【正文】 共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：計委審查可行性研究報告和進行項目立項。國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。國土資源局辦理土地預(yù)審。公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。國土資源局進行用地預(yù)審。市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。人防辦進行人防設(shè)施審查。建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：建設(shè)單位辦理施工報建登記。建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；工程施工合同；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。第四篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程房地產(chǎn)項目開發(fā)流程1：總體：獲得土地（土地證）土地的性質(zhì)及用途（建設(shè)用地規(guī)劃許可證）項目規(guī)劃（建筑工程規(guī)劃許可證）開工建設(shè)（施工許可證）達到銷售形象開始銷售（預(yù)售許可證）問題1：用地規(guī)劃由誰發(fā)？2：獲得土地的幾種方式：A：竟拍B：項目轉(zhuǎn)讓C：項目合作問題2：招、拍、掛的程序？土地費用由幾部分組成？土地的出讓金如何繳納? 3：確定土地的性質(zhì)：問題3：老廠礦用地如何變性？4：項目規(guī)劃報建：A：項目總體規(guī)劃方案報批（規(guī)劃局）。一般涉及容積率、建筑密度、建筑風(fēng)格、退紅線、功能設(shè)置、戶型面積、綠化面積等等參數(shù)。B：總體規(guī)劃方案審批后，可報單體建筑方案審批。分別涉及到消防處、人防辦、規(guī)劃局、園林局等。有的地方還要求做環(huán)評報告（環(huán)保局）、地質(zhì)災(zāi)害評價、水土保持評價等。C：方案審批完畢后，由設(shè)計院出施工圖。D：施工圖報審：圖審辦對施工圖進行審核（是否有違反國家規(guī)范的地方）；墻改節(jié)能辦對節(jié)能設(shè)計進行審核。注：以上AB項完成之后即可辦理—建筑工程規(guī)劃許可證。5：項目工程建設(shè)：A：前期三通一平（為施工做準備）。B：施工單位招投標(biāo)并簽訂合同（招投標(biāo)管理辦公室）。C：辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)（質(zhì)監(jiān)站）。D：辦理施工許可證（市建委）。E：工程施工全過程。F：工程驗收：環(huán)保節(jié)能驗收（墻改節(jié)能辦）；消防驗收（消防處）；人防驗收（人防辦）；竣工驗收（質(zhì)監(jiān)站）；工程備案（檔案館、質(zhì)監(jiān)站）；規(guī)劃驗收（規(guī)劃局）。6：項目配套建設(shè)：（給水、排水、供電、供氣、電視網(wǎng)絡(luò)、弱電及智能化、景觀道路等）A：供電：a、首先報用電規(guī)劃圖（一般由當(dāng)?shù)氐碾娏υO(shè)計部門出圖紙，電業(yè)局審批）。b、供電施工（高壓部分一般為電業(yè)局所控制）。c、供電系統(tǒng)驗收并移交電業(yè)局（電業(yè)局）。B：給水：報建、施工、移交（自來水公司）。C：供氣：報建、方案、施工、驗收（燃氣公司）。D：排水：排污接口（公共事業(yè)局）。6：銷售：（問題4：具體的流程細節(jié)？）A：面積預(yù)測：按審批的及實際施工的圖紙做面積預(yù)測（房管局）。B：工程進展達到相關(guān)要求后，可辦理房屋預(yù)售許可證（房管局）。C：工程徹底完工后，房屋銷售許可證（房管局）。D：房屋銷售簽訂銷售合同合同至房管局備案。？7：交付：A：面積實測（房管局面積測定科）。B：成立物業(yè)公司或外聘物業(yè)公司，簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。C：交付鑰匙入住。D：可提供代辦房產(chǎn)證等服務(wù)。（辦房產(chǎn)證的細節(jié)？）第五篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程房地產(chǎn)項目開發(fā)流程圖房地產(chǎn)項目開發(fā)流程節(jié)點 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 是否需要組織專題會議以及會議參加部門主辦部門工作內(nèi)容 分項 主辦部門 主辦崗位 協(xié)辦部門土地獲取階段 土地信息收集 現(xiàn)狀圖 落實地塊具體位置及周邊情況 拓展部規(guī)劃設(shè)計條件 落實規(guī)劃條件，了解限制性條件 拓展部現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解。拓展部了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況 拓展部了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐。拓展部土地初判 了解地塊的上市方式和土地款 同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整。拓展部了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況 成本測算 拓展部 開發(fā)部、運營部、工程部 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況 產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期的安排 拓展部對接發(fā)展中心 匯報土地初判結(jié)果 宗地的詳細情況、項目分析、房地產(chǎn)市場分析、初判結(jié)果 拓展部土地深判 可行性研究報告 區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟、發(fā)展前景等的分析 拓展部該項目在區(qū)域房地產(chǎn)市場中的位置、定位、發(fā)展。拓展部現(xiàn)狀圖（四至電子文件）拓展部市場深度調(diào)研 “銷售：參與市場調(diào)查，進行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等研發(fā)部：負責(zé)協(xié)助進行區(qū)域市場調(diào)研” 拓展部 銷售部 研發(fā)部項目最終定位 銷售 研發(fā)部：根據(jù)以往及周邊項目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議 拓展部 銷售部 研發(fā)部成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選 研發(fā)、運營：協(xié)助進行方案設(shè)計和成本測算 拓展部 研發(fā)部、運營部開發(fā)周期及付款計劃 工程部、開發(fā)部、銷售：根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。拓展部 工程部 開發(fā)部 銷售 項目方案確定 拓展部現(xiàn)金流測算 拓展部對接發(fā)展中心 深判結(jié)果 項目可行性報告及后續(xù)工作 拓展部尋找合作資金（與戰(zhàn)略發(fā)展部共同研究）研究并確定融資方式 如信托基金、戰(zhàn)略合作、貸款平移等 財務(wù)體系、法務(wù)：給予技術(shù)及資源上的支持 拓展部 財務(wù)體系、法務(wù)項目招商報告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究 拓展部項目招商版盈利能力分析 拓展部明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項目商業(yè)策劃書 財務(wù)中心：制定項目財務(wù)數(shù)據(jù) 拓展部 財務(wù)中心合作伙伴確定 財務(wù)中心、集團資管部、法務(wù)：制定合作方式、投資回報 拓展部 財務(wù)中心、集團資管部合作方案確定 拓展部 財務(wù)中心、集團資管部合作細節(jié)確定 拓展部 財務(wù)中心、集團資管部引資（商業(yè)計劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議 “財務(wù)中心、集團資管部：制定合作方式、投資回報 綜合管理部：協(xié)議蓋章，存檔” 拓展部 財務(wù)中心、集團資管部、綜合管理部 合作實施（實施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理 “財務(wù)中心、集團資管部、法務(wù)：協(xié)助辦理股權(quán)、增資等相關(guān)財務(wù)問題。綜合管理部：工商局辦理公司注冊” 拓展部 財務(wù)中心、集團資管部、法務(wù)綜合管理部投標(biāo)、摘牌 投方案標(biāo) 項目方案確定 研發(fā)中心：項目方案 拓展部 研發(fā)中心投經(jīng)濟標(biāo) 確定土地上限 拓展部拍賣 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù) 拓展部掛牌 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術(shù) 拓展部獲取土地 簽訂土地出讓合同 確定用地圖、樁點坐標(biāo)、用地條件 交納政府凈收益，契稅，交易費 “法務(wù)：合同條款的草擬和完善財務(wù)：提供資金” 拓展部 法務(wù) 財務(wù)部用地規(guī)劃許可證 土地出讓合同 法務(wù)協(xié)同：提供土地出讓合同 開發(fā)部 法務(wù)出讓金、交易費交費證明 財務(wù)：提供資金繳納出讓金、交易費 開發(fā)部 財務(wù)確權(quán) 企業(yè)投資項目備案 辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表 開發(fā)部委托工程咨詢資格機構(gòu)編制申請報告 研發(fā)：協(xié)助提供相關(guān)項目資料 開發(fā)部 研發(fā)向項目備案機關(guān)提交申請報告 開發(fā)部 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）開發(fā)部土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）開發(fā)部土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖 開發(fā)部交費證明 繳納土地費用 開發(fā)部1：500現(xiàn)狀地形圖3份（反樓座）開發(fā)部詳規(guī) 研發(fā)：委托設(shè)計詳規(guī) 開發(fā)部 研發(fā)辦理土地證 土地出讓合同 開發(fā)部交費證明 繳納土地費用 開發(fā)部建設(shè)用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部地籍圖4份（薄膜圖）開發(fā)部土地登記申請書 開發(fā)部土地確權(quán)來源證明文件 開發(fā)部申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明 綜管：提供相關(guān)證明資料 開發(fā)部 綜管 土地抵押貸款 積極與銀行聯(lián)系，尋找合作伙伴，進行土地評估，選擇合適貸款承載公司 開發(fā)部：提供但當(dāng)?shù)卣獾耐恋卦u估公司，協(xié)助辦理評估、抵押登記等手續(xù)提供土地證及出讓合同 財務(wù)中心 開發(fā)部規(guī)劃設(shè)計階段 區(qū)域市場調(diào)研 “項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀項目周邊競爭性樓盤調(diào)查” 銷售：參與協(xié)助研發(fā)對區(qū)域內(nèi)及周邊進行市場分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等 研發(fā)部 銷售部項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點、預(yù)期發(fā)展方向 商業(yè)銷售部：針對重點商家進行專向訪談同時組織相關(guān)專業(yè)人士進行專業(yè)論證 商業(yè)銷售部市場組和招商組 商業(yè)銷售部同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查（商業(yè)部分）“競爭項目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期 提取數(shù)據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進行重點分析、競爭項目實地調(diào)研了解相關(guān)信息” 商業(yè)銷售部：運用順馳商會操作平臺，重點訪談了解重點商家對競爭項目的相關(guān)看法、同時了解投資客戶對競爭項目的投資意向 商業(yè)銷售部市場組和招商組 商業(yè)銷售部項目定位 公建部分擬選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定 通過行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析，消費需求分析確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量 商業(yè)銷售部：配合完成公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定 商業(yè)銷售部 商業(yè)銷售部市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位 “研發(fā)：依據(jù)控規(guī)指標(biāo)提供產(chǎn)品類型建議，協(xié)助項目定位工作商業(yè)招商：配合完成公建類定位” 銷售體系 招商策略公司 研發(fā)部 商業(yè)招商組經(jīng)濟測算 “運營：逐步細化成本測算及利潤率分析 財務(wù)：現(xiàn)金流測算” 研發(fā)部 運營部 財務(wù)部項目發(fā)展報告 開發(fā)計劃 “銷售：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司的回款要求，協(xié)同研發(fā)部初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃。商業(yè)：結(jié)合市場現(xiàn)狀配合研發(fā)完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議 工程：根據(jù)工程情況及銷售推廣方案排定工期” 研發(fā) 銷售 工程 商業(yè)項目考核指標(biāo)初定 運營：提供初步的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟指標(biāo)要求 銷管 運營資金流 “工程：根據(jù)工期制定工程款支付計劃，和財務(wù)結(jié)合，明確資金要求 開發(fā)：配套費及土地款支付計劃” 財務(wù) 工程、開發(fā)設(shè)計前期 明確產(chǎn)品設(shè)計思路 銷售：根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶型設(shè)計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準等規(guī)劃設(shè)計提出改善性意見 研發(fā) 銷售明確設(shè)計院選擇標(biāo)準 研發(fā)制定設(shè)計組織計劃 研發(fā)方案設(shè)計組織 方案與設(shè)計院選擇與合同簽訂 “法務(wù)：合同文義審核 運營：成本審核” 研發(fā) 運營部、法務(wù)部制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計任務(wù)書、交工標(biāo)準，及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂 “運營：依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標(biāo)準初步確定建安、環(huán)境等成本指標(biāo)。商業(yè)：結(jié)合行業(yè)特點提供有關(guān)需求建議，配合研發(fā)完成相關(guān)設(shè)計工程：參與制定交工標(biāo)準，根據(jù)以往項目經(jīng)驗總結(jié)及當(dāng)前市場情況，對主要部位做法、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備方案等提出建設(shè)性意見” 研發(fā) 工程 運營 商業(yè)規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討及確定 對于初步測算的成本指標(biāo)逐步細化、結(jié)合市場調(diào)整售價，確保預(yù)期利潤率?！颁N售、商業(yè)：結(jié)合項目地塊的基本素質(zhì)、成本測算情況和預(yù)期銷售情況，對項目規(guī)劃設(shè)計提供合理性意見工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設(shè)性意見開發(fā)：提供各項前期配套費用標(biāo)準” 研發(fā) 運營 開發(fā) 銷售 工程 商業(yè)