【正文】 關(guān)注：未付租金及各類費(fèi)用（含履約保證金、各類押金扣除后的補(bǔ)足）至一定期限(注意書面通知)；轉(zhuǎn)租、分租情形；改變房屋用途且一定期限內(nèi)未更改（注意書面通知）；未按期開業(yè)，開業(yè)后停業(yè)，及營業(yè)時(shí)間少于合同約定；裝修、維修事項(xiàng)；衛(wèi)生狀況、排污排廢狀況、噪音及其它污染狀況已經(jīng)或可能影響相鄰承租人使用；未按期辦理交付手續(xù)（注意書面通知）；有關(guān)證照不齊全或未能按期取得合法證照至一定期限。十三、就商業(yè)廣場租賃與寫字樓出租有所區(qū)別，下為寫字樓租賃合同審查要點(diǎn)（與商業(yè)廣場租賃相同處不在陳述）注意租賃用途的正確表述因?qū)懽謽浅鲎獠煌c商業(yè)物業(yè)，在租賃用途中宜約定只為辦公等使用，不得用于非辦公商業(yè)經(jīng)營性使用。篇二：房屋租賃合同審查要點(diǎn)房屋租賃合同審查要點(diǎn)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定：“房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”《一、審查當(dāng)事人雙方是否具備主體資格出租人是否具備主體資格出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關(guān)系到合同的效力問題，所以應(yīng)予以充分重視。主要從以下三方面來審查：(1)出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或戶口薄。出租人系法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢并進(jìn)行必要的工商查詢。(2)出租人是否享有出租房屋的實(shí)體權(quán)利①房屋的所有權(quán)人：出租人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，必要時(shí)到房屋管理部門查詢。②委托或代理出租的：房屋所有權(quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書面證明材料。③共有房屋出租的：是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證明材料。④房屋轉(zhuǎn)租的：是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明材料。承租人是否具備主體資格審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經(jīng)持有公安機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證。法人或其他組織的，必經(jīng)持有合法有效的營業(yè)執(zhí)照。特別注意：《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)?！倍彶榉课莸淖赓U用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途是否一致這點(diǎn)主要是看房屋的產(chǎn)權(quán)證，審查其用途是住宅用房還是經(jīng)營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途不一致，須報(bào)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。三、審查房屋是否存在禁止出租的情形根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不能出租：(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的。(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的。(三)共有房屋未取得共有人同意的。(四)權(quán)屬有爭議的。(五)屬于違法建筑的。(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的。(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形?！彼摹彶榉课莸淖涞攸c(diǎn)、面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況必須寫明租賃房屋實(shí)際所處的確切位置租賃面積的計(jì)算方法(使用面積還是建筑面積)房屋結(jié)構(gòu)上述13的審查，主要是查看與房屋產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否一致。合同中最好應(yīng)明確現(xiàn)有的房屋裝修狀況，以免發(fā)生糾紛無據(jù)可依，同時(shí)應(yīng)盡量明確房屋交還時(shí)對裝修的要求。審查出租人是否同意承租人對房屋進(jìn)行裝修或改造，如果同意那么裝修或改造的條件及裝修或改造的標(biāo)準(zhǔn)是什么。審查房屋交付時(shí)附屬設(shè)施和設(shè)備的狀況(最好以制作附件的形成加以明確)，對附屬設(shè)施、設(shè)備能否拆除、改建或者添設(shè)，租賃期滿交還時(shí)的具體要求。如果有新裝修或添設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)審查合同是否明確租賃期滿時(shí)如何處理，若合同提前解除或終止時(shí)又應(yīng)做何處理。五、審查租賃期限《中華人民共和國合同法》第二十一條規(guī)定：“租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！睉?yīng)嚴(yán)格仔細(xì)審查合同的起租日，同時(shí)注意有無在一定期限內(nèi)免租的約定及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)審查合同的起租日，同時(shí)注意有無在一定期限內(nèi)免租的約定及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。六、審查租金、租賃保證金和有關(guān)費(fèi)用及支付方式、期限租金是否包含水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理。支付方式是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)帳支付還是其他支付方式。支付期限有月付、季付、年付等，合同中應(yīng)明確約定并確定支付的具體日期或最后日期。七、關(guān)于其他條款的審查修繕條款：審查修繕責(zé)任是否明確轉(zhuǎn)租條款：審查是否允許承租人轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租的條件保險(xiǎn)條款：審查是否投保公眾責(zé)任險(xiǎn)或第三者責(zé)任險(xiǎn)、保險(xiǎn)費(fèi)用負(fù)擔(dān)合同的變更與解除：審查是否對己方當(dāng)事人較為有利違約責(zé)任條款：審查是否顯失公平，對已方會(huì)不會(huì)有較大的不利影響免責(zé)條款：審查免責(zé)的范圍爭議解決條款：審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無違反級別管轄、專屬管轄的規(guī)定，選擇仲裁的，仲裁委員會(huì)的名稱是否準(zhǔn)確無誤備案條款：審查由誰向房屋管理部門履行備案的義務(wù)及備案費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。八、審查是否已將當(dāng)事人雙方約定的特殊要求內(nèi)容全部列入合同中，是否有遺漏的特殊事項(xiàng)。完成上述審查后，通讀全文，再次審查確認(rèn)合同中是否有違反法律、行政法強(qiáng)行性規(guī)定的內(nèi)容，同時(shí)注意語句通順、言辭恰當(dāng)，確保不出現(xiàn)歧義。在此基礎(chǔ)上，形成書面的合同審查意見書，該項(xiàng)合同審查工作便暫告一段落。篇三：房屋租賃合同審查要點(diǎn)房屋租賃合同大量存在，實(shí)踐中發(fā)生糾紛的不少。如何預(yù)防糾紛的發(fā)生比事后解決糾紛更重要。簽訂一份好的租賃合同，能夠在很大程度上減少糾紛的發(fā)生。本微信將連續(xù)分析房屋租賃合同審查要點(diǎn)。租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，至少一式兩份，出租人與承租人各持一份。出租人出租房屋的合法性出租人有權(quán)出租房屋，這構(gòu)成房屋租賃合同合同合法性、有效性和可履行的基礎(chǔ)。出租人是房屋的所有權(quán)人、持有所有權(quán)證書；出租人是房屋所有人而無所有權(quán)證書，但有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者有商品房買賣合同并且是合同中的買方、合同已經(jīng)在房屋登記部門辦理預(yù)售登記、預(yù)登記；出租人為房屋的合建方，與建設(shè)工程規(guī)劃許可證的持有者（即房屋的建設(shè)方、房租建成之后的房屋所有權(quán)人）之間有合作建房合同，已經(jīng)獲得合建方同意出租。作為承租人，必須查看出租人的上述證書和文件原件、盡可能留存復(fù)印件；出租人是單位的，要查看單位的營業(yè)執(zhí)照副本、或事業(yè)單位登記證書或其他登記證件，留存復(fù)印件。代理人代為出租房屋的，要查看代理人的身份證件、留存復(fù)印件；查看代理人的授權(quán)委托書原件，看代理人是否有代理出租的權(quán)限，應(yīng)留存代理人的授權(quán)委托書，如留存復(fù)印件，復(fù)印件上應(yīng)要求代理人當(dāng)面親筆簽名。出租人為轉(zhuǎn)租的情形轉(zhuǎn)租出租人即所謂二房東與房屋所有人之間有租賃合同，合同約定允許轉(zhuǎn)租；原租賃合同不允許轉(zhuǎn)租或沒有對轉(zhuǎn)租作出明文約定，需要取得房屋所有人同意轉(zhuǎn)租的書面同意書。次承租人最好能查看并持有原租賃合同租賃房屋用途租賃合同應(yīng)明確租賃房屋的用途，承租人未經(jīng)出租人書面同意不能改變用途；改變用途不應(yīng)違反房屋的本來可用范圍、房屋本來的使用性質(zhì)。如果租賃房屋用于經(jīng)營使用、需要將租賃房屋作為承租人的公司住所辦理工商注冊登記或者其他類似登記，在簽訂合同之前先進(jìn)行核查，如不能實(shí)現(xiàn)目的即不應(yīng)簽署合同；如初步核查可行，也應(yīng)在合同中明確約定該具體用途；如是否能注冊存在不確定性，合同應(yīng)約定不能注冊時(shí)的處理辦法，如解除合同、退還預(yù)付租金、押金等。實(shí)踐中因?yàn)榧s定不明，發(fā)生糾紛的不少。合同應(yīng)約定擅自改變用途時(shí)承租人的違約責(zé)任、出租人的解約權(quán)等。對承租人而言，如果要改變租賃用途，一定要事前取得出租人的書面許可。根據(jù)合同法規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。約定租賃期間租賃合同應(yīng)明確約定租賃的起止日期；根據(jù)合同法的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。租賃期未約定或約定不明的視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。租金的計(jì)算與支付租金起算點(diǎn)要明確；如有裝修時(shí)間，不計(jì)算租金的（所謂免租期），也應(yīng)明確。合同法第二百二十六條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定（補(bǔ)充協(xié)議約定或合同相關(guān)條款、交易習(xí)慣）仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。合同法第二百二十七條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。好的合同可以避免或減少糾紛的發(fā)生。如何審查房屋租賃合同，其實(shí)也似簽訂房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。這次主要分析的是：租賃合同違約金；房屋裝修；房屋的交接等。(歡迎關(guān)注：elawyers)裝修與提前解約合同宜約定，承租人裝修房屋和裝修方案應(yīng)獲得出租人書面同意；裝修不應(yīng)破壞房屋基本結(jié)構(gòu)；對裝修的其他約定。承租人提前解除合同，不得要求退還裝修費(fèi)。押金的支付與返還租賃合同通常約定承租人支付相當(dāng)于數(shù)月租金的押金給出租人，主要用于1）擔(dān)保租金的支付，防止欠租；2）對房屋的合理使用，防止對房屋及其附屬設(shè)備的損害；3）防止拖欠水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。對出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋；交房后再收押金就難了。在退租時(shí)，租賃雙方應(yīng)檢查房屋狀況，除房屋和設(shè)備的正常損耗外，如不存在損壞，進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算后，出租人應(yīng)將押金退還承租人。違約金房屋租賃合同中可以針對不同情形分別約定違約金。遲延支付租金的違約金。擅自改變用途的違約金。提前解除合同的違約金。房屋及附屬設(shè)施的維修責(zé)任通常由出租人承擔(dān)房屋和附屬設(shè)施的維修費(fèi)用；對于一些微小的維修，雙方也可以在合同中另行約定，但一定要明確范圍，最好能列一個(gè)清單，避免含糊不清將來發(fā)生糾紛。房屋附屬設(shè)備、水電氣等相關(guān)手續(xù)租賃合同應(yīng)當(dāng)對房屋附屬設(shè)施的情況作出明確的約定；對房屋使用相關(guān)的水、電、天然氣、暖氣、絡(luò)、電話、有線電視等使用和繳費(fèi)應(yīng)作出約定。對房屋的鑰匙交接、物業(yè)交接等做出約定，并按照約定進(jìn)行交接、作出記錄。