【正文】 三層高層住宅樓以及小區(qū)園林景觀。計劃將地下兩層作為地下停車廠，人車分流。四、項目建設(shè)條件項目權(quán)屬清晰“XXX?XXXXXX”現(xiàn)經(jīng)XXXX政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計劃委員會等相關(guān)部門的批準(zhǔn)，項目建設(shè)開發(fā)權(quán)已整體歸屬我司名下。項目建設(shè)相關(guān)的“五證”正在辦理中，預(yù)計八月份得證。配套設(shè)施齊全項目前擁百越公園，周邊有職高、民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、XXXX天成體育館、法院、碧水藍天大酒店等單位，所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項生活配套在新城區(qū)最為齊全、交通最便利。●道路：該片區(qū)內(nèi)主要道路為東風(fēng)路、文體路、環(huán)城南路、環(huán)城東路●交通：該片區(qū)地處新城區(qū)中心地帶，交通十分便利，已有東風(fēng)路上還有到周邊區(qū)域的公交車，出行便捷?！胥y行：該片區(qū)已有信用社銀行，離項目只有20米?！襻t(yī)院：片區(qū)內(nèi)有XXXX仁慈醫(yī)院以及小診所，距離項目不到300米?！駥W(xué)校、市場、體育：百匯超市、縣職高、XXXX小學(xué)、金虎市場、縣民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、天成體育館等。基礎(chǔ)建設(shè)前期籌備已經(jīng)完成項目籌備期做了相當(dāng)?shù)耐度?，售樓部已?jīng)完工、項目地塊基礎(chǔ)勘探完成。建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備項目所在片區(qū)道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等具備，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施?！窆┧畻l件：自來水管網(wǎng)供水，由項目預(yù)留口接入?！窆╇姉l件：由項目預(yù)留口接入?！窆鈼l件：由項目預(yù)留口接入?！裢ㄓ崡l件：直接由XXXX電信接入。五、項目規(guī)劃設(shè)計方案XXX?XXXXXX將因應(yīng)城市發(fā)展，建筑與環(huán)境統(tǒng)一設(shè)計，整體考慮高層樓宇情況，共同創(chuàng)造出一個宜商宜居宜樂的城市標(biāo)桿建筑大廈。商業(yè)部分以臨街商鋪設(shè)計為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導(dǎo)，圍繞基本的小庭院布置。遵循原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊嚴(yán)的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實、新潮、大方的氣度突出XXX第一高的形象。“XXXXXX”建設(shè)有庭院休閑區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)的入口水景、業(yè)主休閑散步用的林間小道、休息庭等。與此同時，小區(qū)還將建設(shè)兩層的地下停車庫，做到人車分流，滿足業(yè)主停車需求；建設(shè)小區(qū)建設(shè)將近3000平方米的商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一個休閑、舒適、方便的生態(tài)居住小區(qū)。“XXXXXX”充分利用其獨特的地理位置，緊扣“人與自然、和諧發(fā)展”這一主題，以“觀念超前、整體協(xié)調(diào)”為主題的設(shè)計思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充分彰顯綠色歐景之特色。六、項目環(huán)境影響本項目開發(fā)對環(huán)境的影響主要在于地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設(shè)備運行的噪聲污染。對此擬采取的環(huán)境保護計劃為：采用生態(tài)綠化，使用良好的通風(fēng)、過濾系統(tǒng)，保持空氣質(zhì)量。公共污水及住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。固體垃圾以袋裝方式收集處理，并采取嚴(yán)格的垃圾分類處理措施及小區(qū)清掃安排。設(shè)備選型盡量選用噪聲較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。七、項目管理組織要開發(fā)一個項目，首先必須有一個完備的組織機構(gòu)。本公司擁有一支年輕充滿活力的干部隊伍。他們具有較高的文化素質(zhì)，均為大學(xué)本科以上學(xué)歷，其中有土建、水、電、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、財會、策劃、營銷等各種人才，是本項目得以成功開發(fā)的管理保證。同時，公司在項目開發(fā)工作階段將借助多專業(yè)外腦資源，增強在各相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢。八、項目實施計劃整個“XXX?XXXXXX”項目計劃于2012年8月份動工，2014年8月份完成，預(yù)計建設(shè)期為24個月。第五章 項目風(fēng)險分析一、政策風(fēng)險分析整個“XXX，XXXXXX”住宅小區(qū)項目最大的風(fēng)險就是政策變動以及政府支持力度的變更。目前項目已獲得XXXX人民政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計劃委員會等部門的批準(zhǔn)，與項目各相關(guān)債權(quán)人商妥簽訂了有關(guān)協(xié)議，并按相關(guān)法規(guī)辦妥了相關(guān)手續(xù)，項目權(quán)屬清晰，項目建設(shè)“五證”仍在辦理當(dāng)中?？梢哉f，項目政策風(fēng)險已經(jīng)很小。但不排除在項目建設(shè)的24個月期間，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)做政策性調(diào)整。因此，及時掌握政策變動及做好政府各方面協(xié)調(diào)，靈活調(diào)整建設(shè)進度，并爭取相應(yīng)的政策支持，是防范風(fēng)險的必要手段。二、社會風(fēng)險分析在項目建設(shè)期間，因各種原因沖突引發(fā)的社會動蕩將對項目產(chǎn)生影響。因目前國家宏觀經(jīng)濟大勢較好，社會趨于穩(wěn)定，社會動蕩的風(fēng)險比較小。對于本項目，在項目拿地時已把各種歷史問題處理完畢，項目社會風(fēng)險已降至最低。三、經(jīng)濟風(fēng)險分析宏觀經(jīng)濟發(fā)展在不可預(yù)知中走下坡路、通貨膨脹或其他經(jīng)濟問題都會對行業(yè)產(chǎn)生沖擊，從而影響到項目發(fā)展。從目前國家宏觀經(jīng)濟走勢來看，此類風(fēng)險較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所導(dǎo)致的經(jīng)濟風(fēng)險。對此，應(yīng)以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品保證項目的行業(yè)優(yōu)勢，并采用各行業(yè)精英團體的專業(yè)建議及先期預(yù)測把握社會發(fā)展變化，未雨綢繆，規(guī)避風(fēng)險。四、行業(yè)風(fēng)險分析依XXXX目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，項目開發(fā)可能遭遇行業(yè)競爭的問題及未來可能的行業(yè)過熱而導(dǎo)致的泡沫危機。公司以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品保證優(yōu)勢，以市場細分策略規(guī)避風(fēng)險，并采取各種手段加快資金回籠，實現(xiàn)“貨如輪轉(zhuǎn)”。五、管理風(fēng)險分析策劃考慮不周，對困難及問題估計不足，或定位失誤都可能帶來風(fēng)險。項目操作過程的偏差或工程時間突破計劃，導(dǎo)致成本上升，也將帶來一定風(fēng)險。因此，公司將依靠經(jīng)驗豐富的項目經(jīng)理實行嚴(yán)格的項目管理，并以實際情況不斷調(diào)整偏差，盡量減少風(fēng)險。六、資金風(fēng)險分析短長期融資的短缺都有可能打斷項目開發(fā)的延續(xù)性，帶來資金運轉(zhuǎn)的風(fēng)險。經(jīng)過項目一期建設(shè)，目前公司自有資金充足，銀行關(guān)系良好，給項目持續(xù)的資金供給不成問題。七、結(jié)論整體而言，本項目風(fēng)險比較小，就目前環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風(fēng)險，只要能加以認(rèn)識和防范，是可以將風(fēng)險值減至最低的。第六章 項目投資估算與資金籌措一、項目投資估算各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)及項目投資概算詳見下表 ?！癤XX?XXXXXX”項目投資概算（一）主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)： 建設(shè)用地面積：5641㎡ 總建筑面積：2590㎡其中：住宅建筑面積：50660㎡積：4290㎡總層數(shù)：35層（含地下兩層）機動停車位：88個 總戶數(shù)：402戶商場面積：2590㎡地下室面投 資 成 本 概 算 表 金額（元）1,455, 43, 1,498, 備注(參考) 1,403, 291, 1,165, 291, 291, 174, 1,403, 174, 10, 174, 3,508, 174, 291, 140, 116, 51, 4,661, 524, 14,850, 按建安成本1%計算總建筑面積*5元/㎡總建筑面積*20元/㎡總建筑面積*10元/t*㎡總建筑面積*5元/㎡總建筑面積*3元/㎡按建安成本1%計算總建筑面積*3元/㎡按10000元/宗計算總建筑面積*3元/㎡%計算總建筑面積*3元/㎡總建筑面積*5元/㎡%計算總建筑面積*2元/㎡總建筑面積**11元/噸總建筑面積*80元/㎡總建筑面積*9元/㎡ 高層住宅建安成本商鋪地下室建安成本合計小區(qū)環(huán)境（園林、綠化） 121,584, 6,475, 12,300, 140,359, 按住宅面積*1500元/㎡計算按商鋪面積*1500元/㎡計算按地下室面積*2500元/㎡ 6,992, 5,535, 8,740, 5,127, 3,204, 5,614, 35,215, 總建筑面積*70元/㎡總建筑面積*50元/㎡總建筑面積*130元/㎡總建筑面積*65元/㎡總建筑面積*35元/㎡按建安成本4% 2,807, 2,807,991, 1,403, 174, 12,184, 按建安成本2%計算按建安成本2%%%按建安成本1%計算總建筑面積*3元/㎡ 262, 262, 5,700, 210,070, 按土地成本**7%計算5000萬元*%*2年項 目 稅 費 統(tǒng) 計 表費 種營業(yè)稅及附加指標(biāo)營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育附加稅營業(yè)稅及附加合計計算依據(jù)銷售總額5％營業(yè)稅7％營業(yè)稅3％金額（元）12,479, 873, 374, 13,727, 地方稅印花稅土地增值稅防洪保安費印花稅住宅類預(yù)繳商業(yè)類預(yù)繳增值稅合計銷售總額％銷售總額％住宅銷售額1％商業(yè)銷售額5％ 249, 74, 1,925, 2,590, 4,515, 企業(yè)所得稅稅前利潤（毛利）所得稅率所得稅進銷差價（不是凈利）所得稅率稅前利潤所得稅率（25%）營業(yè)稅及附加+印花稅+土地增值稅+企業(yè)所得稅 39,517, 9,879, 28,446, 合計（二）項目投資總成本：238,516,。二、資金籌措本項目所需投資額為23851萬元，計劃自籌資金4000萬元，需銀行貸款5000萬元（預(yù)計使用期限為2年），其余資金來源為預(yù)售房款。三、貸款取得和償還本項目向銀行申請貸款總額為5000萬元。還款的資金來源為項目的售房收入。利息按銀行規(guī)定支付，本金在項目資金寬余時優(yōu)先償還，同時保證在貸款到期時如數(shù)歸還。第七章 效益測算與分析一、收入預(yù)測本項目建設(shè)規(guī)模為58270平方米(含地下室)，其中可銷售面積約為53250平方米，整個建設(shè)周期預(yù)計為24個月，至2014年8月份建完。售價：住宅銷售均價：3800元/㎡；地面商場銷售均價：20000元/㎡；地下停車位銷售均價：6萬元/個。項目銷售總額為：249,588,其中住宅：50660㎡3900元/㎡= 192,508,商場：2590㎡20000元/㎡= 51,800, 車位：88個6萬元/個= 5,280,住宅產(chǎn)品銷售采取高開高走的方式，每當(dāng)銷售收入累計達到相應(yīng)數(shù)額或銷售面積累計達到相應(yīng)平方米時作一次價格調(diào)整，最終使整個項目達到預(yù)計的平均售價。二、各種稅金的稅率營業(yè)稅為銷售收入的5％；營業(yè)稅附加的城市維護建設(shè)稅、教育費附加共計為營業(yè)稅額的10％； 所得稅率為稅前利潤的33%。三、利潤預(yù)測 成本項目　單位指標(biāo)（元/㎡）總金額（元） 1,498, 14,850, 140,359, 35,215, 12,184, 262, 210,070, 28,446, 39,517, 11,071,第八章項目總結(jié)結(jié)合前面各章的研究結(jié)果，“XXXXXX”項目是可行的，綜合結(jié)論如下：國家近年連續(xù)出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策均是為了促進普通住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本項目的建設(shè)符合國家發(fā)展普通住宅的產(chǎn)業(yè)政策，有利于改善XXX老百姓的居住條件。本項目小區(qū)所在的地理區(qū)位優(yōu)勢明顯，區(qū)域內(nèi)國民經(jīng)濟的穩(wěn)定快速增長，人民群眾生活小平的不斷提高，給項目提供了良好的宏觀運作環(huán)境和強大的社會支持系統(tǒng)。項目選址與XXX城市發(fā)展的空間走向相吻合適應(yīng)當(dāng)今居住社區(qū)發(fā)展潮流和方向；項目的規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)了城市居民對現(xiàn)代家居的追求。策略上采取低開高走的方式，開盤以3800元／平方米的起步價迅速占領(lǐng)市場，低價策略將增強樓盤的競爭力。項目可能采用內(nèi)部訂購開發(fā)方式，銷售對象明確，客戶購買意愿強烈，對于本項目的開發(fā)商來說，最大限度地規(guī)避了銷售環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險，為項目綜合目標(biāo)的實現(xiàn)掃清了障礙。我們在進行成本估算時，充分考慮了各方面最不利的因素；在銷售上采取低利潤、快回收的策略，以確保項目資金的安全。從項目的經(jīng)濟分析來看，項目啟動資金來源可靠，開發(fā)商自有資金充裕，項目各項經(jīng)濟指標(biāo)均屬良好，項目的稅收為該地區(qū)創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟社會效益。綜上所述，我們認(rèn)為本項目是可行的，只要政府給予幫助和支持，一定能取得預(yù)期的經(jīng)濟和社會效益。XXXXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司