【正文】 京市城市房屋拆遷管理辦法》中第二十七條規(guī)定 拆遷補償方式，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定，可以貨幣補償，也可以房屋補償。本案中爭議焦點之一，是乙拆遷公司與甲簽訂的拆遷協(xié)議中采用的拆遷補償形式，是否符合當時的法規(guī)的規(guī)定？乙拆遷公司是否應給甲安置？拆遷補償?shù)膶ο髲娜说慕嵌戎v，拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊鸪课菁捌涓綄傥锏乃袡嗳?。到目前為止，國務院頒布過兩次《城市房屋拆遷管理條例》，在這兩次立法中的“被拆遷人”有所不同，1991年的《城市房屋拆遷管理條例》中的“被拆遷人”是指被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人）和被拆除房屋及其附屬物的使用人?，F(xiàn)行《城市房屋拆遷管理條例》中規(guī)定的“被拆遷人”，是指被拆除房屋的所有人。兩次拆遷法規(guī)規(guī)定的不同，導致被拆遷人的定義發(fā)生了很大的區(qū)別。依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理條例》第五條的規(guī)定，“拆遷人必須對被拆遷人給予補償和安置”；第十九條規(guī)定“拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人），依照本條例的規(guī)定給予補償。第二十條規(guī)定，拆遷補償實行產(chǎn)權調(diào)換、作價補償，或者產(chǎn)權調(diào)換和作價補償相結合的形式。產(chǎn)權調(diào)換的面積按照所拆房屋的面積計算。作價補償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價格結合成新進行結算?！倍罁?jù)現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條的規(guī)定“拆遷補償方式可以實行貨幣補償,也可以實行房屋產(chǎn)權調(diào)換”。雖然在兩次立法中規(guī)定的“被拆遷人”不同，對于所有權人的補償方式也有所變更，但是從上述法規(guī)可知，我國拆遷補償?shù)幕痉绞桨▋深?，即貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換。被拆遷人有權選擇拆遷補償形式。所謂“貨幣補償”，是指被拆遷人根據(jù)房地產(chǎn)評估確定的價格，要求拆遷人支付貨幣，自行到房地產(chǎn)市場購買居住房屋，這實際上就是，被拆遷人與拆遷人之間是一種現(xiàn)金補償?shù)年P系，拆遷人不提供實物住房，由被拆遷人自己解決。所謂“房屋產(chǎn)權調(diào)換”，是指由拆遷人向被拆遷人提供住房，被拆遷人根據(jù)自己的實際需要和現(xiàn)有住房情況進行選擇，最后結算新舊房屋的差價。在城市房屋拆遷補償制度中，貨幣補償?shù)姆绞酱_實能更準確反映被拆遷房屋的實際價值，特別是在一些經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)，采取這種方式更加普遍，貨幣補償方式使得被拆遷人自行調(diào)節(jié)住房標準、居住的地點以及適合自身條件的住房，從而滿足不同層次的被拆遷人的實際需求。同時，也可以加快拆遷速度，避免因安置房不落實，被拆遷人長期在外過渡的情況，從而減少糾紛。維護社會穩(wěn)定。貨幣補償方式也有利于轉(zhuǎn)換住房機制，盤活房地產(chǎn)市場，笑話安置商品房，避免住宅房屋的重復建設，并簡化了房屋拆遷程序，增加了補償安置政策的透明度，有利于拆遷當事人對政府行政行為的監(jiān)督。貨幣補償中合理的補償原則和標準，使城市中心區(qū)而你口向新區(qū)流動，降低中心區(qū)人口密度，有利于城市總體規(guī)劃，改善城市總體環(huán)境。本案中,甲主張乙拆遷公司應當對其進行安置，依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條的規(guī)定:“拆遷人對應當安置的被拆除房屋的使用人，依照本條例的規(guī)定給予安置。安置用房不能一次解決的，應當在協(xié)議中明確過渡期限”。這是我國拆遷法規(guī)對于拆遷安置的規(guī)定，因此拆遷安置是指拆遷人依據(jù)拆遷法律法規(guī)的規(guī)定，將被拆除房屋的使用人安排到由拆遷人新建、購置或其他由拆遷人支配的房屋中居住或者使用，而將被拆遷人在拆遷范圍內(nèi)所使用的房屋及其附屬物拆除的拆遷法律行為。拆遷安置對象是被拆除房屋及其附屬物的使用權人，被拆遷人包括兩類，即被拆除房屋及其附屬物的所有權人和被拆除房屋及其附屬物的使用權人，依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理條》，對所有權人要給予補償，對使用權人應當給予安置，也就是說，拆遷安置對象是被拆除房屋及其附屬物的使用權人。在貨幣補償后，拆遷人不再另行撥付房屋給被拆遷人。本案的拆遷發(fā)生在2001年10月，是新的《城市房屋拆遷管理條例》發(fā)布之后，實施之前，故應適用舊的拆遷管理條例，本案中，甲要求適用新法規(guī)依據(jù)不足。原審法院對案件審理中適用的拆遷法規(guī)并無不當。而且無論適用哪次拆遷法規(guī)的規(guī)定，被拆遷人都不可能在拆遷人對其已完成了貨幣補償之后，再得到拆遷安置。本案中，乙拆遷公司在拆遷時張貼了拆遷公告，作為被拆遷人甲有權選擇拆遷補償形式，甲也行使了這一選擇權。甲出具了《申請書》，表明其放棄回遷安置房屋，其選擇了簽訂貨幣補償?shù)霓k法，后甲與乙拆遷公司簽訂《A地改造貨幣補償協(xié)議》，以及甲按照協(xié)議領取補償款的行為，都應認定為甲選擇的必然結果。拆遷補償標準是由城市房屋拆遷法規(guī)授權，當?shù)胤课莶疬w行政主管部門起草，城市人民政府批準頒布，專門用于房屋拆遷補償?shù)囊罁?jù)。本案爭議的另一焦點是乙拆遷公司是否按照法律法規(guī)規(guī)定給被拆除房屋的重置價格進行估價，其補償標準是否符合法律法規(guī)的規(guī)定。一般理論界認為房屋拆遷補償標準有以下幾種情況：一是政府認定批準房屋拆遷補償標準，表現(xiàn)為政府具體確定了房屋拆遷補償標準；二是拆遷人有權允許范圍內(nèi)認定補償標準，也就是拆遷人愿意補償被拆遷人的標準；三是被拆遷人要求補償?shù)臉藴?，即被拆遷人要求補償?shù)南Ｍ?；四是實際產(chǎn)生的補償標準，也就是拆遷人實際給予被拆遷人的補償數(shù)額。以上四種情況雖然相互影響，但最終的結果，應當符合政府制定的標準。拆遷補償標準的內(nèi)容包括區(qū)位、用途、建筑面積、拆遷費用等。區(qū)位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（與市中心、商業(yè)區(qū)、政府機關）等的距離，周圍環(huán)境、景觀等。用途是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途，所有權證書上未標明的，以產(chǎn)權檔案中記錄的用途為準，產(chǎn)權檔案中未記明用途的，應以房屋的實際用途為準。確定拆遷補償?shù)臉藴实姆椒榉康禺a(chǎn)價格評估的辦法。根據(jù)本案拆遷當時的《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條的規(guī)定，拆除住宅房屋實行產(chǎn)權調(diào)換的，償還住宅房屋建筑面積與原房屋建筑面積的差價的結算部分，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。根據(jù)1998年《北京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，對被拆遷人所有的房屋作價補償?shù)?，作價補償金額按照被拆遷人所有的房屋的建筑面積的重置價格結合成新結算。根據(jù)現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。因此，無論何時，在拆遷的實踐中，確定被拆除房屋及其附屬物的重置價格是進行拆遷補償?shù)年P鍵因素，也是拆遷補償?shù)牡谝徊健Ｖ刂脙r格，是指按照當前的房屋生產(chǎn)條件和價格水平重新建造該類房屋所需要的全部費用的總和。重置價格確定的原則依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的第三十條的規(guī)定：房地產(chǎn)價格的評估，應當遵循公平、公正、公開的原則。重置價格的估價機構依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定，應該由房地產(chǎn)行政主管部門設立的價格評估機構承辦，房地產(chǎn)行政主管部門設立的價格評估機構應當指派取得估價師資格并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)估價師進行價格評估。依據(jù)1998年《北京市城市房屋拆遷管理辦法》四十四條的規(guī)定，對被拆除房屋的評估，由市或區(qū)、縣房地局認定的評估機構進行。評估機構對被拆除房屋進行評估，應當通知被拆除房屋所有人到場，被拆除房屋所有人應當予以配合。被拆除房屋所有人或者其委托人不到場或者不予配合的，評估機構也可以進行評估。重置價格的確定程序，根據(jù)《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門設立的價格評估機構進行拆遷房屋的重置價格評估，應當遵循以下程序：由拆遷人向房地產(chǎn)管理部門設立的估價機構提出估價申請。房地產(chǎn)管理部門設立的估價機構接到拆遷人的估價申請后，應當對其申請進行審查，經(jīng)審查符合有關規(guī)定的，應當受理拆遷人的估價申請，并指派注冊房地產(chǎn)估價師承辦；對于不符合有關規(guī)定的，應當告知拆遷人補齊手續(xù)后予以受理，或者決定不予受理，并告知拆遷人理由?，F(xiàn)場勘驗估價。房地產(chǎn)估價機構受理拆遷人的估價申請后，應當指派不少于二人的估價人員（應當是注冊房地產(chǎn)估價師）承辦。估價師接受指派后，應當依法制定估價方案，到房屋及其附屬物所在地進行現(xiàn)場勘察，核對各項數(shù)據(jù)和有關資料，并做好被評估房屋的各種記錄。如果估價師發(fā)現(xiàn)被評估的房屋與實際情況不符的，應當即使核查房屋檔案，對房屋的所有權人進行詢問，并將勘察結果記錄在案。綜合作業(yè)。房地產(chǎn)估價師在進行現(xiàn)場勘察評估后，應當按照擬定的估價方案，結合有關資料，并依據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定進行綜合作業(yè)，全面分析，提出估價結果。房地產(chǎn)估價師作出估價結果后，由房地產(chǎn)估價機構在估價結果書上加蓋印章，并制作若干副本，并書面送達給當事人以及有關部門。拆遷人或者被拆遷人在接到估價結果后，對估價機構作出的估價結果有異議的，可以在受到估價結果書之日起十五日內(nèi)，向原估價機構申請復核。從上述論證可知，本案中甲在乙拆遷公司委托北京市西城區(qū)房地產(chǎn)評估部門所作的評估報告上簽署了意見，在接到該評估報告后，至簽訂拆遷協(xié)議之前，未提出異議，對此，為甲對乙拆遷公司所作房屋的評估結果的認可。后甲在訴訟中主張乙拆遷公司對其隱瞞了被拆除房屋的重置價格，并對其構成欺詐，顯然沒有事實依據(jù)。從上述分析及論證可以看出，甲訴訟主張《A地改造貨幣補償協(xié)議》無效乙拆遷公司對其構成欺詐，并無依據(jù)，本案一、二審的判決結果正確。六、相關法律鏈接《民法通則》第五十八條 下列民事行為無效。（一）無民事行為能力人實施的民事行為；（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會公共利益的；（六）經(jīng)濟合同違反國家指令性計劃的；（七）以合法形式掩蓋非法目的的。無效的民事行為，從行為開始的時候起就沒有法律約束力。2001年6月13日頒布、2001年11月1日施行《城市房屋拆遷管理條例》第十三條 拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。第二十三條 拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權調(diào)換北京市人民政府令（第16號）《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條 拆遷補償方式，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定，可以貨幣補償，也可以房屋補償。