【正文】 “趙 茜與孫向紅等房屋買賣合同二審”（案號：（2014）一中民終字第00455號）一案中。名義買受人趙茜主張借名購買經(jīng)濟適用房合同無效，一審法院認為： 合同無效后，孫向紅等為購買涉案房屋的相應(yīng)出資應(yīng)當予以返還。趙茜與孫向紅達成借名買房合同后又拒絕履行，趙茜應(yīng)對合同無效承擔主要責任，故對于因房屋升 值所產(chǎn)生的收益，趙茜應(yīng)當按照其過錯程度給予孫向紅相應(yīng)補償。判決合同無效，支付孫向紅房屋增值補償金 。趙茜不服提起上訴，二審維持原判?！皣?墨與嚴崢返還原物糾紛”（案號：（2014）一中民終字第01595號）二審一案中。一審法院認為：嚴崢因不具備購買經(jīng)濟適用住房的條件，而借用嚴墨的名 義購買經(jīng)濟適用住房，雙方之間形成合同關(guān)系。該合同違反了國家關(guān)于購買經(jīng)濟適用住房的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無效。合同無效后，嚴墨應(yīng)返還嚴崢為購買涉案房屋支付 的購房款、稅費、保險費等相關(guān)款項，對于該合同的無效，嚴墨與嚴崢雙方均有過錯，考慮到嚴崢支付了部分購房款，嚴墨與嚴崢達成借名買房合同后又拒絕履行等 因素，嚴墨應(yīng)對合同的無效承擔主要責任。故對于因房屋升值所產(chǎn)生的收益，嚴墨應(yīng)按照其過錯程度給予嚴崢相應(yīng)的房屋裝修款及房屋增值補償款等損失。嚴墨不服 提起上訴，二審維持原判。如能證明雙方借名買房合同合法有效，則判決依約履行合同，被借名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。（二）名義購房人擅自處分房屋實踐中，名義買受人常會擅自處分該房屋，出售、抵押給善意第三人，是否有效，如何救濟。筆者認為應(yīng)分兩種情況：借名合同無效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同有效。如借名合同無效，應(yīng)以購房合同和房屋所有權(quán)證上的權(quán)利人為房屋所有人，房屋所有人有權(quán)通過轉(zhuǎn)讓或抵押的方式處分該房屋，第三人可以成為房屋權(quán)利人。借名人如能證明實際出資，可認為是借款關(guān)系，向被借名人主張返還出資款項。借名合同有效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效。轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效并不影響善意第三人取得該房屋的物權(quán)。名義購房人雖為無權(quán)處分人，但根據(jù)《物權(quán)法》第106條，善意第三人善意取得房屋所有權(quán)。實際購房人只能向名義購房人請求賠償損失。以上兩種情況，實際購房人均無權(quán)追回房屋。第一種情況只可尋求債權(quán)保護，請求返還借款；第二種情況則可能發(fā)生合同責任與侵權(quán)責任的競合，實際購房人可以選擇一種對自己最有利的請求權(quán)提起訴訟要求賠償。（三）房屋被法院強制執(zhí)行當名義購房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請法院強制執(zhí)行該房產(chǎn)，法院以不動產(chǎn)登記薄為依據(jù)，查封并拍賣該房屋，實際購房人面臨喪失該房屋所有權(quán)的風險。當借名合同無效時，已經(jīng)付款的實際購房人只能請求名義購房人返還購房款。當 借名合同有效時，在強制執(zhí)行過程中，實際購房人可以向人民法院提出異議，對被執(zhí)行房屋主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》第256條和《民訴 意見》第257條，執(zhí)行人員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回，理由成立的，由院長批準中止執(zhí)行。如果該房屋已經(jīng)被拍賣 的，按照《國家賠償法》第36條規(guī)定，應(yīng)當給付拍賣或者變賣所得的價款；變賣的價款明顯低于財產(chǎn)價值的，應(yīng)當支付相應(yīng)的賠償金?！爸?國民生銀行股份有限公司總營業(yè)部與胡曉麗、胡秀華，杜超、杜春平申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴”（案號：（2013）二民終字第17142號）一案中，一審法院 認為：依照先前法院對借名買房合同認定有效的生效判決書，可知涉案房屋的實際權(quán)利人應(yīng)是胡曉麗、胡秀華。民生銀行要求行使對房屋的抵押權(quán)，無法實現(xiàn)，駁回 了民生銀行請求執(zhí)行的訴訟請求。民生銀行不服，提起上訴，二審法院維持原判。（四）個人信托與借名買房問題 借名買房類似于信托中的消極信托，借名人是委托人，擁有房屋名義所有權(quán)的人（即被借名人）是受托人，受托人不享有該財產(chǎn)的利益，利益歸受益人（即借名人）所有，其中受托人不負擔積極管理或處分義務(wù)。能否以個人信托來解釋并解決借名買房這一問題？筆 者認為是不合適的。首先，我國對不動產(chǎn)登記缺乏一個專門的、系統(tǒng)的制度，關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定散見于各種單項民事法律、法規(guī)、司法解釋之中，所以目前我國 信托主要限于資金信托。其次，二者本身又有不同：個人信托的受托人是信托機構(gòu)，借名買房的名義購房人一般是個人。另外，根據(jù)《信托法》第15條和第16條 規(guī)定，信托財產(chǎn)具有獨立性，既不同于委托人未設(shè)立信托的其他財產(chǎn)，又獨立于受托人的固有財產(chǎn)，受托人對信托財產(chǎn)擁有的所有權(quán)是一種受限制的所有權(quán)，可占 有、使用、處分、但不享收益權(quán)利，與借名買房中的物權(quán)法上的絕對所有權(quán)不同。六、如何降低“借名買房”風險鑒于借名買房的諸多風險，消費者應(yīng)盡量通過正規(guī)方式購房，若不得已需要借名買房時，應(yīng)注意以下幾個方面，力求將風險降至最低：借名買房之前，首先弄清楚欲購房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買房合同關(guān)系，可以請第三方見證合同。注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。注意保存購房手續(xù)，付款證明（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄等），購房發(fā)票，房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。第四篇：借名買房協(xié)議書借名購房協(xié)議書甲方：身份證號：乙方：身份證號：根據(jù)根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上。就甲方以乙方名義購房達成如下協(xié)議：一、甲乙雙方基于客觀真實的情況共同作出以下約定：2013年11月30 日，甲方以乙方名義購買簡陽市三合鎮(zhèn)新村建設(shè)項目部21幢4單元42住房一套（以下簡稱“所購房屋”），乙方同意甲方以自己的名義購買以上房屋。二、關(guān)于所購房屋權(quán)屬約定如下：甲方以乙方名義所購房屋的所有權(quán)歸甲方所有，以及將來因該房屋產(chǎn)生的利益（比如：升值、拆遷補償?shù)龋┖蛽p害均由甲方承擔，與乙方無關(guān)。三、關(guān)于所購房屋付款的約定如下：購房首付款、按期付款等所有因所購房屋所產(chǎn)生的款項均由甲方承擔處理； 以上所有交款憑據(jù)均由甲方保管。四、關(guān)于所購房屋的使用約定：甲方享有對所購房屋全權(quán)占有、永久使用、收益及處分的權(quán)利。因甲方實際占有并使用該樓房，乙方不得做影響甲方正常使用的行為，在甲方使用過程中，涉及必須乙方出面簽名等事項應(yīng)給予配合。乙方及其親屬不得對該房屋主張任何權(quán)益，更不得作為遺產(chǎn)發(fā)生繼承關(guān)系。乙方負責將本協(xié)議購房事宜告知乙方的所有利害關(guān)系人，包括父母、子女及配偶。因甲方為該房屋的所有人及使用人，作為代理人的乙方和名義上的產(chǎn)權(quán)人，在任何情況下不得對該樓房進行侵占、破壞、轉(zhuǎn)賣、出租、抵押及贈與等行為，乙方以上行為均無效，造成甲方損失的應(yīng)當承擔相應(yīng)責任。五、關(guān)于違約責任的約定：乙方若就所購房屋進行侵占、破壞、轉(zhuǎn)賣、出租、抵押及贈與，視為乙方違約；對于乙方造成的違約行為，將由乙方負責，除應(yīng)賠償甲方購房、裝修房及戶口轉(zhuǎn)遷產(chǎn)生的實際費外，還應(yīng)向甲方支付違約金（按房屋評估價值的10%計）。六、其他約定：甲方支付乙方壹仟元作為甲方借用乙方名義購房可能給乙方帶來的風險補償。所購房屋建成交房、產(chǎn)權(quán)辦理下來后，乙方戶口遷回原籍產(chǎn)生的費用由甲方支付。乙方應(yīng)在所購房屋涉及的所有需要使用乙方名義及甲方提出變更登記時，及時地無條件地給予甲方必須的配合（包括出具證件、簽字等）；自簽約日起表示甲乙雙方自愿同意達成協(xié)議內(nèi)容，并履行協(xié)議義務(wù)至房產(chǎn)證辦理妥當，且房產(chǎn)證由甲方永久保管。該協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自簽字和按印后立即生效。甲方簽名：乙方簽名：證明人：簽約時間： 年 月日第五篇：借名買房協(xié)議書借名買房協(xié)議書甲方：女，身份證號碼：男，身份證號碼：乙方：女，身份證號碼：因乙方在銀行有貸款，不能辦理按揭貸款手續(xù)，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，就借名買房事宜達成如下協(xié)議：一、乙方在 地產(chǎn)開發(fā)有限公司，購買商品房一套，坐落在 區(qū)鎮(zhèn)社區(qū)小區(qū)號樓單元，建筑面積平方米，每平方米價格元，總價款元。二、因乙方不能辦理按揭貸款，借用甲方夫妻名字在銀行辦理貸款手續(xù)，還款時乙方出資，以甲方名還貸款，每月乙方向甲方賬戶銀行卡中匯款元。三、在辦理商品房屋買賣合同中，簽字是乙方簽字代簽為甲方名字。四、辦理入住手續(xù)時也都是乙方辦理，但是也簽甲方名字。五、因是借名買房，雖然《商品房屋買賣合同》內(nèi)容是甲方，但實際房屋產(chǎn)權(quán)是乙方所有，第三人無權(quán)干涉，如甲方有債務(wù)也不能用該房抵頂。六、銀行貸款還清后，甲方無條件給乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，費用由乙方承擔。七、此協(xié)議是甲、乙雙方當事人真實合意表示，簽字后即具有法律效力，且永不反悔。甲方簽字：乙方簽字：證人簽字：****年**月**日