fù)研究、論證(權(quán)威性) ? 系列建設(shè)獎項(權(quán)威性) ? 聯(lián)合國人居圖片展、申請聯(lián)合國人居有關(guān)獎項(世界級) ? 處處有景、多極景觀 ? 生態(tài)居所、沐浴自然 ?? 、物業(yè)管理價值體系 福州市物 業(yè)管理水平普遍不高,物業(yè) 智能化設(shè)施配置才起步,為本項目的概念炒作提供了很大的發(fā)揮空間。 物業(yè)管理的品牌效應(yīng)能體 Page 70 of 137 現(xiàn)在對銷售的促進作用上,并能給物業(yè)及發(fā)展商帶來良好的形象。名聲大,口碑好的物業(yè)管理公司,會使客戶對所售物業(yè)產(chǎn)生信任及將來感到安心,物業(yè)管理主要體現(xiàn)在三個方面,收費標(biāo)準(zhǔn),服務(wù)內(nèi)容和管理水平。 本案項目在規(guī)劃上充分考慮到業(yè)主購物的便利性,在小區(qū)內(nèi)對稱的分布有便利超市和其它配套設(shè)施,銀行、郵局等也一應(yīng)齊全,基本上業(yè)主只要走 250 米就可買到所需物品。醫(yī)療方面與福州市二院建立了“綠色通道”,所有業(yè)主可享受緊急救護及專家服務(wù)。由于項目處處臨水,為保障業(yè)主及家人安全,采用了綠化帶隔離、欄桿隔離及智能化系統(tǒng)報警三層防護系統(tǒng),在此基礎(chǔ)上,我們建議給每戶家庭贈送三年的保險,以增強業(yè)主的安全感和歸屬感。 由于本案的目標(biāo)客戶群比較講究生活的安全、舒適和便利性。我們將提升智能化管理等級,讓業(yè)主足不出戶就可以進行電子購物、網(wǎng)上醫(yī)療診斷、參觀虛擬博物館和圖書館、點播 DVD 家庭影院,在數(shù)公里外可遙控家中電器設(shè)備,并可接 收家中安全報警信息。通過物業(yè)公司提供的全方位的增值服務(wù),業(yè)主高度享受高科技帶來的舒適和擁有更多的服務(wù)和資源優(yōu)勢,使“東方威尼斯”價值得到提升 。 本案項目已引進萬科物業(yè)管理公司作為顧問,在此基礎(chǔ)上, 我司將為貴司引入更先進的智能化管理系統(tǒng)以及全球物業(yè)服務(wù)的典范 —— 國際金鑰匙機構(gòu),為業(yè)主提供全方位的、個性化的“大管家”貼身服務(wù)。 在售樓部現(xiàn)場我們將把門前保安包裝成酒店門童,直觀的給買 Page 71 of 137 家一種高檔次別墅區(qū)的感受,并對會所 服務(wù)人員及客戶經(jīng)理進行五星級酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn),使服務(wù)人員從言談到舉止都能令客戶有享受五星級酒店服務(wù)的感覺,提升客戶的尊貴感和榮耀感。 賣點 薈萃: 根據(jù)以上對物業(yè)管理價值體系的分析,我們提煉出以下賣點: ? 實行全面智能化管理 ? 全方位、個性 化的“大管家”貼身服務(wù) ? 私密性強 ? 物業(yè)管理費低(僅為 1 元 /M2) ? 保安都為班長級以上退伍軍人(可靠性) ? 生活便利(小鎮(zhèn)配套) ? 建立業(yè)主專享的“醫(yī)療綠色通道” Page 72 of 137 ? 每戶家庭贈送三年的保險(業(yè)主安全,小區(qū)關(guān)心) ? 五星級會所服務(wù)(尊貴感和榮耀感) ? 公共游船交通 ? 游艇送報 ?? 、旅游價值體系 根據(jù)國際國內(nèi)權(quán)威機構(gòu)的預(yù)測,未來 20 年,中國的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將會有極為廣闊的發(fā)展前景, 旅游地產(chǎn)作為兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè),是一個巨大的“金礦”。 伴隨著休閑產(chǎn)業(yè)的興起,中國的旅游正在向休閑旅游、體驗旅游多種旅游方向 發(fā)展,各種各樣的旅游形式都在被挖掘出來。與此同時,需要開發(fā)更多旅游產(chǎn)品,開發(fā)更多旅游景點,開展更多的旅游形式,從而,旅游房地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)的一個重要分支。 本案項目位于 南臺島螺洲鎮(zhèn), 距福州市中心十多公里,距市中心半小時車程,路程相對偏遠,市民對該區(qū)域的認知度較低,一定程度上影響市民的購買熱情,并且通向項目的道路路況不理想,有遠離城市的感覺。但是我們同時也看到 ,走進螺洲鎮(zhèn),好似穿越時空,千年歷史展現(xiàn)在眼前。螺洲文物古跡中可圈可點的就有陳氏五樓、陳若霖故居、陳氏宗祠、天后宮、孔廟、狀元府、螺女廟、靈山寺、觀瀾 書院等十多處。 而且 福州市 作為 著名的商貿(mào)港口城市 , 是 “ 海上絲綢之路 ” 的重要門戶,鄭和 7 次下西洋都是在福州馬尾、長樂揚帆出海的 。 項目對岸小島東面,已建設(shè)成“度假農(nóng)莊”,作為業(yè)主的后花園。每位業(yè)主擁有一塊自留地,一可體驗“東方農(nóng)家生活”(養(yǎng)殖、觀魚、 Page 73 of 137 品嘗風(fēng)味小吃、種植、農(nóng)莊);二可體驗水上游閑;三有戶外運動場所。平時可委托專人進行打理,亦可配合推出“分時度假”概念對外開放。根據(jù)工程進度, 現(xiàn)可與旅游部門合作,成為“閩江一日游”的景點之一。 為與“威尼斯”概念更好的對接,在小區(qū)建設(shè)一個“海上絲綢之路”展覽館(可與 售樓部結(jié)合在一起) ,所需場地大約 100020xx 平方米,運用模型、電腦、電視 (中央電視臺有現(xiàn)成的節(jié)目播出及 VCD)、圖片等展現(xiàn)“海上絲綢之路”文化,最好能與有關(guān)博物院、展覽館聯(lián)合舉辦,成為當(dāng)?shù)芈糜蔚捻椖恐?。對?nèi)部認購期訂購的業(yè)主,除享有折扣優(yōu)惠外,還可贈送“歐洲商務(wù)游”。 小區(qū)配備高級游艇,方便業(yè)主休閑時租賃使用。配合項目銷售周期,小區(qū)還可經(jīng)常舉辦各種主題活動,如 與深圳華僑城合作舉辦“威尼斯狂歡周”,水上芭蕾等 。 為使項目知名度得到進一步提高,提升項目的旅游價值,并配合樹立發(fā)展商城市區(qū)域運營商的形象 。項目一期推廣中,我們將通過歐中聯(lián)合商會的國際關(guān)系渠道,促成福州市與威尼斯市建立友好城市關(guān) Page 74 of 137 系,或促成意大利威內(nèi)托大區(qū)與福建省建立友好省份關(guān)系。屆時,作為中意文化交流的成果,每年在“東方威尼斯”下沉式廣場及生態(tài)島定期舉辦大型活動盛會 —— “意大利國際文化節(jié)” ,可由一系列組合活動組成,如意大利家具展、化妝晚會、精彩的時裝 SHOW、頂級意大利名車展 ?? ,展示意大利精粹文化,體驗意大利民俗風(fēng)情。 并以此為契機, 向政府部門爭取更多的支持,如增設(shè)交通、配套等。 本本 案案 塑塑 造造 的的 ““ 東東 方方 威威 尼尼 斯斯 ”” , 將將 不不 僅僅 是是 一一 個個 有有 著著 濃濃 郁郁 文文 化化 氛氛 圍圍 的的生生 活活 社社 區(qū)區(qū) , 更更 是是 一一 個個 不不 可可 多多 得得 的的 旅旅 游游 勝勝 地地 。 賣點 薈萃: 根據(jù)以上對旅游價值體系的分析,及配合將開展的各種主題活動,我們提 煉出以下推廣賣點: ? 體驗“ 度假農(nóng)莊 ”休閑生活 ? 水上運動 ? 感受“海上絲綢之路”(主題展覽) ? “海上絲綢之路”體驗之旅(“東方威尼斯”號游輪國慶出航) ? “威尼斯狂歡周” ? 體驗“意大利國際文化節(jié)” ? 獲贈歐洲商務(wù)游 ? “分時度假”概念 ? 海釣會 Page 75 of 137 ? 游艇會 ? 水上芭蕾舞表演 ? 名車展、時裝 SHOW ?? 、高層商務(wù)價值體系 要使項目一、二、三期銷售都獲得成功,站在城市區(qū)域運營商 的高度來打造項目至關(guān)重要,但僅靠旅游價值體系的提升還是不足。 Page 76 of 137 這時,我們注意到以下一些細節(jié)資料: ? 政府發(fā)展規(guī)劃中計劃 向南全面開發(fā)南臺島,加快形成沿福廈高速公路沿線的經(jīng)濟增長帶。 ? 倉山 區(qū)屬于福州致力開發(fā)的 閩江口金三角經(jīng)濟圈 區(qū)域, 三資企業(yè) 是 全區(qū)經(jīng)濟的重要組成部分 。 ? 隨著入世及經(jīng)濟的發(fā)展,福建有很多企業(yè)處于轉(zhuǎn)型升級期,而很多行業(yè)與歐盟存在互補性,希望加強與歐洲的聯(lián)系。 ? 德國奔馳汽車將在福州重點經(jīng)濟開發(fā)區(qū) —— 青口“汽車城”(也是“東南汽車”所在地)設(shè)立生產(chǎn)基地,而本案項目正處于青口與福州的中間位置。 ? 不少福建人 士在獲得一定成功后,希望自己或后代在事業(yè)上能更上一層樓,拓展國際事業(yè)空間,為此,許多人希望自己或子女到國外去進修或工作( 30 萬新華僑華人群體的形成充分說明了這一點)。但由于歷史原因(福建人在國外“非法移民”者較多,國際影響不太好),目前福建籍人士辦理歐美簽證比較困難。 Page 77 of 137 ? 來訪客戶中私營企業(yè)主占總?cè)藬?shù)的 39%,機關(guān)人員占了 34%,而且主要客戶群年齡在 30~ 50 歲之間,以中青年、中年人為主,處于事業(yè)上升期,可以看出,建立高層商務(wù)社交圈將會對客戶產(chǎn)生積極影響。 因此我
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