【正文】 容就都要按接到代理后如何才能進行有效而且具備可操作性的營銷方案去調研，而項目本身具備多大的開發(fā)“可行性”，已經不是重點內容了，因為項目開發(fā)已經進行，你不可能告訴開發(fā)商別繼續(xù)蓋了，這就是什么叫真正的“目的”。所以，重點內容應鎖定在市場的競爭環(huán)境上，這是需要在有限的時間內花費最多精力的地方。這里所指的市場競爭環(huán)境，主要是市場在售樓盤的具體情況，包括其開發(fā)量、銷售進度、銷售人員的整體水平、區(qū)域執(zhí)行人員的綜合素質水平、推廣方式、直接競爭和間接競爭樓盤的數(shù)量和區(qū)位差別、在本項目的銷售周期內還會出現(xiàn)多少競爭樓盤等等。這些內容，哪怕我們沒有時間去得到最簡單的宏觀數(shù)據(jù)，也一定要弄清楚以上內容，通過這些，我們不僅可以出具一份專業(yè)的調研報告，而且也同時可以從中得到一些其它的有關于市場消費和人文、習慣等有價值的內容。以上內容獲取的方式主要有：1，實地調查。踩盤是必不可少的過程，是必須的，而不僅僅是作為方法之一。2，當?shù)氐牡禺a報刊。其中會有大量的樓盤信息，當然并不是所有的地方都有這類報刊。3，網(wǎng)站。搜狐焦點網(wǎng)、搜房網(wǎng)和當?shù)氐膮^(qū)域性專業(yè)房地產網(wǎng)站都可以去查閱和搜索，過程和現(xiàn)狀是同時獲取的內容。另外，當?shù)胤康禺a住宅局的網(wǎng)站會有比較真實的備案和銷售情況，雖然略微的滯后，但并不會象有些人說得那樣，會影響到我們的判斷，這還是很有價值的信息。數(shù)據(jù)分析加感性認識：１、數(shù)據(jù)：總人口、總戶數(shù)、總產值、平均工資；目前的開發(fā)面積；過去三年的開發(fā)面積；目前的土地供應量；城市定位；重點規(guī)劃．２、樓盤分類：東南西北，四個方向，各了解兩個樓盤．分析價格 ３、考察城市的代表地點．４、觀察自身的地塊：SWOT自身企業(yè)的SWOT，結合自身的資源，做出開發(fā)計劃，進行產品定位，沒有賣不出的產品，只用賣不出去的價格，價格是定位的核心部分，直接影響其他的細節(jié)定位．５、搜集網(wǎng)絡資源，開始寫報告問題一：如何開展工作新進城市，我們會成立一個調研項目組。策劃師牽頭扎下去至少一周。之前會盡可能在網(wǎng)上找關于這個城市的種種，衣食住行，風土人情，城市論壇，政府機構，二手中介，傳媒機構，同行，等等。做足準備工作之后，開始實地調研。問題二：工作步驟與資源整合主要從宏中微觀三方面進行（一）宏觀經濟環(huán)境————數(shù)據(jù)政策、人口、銀根、消費力、地產相關（二）房地產中觀市場分析中觀————數(shù)據(jù)幾個區(qū)域的變化趨勢；自然狀況、人口類別；、核心區(qū)域人均收入；配套（學校、交通、商業(yè)、娛樂）經濟（大型工廠、企業(yè)）項目規(guī)模、特點————踩盤、業(yè)內訪問狀態(tài)：建筑質量、品牌；競爭競合關系；開發(fā)商實力；代理商狀態(tài)市場供應分析————業(yè)內訪問、政府拜訪（房產、土地、規(guī)劃）（1）歷史：每年平均供應量、銷售量、價格；總量、遞增量、平均消化量（2）現(xiàn)在：（今年）當月銷售情況；平均打多少廣告（3）未來：專家的介紹；按遞增情況來計算（三）市場分析（標桿樓盤）產品（賣點）————踩盤項目規(guī)模、特點、性價比、供求關系；獨特賣點、狀態(tài)（建筑質量、品牌）客戶（期望值）————踩盤攔截、業(yè)內訪問定性：哪一類人、特點；定量：多少人、價格；習慣：文化生活行為習慣、產品喜好營銷（買賣關系）————踩盤、傳媒訪問，典型手法（典型樓盤、案例）常規(guī)手法（認卡等）；競爭競合關系另外，由于我們是代理公司，還會考察當?shù)氐拈_發(fā)商的業(yè)績、動向，以及代理商公司情況及代理樓盤，和項目參與的方式。問題三：如何完成報告文本？這里面的細節(jié)是什么？一般來說，調研后我們首先會形成一個摸底性質的客觀事實陳述報告，這份報告在今后的營銷策劃工作和臵業(yè)顧問培訓中會有很大作用。另外，會根據(jù)與開發(fā)商高層溝通的結果，分析對方的需求，側重展現(xiàn)他們感興趣的，或需要教育對方的一些內容。在做項目定位時，我們會選擇幾個標桿，如本地的、外地的；面積相近、地塊形狀相近；位臵相近等等，通過對標桿案例的解剖，告訴開發(fā)商可借鑒的可實現(xiàn)的預期。問題四：如何使報告文體與公司的投資或者公司的實際情況相吻合？我的經驗就是，先把公司最關注的結論寫在最前面。然后分別陳述支撐的理由?？傊ㄎ粓蟾嬉司灰硕?。市場研究報告完全可以作為附件。）（合到一起后，頁數(shù)其實更多了，呵呵！問題五：當你的研究結果與公司某些決策者的思路不一致時，如何在報告中合理地體現(xiàn)？研究結果肯定會與公司某些決策者的思路不太一致。我是這樣做的：對于事實的陳述一定是客觀的，凡是判斷性的言論，總能找到“深訪”、“報告”等出處。）第五篇：好書推薦：《商務溝通與人際關系拓展》好書推薦：《商務溝通與人際關系拓展》好書推薦：《商務溝通與人際關系拓展》，作者:吳娟瑜著，出版社：北京大學內容簡介：據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)代商務人士在職場中出現(xiàn)的70%的錯誤都是由于不善于溝通造成的；95%被解雇的員工，是因為沒有處理好人際關系。商務人士要在職場中獲得成功，必須具備良好的溝通能力，擁有廣泛的人際關系。本書的內容包括兩部分，一是商務溝通，主要講述了商務人士必須掌握的20種溝通技巧，可以幫助你應對職場中各種各樣的溝通困境；二是人際關系據(jù)展，指出商務人士必須用經營顧客的心來經營人際關系，建立個人的關系網(wǎng)絡，并針對“取悅型”、“離開型”、“對抗型”這三類人，提出了種種改善人際關系的方法。實用的溝通技巧、新穎的人際關系拓展方法、豐富精彩的案例、溫馨活潑的語言、使你能夠在輕松愉悅的閱讀中，輕而易舉地領悟到溝通的秘訣，從而幫助你在競爭激烈的職場中立于不敗之地。作者簡介吳娟瑜，美國印第安納波利斯大學應用社會學碩士，著名培訓師及專欄作家，臺灣地區(qū)泰山文化基金會董事。她憑借豐富的肢體語言、風趣活潑的授課風格，在情緒管理、壓力管理、溝通管理、職業(yè)生涯規(guī)劃等領域獨樹一幟，經常受邀到世界各地演講。著有《商務溝通與人際關系拓展》、《快樂哲學》、《女性成長學》、《親子成長學》等。