【導讀】（一）資產(chǎn)負債表分析。20xx年是集團“十二五”的開局之年，也是集團在新的模式下。加快發(fā)展的關(guān)鍵之年。部署要求，穩(wěn)步推行各項經(jīng)營工作，為全年經(jīng)營目標和重點任務的實?，F(xiàn)奠定了良好的基礎(chǔ)。582,849萬元的%；實現(xiàn)利潤總額23,505萬元，完成年度預算。72,683萬元%；實現(xiàn)凈利潤18,699萬元，完成年度預算54,138. 萬元的%；實現(xiàn)歸屬母公司的凈利潤7,074萬元，完成年度預。營業(yè)收入各公司完成情況表。20xx年初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為352,033萬元，20xx年6月。至*月*日開盤，截止結(jié)賬日回款僅1,990萬元。動現(xiàn)金流出12,819萬元，主要內(nèi)容是支付收購E股權(quán)款12,431萬元；借款6,000萬元，B公司取得華潤信托借款50,000萬元。借款150,000萬元、交通銀行借款18,150萬元、工商銀行借款7,970. 截至20xx年6月30日資產(chǎn)總額1,440,678萬元，較年初減少。122,864萬元，減幅％；所有者權(quán)益261,697萬元，較年初增。加7,166萬元，增幅%；歸屬于母公司所有者權(quán)益189,891萬元，81,006萬元，存貨因結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本等原因凈減少24,845萬元。

　　

【正文】 一定提升，但期末時點指標為負數(shù)仍表明了經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金無法保障流動負債 ，集團 償還到期債務需要舉借新的債務來維持。 14 以上指標綜合表明集團 本年上半年短期債償方面沒有明顯改善 ，速動比率和現(xiàn)金流動負債比 均 低于行業(yè)平均水平， 短期償債 仍具有 較 高風險。 2． 長期償債能力分析 項 目 本年指標 去年指標 行業(yè)平均 值 20xx年 13月 20xx 年 16 月 20xx年 112月 20xx年 16月 資產(chǎn)負債率 % % % % % 產(chǎn)權(quán)比率 504% % % % 現(xiàn)金債務總額比 5% % 資產(chǎn)負債率較期初下降 個百分點，較去年同期下降 個百分點，指標雖略有下降 ，但高于同業(yè)平均水平 。 現(xiàn)金債務總額比較去年同期提高 個百分點，雖提高幅 度較大，但指標值仍然是 負數(shù)，表明經(jīng)營產(chǎn)生 現(xiàn)金的付息能力較弱，若要 按時付息，就 只能 借新債 來維持。 產(chǎn)權(quán)比率較期初下降 個百分點，較去年同期下降 個百分點，指標雖有所下降，特別較去年同期下降很多，但仍然保持著較高的水平，一方面表明所有 者對債權(quán)人權(quán)益的保障程度偏低，長期償債風險較高，另一方面表明 充分發(fā)揮了負債的財務杠桿效應，是高風險、高報酬的財務結(jié)構(gòu)，自有資金對于償債風險方面承受著較大的壓力。 以上指標綜合表明集團 本年上半年長期債償能力沒有明顯改善 ，償債 仍具有較 高風險。 （ 二 ）經(jīng)營效率分析 項 目 20xx年 13月 20xx 年 16 月 20xx年 16月 上半年同比 增減率 行業(yè)平均值 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 % 存貨周轉(zhuǎn)率 % 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 % 15 資產(chǎn)現(xiàn)金回收率 % % % % % 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率同比提高 %，存貨周轉(zhuǎn)率同比提高 %，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率同比提高 %， 各周轉(zhuǎn)率均有顯著提 高，特別是存貨的周轉(zhuǎn)率提高最多，表明集團 資產(chǎn)經(jīng)營效率有很大提高。 資產(chǎn)現(xiàn)金回收率同比提高 個百分點，但指標值仍為負數(shù)，同時 多數(shù) 指標值低于同業(yè)平均水平， 集團 資產(chǎn)經(jīng)營中回收現(xiàn)金的能力仍有待加強。 （ 三 ）盈利能力分析 1．基本指標分析： 項 目 20xx年 13月 20xx 年 16 月 20xx年 16月 上半年同比 增減率 行業(yè)平均值 銷售毛利率 % % % % 成本費用利潤率 % % % % % 總資產(chǎn)報酬率 % % % % % 盈余現(xiàn)金保障倍數(shù) 銷售毛利率同比下降 個百分點，原因是 上半年 的毛利貢獻主要是 A項目公司結(jié)轉(zhuǎn)利潤產(chǎn)生，項目銷售 二季度 結(jié)轉(zhuǎn)了一定規(guī)模的2地 團購房 267 戶，因團購房影響使項目本年上半年綜合毛利率降為27%，而去年同期利潤主要由 B 公司的領(lǐng)秀新硅谷項結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)生，其毛利水平高于 A 項目。 成本費用利潤率同比下降 個百 分點，表 明 上半年 為取得盈利 所付出 的代價增加 ， 使盈利能力減弱 。 總資產(chǎn)報酬率同比提高 %，表明 上半年 資產(chǎn)總體的獲利能力較去年同期有較大提升。 盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)較去年同期有所提高，但指標值仍為負數(shù)，表明 集團 經(jīng)營 活動產(chǎn)生的凈利潤對現(xiàn)金的貢獻 能力不穩(wěn)定。 16 以上指標與同業(yè)平均水平相比僅成本費用利潤優(yōu)于同業(yè)平均水平，其他 指標均低于同業(yè)平均水平，盈利能力有待提高。 ： 項 目 20xx 年 13 月 20xx 年 16 月 20xx年 16月 上半年同比 增減率 凈資產(chǎn)收益率 % % % % 分解指標：銷售凈利率 % % % % 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 % 權(quán)益乘數(shù) % 凈資產(chǎn)收益率同比提高了 個百分點， 集團 權(quán)益資本獲利能力略有提高。通過分解指標進行如下分析： （ 1）銷售凈利率：同比下降 %，表明營業(yè)收入獲利能力下降。 （ 2）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：同比提 高 %， 表明 在經(jīng)營中因總資產(chǎn)運營效率提高使盈利能力提高。 （ 3）權(quán)益乘數(shù)：同比下降 %， 表明 獲得的財務杠桿收益有所下降。但去年同期的權(quán)益乘數(shù)己處于較高水平，進一步利用財務杠桿的空間極為有限，雖然本年上半年杠桿收益下降，但同時有利于降低公司財務風險。 ： 綜上所述， 本年上半年經(jīng)營獲利和負債的杠桿收益均有所下降，但因資產(chǎn)運營效率 提高而 使 綜合盈利能力基本保持在去年同期水平有 微弱提高， 但 現(xiàn)金收益質(zhì)量也沒有明顯改善。 四、 20xx 年上半年集團 總體經(jīng)營狀態(tài)評價 （一） 本年上半年的總體經(jīng)營狀態(tài) 較去年同期有一定提升，主要體現(xiàn)在資產(chǎn)的運營效率顯著提高，但綜合盈利能力和償債能力僅微弱提升。 17 （二） 集團各公司經(jīng)營狀態(tài)仍呈不均衡狀態(tài)，科技類地產(chǎn)項目多數(shù)仍在拓展培育階段，住宅類地產(chǎn)各項目運作未形成連續(xù)滾動的銜接狀態(tài)，使集團階段性經(jīng)營成果過于依賴于個 別 公司。由于個別項目固有特質(zhì)以及集團對其持股比例等的多方面影響會使集團不同階段的經(jīng)營成果與盈利能力呈現(xiàn)不均衡狀態(tài)。 （三） 本年上半年經(jīng)營現(xiàn)金流量狀況較去年同期有所提升，但仍不穩(wěn)定。本年第一季度經(jīng)營現(xiàn)金 流入量大于流出量，凈流量為正數(shù)，但由于 二季 度 影響，上半年總體經(jīng)營 現(xiàn)金 流入量小于流出量，凈流量為負數(shù) 。 在這種經(jīng)營狀態(tài)下要保持公司的持續(xù)經(jīng)營只有促進后續(xù)銷售回款和依靠融資能 力，但目前整個房地產(chǎn)市場所呈現(xiàn)的成交量持續(xù)下滑和融資瓶頸，是集團 所面臨的挑戰(zhàn)。 正常穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流入 是公司生存與發(fā)展的命脈，要保持公司資金良性運轉(zhuǎn)，除了充分運用融資手段外，優(yōu)化經(jīng)營現(xiàn)金質(zhì)量才是長期發(fā)展的根本所在。從目前各公司的情況上，銷售回款實現(xiàn)的難點主要來自政策性性調(diào)整因素引起項目進展或市場拓展上產(chǎn)生的較大障礙，如 A 項目的土地“清非”事宜， E 公司 **二期規(guī)劃調(diào)整 問題，限購令對 **項目、 **項目和 A 項目 的成交量沖擊等。 各公司針對新政策變化 應 進一步創(chuàng)新工作思路，創(chuàng)新營銷手段和模式，加大與政府的協(xié)調(diào)力度，加速解決重點問題。 （四） 本年上半年融資工作運行良好，到期償債與舉借新債形成良好配合態(tài)勢，總體上償還大于借入資金量，在降低了一定財務風險的同時，期末也有較為充裕資金儲備，對項目運作具有一定保障力。 融資借款是 “雙刃劍”，較強的融資能力是使資金鏈持續(xù)運轉(zhuǎn)的重要保障，同時負債經(jīng)營一定程度上還可以帶來財務杠桿效益。但融資借款成本日益飚升的現(xiàn)狀使項目整體成本加大從而降低了營業(yè)利潤，同18 時也承擔著到期償債的財務風險。如何 利用好融資工具，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)是需要進一步思考的。