【正文】 ..........................................................................................1二、清遠(yuǎn)市物業(yè)管理行業(yè)存在的問題................................................................................2（一）政府的不恰當(dāng)干預(yù)不利于物業(yè)管理的發(fā)展..................................................2（二）適用于物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)的不健全..................................................2（三）管理人員缺乏適應(yīng)于物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)知識(shí).........................................3（四）物業(yè)管理公司職工素質(zhì)偏低、缺乏服務(wù)意識(shí)..............................................4三、存在問題的原因分析......................................................................................................4（一）規(guī)范有效的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制尚未完全建立，相關(guān)配套政策滯后......4（二）物業(yè)管理規(guī)模效益差,難以更好的生存發(fā)展...................................................5（三）政府對(duì)于物業(yè)服務(wù)的企業(yè)監(jiān)管不正確...........................................................5四、解決清遠(yuǎn)市物業(yè)管理行業(yè)存在問題的對(duì)策..............................................................5（一）放松政府管理，由政府管理變?yōu)檎?wù)..................................................5（二）建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的法制化和規(guī)范化..........6（三）明確房地產(chǎn)開發(fā)商、物管公司和消費(fèi)者之間的責(zé)任................................7（四）加強(qiáng)物管人員職業(yè)能力和服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)..................................................7 結(jié)束語..........................................................................................................................................9 參考文獻(xiàn)................................................................................................................................廣東廣播電視大學(xué)“開放教育試點(diǎn)”畢業(yè)論文廣東廣播電視大學(xué)“開放教育試點(diǎn)”畢業(yè)論文淺論清遠(yuǎn)市物業(yè)管理行業(yè)存在的問題與對(duì)策【內(nèi)容摘要】：物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展給城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來了新的生氣和活力，是構(gòu)建“和諧社會(huì)”的重要載體，在房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)鏈的不斷完善，社會(huì)穩(wěn)定和化解現(xiàn)階段再就業(yè)壓力方面發(fā)揮著積極的作用。本文就物業(yè)管理存在的問題和解決的對(duì)策進(jìn)行了分析?！娟P(guān)鍵詞】：物業(yè)管理；現(xiàn)狀；分析對(duì)策隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，人們對(duì)生活品質(zhì)和居住條件的追求日益提高，房地產(chǎn)業(yè)也隨之不斷發(fā)展成熟。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分和配套工程，越來越顯示出廣闊的市場發(fā)展前景。但是，物業(yè)管理在我國還是一種新興行業(yè)，目前尚處在成長壯大階段，實(shí)際中存在許多阻礙發(fā)展的問題，這與我國城市管理和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展很不相稱。因此，探索新時(shí)期物業(yè)管理的創(chuàng)新與發(fā)展，具有重要而緊迫的現(xiàn)實(shí)意義。物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和政治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。一、清遠(yuǎn)市物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀清遠(yuǎn)最早成立的首家物業(yè)管理公司是由清遠(yuǎn)市工商局組建的清遠(yuǎn)市市場物業(yè)服務(wù)總站,成立于1988年,其性質(zhì)是全民所有制,1996年改為集體所有制。直到1998年才有第二家物業(yè)公司的成立,之間相隔了十年時(shí)間。其中,內(nèi)資企業(yè)發(fā)展較早,速度卻比較緩慢,從1996年至2003年只發(fā)展了7家,除1997年沒有注冊新的物廣東廣播電視大學(xué)“開放教育試點(diǎn)”畢業(yè)論文業(yè)公司外,基本是每年發(fā)展一家。根據(jù)清遠(yuǎn)市住建局提供的數(shù)據(jù),目前市區(qū)總共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)117個(gè),其中暫定三級(jí)資質(zhì)企業(yè)22個(gè),三級(jí)資質(zhì)企業(yè)95個(gè),二級(jí)資質(zhì)企業(yè)2個(gè),另外有外地駐清企業(yè)28個(gè)。伴隨著清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這里的物業(yè)管理行業(yè)也不斷地發(fā)展壯大，從最初的植根于房地產(chǎn)業(yè)，只是一種對(duì)房地產(chǎn)的后期服務(wù)，到現(xiàn)今的有獨(dú)立的公司運(yùn)營，全面介入房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)銷售與售后服務(wù)，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)成為清遠(yuǎn)市民進(jìn)行購房并進(jìn)行消費(fèi)過程中的重要考慮因素。清遠(yuǎn)市物業(yè)管理行業(yè)存在的問題（一）政府的不恰當(dāng)干預(yù)不利于物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)今的物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)價(jià)格主要還處在政府定價(jià)的機(jī)制層面上，這不利于物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部競爭。缺乏一個(gè)合理的競爭環(huán)境，物業(yè)管理行業(yè)無法自主的運(yùn)行，更別說提高其效益和水平。再加上物管行業(yè)承擔(dān)了一些本不該屬于這個(gè)行業(yè)承擔(dān)的社會(huì)問題，社會(huì)輿論的導(dǎo)向總是向著報(bào)道一些負(fù)面的物業(yè)管理信息，這些都不利于物業(yè)管理行業(yè)的迅速健康發(fā)展。（二）適用于物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)的不健全物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)的時(shí)間不長，目前為止還缺乏相應(yīng)的健全的法律法規(guī)，缺少一個(gè)有利于物管行業(yè)健康發(fā)展的法制環(huán)境。消費(fèi)者與物管公司出現(xiàn)法律糾紛或者物管公司與房地產(chǎn)商之間出現(xiàn)法律糾紛時(shí)沒有一個(gè)切實(shí)便捷有效的解決途徑，因此造成問題的積壓難以解決。目前我國物業(yè)管理立法滯后。目我國現(xiàn)有的物業(yè)管理法律、法規(guī)主要有以廣東廣播電視大學(xué)“開放教育試點(diǎn)”畢業(yè)論文下三個(gè)方面構(gòu)成：憲法的有關(guān)條款。如《憲法》第十三條:“國家保護(hù)公民的合法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。國家依照法律保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)”?！稇椃ā返谌艞l:“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅?！钡鹊取５诙哟?全國人大及其常委會(huì)、國務(wù)院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市綠化管理?xiàng)l例》、《城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》及其相關(guān)配套的法規(guī)、規(guī)章,如《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》等等最新出臺(tái)的是國務(wù)院頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。第三層次,各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會(huì)頒布的物業(yè)管理方面的地方性法規(guī),以及同級(jí)地方人民政府頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章,如《北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等等。這些地方法規(guī)彼此之間并不統(tǒng)一，甚至有矛盾之處，往往只能反應(yīng)一個(gè)地方關(guān)于物業(yè)管理方面的規(guī)定。就目前而言，物業(yè)管理的法律法規(guī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我國物業(yè)管理的迅速發(fā)展（三）管理人員缺乏適應(yīng)于物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)知識(shí)由于很多物業(yè)管理行業(yè)脫產(chǎn)于房地產(chǎn)開發(fā)商，而且很多是開發(fā)商的后勤部門或者售后服務(wù)部門。這些部門的人員并沒有相應(yīng)的管理知識(shí)和技能，不能從一個(gè)整體的角度來處理問題。而物業(yè)管理經(jīng)理人市場又尚未形成，物業(yè)管理公司無法招募到更多的合格的物業(yè)管理人才，物業(yè)管理水平低下也就成為了一種必然。廣東廣播電視大學(xué)“開放教育試點(diǎn)”畢業(yè)論文（四）物業(yè)管理公司職工素質(zhì)偏低、缺乏服務(wù)意識(shí)物業(yè)管理公司的崗位很多都屬于不需要太多的專業(yè)技術(shù)的工作。再加上很多的物管公司管理人員對(duì)物業(yè)工作缺乏正確的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為它只是一個(gè)簡單的工作。因此招募工作人員時(shí)只是從降低成本角度來招募，尤其是保安人員、電梯管理人員等部門，而這些部門又是與消費(fèi)者直接接觸的人員。過低的入職門檻導(dǎo)致這些部門的人員素質(zhì)低下，缺乏正確的服務(wù)意識(shí)。三、存在問題的原因分析作為縣級(jí)城市，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展滯后于大城市，物業(yè)管理更是借鑒了大城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，清遠(yuǎn)物管行業(yè)現(xiàn)階段存在的問題與大城市有較大差別，更由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的不平衡，縣城的物管事業(yè)更具多樣性、滯后性。（一）規(guī)范有效的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制尚未完全建立，相關(guān)配套政策滯后物業(yè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收、管理等各個(gè)環(huán)節(jié),時(shí)間跨度大,涉及部門多,目前存在各部門單位之間配合銜接不到位的情況。首先,物業(yè)管理在早期介入、前期管理、招投標(biāo)、承接驗(yàn)收等方面都沒有建立規(guī)范有效的運(yùn)行機(jī)制,導(dǎo)致了開發(fā)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)責(zé)任不清,增加了物業(yè)管理糾紛。其次,物業(yè)管理配套法律法規(guī)不健全,地方性、針對(duì)性的物業(yè)管理政策出臺(tái)不及時(shí),導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間責(zé)、權(quán)、利不清,處理糾紛缺乏明確的法律依據(jù)。我國的房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展較快,《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)頒布實(shí)施5年,但是與物業(yè)管理相配套的其他方面的法律法規(guī),特別是在中小城市與本地實(shí)際相結(jié)合的地方性、針對(duì)性的法律法規(guī)尚未建立健全,地方性法規(guī)建設(shè)滯后,影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化。廣東廣播電視大學(xué)“開放教育試點(diǎn)”畢業(yè)論文（二）物業(yè)管理規(guī)模效益差,難以更好的生存發(fā)展物業(yè)管理是風(fēng)險(xiǎn)小、利潤低的行業(yè)。目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模偏小,規(guī)模效益差,難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力,再有在物業(yè)收費(fèi)定價(jià)方面,政府主要考慮的是社會(huì)穩(wěn)定和現(xiàn)階段人民群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力,核定的收費(fèi)價(jià)格往往低于物業(yè)企業(yè)市場運(yùn)作的成本,造成大部分物業(yè)企業(yè)長期入不敷出,甚至虧損嚴(yán)重等問題。例如很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅管理一、兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目,而專家認(rèn)為,管理規(guī)模達(dá)100萬平方米以上才能產(chǎn)生最佳效益。由于管理規(guī)模小,經(jīng)濟(jì)效益差,這個(gè)行業(yè)在整體上還是步履艱難。（三）政府對(duì)于物業(yè)服務(wù)的企業(yè)監(jiān)管不正確物業(yè)管理的涉及面比較廣，只有政府部門的監(jiān)督和管理，物業(yè)管理才能順利進(jìn)行。但是，物業(yè)管理作為一門新興的行業(yè)，不管是在法律還是制度等方面，政府是還沒有去建立比較完善的體系。從而出現(xiàn)了一些不太完善的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的一些相關(guān)規(guī)定，物業(yè)行政的部門沒有相對(duì)應(yīng)的處罰權(quán)，監(jiān)督物業(yè)的收費(fèi)制度還不是很健全，在處理物業(yè)投訴方面無法可依。這使得物業(yè)管理暫時(shí)處于沒有監(jiān)管的狀態(tài)，對(duì)物業(yè)管理的行業(yè)的比較健康的發(fā)展很不利。四、解決清遠(yuǎn)市物業(yè)管理行業(yè)存在問題的對(duì)策（一）放松政府管理，由政府管理變?yōu)檎?wù)政府的正確引導(dǎo)是一個(gè)行業(yè)發(fā)展的重要外部因素，因此切實(shí)提高政府對(duì)物管行業(yè)的引導(dǎo)，為之服務(wù)，創(chuàng)立一個(gè)有利于物業(yè)管理發(fā)展的寬松環(huán)境，是推進(jìn)廣東廣播電視大學(xué)“開放教育試點(diǎn)”畢業(yè)論文物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的重要方式。政府需要放開價(jià)格管制政策，讓物業(yè)管理行業(yè)自由競爭，提升其服務(wù)意識(shí)和水平。同時(shí)也應(yīng)該為物業(yè)管理公司的成立發(fā)展創(chuàng)造有利的政策環(huán)境，比如降低其行業(yè)進(jìn)入門檻，提高稅收優(yōu)惠等方面。（二）建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的法制化和規(guī)范化首先，要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)的全面清理，建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，明確界定開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)和相互關(guān)系，依法維護(hù)各方利益，減少糾紛。其次，要建立房屋及維修管理、設(shè)備設(shè)施管理、安全保衛(wèi)及環(huán)境管理、業(yè)主委員會(huì)管理等覆蓋物業(yè)管理所有方面的政策、法規(guī)，完善物業(yè)管理體系，使物業(yè)管理有法可依，有章可行。發(fā)展專業(yè)化物業(yè)管理公司，推動(dòng)物業(yè)管理向集約化、品牌化發(fā)展。推動(dòng)發(fā)展專門從事保安、保潔、綠化、水電氣熱等服務(wù)項(xiàng)目的各類專業(yè)化的物業(yè)管理，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場。清遠(yuǎn)物業(yè)管理的規(guī)范在2008年開始。據(jù)悉,清遠(yuǎn)在2008年9月份成立了物業(yè)管理科,2009年7月份成立行業(yè)協(xié)會(huì)后,開始加大對(duì)物業(yè)管理行業(yè)管理的力度并初步形成行業(yè)規(guī)范。另外,隨著房管局和住建局合并,政府介入后通過指導(dǎo)和協(xié)助物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的創(chuàng)優(yōu)來為行業(yè)樹立典范和標(biāo)桿,通過一些服務(wù)水平較高、在行業(yè)里起著典范和標(biāo)桿作用的項(xiàng)目,引導(dǎo)整個(gè)行業(yè)來學(xué)習(xí)借鑒他們的成功經(jīng)驗(yàn),促進(jìn)行業(yè)整體服務(wù)水平的提高。一直引導(dǎo)著行業(yè)發(fā)展的鳳城世家2008年就獲得了“廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)”稱號(hào)、被授予了“清遠(yuǎn)市物業(yè)服務(wù)現(xiàn)場培訓(xùn)基地”的稱號(hào)。2011年,經(jīng)過了省專家的嚴(yán)格考評(píng),我市有云山詩意、美林湖和御景湖畔三個(gè)項(xiàng)目獲得了“廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)”的稱號(hào)。我市也開展“清遠(yuǎn)市物業(yè)管理示范項(xiàng)目”考評(píng)工作,市區(qū)的陽光嘉園一期、東方巴黎和清新縣御峰花園三個(gè)項(xiàng)目獲得廣東廣播電視大學(xué)“開放教育試點(diǎn)”畢業(yè)論文了“清遠(yuǎn)市物業(yè)管理示范小區(qū)”的稱號(hào)。今年,陽光嘉園一期已經(jīng)通過了“廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評(píng),即將獲得“廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)”的稱號(hào),清遠(yuǎn)碧桂園和恒豐華庭一期也已通過了“清遠(yuǎn)市物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評(píng),即將獲得“清遠(yuǎn)市物業(yè)管理示范小區(qū)”的稱號(hào)。清遠(yuǎn)物業(yè)管理有了飛躍式發(fā)展,也開始進(jìn)入有典型、有示范、有規(guī)模的發(fā)展。（三）明確房地產(chǎn)開發(fā)商、物管公司和消費(fèi)者之間的責(zé)任健全法律法規(guī)，明確物業(yè)管理公司的責(zé)任問題，是提升物業(yè)管理公司能力和形象的重要方面。讓物業(yè)管理公司參與到房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售和管理的全過程，使物管公司由一個(gè)單純的售后服務(wù)公司變?yōu)橐粋€(gè)獨(dú)立運(yùn)營主體。實(shí)行物管公司、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者之間的合同制度，是明確其責(zé)任問題重要方法。（四）加強(qiáng)物管人員職業(yè)能力和服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展要靠人才,因此加大物業(yè)管理人員的職業(yè)能力和服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)，建立更多的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，招募專業(yè)的管理人才是提升物業(yè)管理行業(yè)滿意度的重要因素。當(dāng)然，無關(guān)的關(guān)鍵還是在于管理人員，因此提高物業(yè)管理人員的水平是最重要的。據(jù)了解,市住建局相關(guān)部門在2010年12月舉辦一期物業(yè)管理從業(yè)人員崗位資格培訓(xùn)班,有220人參加了培訓(xùn)；在2011年7月舉辦了一期物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)班,有264多