【正文】 等單位）。㈣2011納稅50萬元以上的、納入上述現(xiàn)代服務(wù)業(yè)試點(diǎn)范圍的其他納稅人。三、稅收自查和納稅評(píng)估的主要內(nèi)容。（一）、稅款繳納情況；（二）、稅收政策執(zhí)行情況；（三）、發(fā)票使用情況。四、營改增試點(diǎn)范圍評(píng)查的所屬時(shí)期。這次稅收自查和納稅評(píng)估的所屬時(shí)期為納稅人2011和2012年16月稅源期。有欠稅和納入各區(qū)局備案管理的納稅人，自查和評(píng)估所屬時(shí)期追索至欠稅和備案。五、營改增試點(diǎn)范圍評(píng)查的方法。㈠各區(qū)局對(duì)上述營改增試點(diǎn)范圍管理的納稅人進(jìn)行摸底，確定具體自查和評(píng)估名單。㈡組織確定評(píng)查對(duì)象的納稅人，填定《分行業(yè)調(diào)查表》（見附件14）進(jìn)行自行檢查。㈢開展納稅評(píng)估。自查的基礎(chǔ)上，對(duì)有疑點(diǎn)的戶進(jìn)行納稅評(píng)估，各區(qū)局納入評(píng)估的戶數(shù)不得低于評(píng)查對(duì)象的20%。發(fā)現(xiàn)有政策執(zhí)行不到位、違規(guī)抵扣應(yīng)稅收入、違規(guī)使用發(fā)票、長期欠稅不繳、備案管理存在風(fēng)險(xiǎn)等情況，要積極宣傳稅收政策，督促限期改正，依法清繳稅款。㈣進(jìn)行專項(xiàng)稽查。對(duì)拒絕自查或不認(rèn)真自查的納稅人，以及在納稅評(píng)估中發(fā)現(xiàn)有重大偷漏稅情形、欠稅數(shù)額較大的（50萬元以上）的納稅人，移送稽查部門組織專項(xiàng)稽查和清繳欠稅。六、時(shí)間安排。此項(xiàng)評(píng)查工作分三個(gè)階段進(jìn)行，第一階段（7月1531日）：納稅人自查期。第二階段（8月131日）：納稅評(píng)估和稅款入庫期；第三階段（9月130日）：移送和專項(xiàng)稽查及總結(jié)期。七、幾點(diǎn)要求。加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。營改增試點(diǎn)是“十二五”規(guī)劃確定的加快我國財(cái)稅體制改革重要內(nèi)容之一，是今明兩年稅收改革工作的重要內(nèi)容，各區(qū)局必須加強(qiáng)對(duì)些項(xiàng)工作的領(lǐng)導(dǎo)。專人負(fù)責(zé)。各區(qū)局稅政部門是本次評(píng)查工作的責(zé)任單位，要指定專人負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，組織精干力量，切實(shí)做好營改增試點(diǎn)行業(yè)的稅收自查和納稅評(píng)估工作。追繳欠稅。對(duì)清理出來的欠稅要嚴(yán)格的執(zhí)行稅收政策，加強(qiáng)追繳欠稅力度，做到及時(shí)入庫、應(yīng)收盡收。附件：14（交通運(yùn)輸、勘察設(shè)計(jì)、廣告發(fā)布、其他行業(yè)）表一、二。武漢市地方稅務(wù)局稅政管理一處武漢市地方稅務(wù)局納稅評(píng)估管理辦公室二○一二年七月十二日第五篇：房地產(chǎn)營改增問題關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營改增幾個(gè)問題：房開企業(yè)將在建工程項(xiàng)目劃轉(zhuǎn)給全資的物業(yè)公司，是否需繳納土地增值稅？ 回復(fù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建工程劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司因涉及到所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因而按照土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的的規(guī)定，必須確認(rèn)土地增值稅計(jì)算繳納土地增值稅。：營改增后交政府的費(fèi)用如土地費(fèi)、市政配套費(fèi)等預(yù)計(jì)會(huì)有進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣嗎? 回復(fù)：營改增后繳納的土地出讓金是否可以抵扣問題是一直是營改增的難題之一，但總體的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，一定是在整個(gè)項(xiàng)目清算前抵扣。至于市政配套費(fèi)，由于本身并沒有負(fù)擔(dān)增值稅，因而，主流的觀點(diǎn)是不存在（不是不讓）進(jìn)項(xiàng)抵扣，但也有觀點(diǎn)主張按一定的綜合抵扣率進(jìn)行抵扣。：政府回購房有哪些優(yōu)惠稅收政策？回復(fù)：政府回購房，除了經(jīng)濟(jì)適用房，其他一律沒有優(yōu)惠，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行所有的稅收處理：營改增，房產(chǎn)公司的尾盤的房子在政策前面先做銷售還是？？？，該如何操作？ 回復(fù)：營改增的政策尚未明確，因而有關(guān)營改增過程中尾盤銷售應(yīng)當(dāng)如何處理很不好說，但從目前的有關(guān)消息分析，老項(xiàng)目老辦法，新項(xiàng)目新辦法，因而初步估計(jì)營改增前已經(jīng)開發(fā)并開始銷售的房產(chǎn)，在營改增后應(yīng)當(dāng)還是繼續(xù)征收營業(yè)稅，或者采取簡易的方式征收增值稅問題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人處置辦理產(chǎn)權(quán)登記的地下車位等附屬設(shè)施如何征收營業(yè)稅？ 回復(fù)：簽訂銷售合同，銷售地下車位和附屬設(shè)施，無論是否辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)按規(guī)定征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅。（地下車位及其他附屬設(shè)施只要進(jìn)行銷售，有銷售合同并入營業(yè)額，征收營業(yè)稅。如若簽訂的是租賃合同，那就征收租賃業(yè)營業(yè)稅，只要建了地下車位和附屬設(shè)施給業(yè)戶用，無論購買還是租賃，只是稅目不同，稅率都為5%，一個(gè)是租賃業(yè)營業(yè)稅，一個(gè)為銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅）。問題：銷售小產(chǎn)權(quán)房是否征收營業(yè)稅？回復(fù)：銷售小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)按規(guī)定征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅，（小產(chǎn)權(quán)房是一時(shí)半不出來房產(chǎn)證，用自有土地建出來的）。問題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實(shí)行回遷安置的如何確定其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？回復(fù)：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實(shí)行回遷安置的對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為辦理交房手續(xù)的當(dāng)天。問題：如何確定回遷安置房的計(jì)稅依據(jù)？回復(fù)：對(duì)建設(shè)安置回遷房的，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按照同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅。對(duì)納稅人以自己名義立項(xiàng)，再改納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房的，土地價(jià)款是納稅人不承擔(dān)的，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，在核定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，土地沒付款，不包括回遷安置房所屬地方土地價(jià)款，只要沒付出，就不把金額核上。問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售證之前以誠意金、意向金等名義收取的款項(xiàng)是否征收營業(yè)稅？回復(fù)：在取得預(yù)售證前可以不征收，一旦取得預(yù)售證要申報(bào)繳納稅款，誠意金轉(zhuǎn)為預(yù)收款，轉(zhuǎn)為預(yù)收款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間。房地產(chǎn)業(yè)稅收清查的重點(diǎn)？回復(fù)：房地產(chǎn)企業(yè)是否存在低價(jià)銷售的行為，有無價(jià)格明顯偏低，而無正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價(jià)格是否合理。各種以房地產(chǎn)抵債、無償贈(zèng)予房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目、是否按照規(guī)定申報(bào)納稅。拆遷補(bǔ)償或者安置等行為是否按規(guī)定申報(bào)納稅。車位、閣樓、地下室等附屬設(shè)施，銷售收入是否申報(bào)納稅。農(nóng)村集體組織、社區(qū)委員會(huì)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所取得的小產(chǎn)權(quán)房收入、棚戶區(qū)改造收入，是否申報(bào)納稅。銷售房產(chǎn)預(yù)收款或預(yù)收定金分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收取的銷售款是否申報(bào)納稅，采取銀行按揭貸款購房的取得的按揭貸款是否申報(bào)納稅。1營改增以后對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)影響分析？回復(fù)：假定三個(gè)條件營改增前后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)含稅收入總額和含稅的成本保持一致。營改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用稅費(fèi)營業(yè)稅為5%，假定房地產(chǎn)增值稅稅率為11%。營改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額對(duì)應(yīng)成本全部計(jì)入到價(jià)稅扣除范圍內(nèi)。取得的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額占房地產(chǎn)售房收入比重不會(huì)超過10%前提下，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)只增不減。土地使用稅房地產(chǎn)業(yè)將土地證辦到買房人戶后，可以減少應(yīng)稅土地面積。（有人咨詢買完房是否能按開完發(fā)票的減少土地？不行。什么時(shí)候把土地證分割到買房戶后，由土地局第幾科出具證明，報(bào)到征收單位，給你減除土地依據(jù)，有依據(jù)后土地使用稅可以不交。如果土地登記信息不變更，不報(bào)土地變更信息表，土地使用稅不能免于繳納）。注意：房地產(chǎn)企業(yè)在移交回遷安置房時(shí)，應(yīng)按計(jì)稅價(jià)格為安置人全額開據(jù)不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票。安置房在銷售時(shí)按差額征稅的，以不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票為扣除憑據(jù)。注意：個(gè)人所得稅明細(xì)申報(bào)（匯繳時(shí)工資費(fèi)用據(jù)實(shí)填，個(gè)人所得稅明細(xì)申報(bào)表工資部分要和企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表工資費(fèi)用相等）。注意：營改增，自查稅款如果是寫當(dāng)期稅款只認(rèn)當(dāng)期應(yīng)申報(bào)繳納稅款，補(bǔ)交稅款要重新補(bǔ)交，并按照偷稅漏稅處罰?？偨Y(jié)：在現(xiàn)實(shí)情況下，營改增不可能降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，營改增之后將增加房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)2%3%。