【導(dǎo)讀】在發(fā)展的位置上看，沿江路是懷化最為重要的。城市人居環(huán)境建設(shè)示范與先導(dǎo)地區(qū)。河西物流發(fā)展園區(qū)里云集汽貿(mào)、公園的眾多景觀都聚集在此。其項(xiàng)目位置在發(fā)展的未來(lái)具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)潛力。自然標(biāo)高在5米左右，地塊內(nèi)無(wú)高壓線；地塊內(nèi)有局部火電廠宿舍搬遷安置，無(wú)較大影響；項(xiàng)目南邊多為居民安置區(qū)，但較為稀散；其南面一線盡管沿江路。正大飼料廠的建設(shè)，促使周圍相。項(xiàng)目北面為雍景豪庭三期，該項(xiàng)目一二期已為區(qū)域標(biāo)桿，有一定。的市場(chǎng)影響力；其近3萬(wàn)的商業(yè)云集將發(fā)力沿江路的價(jià)值。線將逐步發(fā)展成飲食等重要的發(fā)展區(qū)。價(jià)值也將成為其發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。座城市的價(jià)值在懷化于此綻放光芒。目前我司積極參與該項(xiàng)目的詳規(guī)，并且提供一些可行性建議；沿河風(fēng)光帶與沿河路整改前，沿河路窄，沿河地段較為雜亂。來(lái)看，不能形成片區(qū)，沒(méi)有業(yè)態(tài)區(qū)域劃分，多為零星的街道商業(yè)。水河往西（正對(duì)岸）多為專業(yè)市場(chǎng)，主要擔(dān)當(dāng)懷化的商貿(mào)物流的責(zé)任，

　　

【正文】 費(fèi)用 萬(wàn) % 2 管理費(fèi)用 萬(wàn) 2% 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn) 4% 4 營(yíng)業(yè)稅及附加 萬(wàn) % 5 土地增值稅 萬(wàn) % 廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 32 6 企業(yè)所得稅 萬(wàn) % 總計(jì) 經(jīng)營(yíng)及相關(guān)稅費(fèi) 3）利潤(rùn)測(cè)算 投資總額 =建設(shè)成本 +經(jīng)營(yíng)及相關(guān)稅費(fèi) = 萬(wàn)元 + 萬(wàn)元= 利潤(rùn) =銷售收入 投資總額 == 元 4）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目投資效益率 =項(xiàng)目利潤(rùn) /項(xiàng)目總投資 =5）現(xiàn)金流分析 起始期 前 期 建設(shè)售房期 后售房期 累計(jì) 0 6 12 18 24 30 36 自籌資金 3000 投資金額 （萬(wàn)元） 2468 6170 8228 8639 10285 4114 投資比例 6% 15% 20% 21% 25% 10% 3% 100% 銷售金額 4624 13872 13872 11560 售房比例 10% 30% 30% 25% 5% 100% 經(jīng)營(yíng)及稅費(fèi) 1061 1415 1769 1769 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用比例 15% 20% 25% 25% 15% 100% 廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 33 土地成本（按產(chǎn)品形態(tài) 2 計(jì)算） （一）、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （商業(yè)街模式經(jīng)濟(jì)測(cè)算） 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 總用地面積 34020 ㎡ 酒店 +公寓 34400 ㎡ 地上建筑面積 156492 ㎡ 容積 率 4. 6 地上 商業(yè)建筑面積 25000 ㎡ 建筑密度 38.% 住宅面積 131492 ㎡ 其中包括還建的 46870 平米 3） 返還城建投總建面 46870平米即為土地成本 項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測(cè) 1）前期工程費(fèi) : 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算基數(shù) 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 金額（萬(wàn)） 1 可研 \環(huán)評(píng) 1 宗 40 2 規(guī)劃、設(shè)計(jì)（含人防） 18 元 /㎡ 2 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 2 元 /㎡ 3 前期水電費(fèi) 50 4 三通一平費(fèi) 土方 500 廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 34 5 施工圖預(yù)算、標(biāo)底制作費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)用 2 元 /㎡ 6 工程監(jiān)理費(fèi) 12 元 /㎡ 總計(jì) 前期工程費(fèi) 2）建安工程： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算基數(shù) 金額（萬(wàn)） 1 177。 0 以上土建部分 1150 元 /㎡ 2 安裝部分 350 元 /㎡（水電 /消防 /電梯） 3 地下室 （包括地下室面積/人防）攤算 2400元 /㎡ 4 樁基工程 200 元 /㎡ 總計(jì) 建安工程費(fèi) 1835 元 /㎡ 3）園林綠化與配套設(shè)施費(fèi)： 凈地面積測(cè)算， 34020㎡（ 138%） 350元 /㎡＝ 萬(wàn) 4）規(guī)劃、報(bào)建及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算基數(shù) 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 金額（萬(wàn)） 1 紅線放線圖費(fèi) 5 元 /㎡ 2 定位圖費(fèi) 廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 35 3 施工圖審查費(fèi) 4 面積核算費(fèi) 5 標(biāo)牌制作費(fèi) 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2% 7 報(bào)建費(fèi)用 180 元 /㎡ 總計(jì) 規(guī)劃、報(bào)建、管理及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 上述四項(xiàng)成本相加，總建成本為 。 單位面積建設(shè)成本為 /㎡ 銷售收入測(cè)算 商 業(yè)門面與住宅售價(jià)按市場(chǎng)參考計(jì)算。 住宅面積估算 156492468702500034400=50222平米，商業(yè)按照估算為 25000平米 ,酒店 +公寓面積為 34400平米 住宅（參考區(qū)域市場(chǎng)）指數(shù) 3500元 /平米 計(jì) 商業(yè) 70%（參考區(qū)域綜合） 12500元 計(jì) 21875萬(wàn)元 酒店（酒店綜合配套不能出售包括大堂、會(huì)議室、餐飲等，每層以 800 平米計(jì)算，有四層必須持有即 3200 平米物業(yè)持有 +公寓（公寓綜合配套大堂與物業(yè)用房 1200平米必須持有。）（參考區(qū)域市場(chǎng)）， 指數(shù) 4500元 /平米 計(jì) 13500萬(wàn)元 總銷售收入： 廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 36 1）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算 項(xiàng)目名稱 計(jì)算基數(shù) 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 金額（萬(wàn)） 1 銷售費(fèi)用 萬(wàn) % 2 管理費(fèi)用 萬(wàn) 2% 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn) 4% 4 營(yíng)業(yè)稅及附加 萬(wàn) % 5 土地增值稅 萬(wàn) % 6 企業(yè)所得稅 萬(wàn) % 總計(jì) 經(jīng)營(yíng)及相關(guān)稅費(fèi) 利潤(rùn)測(cè)算 投資總額 =建設(shè)成本 +經(jīng)營(yíng)及相關(guān)稅費(fèi) =+ = 萬(wàn) 利潤(rùn) =銷售收入 投資總額 == 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 酒店以外的投資效益率為： 投資效益率 =利潤(rùn) /總投資額 =≈ % 現(xiàn)金流分析 起始期 前 期 建設(shè)售房期 后售房期 累計(jì) 0 6 12 18 24 30 36 自籌資金 3000 投 資金額 （萬(wàn)元） 2530 6325 8433 8855 10542 4217 投資比例 6% 15% 20% 21% 25% 10% 3% 100% 廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 37 第七部分 綜合分析 一、結(jié)論與建議 本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展前景較好，土地成本正常，利潤(rùn)空間大；經(jīng)分析項(xiàng)目各種風(fēng)險(xiǎn)可控。因此，我司認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，定位成商住項(xiàng)目，投資總收益遠(yuǎn)低于定位成商業(yè)街的投資收益；定位成商業(yè)街，效益率較高。我司建議定位成商業(yè)街，特提此報(bào)告提交甲方以作定奪。 項(xiàng)目銷售市場(chǎng)前景充分，建設(shè)條件良好； 項(xiàng)目的前期工作準(zhǔn)備充分，建設(shè)條件良好； 項(xiàng)目投資額較大，但投資回收期不長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小。 二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議 為了規(guī)避和控制主要風(fēng)險(xiǎn)，提出以下幾個(gè)防范和規(guī)避措施建議 ： 銷售金額 5295 15886 15886 13238 售房比例 10% 30% 30% 25% 5% 100% 經(jīng)營(yíng)及稅費(fèi) 1215 1620 2025 2025 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用比例 15% 20% 25% 25% 15% 100% 廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 38 （一）、成本風(fēng)險(xiǎn)： 項(xiàng)目在招投標(biāo)階段應(yīng)該選有實(shí)力的承包商和監(jiān)理單位，可跟承包商簽訂固定總價(jià)合同，讓承包商分擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)；建設(shè)過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項(xiàng)目周期。從現(xiàn)時(shí)的社會(huì)物價(jià)情況來(lái)看，物資價(jià)格上漲幅度較大，需加強(qiáng)物資價(jià)格談判能力，也可以選擇一些供應(yīng)商作為長(zhǎng)期合作伙伴，獲得優(yōu)惠的價(jià)格。 （二）、銷售風(fēng)險(xiǎn)： 銷售風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銷售價(jià)格和銷售率達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。若建好的房子賣不出去，不單是本項(xiàng)目的問(wèn)題，還會(huì)涉及到公司以后的發(fā)展。所以回避銷售方面的風(fēng)險(xiǎn) 至關(guān)重要。重視營(yíng)銷方案的設(shè)計(jì)，以良好的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作提高項(xiàng)目效益，建議建設(shè)單位以靈活、多樣的經(jīng)營(yíng)方式，招八方客源。從懷化的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，要達(dá)到預(yù)期的銷售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)并不大，但也要制定銷售策略，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男麄鳎瑯淞⒑脴潜P能帶來(lái)高品質(zhì)生活的形象。 同時(shí)，盡快與銀行建立業(yè)務(wù)關(guān)系，實(shí)施銀行按揭貸款，以解決購(gòu)房者目前的支付能力與房?jī)r(jià)相差較大的矛盾。盡快促使銀行對(duì)有貸款償還能力的購(gòu)房者提供按揭貸款，可以大大減輕銷售工作的壓力，增加銷售的速度。 （三）、決策風(fēng)險(xiǎn)： 項(xiàng)目前期階段做好市場(chǎng)調(diào)查，收集更多貼近市場(chǎng)的信息，在此基礎(chǔ)上做出 決策。各部門密切留意跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好各個(gè)階段的市場(chǎng)廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 39 預(yù)測(cè)，及時(shí)調(diào)整策略，避免決策滯后，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 （四）、工期風(fēng)險(xiǎn)： 工期的延誤除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降，賠償違約金，還會(huì)影響樓盤的信譽(yù)和形象。所以在開工前期就應(yīng)該用科學(xué)的方法編制工程進(jìn)度計(jì)劃，充分考慮當(dāng)?shù)卣５挠昙竞蛺毫拥奶鞖馇闆r，嚴(yán)格按照工程進(jìn)度進(jìn)行施工。 （五）、其它風(fēng)險(xiǎn)： 包括政治風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等等。從目前長(zhǎng)沙市情況來(lái)看，上述風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本公司不會(huì)造成大的影響。通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的全程策劃 ，加上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和控制，相信本項(xiàng)目將帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益和良好口碑，利于樹立良好的公司形象為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供持續(xù)推動(dòng)力。 懷化項(xiàng)目策劃組