【導(dǎo)讀】第三章建設(shè)條件與建設(shè)地址????????第八章實(shí)施計(jì)劃與工程管理????????第九章投資估算與資金籌措????????了項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和實(shí)施方案，在此基礎(chǔ)上編制了該報(bào)告。注冊登記,辦理法人營業(yè)執(zhí)照,注冊資金1200萬元。是社會各界人士理想的居住辦公場所。筑面積12333m2，商業(yè)建筑面積1667m2。項(xiàng)目建成后，將形成一個布局合理、配套齊全、功能完善。供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。該項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為，工程擬于2021年10月份開始建設(shè)，萬元，銷售費(fèi)用50萬元。于改善城市面貌，加快城市化進(jìn)程具有積極的作用。發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。為進(jìn)一步加快城市經(jīng)濟(jì)。度重視縣城的建設(shè)發(fā)展，為城市的建設(shè)發(fā)展制定了一系列優(yōu)惠政策，益提高，特別是中高檔收入消費(fèi)者對高品質(zhì)居住房的需求與日俱增。技現(xiàn)代化的住宅已成為改善人們生活環(huán)境的重要組成部分。的居住需求，對改善居住環(huán)境和改善城市面貌的要求越來越迫切。

　　

【正文】 用估算表 三、資金籌措 建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決。 總投資估算匯總表 表 9— 1 序號 項(xiàng)目名稱 金額 （萬元） 建筑面積 （ m2） 單方造價(jià)(元 /m2) 占總投資比例（ %） 一 工程費(fèi)用 14000 900 二 土地費(fèi) 用 450 三 其他費(fèi)用 160 四 不可預(yù)見費(fèi) 80 五 財(cái)務(wù)費(fèi)用 六 稅費(fèi) 112 七 銷售費(fèi)用 20 八 總投資 1670 工程費(fèi)用投資估算表 表 9— 2 序號 項(xiàng)目名稱 建筑面積（ m2） 單方造價(jià)(元 /m2) 金額 （萬元） 備注 一 多層住宅 工程費(fèi) 12333 980 1 商業(yè)建筑 1667 0 0 2 3 二 基礎(chǔ) 配套工程 160 1 給水工程 18 2 排水工程 9 3 供電工程 21 4 采暖工程 16 5 電訊工程 8 6 燃?xì)夤こ? 13 7 消防工程 20 8 電梯工程 20 9 道路綠化工程 20 10 市政管線工程 15 三 合計(jì) 表 9— 3 工程 其他費(fèi)用估算 表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 金額 備注 1 建設(shè)單位管理費(fèi) 80 2 建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi) 160 3 人防工程易地建設(shè)費(fèi) 40 4 土地規(guī)劃許可證手續(xù)費(fèi) 5 工程規(guī)劃許可證手續(xù)費(fèi) 6 工程交易費(fèi) 7 招標(biāo)公證費(fèi) 8 招標(biāo)代理費(fèi) 9 工程造價(jià)咨詢費(fèi) 10 工程監(jiān)理費(fèi) 15 11 防雷檢測費(fèi) 12 圖紙審查費(fèi) 13 評估咨詢費(fèi) 14 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 合計(jì) 第十章 效益分析 一、經(jīng)濟(jì)效益分析的依據(jù) 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》 二、經(jīng)濟(jì)效益說明 該項(xiàng)目建成投運(yùn)后，共實(shí)現(xiàn)銷售收入 3940 萬元。按照《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，銷售不動產(chǎn)稅目的稅率為 5%，應(yīng)上繳營業(yè)稅 197 萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅 萬元，教育費(fèi)附加 萬元，地方教育費(fèi)附加 萬元。該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)利潤總額 1200 萬元。 三、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 銷售收入 ⑴銷售價(jià)格 根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，結(jié)合城市消費(fèi)水平和 項(xiàng)目所處地理位置，參照濰坊市商住樓售價(jià)行情，確定項(xiàng)目銷售價(jià)格。多層住宅和高層住宅建筑均采用平銷售價(jià)格計(jì)算，多層住宅 2400 元 /平方米，商鋪 3500 元 /平方米，停車位按 6 萬元 /個。 ⑵銷售面積 該項(xiàng)目出售面積 多層住宅 面積為 14333 平方米，商業(yè)面積為 1677平方米，停車位 40個。 ⑶銷售計(jì)劃及銷售收入 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，在開工建設(shè)的同時(shí)開展銷售工作，預(yù)計(jì)項(xiàng)目 2 年內(nèi)全部售出。該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售總收入 3940 萬元。年度銷售計(jì)劃見表 10－ 1 表 101 銷售計(jì)劃表 單位 :萬元 年份 項(xiàng)目 第 1年 第 2年 第 3年 合計(jì) 銷售比例 45% 55% 100% 銷售收入 3940 銷售稅金及附加 該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)銷售稅金及附加共計(jì) 萬元，其中營業(yè)稅 萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅 56 萬元，教育費(fèi)附加 24 萬元，地方教育費(fèi)附加 8 萬元。詳見表 102 銷售稅金及附加估算表 表 102 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 1 2 3 1 營業(yè)稅 2 城市維護(hù)建設(shè)稅 3 教育費(fèi)附加 4 地方教育費(fèi)附加 合計(jì) 土地增值稅 該項(xiàng)目土地增值稅按四級超率累進(jìn)稅率計(jì)算，需交納土地增值稅80 萬元。見表 10－ 3 土地增值稅估算表 表 103 土地增值稅估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 交納金額 1 銷售收入 3940 2 扣除項(xiàng)目金額 + 總成本費(fèi)用 銷售稅金及附加 3 增值額 12 4 增值率 3／ 2 5 增值稅率 4≤ 40% 6 速算扣除率 4≤ 40% 取 0 7 土地增值稅 3 52 6 80 總成本費(fèi)用 該項(xiàng)目總成本費(fèi)用由總投資和運(yùn)營費(fèi)用構(gòu)成。運(yùn)營費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間發(fā)生的各種費(fèi)用包括管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，按銷售收入的1%計(jì)取。 所得稅 該項(xiàng)目所得稅稅率為 33%。 四、損益與靜態(tài)盈利分析 該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤總額 1100 萬元，所得稅 330 萬元。經(jīng)測算本項(xiàng)目投資利潤率為 投資利稅率為 %，投資凈利潤率 %。詳見表 104 損益表 表 104 損益表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 1 2 3 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 銷售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 8 盈余公積金 9 可分配利潤 評價(jià)指標(biāo) 投資利潤率＝（利潤總額／總投資額） 100% ＝（ 1100／ 2840） 100%＝ % 投資利稅率＝（利稅總額／總投資額） 100% ＝ 1100/3170 100%＝ % 投資凈利潤率＝（凈利潤／總投資額） 100% ＝ （ 770／ 2840） 100%＝ 27% 五、現(xiàn)金流量與動態(tài)盈利分析 該項(xiàng)目經(jīng)測算該項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 1100萬元，投資回收期 年，基準(zhǔn)收益率 %。詳見表 105 現(xiàn)金流量表 表 105 現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 運(yùn)營費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 七、盈虧平衡分析 固定總成本 盈虧平衡點(diǎn) = ——————————————— 100% 銷售收入 可變成本 銷售稅金及附加 =% 經(jīng)測算，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為 %，即銷售收入或售房量達(dá)到%時(shí)，項(xiàng)目可保本。 八、風(fēng)險(xiǎn)分析 敏感性分析 該項(xiàng)目分別對總投資、銷售收入作了單因素的敏感性分析，敏感 性分析結(jié)果見表 10－ 6 敏感性分析表 表 106 敏感性分析表 單位：萬元 序號 變動因素 變動幅度 內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬元） 投資回收期 （年） 1 基本方案 % 1100 2 銷售收入 10% % 2 +10% % 3 總投資 10% % +10% % 2 4 預(yù)售款回 籠速度 10% % 1 +10% 從上表看， 售房價(jià)格和開發(fā)產(chǎn)品投資是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方向變動 10%，內(nèi)部利益率分別下降至 %和 %，投資回收期也相應(yīng)增加 年和 2 年。相比之下，預(yù)售款回籠進(jìn)度對項(xiàng)目影響較小，因此，項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)動力。 定性分析 ⑴自然風(fēng)險(xiǎn) 自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。 ⑵政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛 在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。 ⑶經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定 因素。包括：市場供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn) 。 ⑷技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)。 ⑸社會風(fēng)險(xiǎn) 社會風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失 的 可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。 ⑹內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn) 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。 投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施： ⑴通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)經(jīng) 營周期越長項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目。針對該項(xiàng)目，采取提高前期的速度、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。 ⑵通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn) 通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場信息越多，做出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū) 位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度， 較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。 ⑶通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn) 良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。 九、結(jié)論與建議 結(jié)論 從經(jīng)濟(jì)效益來說：由于公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。該方案采取了提前預(yù) 售、分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報(bào)，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目投資利潤率為 %，所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。 從社會效益來說：項(xiàng)目建成后，可提供住宅 108 套，將切實(shí)解決居民的生活及居住問題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為當(dāng)?shù)赜忠粋€亮點(diǎn)，為人民提供了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了濰坊市的安居工程，使人民能夠更好的生活和工作。因此社會效益極為可觀。 從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后 ，項(xiàng)目以全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，配套功能齊全的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該區(qū)域形成一個全新的亮點(diǎn)，對于美化市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 建議 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項(xiàng)目按期完成。 ⑴實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。 ⑵公司各部門緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。 ⑶要做精品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個環(huán)節(jié)都要 以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)