【導(dǎo)讀】用地面積：㎡；其中市政配套用地面積㎡，實(shí)際出讓

　　

【正文】 進(jìn)深： 2 無(wú)陽(yáng)臺(tái) 落地飄窗 金陵王府 小高層 南 18 14 50 ㎡ 3 米 米 810 米 過道 廚房 面積 : ㎡ 開間 : 進(jìn)深 : 無(wú)陽(yáng)臺(tái) 龍吟廣場(chǎng) 高層 南、東 30 19 3848 ㎡ 3 米 米 米 通衛(wèi)生間共用 面積 : ㎡ 開間 : 進(jìn)深 : 無(wú)陽(yáng)臺(tái) 上峰國(guó)際 高層 東西 20 14 38 ㎡ 面積 :3 ㎡ 開間 : 進(jìn)深 : 無(wú)陽(yáng)臺(tái) 大飄窗 城開國(guó)際 高層 南 33 23 3050 ㎡ 米 米 10 米 過道 廚房 面積 :34 ㎡ 開間 : 進(jìn)深 : 飄窗 ? 各酒店式公寓的主力面積戶型在 3850 平方米之間； ? 各項(xiàng)目的朝向由于受建筑形態(tài)的影響，無(wú)法達(dá)到均朝南向的效果； ? 各項(xiàng)目產(chǎn)品開間控制在 4 米左右，進(jìn)深一般在 8— 10 米左右，一方面保證了居住的舒適度，另一方面，較大的進(jìn)深也為產(chǎn)品功能的劃分提供了合理的空間； ? 受整體戶型偏小的影響，衛(wèi)生間的設(shè)臵也比較小，面積一般 在 平米 ； ? 各項(xiàng)目根據(jù)自身設(shè)計(jì)情況一般采用大型落地飄窗來保持建筑外觀的整潔和一致，很少有項(xiàng)目采用陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)； ? 由于項(xiàng)目戶型偏小，單朝向，無(wú)法 正常通風(fēng)換氣的需要，因此各酒店式公寓一般采用通風(fēng)煙道的設(shè)計(jì)解決廚房和衛(wèi)生間的通風(fēng)問題。 酒店式公寓產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)表（二） fd 42 項(xiàng)目 名稱 電梯 數(shù)量 分戶門形式 大堂面積 及層高 大堂裝修標(biāo)準(zhǔn) 智能化及門禁系統(tǒng) 公共休閑 空間設(shè)計(jì) 走道 走道通風(fēng) 君臨 國(guó)際 4 防盜門 120 ㎡ 四星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn) 語(yǔ)音對(duì)講、掌形識(shí)別門禁系統(tǒng) 無(wú) 寬： 米 無(wú)設(shè)備 金陵 王府 2 防盜門 100 ㎡ 星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn) 可視對(duì)講 無(wú) 寬： 2 米 長(zhǎng)： 52 米 無(wú)設(shè)備 龍吟 廣場(chǎng) 15 防盜門 不詳 方案未出 可視對(duì)講 17 層屋頂花園 寬： 米 長(zhǎng)： 42 米 無(wú)設(shè)備 上鋒 國(guó)際 3 防盜門 面積 62 ㎡ 層高 5 米 星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn) 可視對(duì)講 712 層每 2 層共用一個(gè)會(huì)客空間， 1320 層每層擁有一個(gè)會(huì)客空間 寬： 2 米 長(zhǎng)： 38 米 無(wú)設(shè)備 城開 國(guó)際 5 防盜門 面積 140 ㎡ 層高 5 米 方案未出 可視對(duì)講 無(wú) 寬： 米 長(zhǎng)： 30 米 無(wú)設(shè)備 ? 各酒店式公寓的電梯數(shù)量配臵基本滿足業(yè)主需求； ? 各項(xiàng)目均設(shè)臵 100 ㎡左右的挑高、酒店式裝修的大堂，通過后期訪談其面積普遍偏小，無(wú)法真正體現(xiàn)酒店式公寓的形象與產(chǎn)品的檔次； ? 各項(xiàng)目采用語(yǔ)音 對(duì)講、門禁系統(tǒng)等各種智能化配套設(shè)施來滿足業(yè)主對(duì)居住私密性、安全性的保障； ? 各項(xiàng)目公共走道的設(shè)計(jì)以 — 2 米的寬度為主； ? 由于當(dāng)前酒店式公寓多數(shù)采用的是點(diǎn)式樓核心筒的設(shè)計(jì)，因此公共走道的通風(fēng)問題難以解決。 項(xiàng)目裝修情況分析 項(xiàng)目裝修情況詳表 項(xiàng)目名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn) 裝修程度 裝修品牌情況 君臨國(guó)際 30000 元 /套 全裝（無(wú)家具） 包括一個(gè)價(jià)值 萬(wàn)的整體浴房，海信空調(diào)，硬裝修 金陵王府 1500 元 /㎡ 全裝修 包括家電、家具（可拎包入?。? fd 43 龍吟廣場(chǎng) 1000 元 /㎡ 全裝（無(wú)家具） 上峰國(guó)際 8001200 元 /㎡ 星級(jí)酒店裝修 城開國(guó)際 1500 元 /㎡ 全裝修（無(wú)家具） 復(fù)合地板：圣象 乳膠漆：多樂士、立邦 插座：西門子、 TCL 整體廚房：海爾 潔具：樂家、科勒 油煙機(jī)：方太、帥康 電磁爐：方太、帥康 熱水器：史密斯 空調(diào)：三菱 天正湖濱 15002021 元 /㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)，但是具體裝修方案及品牌未定 ? 目前在售或已交付使用的酒店式公寓均已經(jīng)完成初步裝修，主要包括廚、衛(wèi)和起居室的地板、墻面和部分電器； ? 各項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)平均在 1000— 1500 元 /平 米 ，其中銷售單價(jià)在 1萬(wàn)元以下的項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用 1000 元 /平米 的裝修標(biāo)準(zhǔn)； ? 多數(shù)項(xiàng)目制定有多種裝修方案或菜單式方案可供業(yè)主選擇，滿足業(yè)主的個(gè)性需求； 項(xiàng)目配套設(shè)施比較分析 各項(xiàng)目配套設(shè)施比較分析 項(xiàng)目名稱 配套設(shè)施分析 君臨國(guó)際 生活便利中心： 24H 便利店、全天候送餐服務(wù) +自助式洗衣房 +美容美發(fā) 多功能休閑中心：健身房 +跳操房 +咖啡吧 商務(wù)服務(wù)中心：文件復(fù)印 +文稿輸出 +傳真收發(fā) +信件收發(fā) 金陵王府 羽毛球場(chǎng)、室外恒溫泳池、兒童游樂區(qū)、健身 會(huì) 所等國(guó)際化高檔設(shè)施。 龍吟廣場(chǎng) 空中花園、高空泳池，咨 詢服務(wù)、視訊中心 上峰國(guó)際 層夾層作為業(yè)主會(huì)所， 712 層每 2 層共用一個(gè)會(huì)客空間， 1320 層每層擁有一個(gè)會(huì)客空間 城開國(guó)際 內(nèi)部除 13 層裙樓對(duì)外招商，其余無(wú)特別設(shè)臵 ? 各項(xiàng)目配套服務(wù)主要以滿足業(yè)主（租戶）的日常生活需要為主，依據(jù)項(xiàng)目不同而又不同的側(cè)重點(diǎn)； fd 44 ? 多數(shù)項(xiàng)目提供的配套不但可以滿足業(yè)主（租戶）的生活需要，同時(shí)也提供了一部分商務(wù)辦公服務(wù)，這也與酒店式公寓的用戶有較多的辦公群體或 SOHO 有關(guān)； ? 多數(shù)項(xiàng)目提供公共會(huì)客空間以緩解物業(yè)面積較小帶給業(yè)主的一些困擾和麻煩。 三、小結(jié) ? 酒店式公寓項(xiàng)目 定位與宣傳重點(diǎn)均圍繞產(chǎn)品的稀缺性 。 ? 酒店式公寓的購(gòu)買主力為投資者，平均投資回報(bào)率在 5%— 7%的水平 。 ? 具地段與發(fā)展優(yōu)勢(shì)的酒店式公寓項(xiàng)目成為市場(chǎng)的龐兒 。 ? 對(duì)比項(xiàng)目主力戶型集中在 3545 ㎡，總價(jià)范圍區(qū)間為 3550 萬(wàn) 。 其余產(chǎn)品細(xì)節(jié) 特 點(diǎn) : ? 各項(xiàng)目車位配比較低，且多數(shù)公寓業(yè)主不考慮購(gòu)買車位 。 ? 對(duì)比項(xiàng)目的開間設(shè)計(jì)一般為 4 米，進(jìn)深在 810 米左右 。 ? 已交付項(xiàng)目的大堂設(shè)計(jì)，在面積與檔次方面無(wú)法完全符合真正酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn) 。 ? 各項(xiàng)目一般采用大面積的落地式飄窗來保持室內(nèi)采光，在外部保持立面的整體一致 。 ? 目前各酒店式公寓一 般采用通風(fēng)煙道的設(shè)計(jì)來解決排煙換氣的問題 。 fd 45 ? 通過制定菜單式裝修標(biāo)準(zhǔn)，既體現(xiàn)物業(yè)的整體性，同時(shí)也充分體現(xiàn)各業(yè)主的獨(dú)立個(gè)性 。 第二節(jié) 住宅競(jìng)爭(zhēng)與可類比項(xiàng)目分析 一、競(jìng)爭(zhēng)與類比項(xiàng)目選擇原則 在確定本項(xiàng)目的類比項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)，以滿足如下三條標(biāo)準(zhǔn)作為判斷的依據(jù)： ? 地理位臵上距離本項(xiàng)目較近 ? 物業(yè)類型、產(chǎn)品形態(tài)類似 ? 對(duì)本項(xiàng)目有可能構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng) 根據(jù)這一原則，選擇以下樓盤做深入分析 ? 借鑒項(xiàng)目：匯林綠洲、藍(lán)山國(guó)際公寓 ? 類比項(xiàng)目：五星年華、南京國(guó)際廣場(chǎng)、龍吟廣場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：天正湖濱花園、金陵大公館、惠紡園 fd 46 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng) 目對(duì)比分析 項(xiàng)目基本信息 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位臵 建筑形態(tài) 占地面積 （ 平米 ） 建筑面積 （ 平米 ） 容積率 辦公面積 （ 平米 ） 匯林綠洲 蘆席營(yíng) 97 號(hào) 多層、小高層 150000 24 萬(wàn) / 藍(lán)山國(guó)際公寓 黑龍江路 2 號(hào) 多層、小高層 21350 32478 / 五星年華 白下區(qū)小锏銀巷 高層 13017 58837 萬(wàn) 南京國(guó)際廣場(chǎng) 中央路 201211 號(hào) 高層 萬(wàn) 45 萬(wàn) 12 萬(wàn) 龍吟廣場(chǎng) 中山北路 217 號(hào) 高層 8500 59500 7 3 萬(wàn) 天正湖濱 中央路 399 號(hào) 小高層、高層 萬(wàn) 16 萬(wàn) 萬(wàn) 金陵大公館 新門口 16 號(hào) 小高層、高層 6 萬(wàn) 17 萬(wàn) / 惠紡園 中山北路 601 號(hào) 多層、小高層 11578 萬(wàn) 3 / ? 建筑形式以小高層、高層為主； ? 除個(gè)別拿地較早的項(xiàng)目外，其余項(xiàng)目均為中小體量； ? 物業(yè)形態(tài)不以住宅為主，而是多種物業(yè)的混合體。 fd 47 項(xiàng)目 橫向 對(duì)比 項(xiàng)目定位及主力客群橫向?qū)Ρ确治? 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目定位 建筑風(fēng)格 主力客群 匯林綠洲 中高檔社區(qū) 新熱帶亞熱風(fēng)情 周邊客群、高收入 階層 藍(lán)山國(guó)際公寓 高尚社區(qū) 歐式古典 周邊客群、高收入階層 五星年華 中高檔綜合社區(qū) 現(xiàn)代 高收入階層、投資者 南京國(guó)際廣場(chǎng) 超高層綜合商用建筑群 現(xiàn)代 國(guó)際高端精英人士 龍吟廣場(chǎng) 中高檔綜合社區(qū) 現(xiàn)代 全市高收入者、投資者 天正湖濱 高檔綜合社區(qū) 現(xiàn)代 以周邊客群為主 以及各行業(yè)高收入階層 金陵大公館 中高檔生活區(qū) 近代 惠紡園 中檔生活區(qū) 現(xiàn)代 周邊客群為主 ? 城中項(xiàng)目基本定位于中高檔； ? 客群主要來源于項(xiàng)目周邊，其他區(qū)域客戶也占有相當(dāng)高的比例，同時(shí)有少量投資行為； ? 因建筑形態(tài)以高層、小 高層為主，故建筑風(fēng)格上主要以現(xiàn)代風(fēng)格為主。 項(xiàng)目銷售情況橫向?qū)Ρ确治? 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 目前均價(jià) （元 /平米 ） 已銷售面積（ 平米 ） 銷售率 暢銷戶型 物管費(fèi) （元 /平米 〃月） 匯林綠洲 20210822 8600 109744 ％ 10 130 藍(lán)山國(guó)際公寓 20211001 8200 26554 ％ 116 五星年華 20210318 9126 ％ 112～ 128 南京國(guó)際廣場(chǎng) 20211108 5000 美元 / / / / 龍吟廣場(chǎng) 20210512 9500 ％ 120 fd 48 天正湖濱 20210715 10000 / / / 2 金陵大公館 20210423 9000 ％ 9 130 惠紡園 20210628 6200 ％ 78～ 88 1 ? 城中項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍在 8000 元 左右 ，后期新上市則可能達(dá)到 10000 元； ? 在售的各項(xiàng)目，尤其是鼓北一帶，銷售情況基本良好，市 場(chǎng)接受能力較強(qiáng)； ? 因各項(xiàng)目供應(yīng)的戶型面積偏大，故暢銷面積集中在 110～ 130 平米 。 可比性項(xiàng)目 （住宅物業(yè)部分） 車位調(diào)查橫向?qū)Ρ确治? 各項(xiàng)目車位數(shù)量及租、售價(jià) 項(xiàng)目名稱 車位比例 車位數(shù)量 地上車位 地下車位 車位售價(jià) 銷售情況 車位租金 匯林綠洲 1。1 900 180 720 / 未售 240 元 藍(lán)山國(guó)際公寓 1。 146 0 146 16 萬(wàn) 售 40 個(gè) 240 元 五星年華 1。 188 0 188 / / 未定 南京國(guó)際廣場(chǎng) 1。1 / / / / 未售 未定 龍吟廣場(chǎng) 1。 241 60 241 21 萬(wàn) 售 29 個(gè) 未定 天正湖濱 1。1 / / / / 未售 未定 金陵大公館 1。 800 80 720 15 萬(wàn) 未售 未定 惠紡園 1。 80 16 64 14 萬(wàn) 未售 未定 ? 地下車位占據(jù)主流； ? 車位配比 為 左右； ? 區(qū)位地段決定車位售價(jià)，本項(xiàng)目區(qū)域一般在 15 萬(wàn)元左右 /位。 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)情況 fd 49 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)情況（表一） 項(xiàng)目 名稱 樓型 樓層 主力 面積 （㎡） 層高 （米） 主力戶型 陽(yáng)臺(tái)設(shè) 臵位臵 廚房 大小 客廳 面 寬 客廳 進(jìn)深 主臥 面寬 主臥 進(jìn)深 匯林 綠洲 板式 11 108～ 136 南北 ㎡ 藍(lán)山國(guó)際公寓 板式 6 116 米 米 米 米 南北 6 ㎡ 五星 年華 點(diǎn)式 13 110～ 130 米 米 米 米 南向 7 ㎡ 南京國(guó)際廣場(chǎng) 點(diǎn)式 39 500 不具參考意義 龍吟 廣場(chǎng) 點(diǎn)式 30 70～ 120 米 4 米 米 米 不規(guī)則 5 ㎡ 天正 湖濱 板式 18 130150 米 米 米 米 南北 ㎡ 金陵 大公館 板式 11 130 米 米 米 米 南北 5 ㎡ 惠紡園 板式 11 79～ 107 米 4 米 米 4 米 南 5 ㎡ ? 因地塊規(guī)劃不同樓型各不相同，區(qū)域內(nèi)的住宅項(xiàng)目以傳統(tǒng)板式樓為主，滿足正常的生活要求； ? 套型供應(yīng)以三房居多，約占全部供應(yīng)的一半以上，而兩房產(chǎn)品供應(yīng)明顯不足，且面積設(shè)計(jì)也較大； ? 鼓北區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主力面積集中在 130～ 150 ㎡， 110 ㎡以下的 戶型已基本無(wú)供應(yīng)，這與該類項(xiàng)目的定位趨向