20xx-20xx年我國農(nóng)村金融行業(yè)現(xiàn)狀分析-資料下載頁
2024-11-03 22:15本頁面
【正文】 公司2013年業(yè)績預(yù)計(jì)平均增長 %，%。在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的同時(shí)，行業(yè)政策趨向平穩(wěn)寬松。十八屆三中全會(huì)提出，市場化在資源配置中起“決定性”作用，表明對(duì)房地產(chǎn)的直接調(diào)控干預(yù)程度會(huì)降低，更多依靠長效機(jī)制發(fā)揮作用。在經(jīng)濟(jì)利好與政策松動(dòng)的大背景下，2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長趨勢，但其房價(jià)的漲幅將大幅放緩。以下是對(duì)2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析：2014年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析與預(yù)測基于2013年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢，我們預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)2014年將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長趨勢。中性預(yù)期下，2014年1季度新開工增速將保持在8%和10%之間，%。此外，2014年行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)城市格局分化與房企格局分化的局面；房企利潤率繼續(xù)在低位徘徊；而一二線重點(diǎn)城市房價(jià)仍會(huì)進(jìn)一步上漲，但其增速將大幅放緩，預(yù)計(jì)在5%左右。城市格局分化從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場供不應(yīng)求，房價(jià)暴漲；然而，三四線城市由于庫存積壓非常嚴(yán)重，供過于求，正醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)，多個(gè)城市出現(xiàn)了房價(jià)下跌的現(xiàn)象，例如鄂爾多斯與溫州之后的江蘇常州、遼寧營口、貴州貴陽、河北唐山、云南呈貢、海南三亞等。城市格局的分化還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗(yàn)證。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、花樣年等房企開始重返一二線城市，進(jìn)一步加大一二線城市拿地比重。以恒大地產(chǎn)為例，2007年至2012年期間，恒大以“規(guī)模+品牌標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營”為戰(zhàn)略，主要布局在二三線城市的優(yōu)質(zhì)區(qū)域。2012年恒大完成的 ，%，%。這一戰(zhàn)略為恒大贏得了可觀的業(yè)績增長。然而，進(jìn)入 2013年以后，在宏觀經(jīng)濟(jì)向好和政策趨向?qū)捤傻拇蟊尘跋?，一線城市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，而二三線城市房地產(chǎn)市場庫存積壓過大，市場出現(xiàn)嚴(yán)重分化。恒大地產(chǎn)把握這一市場趨勢，大規(guī)模從三四線城市撤離，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市，共投入約200億元在京滬廣一線城市拍地。我們預(yù)測2014年城市格局分化現(xiàn)象將繼續(xù)存在，三四線城市的樓市正在積累較大風(fēng)險(xiǎn)，將面臨著巨大的去化壓力，但出現(xiàn)崩盤的概率不大，其中一個(gè)原因在于城鎮(zhèn)化具體政策的頒布實(shí)施將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存；另外，一二線城市房價(jià)已經(jīng)超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。房企格局分化由于整體行業(yè)背景的變化，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇，集中度持續(xù)提升。根據(jù)45家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的2013年業(yè)績預(yù)告，%，%，預(yù)增與預(yù)減幅度絕對(duì)值的較大差距顯示了房企業(yè)績的分化。房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)的格局，主要是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)擁有更強(qiáng)的市場把控能力以及資源吸聚能力。首先，龍頭房企由于其資金實(shí)力雄厚和品牌影響力較大，因而在取地節(jié)奏上遠(yuǎn)高于其他梯隊(duì)的房企，充足且合理的土地儲(chǔ)備保證了龍頭房企未來更高的增長速度。其次，龍頭房企具有更加多層次和暢通的融資渠道，其融資成本也往往低于中小房企，因此龍頭房企在規(guī)模擴(kuò)張方面有更為優(yōu)異的表現(xiàn)。最后，中小型企業(yè)在資源、人才儲(chǔ)備方面相對(duì)落后，同時(shí)限于企業(yè)規(guī)模，在品牌建設(shè)、布局戰(zhàn)略等方面也受到掣肘，市場份額逐年縮小?；谝陨戏治?，我們預(yù)計(jì)2014年行業(yè)集中度會(huì)繼續(xù)提升，房企格局分化持續(xù)存在。房企利潤率低位徘徊目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤已經(jīng)到了一個(gè)非常飽和的程度，利潤率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤率不足10%，很多房企的利潤率只有5%左右。在房價(jià)的構(gòu)成中，三分之一為地價(jià)，并為政府所有。地產(chǎn)商所獲利潤的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來越高；另外還有一部分資金成本被金融機(jī)構(gòu)獲得。由于地產(chǎn)項(xiàng)目的成本高企，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠房價(jià)上漲帶來的機(jī)會(huì)利潤愈發(fā)難以持續(xù)。如果房企不進(jìn)行戰(zhàn)略上的創(chuàng)新與管控能力的提升，將很難提升其利潤率，獲得超額利潤。一二線重點(diǎn)城市房價(jià)將延續(xù)上漲態(tài)勢我們預(yù)計(jì)，2014年我國一二線重點(diǎn)城市的房價(jià)仍將延續(xù)增長態(tài)勢。首先，我們預(yù)測2014年的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢將穩(wěn)步上行，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)較強(qiáng)，整體支撐了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，貨幣發(fā)行不斷增加，市場流動(dòng)性應(yīng)該不會(huì)發(fā)生大的變化，這些因素將繼續(xù)支撐房價(jià)的上漲。從房地產(chǎn)行業(yè)需求角度考慮，土地戶籍改革引發(fā)的城鎮(zhèn)化加速進(jìn)一步擴(kuò)大了住房剛性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未來房地產(chǎn)的需求將居高不下。另外，長期來看，在利率市場化和金融管制放松的大背景下，國內(nèi)銀行很可能會(huì)增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財(cái)富增長對(duì)購買力的提升，未來的住房需求得以鞏固。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的高位需求決定了2014年房價(jià)很難下跌?；谡档屯恋毓?yīng)量將導(dǎo)致地價(jià)上抬，人工成本與資金成本沒有下降。要素價(jià)格的上漲導(dǎo)致房價(jià)短期內(nèi)難以下跌。由于房價(jià)本身的組成要素沒有一個(gè)能降得下來，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴依然突出，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的維穩(wěn)意愿強(qiáng)烈，土地市場熱度持續(xù)。一二線重點(diǎn)城市房價(jià)增速將大幅放緩盡管我們預(yù)計(jì)2014年中國一二線重點(diǎn)城市的房價(jià)會(huì)延續(xù)上漲態(tài)勢，但其漲幅將大幅放緩。首先，2014年土地供應(yīng)增加，供需矛盾有望緩解。從2013年9月份開始，中國土地的負(fù)增長接近0，10月份變成了正增長，11月份超過9個(gè)點(diǎn)，12 月份繼續(xù)增長，到2014年1月份依舊是正增長。假定2014年土地仍然是持續(xù)正增長的情況下，2014年的土地供應(yīng)要比2013年增加很多，供求關(guān)系有望大幅緩和，因此房價(jià)漲幅將大幅下降。另外，不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等相關(guān)政策的逐步執(zhí)行實(shí)施將成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)長效機(jī)制，有利于降低地方政府推高地價(jià)的沖動(dòng)，并控制投機(jī)性需求，因此有利于降低房價(jià)的漲幅。
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