【導(dǎo)讀】2、區(qū)域線、項(xiàng)目線、時間線相結(jié)合。

　　

【正文】 E 最好 5 2% 得分 綜上分析：銀河名都計(jì)分為： 曙光名座計(jì)分為： 百舸豪苑計(jì)分為： 百旺花園計(jì)分為： 仁隆花園計(jì)分為： 惠景文園計(jì)分為： ◎ 若將惠景文園同銀河名都比較 ,其售價為： 4100 元247。 ＝ 4008 元 ◎ 若將惠景文園同曙光名座比較 ,其售價為： 4500 元247。 ＝ 4964 元 ◎ 若將惠景文園同百舸豪苑比較 ,其售價為： 5500 元247。 ＝ 6017 元 ◎ 若將惠景文園同百旺花園比較 ,其售價為： 4600 元247。 ＝ 4635 元 ◎ 若將惠景文園同仁隆花園比較 ,其售價為： 4000 元247。 ＝ 5760 元 根據(jù)項(xiàng)目可似性比較，我們確定銀河名都的參照比例為 50%，其他的項(xiàng)目參照比例各位為 10%，計(jì)算可得本項(xiàng)目商鋪售價為： 4008 元 60％＋ 4964 元 10％＋ 6017 元 10％＋ 4635 元 10％＋ 5760 元10％＝ 4542 元 3) 目標(biāo)收益定價建議 目標(biāo)收益定價法：以消費(fèi)者的需求情況和價格承受能力作為定價依據(jù)定價。 以下是根據(jù)市場調(diào)查及分析出的消費(fèi)者需求情況和價格承受能力： 位置 主要面積大小 經(jīng)營種類 租金 （元 /M2） 價格 （元 /M2） 松霞路 100 ㎡左右 通訊、藥店、銀行 2540 45005000 崇文街南 80 ㎡左右 餐飲、車行、五金 1525 崇文街北 110 ㎡左右 中介、美容美發(fā)等 2030 所以，項(xiàng)目如果按市場培育期的平均租金水平約為 20 元 /月㎡，市場最高目標(biāo)的平均租金水平預(yù)計(jì)可達(dá)到 50 元 /月㎡以上計(jì)算。這里現(xiàn)市場成熟期的平均租金水平 35元 /月㎡計(jì)算，按照統(tǒng)一回報(bào)率（一般的投資回報(bào)期為 8年～ 12年）計(jì)算，回報(bào)期統(tǒng)一為 10 年。 推算得出惠景文園商鋪的平均售價為： 4200 元 /㎡ 價格 綜合 定位 上述三種定價方式，定價依據(jù)不同，價格策略所側(cè)重點(diǎn)也不同。這里我們 綜合上述三種定價方式。 ※ 平均法 —— 三種方法平均計(jì)算 計(jì)算得，商鋪的平均售價： (3155＋ 4542＋ 4200)/3＝ 3966 元 ※ 成本主導(dǎo)法 —— 成本定價占 40%，競爭定價與收益定價各占 30% 計(jì)算得：商鋪的平均售價： 3155 40％＋ 4542 30％＋ 4200 30％＝ 3885 元 ※ 市場主導(dǎo)法 —— 競爭定價占 60%，成本定價與收益定價各占 20% 計(jì)算得：商鋪的平均售價： 4542 60％＋ 3155 20％＋ 4200 20％＝ 4196 元 綜合上述方法，得出商鋪的平均銷售價格取值區(qū)間為： 3880 元 /㎡ 4200 元 /㎡。 平均銷售價格修正 根據(jù)本項(xiàng)目營銷策略：實(shí)行免租 1 年。按照一般的房地產(chǎn)投資回報(bào)期約為12 年 ,計(jì)算出的投資回報(bào)率約為 8%左右，再將免租期免去的約房價 8%的租金加到房價里，計(jì)算出商鋪名義平均售價。： 3880 元 /㎡ /()=4217 元 /㎡ 4200 元 /㎡ /()=4565 元 /㎡ 即：商鋪名義平均售價為 4217 元 /㎡ 4565 元 /㎡ 惠景文園商鋪銷售價格明細(xì)表 根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，在上述計(jì)算出的 名義平均售價的基礎(chǔ)上，綜合考慮各種因素后，得出下列 惠景文園商鋪銷售價格明細(xì)表。 惠景文園商鋪銷售價格明細(xì)表 序號 建筑房號 房號 建筑面積 建筑面積 單價 總價 1住宅樓底下網(wǎng)點(diǎn) 1 C1 631 4200 543,144 2 C2 630 4200 441,210 3 C3 629 4200 456,330 4 C4 628 101 4200 424,200 5 C5 627 4200 441,210 6 C6 626 4200 543,144 小 計(jì) 2,849,238 2住宅樓底下網(wǎng)點(diǎn) 7 D1 637 4200 543,144 8 D2 636 4200 441,210 9 D3 635 101 4200 424,200 10 D4 634 4200 456,330 11 D5 633 4200 441,210 12 D6 632 4200 543,144 小計(jì) 2,849,238 北網(wǎng)點(diǎn)(會所 )西側(cè)二層 13 A1 613 4900 446,537 14 A2 612 4900 431,004 15 A3 611 4900 517,342 16 A4 610 4900 517,342 17 A5 69 4900 517,342 18 A6 68 4900 517,342 19 A7 67 4900 517,342 20 A8 66 4900 517,342 21 A9 65 4900 517,342 22 A10 64 4900 517,342 23 A11 63 4900 517,342 24 A12 62 4900 517,342 25 A13 61 4900 534,149 小計(jì) 6,585,110 北網(wǎng)點(diǎn)(會所 )東側(cè)二層 26 B1 625 4500 2,118,285 27 B2 624 4900 470,841 28 B3 623 4900 518,861 29 B4 622 4900 518,861 30 B5 621 4900 518,861 31 B6 620 4900 518,861 32 B7 619 4900 518,861 33 B8 618 4900 518,861 34 B9 617 4900 518,861 35 B10 616 4900 518,861 36 B11 615 4900 432,768 37 B12 614 4900 444,332 小計(jì) 7,617,114 15住宅樓一層網(wǎng)點(diǎn) 38 H1 680 4200 474,012 39 H2 681 4200 349,650 40 H3 682 81 4200 340,200 41 H4 683 81 4200 340,200 42 H5 684 81 4200 340,200 43 H6 685 81 4200 340,200 44 H7 686 4200 349,650 45 H8 687 4200 474,012 小計(jì) 3,008,124 16住宅樓一層網(wǎng)點(diǎn) 46 G1 672 4200 334,236 47 G2 673 4200 352,422 48 G3 674 4200 342,048 49 G4 675 4200 342,048 50 G5 676 4200 342,048 51 G6 677 4200 342,048 52 G7 678 4200 350,070 53 G8 679 4200 478,338 小計(jì) 2,883,258 4樓東側(cè)二層 54 E1 638 3800 175,370 55 E2 639 3800 175,370 56 E3 640 3800 199,424 57 E4 641 3800 285,684 58 E5 642 3800 285,684 59 E6 643 3800 285,684 60 E7 644 3800 285,684 61 E8 645 3800 693,044 62 E9 646 3800 570,570 小計(jì) 2,956,514 8樓東側(cè)二層 63 E10 647 3800 317,300 64 E11 648 3800 285,608 65 E12 649 3800 285,608 66 E13 650 3800 285,608 67 E14 651 3800 309,396 68 E15 652 3800 554,192 69 E16 653 3800 478,496 70 E17 654 3800 414,048 小計(jì) 2,930,256 11樓東側(cè)二層 71 F1 655 3800 320,188 72 F2 656 3800 320,188 73 F3 657 3800 559,018 74 F4 658 3800 478,420 小計(jì) 1,677,814 14樓東側(cè)二層 75 F5 659 3800 317,680 76 F6 660 3800 317,680 77 F7 661 3800 317,680 78 F8 662 3800 317,680 79 F9 663 3800 301,416 80 F10 664 3800 695,704 81 F11 665 3800 576,384 小計(jì) 2,844,224 16樓東側(cè)二層 82 F12 666 3800 312,816 83 F13 667 3800 312,816 84 F14 668 3800 312,816 85 F15 669 3800 312,816 86 F16 670 3800 425,144 87 F17 671 3800 526,604 小計(jì) 2,203,012 總計(jì) 38,403,902 注 :645,646,664,665為三層網(wǎng)點(diǎn) 均價為 : 4260 元 /㎡ 經(jīng)上述計(jì)算后，得出所有商鋪的銷售均價為 4260 元 /㎡，按投資回報(bào)率 8%來倒推商鋪月租金為： 4260 8%247。 12= 元 /㎡。結(jié)合本項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)氛圍和周邊商鋪?zhàn)饨?考慮，該測算的租金與我們專業(yè)市場調(diào)查的結(jié)果相比較，是切合實(shí)際，可以承受的。反推 商鋪的銷售均價的確定是合理的。 但是，該銷售均價是項(xiàng)目剛預(yù)售時的價格，實(shí)際售價將根據(jù)實(shí)際銷售情況，低開高走，隨著銷售形勢大好，銷售均價將逐步上調(diào)至 4500 元 /㎡， 4800 元 /㎡，5000 元 /㎡。 結(jié) 束 語 尊 敬 的 煙 臺市惠安 置業(yè)有限 公司領(lǐng)導(dǎo)： 首先 感謝貴司對 我司的信 任和委托，我司本著開 放、合作、共贏的 原則，以 科學(xué)、系統(tǒng) 、創(chuàng)新、求實(shí)的作 風(fēng)來完成本 次的《惠景 美居 生活 中心 營銷 總策略 及推 廣包 裝方 案》，通 過前 期項(xiàng)目 組對 項(xiàng)目的大 量實(shí) 地調(diào)查 ，經(jīng) 過我司專業(yè) 團(tuán)隊(duì)的分析 和研究 ，針對市 場現(xiàn)狀和項(xiàng) 目自身特點(diǎn) ，我司給予 項(xiàng)目一個清 晰而又滿 足市場需求 的項(xiàng)目定位 ，并 在后期銷售 執(zhí)行中以專 業(yè)團(tuán)隊(duì)精神 ，我 們以三明自 身的專業(yè)態(tài) 度承諾：項(xiàng) 目開盤 1 個月時 間內(nèi)（即 7 月 7 日 — 8 月 15日 ），完成 整個項(xiàng)目的 銷售額 50%以上， 實(shí)現(xiàn)回收資金 20xx 萬，開盤 3個 月 內(nèi) 完 成至銷售 額的 80%以上，基 本完成項(xiàng)目 銷售。 我們 堅(jiān)信 ：三明國際 以自身的專 業(yè)素質(zhì)和職 業(yè)精神 ，在貴司 的信任 和支持下，完全有能力 、有信心 實(shí)現(xiàn)既定的 銷售目標(biāo)，務(wù)求使貴 司 獲 取 更高的社 會效益和 經(jīng)濟(jì)效益。 最后 ，真 誠預(yù)祝與貴 司在未 來的 合作中同心 同力 ，共同打造 煙臺 首 個 臨 街商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)銷售的 經(jīng)典之作！ 附件：惠景文園項(xiàng)目價格圖 惠景文園北網(wǎng)點(diǎn)（會所）西側(cè)價格圖 惠景文園北網(wǎng)點(diǎn)（會所）東側(cè)價格圖 惠景文園 4東側(cè)住宅樓底下網(wǎng)點(diǎn)（ ㎡）價格圖 惠景文園 8東側(cè)住宅樓底下網(wǎng)點(diǎn)（ ㎡）價格圖 惠景文園 11東側(cè)住宅樓底下網(wǎng)點(diǎn)（ ㎡）價格圖 惠景文園 14東側(cè)住宅樓底下網(wǎng)點(diǎn)（ ㎡）價格圖 惠景文園 15住宅樓底下網(wǎng) 點(diǎn)（ ㎡）價格圖 惠景文園 16住宅樓底下網(wǎng)點(diǎn)（ ㎡）價格圖