【正文】 京市城市房屋拆遷管理辦法》中第二十七條規(guī)定 拆遷補(bǔ)償方式，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定，可以貨幣補(bǔ)償，也可以房屋補(bǔ)償。本案中爭議焦點之一，是乙拆遷公司與甲簽訂的拆遷協(xié)議中采用的拆遷補(bǔ)償形式，是否符合當(dāng)時的法規(guī)的規(guī)定？乙拆遷公司是否應(yīng)給甲安置？拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο髲娜说慕嵌戎v，拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο笫潜徊鸪课菁捌涓綄傥锏乃袡?quán)人。到目前為止，國務(wù)院頒布過兩次《城市房屋拆遷管理條例》，在這兩次立法中的“被拆遷人”有所不同，1991年的《城市房屋拆遷管理條例》中的“被拆遷人”是指被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人）和被拆除房屋及其附屬物的使用人。現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理條例》中規(guī)定的“被拆遷人”，是指被拆除房屋的所有人。兩次拆遷法規(guī)規(guī)定的不同，導(dǎo)致被拆遷人的定義發(fā)生了很大的區(qū)別。依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理條例》第五條的規(guī)定，“拆遷人必須對被拆遷人給予補(bǔ)償和安置”；第十九條規(guī)定“拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人），依照本條例的規(guī)定給予補(bǔ)償。第二十條規(guī)定，拆遷補(bǔ)償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補(bǔ)償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補(bǔ)償相結(jié)合的形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照所拆房屋的面積計算。作價補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新進(jìn)行結(jié)算。”而依據(jù)現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條的規(guī)定“拆遷補(bǔ)償方式可以實行貨幣補(bǔ)償,也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。雖然在兩次立法中規(guī)定的“被拆遷人”不同，對于所有權(quán)人的補(bǔ)償方式也有所變更，但是從上述法規(guī)可知，我國拆遷補(bǔ)償?shù)幕痉绞桨▋深?，即貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人有權(quán)選擇拆遷補(bǔ)償形式。所謂“貨幣補(bǔ)償”，是指被拆遷人根據(jù)房地產(chǎn)評估確定的價格，要求拆遷人支付貨幣，自行到房地產(chǎn)市場購買居住房屋，這實際上就是，被拆遷人與拆遷人之間是一種現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)年P(guān)系，拆遷人不提供實物住房，由被拆遷人自己解決。所謂“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”，是指由拆遷人向被拆遷人提供住房，被拆遷人根據(jù)自己的實際需要和現(xiàn)有住房情況進(jìn)行選擇，最后結(jié)算新舊房屋的差價。在城市房屋拆遷補(bǔ)償制度中，貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞酱_實能更準(zhǔn)確反映被拆遷房屋的實際價值，特別是在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，采取這種方式更加普遍，貨幣補(bǔ)償方式使得被拆遷人自行調(diào)節(jié)住房標(biāo)準(zhǔn)、居住的地點以及適合自身條件的住房，從而滿足不同層次的被拆遷人的實際需求。同時，也可以加快拆遷速度，避免因安置房不落實，被拆遷人長期在外過渡的情況，從而減少糾紛。維護(hù)社會穩(wěn)定。貨幣補(bǔ)償方式也有利于轉(zhuǎn)換住房機(jī)制，盤活房地產(chǎn)市場，笑話安置商品房，避免住宅房屋的重復(fù)建設(shè)，并簡化了房屋拆遷程序，增加了補(bǔ)償安置政策的透明度，有利于拆遷當(dāng)事人對政府行政行為的監(jiān)督。貨幣補(bǔ)償中合理的補(bǔ)償原則和標(biāo)準(zhǔn)，使城市中心區(qū)而你口向新區(qū)流動，降低中心區(qū)人口密度，有利于城市總體規(guī)劃，改善城市總體環(huán)境。本案中,甲主張乙拆遷公司應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行安置，依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條的規(guī)定:“拆遷人對應(yīng)當(dāng)安置的被拆除房屋的使用人，依照本條例的規(guī)定給予安置。安置用房不能一次解決的，應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中明確過渡期限”。這是我國拆遷法規(guī)對于拆遷安置的規(guī)定，因此拆遷安置是指拆遷人依據(jù)拆遷法律法規(guī)的規(guī)定，將被拆除房屋的使用人安排到由拆遷人新建、購置或其他由拆遷人支配的房屋中居住或者使用，而將被拆遷人在拆遷范圍內(nèi)所使用的房屋及其附屬物拆除的拆遷法律行為。拆遷安置對象是被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)人，被拆遷人包括兩類，即被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人和被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)人，依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理條》，對所有權(quán)人要給予補(bǔ)償，對使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予安置，也就是說，拆遷安置對象是被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)人。在貨幣補(bǔ)償后，拆遷人不再另行撥付房屋給被拆遷人。本案的拆遷發(fā)生在2001年10月，是新的《城市房屋拆遷管理條例》發(fā)布之后，實施之前，故應(yīng)適用舊的拆遷管理條例，本案中，甲要求適用新法規(guī)依據(jù)不足。原審法院對案件審理中適用的拆遷法規(guī)并無不當(dāng)。而且無論適用哪次拆遷法規(guī)的規(guī)定，被拆遷人都不可能在拆遷人對其已完成了貨幣補(bǔ)償之后，再得到拆遷安置。本案中，乙拆遷公司在拆遷時張貼了拆遷公告，作為被拆遷人甲有權(quán)選擇拆遷補(bǔ)償形式，甲也行使了這一選擇權(quán)。甲出具了《申請書》，表明其放棄回遷安置房屋，其選擇了簽訂貨幣補(bǔ)償?shù)霓k法，后甲與乙拆遷公司簽訂《A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，以及甲按照協(xié)議領(lǐng)取補(bǔ)償款的行為，都應(yīng)認(rèn)定為甲選擇的必然結(jié)果。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由城市房屋拆遷法規(guī)授權(quán)，當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門起草，城市人民政府批準(zhǔn)頒布，專門用于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。本案爭議的另一焦點是乙拆遷公司是否按照法律法規(guī)規(guī)定給被拆除房屋的重置價格進(jìn)行估價，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否符合法律法規(guī)的規(guī)定。一般理論界認(rèn)為房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有以下幾種情況：一是政府認(rèn)定批準(zhǔn)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，表現(xiàn)為政府具體確定了房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；二是拆遷人有權(quán)允許范圍內(nèi)認(rèn)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也就是拆遷人愿意補(bǔ)償被拆遷人的標(biāo)準(zhǔn)；三是被拆遷人要求補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，即被拆遷人要求補(bǔ)償?shù)南Ｍ?；四是實際產(chǎn)生的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也就是拆遷人實際給予被拆遷人的補(bǔ)償數(shù)額。以上四種情況雖然相互影響，但最終的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)符合政府制定的標(biāo)準(zhǔn)。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容包括區(qū)位、用途、建筑面積、拆遷費用等。區(qū)位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（與市中心、商業(yè)區(qū)、政府機(jī)關(guān)）等的距離，周圍環(huán)境、景觀等。用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途，所有權(quán)證書上未標(biāo)明的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)檔案中未記明用途的，應(yīng)以房屋的實際用途為準(zhǔn)。確定拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)的方法為房地產(chǎn)價格評估的辦法。根據(jù)本案拆遷當(dāng)時的《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條的規(guī)定，拆除住宅房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，償還住宅房屋建筑面積與原房屋建筑面積的差價的結(jié)算部分，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定。根據(jù)1998年《北京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，對被拆遷人所有的房屋作價補(bǔ)償?shù)?，作價補(bǔ)償金額按照被拆遷人所有的房屋的建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算。根據(jù)現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。因此，無論何時，在拆遷的實踐中，確定被拆除房屋及其附屬物的重置價格是進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵因素，也是拆遷補(bǔ)償?shù)牡谝徊?。重置價格，是指按照當(dāng)前的房屋生產(chǎn)條件和價格水平重新建造該類房屋所需要的全部費用的總和。重置價格確定的原則依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的第三十條的規(guī)定：房地產(chǎn)價格的評估，應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開的原則。重置價格的估價機(jī)構(gòu)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定，應(yīng)該由房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的價格評估機(jī)構(gòu)承辦，房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派取得估價師資格并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)估價師進(jìn)行價格評估。依據(jù)1998年《北京市城市房屋拆遷管理辦法》四十四條的規(guī)定，對被拆除房屋的評估，由市或區(qū)、縣房地局認(rèn)定的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。評估機(jī)構(gòu)對被拆除房屋進(jìn)行評估，應(yīng)當(dāng)通知被拆除房屋所有人到場，被拆除房屋所有人應(yīng)當(dāng)予以配合。被拆除房屋所有人或者其委托人不到場或者不予配合的，評估機(jī)構(gòu)也可以進(jìn)行評估。重置價格的確定程序，根據(jù)《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷房屋的重置價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：由拆遷人向房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的估價機(jī)構(gòu)提出估價申請。房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的估價機(jī)構(gòu)接到拆遷人的估價申請后，應(yīng)當(dāng)對其申請進(jìn)行審查，經(jīng)審查符合有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)受理拆遷人的估價申請，并指派注冊房地產(chǎn)估價師承辦；對于不符合有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)告知拆遷人補(bǔ)齊手續(xù)后予以受理，或者決定不予受理，并告知拆遷人理由。現(xiàn)場勘驗估價。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)受理拆遷人的估價申請后，應(yīng)當(dāng)指派不少于二人的估價人員（應(yīng)當(dāng)是注冊房地產(chǎn)估價師）承辦。估價師接受指派后，應(yīng)當(dāng)依法制定估價方案，到房屋及其附屬物所在地進(jìn)行現(xiàn)場勘察，核對各項數(shù)據(jù)和有關(guān)資料，并做好被評估房屋的各種記錄。如果估價師發(fā)現(xiàn)被評估的房屋與實際情況不符的，應(yīng)當(dāng)即使核查房屋檔案，對房屋的所有權(quán)人進(jìn)行詢問，并將勘察結(jié)果記錄在案。綜合作業(yè)。房地產(chǎn)估價師在進(jìn)行現(xiàn)場勘察評估后，應(yīng)當(dāng)按照擬定的估價方案，結(jié)合有關(guān)資料，并依據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行綜合作業(yè)，全面分析，提出估價結(jié)果。房地產(chǎn)估價師作出估價結(jié)果后，由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在估價結(jié)果書上加蓋印章，并制作若干副本，并書面送達(dá)給當(dāng)事人以及有關(guān)部門。拆遷人或者被拆遷人在接到估價結(jié)果后，對估價機(jī)構(gòu)作出的估價結(jié)果有異議的，可以在受到估價結(jié)果書之日起十五日內(nèi)，向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核。從上述論證可知，本案中甲在乙拆遷公司委托北京市西城區(qū)房地產(chǎn)評估部門所作的評估報告上簽署了意見，在接到該評估報告后，至簽訂拆遷協(xié)議之前，未提出異議，對此，為甲對乙拆遷公司所作房屋的評估結(jié)果的認(rèn)可。后甲在訴訟中主張乙拆遷公司對其隱瞞了被拆除房屋的重置價格，并對其構(gòu)成欺詐，顯然沒有事實依據(jù)。從上述分析及論證可以看出，甲訴訟主張《A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》無效乙拆遷公司對其構(gòu)成欺詐，并無依據(jù)，本案一、二審的判決結(jié)果正確。六、相關(guān)法律鏈接《民法通則》第五十八條 下列民事行為無效。（一）無民事行為能力人實施的民事行為；（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會公共利益的；（六）經(jīng)濟(jì)合同違反國家指令性計劃的；（七）以合法形式掩蓋非法目的的。無效的民事行為，從行為開始的時候起就沒有法律約束力。2001年6月13日頒布、2001年11月1日施行《城市房屋拆遷管理條例》第十三條 拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。第二十三條 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a(bǔ)償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換北京市人民政府令（第16號）《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條 拆遷補(bǔ)償方式，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定，可以貨幣補(bǔ)償，也可以房屋補(bǔ)償。