【正文】 件，并在合同中約定如產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面文件不真實(shí)時(shí)，轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任（此處違約金的約定可適當(dāng)提高數(shù)額）。如選擇自然人，該自然人應(yīng)為成年人且具有相應(yīng)的民事行為能力（非精神病人）；如為未成年人，應(yīng)征得其法定代理人（監(jiān)護(hù)人）的書面同意。此外，選擇出租人原則上盡量避免采用轉(zhuǎn)租形式。在租賃合同中，下一層次的租賃合同的效力依附于上一層次的租賃合同。實(shí)踐中常發(fā)生原承租人欠付租金使出租人提前解除原租賃，轉(zhuǎn)租合同因此提前終止的情況，所以應(yīng)盡量避免。二、不適于承租的房屋租賃審查問題依據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》6條的規(guī)定，有下列情形的房屋不得出租：未依法取得房屋所有權(quán)證的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房屋未取得共有人同意的；權(quán)屬有爭議的；屬于違法建筑的；不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。但上述情形均可能對合同的實(shí)際履行造成重大影響甚至使合同無法繼續(xù)履行或提前終止，甚至因違反其他法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而使合同無效，因此應(yīng)盡量避免。四、租賃有抵押房產(chǎn)的問題承租有抵押房產(chǎn)的問題分以下兩種情況： 第一、承租先出租后抵押的房產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)相對較小。第二、承租先抵押后出租的房產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)較大。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)。其二，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，存在無法獲得賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。但需要特別指出的是，盡管承租人在法律上有權(quán)索賠，但是能否獲得賠償取決于出租人是否有實(shí)際清償能力，如果其沒有財(cái)產(chǎn)或雖有財(cái)產(chǎn)但被其隱匿，承租人的部分甚至全部損失仍有可能無法獲得實(shí)際賠償。六、關(guān)于租賃期滿后的合同處理《合同法》規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。七、房屋租賃和場地租賃之區(qū)別房屋租賃和場地租賃的稅率不一樣（房屋租賃繳納12%的房產(chǎn)稅，場地租賃則繳納5%的營業(yè)稅），所以為了降低租金，個(gè)別公司將房屋租賃合同作為場地租賃合同來簽訂。目前有些地區(qū)稅務(wù)部門對此核查比較嚴(yán)格，存在被查處的違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，建議按實(shí)際租賃種類據(jù)實(shí)分列。八、關(guān)于租金支付具體約定的問題租賃合同中，由于合同履行管理環(huán)節(jié)的問題或其他原因，公司盡管沒有違約的故意，但實(shí)際卻未能按合同要求及時(shí)付款，常因此發(fā)生遲延付款的違約行為，經(jīng)出租人提示才被動付款，違約風(fēng)險(xiǎn)較高，建議合同中補(bǔ)充如下約定：租賃合同中對公司延遲付款責(zé)任進(jìn)行明確，明確延遲付款的違約金總額的最高限額；在合同付款條件中增加要求出租人出具相關(guān)文件（如發(fā)票、付款通知）后一定期限內(nèi)公司予以付款的內(nèi)容，增加出租人的付款提示義務(wù)，避免承租人因疏忽等原因遲延付款。如出租方是轉(zhuǎn)租或權(quán)利有瑕疵的情況下，更應(yīng)注意此類風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)踐中常發(fā)生轉(zhuǎn)租人欠付租金導(dǎo)致出租人與其終止合同，轉(zhuǎn)租合同同時(shí)終止的情況；如果公司已提前支付租金，存在無法收回的風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)盡量約定為后付款。防火安全問題 承租人在租賃期間須嚴(yán)格遵守執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》，積極配合出租人主管部門做好消防工作。出租人負(fù)責(zé)倉庫區(qū)域的五防，即防盜竊、防搶劫、防火災(zāi)、防爆炸、防治安災(zāi)害事故的發(fā)生，對發(fā)生的五防事故，應(yīng)及時(shí)報(bào)案“110”或“119”等部門。出租人配合事項(xiàng)明確約定出租人應(yīng)當(dāng)提供合理的便利及其他輔助設(shè)施供承租人使用。第二篇：房屋租賃合同審查要點(diǎn)房屋租賃合同大量存在，實(shí)踐中發(fā)生糾紛的不少。簽訂一份好的租賃合同，能夠在很大程度上減少糾紛的發(fā)生。租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，至少一式兩份，出租人與承租人各持一份。、持有所有權(quán)證書；，但有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者有商品房買賣合同并且是合同中的買方、合同已經(jīng)在房屋登記部門辦理預(yù)售登記、預(yù)登記；，與建設(shè)工程規(guī)劃許可證的持有者（即房屋的建設(shè)方、房租建成之后的房屋所有權(quán)人）之間有合作建房合同，已經(jīng)獲得合建方同意出租。代理人代為出租房屋的，要查看代理人的身份證件、留存復(fù)印件；查看代理人的授權(quán)委托書原件，看代理人是否有代理出租的權(quán)限，應(yīng)留存代理人的授權(quán)委托書，如留存復(fù)印件，復(fù)印件上應(yīng)要求代理人當(dāng)面親筆簽名。租賃房屋用途，承租人未經(jīng)出租人書面同意不能改變用途；改變用途不應(yīng)違反房屋的本來可用范圍、房屋本來的使用性質(zhì)。實(shí)踐中因?yàn)榧s定不明，發(fā)生糾紛的不少。對承租人而言，如果要改變租賃用途，一定要事前取得出租人的書面許可。約定租賃期間租賃合同應(yīng)明確約定租賃的起止日期； 根據(jù)合同法的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。合同法第二百二十六條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。合同法第二百二十七條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。好的合同可以避免或減少糾紛的發(fā)生。這次主要分析的是：租賃合同違約金；房屋裝修；房屋的交接等。承租人提前解除合同，不得要求退還裝修費(fèi)。對出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋；交房后再收押金就難了。違約金房屋租賃合同中可以針對不同情形分別約定違約金。擅自改變用途的違約金。房屋及附屬設(shè)施的維修責(zé)任通常由出租人承擔(dān)房屋和附屬設(shè)施的維修費(fèi)用；對于一些微小的維修，雙方也可以在合同中另行約定，但一定要明確范圍，最好能列一個(gè)清單，避免含糊不清將來發(fā)生糾紛。對房屋的鑰匙交接、物業(yè)交接等做出約定，并按照約定進(jìn)行交接、作出記錄?！薄兑弧彶楫?dāng)事人雙方是否具備主體資格出租人是否具備主體資格出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關(guān)系到合同的效力問題，所以應(yīng)予以充分重視。出租人系法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢并進(jìn)行必要的工商查詢。②委托或代理出租的：房屋所有權(quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書面證明材料。④房屋轉(zhuǎn)租的：是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明材料。法人或其他組織的，必經(jīng)持有合法有效的營業(yè)執(zhí)照。如因特殊需要必須租用，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。如果合同約定的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途不一致，須報(bào)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的。(四)權(quán)屬有爭議的。(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的?！彼摹彶榉课莸淖涞攸c(diǎn)、面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況必須寫明租賃房屋實(shí)際所處的確切位置租賃面積的計(jì)算方法(使用面積還是建筑面積)房屋結(jié)構(gòu)上述13的審查，主要是查看與房屋產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否一致。審查出租人是否同意承租人對房屋進(jìn)行裝修或改造，如果同意那么裝修或改造的條件及裝修或改造的標(biāo)準(zhǔn)是什么。如果有新裝修或添設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)審查合同是否明確租賃期滿時(shí)如何處理，若合同提前解除或終止時(shí)又應(yīng)做何處理。超過二十年的，超過部分無效。應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)審查合同的起租日，同時(shí)注意有無在一定期限內(nèi)免租的約定及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理。支付期限有月付、季付、年付等，合同中應(yīng)明確約定并確定支付的具體日期或最后日期。八、審查是否已將當(dāng)事人雙方約定的特殊要求內(nèi)容全部列入合同中，是否有遺漏的特殊事項(xiàng)。在此基礎(chǔ)上，形成書面的合同審查意見書，該項(xiàng)合同審查工作便暫告一段落。房屋租賃期限在半年(6個(gè)月)以上應(yīng)當(dāng)采取書面形式租賃合同.【提示】①，發(fā)生爭議時(shí)要有其他證據(jù)證明.②法律對長期房屋租賃合同(6個(gè)月以上)，?：(1)口頭約定或者書面約定房屋租賃期限不滿6個(gè)月的。②出租人也可以隨時(shí)解除不定期租賃合同，但應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人，?《合同法》第214條規(guī)定，“，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年.”因此，房屋租賃合同包括續(xù)訂房屋租賃合同的最長期限均為20年.【提示】①房屋租賃合同期限最長20年，是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年。而是超過20年部分租賃期限無效，?(1)交付出租房屋的義務(wù)：出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將出租房屋交付承租人占有、使用和受益.(2)出租房屋保持義務(wù)：出租人應(yīng)當(dāng)保持出租房屋符合約定的用途.(3)出租房屋維修義務(wù)：出租人應(yīng)當(dāng)履行出租房屋的維修義務(wù)，：，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。②以出租房屋有維修必要、維修可能為基本條件。④當(dāng)事人沒有約定出租人不承擔(dān)出租房屋維修義務(wù).(4)、出租人應(yīng)當(dāng)保證出租房屋交付后不因第三人主張對出租房屋享有權(quán)利而導(dǎo)致承租人不能對出租房屋使用、收益的義務(wù).①因第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人.②因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對出租房屋使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金.【提示】①出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的范圍為出租房屋交付前即存在的權(quán)利瑕疵，且為承租人不知情的權(quán)利瑕疵.②出租房屋交付后才存在的權(quán)利瑕疵，以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的權(quán)利瑕疵，則不構(gòu)成出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù).【提示】出租方違反出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，承租人可采取以下補(bǔ)救辦法：根據(jù)合同法，出租人違反出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的，承租人享有減付、不付租金的權(quán)利。②租賃房屋權(quán)屬有爭議的。(5)、即使承租人訂立合同時(shí)明知該出租房屋質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同.【提示】違反出租房屋安全擔(dān)保義務(wù)產(chǎn)生承租人絕對解除權(quán)，?承租人有正當(dāng)使用出租房屋的義務(wù)，即應(yīng)當(dāng)按照約定方法或者出租房屋性質(zhì)使用出租房屋.(1)承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用出租房屋。不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。無法達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣.③按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的，按照法定期限支付：:應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付.【提示1】承租人延付租金，出租人有以下補(bǔ)救辦法：(1)承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。，當(dāng)事人訂立的房屋租賃合同是否無效?《建筑法》第61條第二款規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋.《解釋》第1條第二款規(guī)定，“鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，適用其規(guī)定”.法律、法規(guī)對農(nóng)村居民住宅設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收方面的規(guī)定，至今適