【正文】 ”的記載作為潁州區(qū)政府批準(zhǔn)涉案劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的依據(jù)，不符 合法律規(guī)定和國(guó)務(wù)院土地管理機(jī)關(guān)的理解。最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與 受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！鄙姘竸潛芡恋?使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)谄鹪V前直至現(xiàn)在，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的阜陽(yáng)市人民政府批準(zhǔn)，因此，涉案轉(zhuǎn)讓上訴人棉麻公司房地產(chǎn)的協(xié)議無(wú)效。從上述法律、行政法規(guī)以及《合同法》第五十二條第五項(xiàng)和上述司法解釋的規(guī)定可見(jiàn)，本案涉及國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，由此簽訂的協(xié)議無(wú)效。二、第三人拍賣(mài)公司拍賣(mài)涉案房地產(chǎn)行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬無(wú)效拍賣(mài)?！吨腥A人民共和國(guó)拍賣(mài)法(2004年)》第八條規(guī)定：“依照法律或者按照國(guó)務(wù)院規(guī)定需經(jīng)審批才能轉(zhuǎn)讓的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在拍賣(mài)前，應(yīng)當(dāng)依法辦理審批手續(xù)?！币耘馁u(mài)方式轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定進(jìn)行，我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》和國(guó)務(wù)院行政法規(guī)規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)有批準(zhǔn)權(quán)的人民 政府批準(zhǔn)，而涉案企業(yè)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是企業(yè)劃撥土地使用權(quán)和其地上房屋的轉(zhuǎn)讓?zhuān)摲康禺a(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過(guò)有批準(zhǔn)權(quán)的阜陽(yáng)市人民政府批準(zhǔn)。根據(jù)《拍賣(mài)法》上 述規(guī)定和《合同法》第五十二條第五項(xiàng)和《民法通則》第五十八條第一款第五項(xiàng)的規(guī)定，第三人拍賣(mài)公司在未經(jīng)阜陽(yáng)市人民政府批準(zhǔn)的情況下，對(duì)涉案房地產(chǎn)實(shí)施的 拍賣(mài)活動(dòng)和得出的拍賣(mài)結(jié)果因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。三、即使涉案拍賣(mài)活動(dòng)和拍賣(mài)結(jié)果合法，也不允許拍賣(mài)當(dāng)事人場(chǎng)外議價(jià)改變拍賣(mài)成交價(jià)款。我國(guó)《拍賣(mài)法》第三條規(guī)定：“拍賣(mài)是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式?！?第四條規(guī)定：“拍賣(mài)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)，遵循公開(kāi)、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用的原則。”第二十四條規(guī)定“拍賣(mài)成交后，拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定向委托人 交付拍賣(mài)標(biāo)的的價(jià)款?！?第三十六條規(guī)定：“競(jìng)買(mǎi)人一經(jīng)應(yīng)價(jià)，不得撤回。”第三十九條規(guī)定：“買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照約定支付拍賣(mài)標(biāo)的的價(jià)款，未按照約定支付價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，或 者由拍賣(mài)人征得委托人的同意，將拍賣(mài)標(biāo)的再行拍賣(mài)。拍賣(mài)標(biāo)的再行拍賣(mài)的，原買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)支付第一次拍賣(mài)中本人及委托人應(yīng)當(dāng)支付的傭金。再行拍賣(mài)的價(jià)款低于原 拍賣(mài)價(jià)款的，原買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足差額?！钡谖迨l規(guī)定：“拍賣(mài)成交后，買(mǎi)受人和拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)簽署成交確認(rèn)書(shū)?！钡谖迨粭l規(guī)定：“競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)經(jīng)拍賣(mài)師 落槌或者以其他公開(kāi)表示買(mǎi)定的方式確認(rèn)后，拍賣(mài)成交?！备鶕?jù)拍賣(mài)法的上述規(guī)定，拍賣(mài)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用的原則，拍賣(mài)成交后，買(mǎi)受人不得自行改變拍賣(mài)成交價(jià)款，買(mǎi)受人和委托人也不能自行協(xié)商改變拍賣(mài)成交價(jià)款，否則違反“公開(kāi)、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用”的拍賣(mài)原則，損害其他競(jìng)買(mǎi)人的利益。被上訴人建筑公司和第三人拍賣(mài)公司辯稱(chēng)，拍賣(mài)成交后，作為委托人的上訴人棉麻公司法定代表人耿耿與建筑公司代理人劉簽訂協(xié)議變更拍賣(mài)成 交價(jià)款的行為合法有效。他們的這種理解不僅不符合事實(shí)，而且違反拍賣(mài)原則。耿與劉簽訂的協(xié)議中明確記載，該協(xié)議系根據(jù)潁州區(qū)政府的決定簽訂，結(jié)合 耿的陳述和證明以及棉麻公司職工的證言，該協(xié)議對(duì)拍賣(mài)成交價(jià)款的變更不是上訴人棉麻公司和其全體職工的真實(shí)意思表示。從棉麻公司與拍賣(mài)公司簽訂的《委 托拍賣(mài)合同》、拍賣(mài)公司發(fā)布的《拍賣(mài)公告》和《拍賣(mài)會(huì)特別說(shuō)明》可見(jiàn)，拍賣(mài)的資產(chǎn)范圍是上訴人棉麻公司的國(guó)有劃撥土地和該地上房屋，不包括設(shè)備。因此，拍 賣(mài)成交后，買(mǎi)受人要求從拍賣(mài)價(jià)款中扣除土地出讓金和設(shè)備價(jià)值856萬(wàn)元沒(méi)有任何依據(jù)，也違背誠(chéng)實(shí)信用原則。這種對(duì)拍賣(mài)成交價(jià)款的變更違背拍賣(mài)原則和拍賣(mài)法 律規(guī)定，損害其他競(jìng)買(mǎi)人的合法權(quán)益。因此，假定涉案拍賣(mài)活動(dòng)和拍賣(mài)結(jié)果合法，拍賣(mài)當(dāng)事人在拍賣(mài)成交后對(duì)拍賣(mài)成交價(jià)款的變更行為也屬無(wú)效民事行為。四、造成涉案拍賣(mài)活動(dòng)、拍賣(mài)結(jié)果以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效的過(guò)錯(cuò)責(zé)任問(wèn)題。上訴人棉麻公司作為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓委托人，委托第三人拍賣(mài)公司對(duì)其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行拍賣(mài)，作為受托人的拍賣(mài)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬、現(xiàn)狀和批準(zhǔn)手續(xù)等 進(jìn)行審查，并要求委托人提供法律、行政法規(guī)規(guī)定的相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。而第三人拍賣(mài)公司在拍賣(mài)前和拍賣(mài)后沒(méi)有發(fā)現(xiàn)涉案財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)需要由有批準(zhǔn)權(quán)的政府辦理批準(zhǔn)手 續(xù)，直至本案二審期間仍然認(rèn)為拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)手續(xù)完備，拍賣(mài)活動(dòng)、拍賣(mài)結(jié)果及涉案財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為合法有效。因此，造成涉案房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)效的直接責(zé)任人是第三人拍賣(mài) 公司對(duì)有關(guān)法律的錯(cuò)誤理解和對(duì)拍賣(mài)當(dāng)事人的誤導(dǎo)造成的，由此產(chǎn)生的后果應(yīng)當(dāng)由第三人拍賣(mài)公司承擔(dān)。五、一審判決適用法律和司法解釋錯(cuò)誤。一審判決依據(jù)的法律和司法解釋是我國(guó)《合同法》第八條、第六十八條第一款第（三）、（四）項(xiàng)和最高人民法院《關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)的民事糾紛案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十一條的規(guī)定?！逗贤ā返诎藯l、第六十八條第一款第（三）、（四）項(xiàng)都是關(guān)于有效合同的處理規(guī)定，而本案所涉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無(wú)效合同。一審判決基于錯(cuò)誤認(rèn)定涉案合同性質(zhì)和效力，造成錯(cuò)誤適用法律。最高人民法院《關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)的民事糾紛案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十一條是該司法解釋第六部分關(guān)于“國(guó)有小型企業(yè)出售”的規(guī)定。而本案 轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)的財(cái)產(chǎn)是集體性質(zhì)的上訴人棉麻公司房地產(chǎn)，一審判決援引處理國(guó)有小型企業(yè)出售的司法解釋來(lái)處理涉案集體財(cái)產(chǎn)，顯屬適用司法解釋錯(cuò)誤。并且該司法 解釋第二十一條是對(duì)“企業(yè)出售合同”約定事項(xiàng)的處理，所謂“企業(yè)出售”是對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)（包括有形財(cái)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)）、債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)髽I(yè)一經(jīng)出售，其民 事主體資格隨之消滅或者一并發(fā)生轉(zhuǎn)移。而上訴人棉麻公司只是對(duì)其國(guó)有劃撥土地使用權(quán)和該土地上的房屋進(jìn)行拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)其設(shè)備、商品、債權(quán)債務(wù)等有形財(cái)產(chǎn)和 企業(yè)名稱(chēng)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)沒(méi)有處置。因此，一審判決援引處理“企業(yè)出售合同”糾紛的司法解釋來(lái)處理本案企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)▽?shí)際為企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)┘m紛，明 顯是錯(cuò)誤適用司法解釋。再者，該司法解釋適用的前提條件是“企業(yè)出售合同”合法有效成立，是對(duì)有效合同的處理，而本案所涉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議依法屬無(wú)效合同。我國(guó)現(xiàn)行法律和司法解釋也沒(méi)有規(guī)定，企業(yè)出售或者企業(yè)改制過(guò)程中涉及國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，不需要依法報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。我國(guó)法律規(guī)定，不 論是企業(yè)在正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，還是企業(yè)改制過(guò)程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，都必須依照《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定報(bào)經(jīng) 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，否則，由此簽訂的涉及劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。對(duì)于無(wú)效合同，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第58條的規(guī)定處理。涉案房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬無(wú)效合同，自始不應(yīng)當(dāng)履行，已經(jīng)履行的部分應(yīng)當(dāng)予以返還。因此，一審判決支持被上訴人建筑公司的訴訟請(qǐng)求、判令當(dāng)事人履行無(wú)效合同的做法是錯(cuò)誤的。綜上，本代理人建議二審法院依法確認(rèn)上訴人棉麻公司與被上訴人建筑公司之間就轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)及地上房屋所簽訂的協(xié)議無(wú)效，撤銷(xiāo)一審判決，駁回被上訴人建筑公司的訴訟請(qǐng)求。上訴人棉麻公司二審代理人承義律師事務(wù)所 王磊 律師二〇〇六年四月二十日