【導讀】用地面積：㎡；其中市政配套用地面積㎡，實際出讓

　　

【正文】 進深： 2 無陽臺 落地飄窗 金陵王府 小高層 南 18 14 50 ㎡ 3 米 米 810 米 過道 廚房 面積 : ㎡ 開間 : 進深 : 無陽臺 龍吟廣場 高層 南、東 30 19 3848 ㎡ 3 米 米 米 通衛(wèi)生間共用 面積 : ㎡ 開間 : 進深 : 無陽臺 上峰國際 高層 東西 20 14 38 ㎡ 面積 :3 ㎡ 開間 : 進深 : 無陽臺 大飄窗 城開國際 高層 南 33 23 3050 ㎡ 米 米 10 米 過道 廚房 面積 :34 ㎡ 開間 : 進深 : 飄窗 ? 各酒店式公寓的主力面積戶型在 3850 平方米之間； ? 各項目的朝向由于受建筑形態(tài)的影響，無法達到均朝南向的效果； ? 各項目產(chǎn)品開間控制在 4 米左右，進深一般在 8— 10 米左右，一方面保證了居住的舒適度，另一方面，較大的進深也為產(chǎn)品功能的劃分提供了合理的空間； ? 受整體戶型偏小的影響，衛(wèi)生間的設臵也比較小，面積一般 在 平米 ； ? 各項目根據(jù)自身設計情況一般采用大型落地飄窗來保持建筑外觀的整潔和一致，很少有項目采用陽臺的設計； ? 由于項目戶型偏小，單朝向，無法 正常通風換氣的需要，因此各酒店式公寓一般采用通風煙道的設計解決廚房和衛(wèi)生間的通風問題。 酒店式公寓產(chǎn)品規(guī)劃設計表（二） fd 42 項目 名稱 電梯 數(shù)量 分戶門形式 大堂面積 及層高 大堂裝修標準 智能化及門禁系統(tǒng) 公共休閑 空間設計 走道 走道通風 君臨 國際 4 防盜門 120 ㎡ 四星級酒店裝修標準 語音對講、掌形識別門禁系統(tǒng) 無 寬： 米 無設備 金陵 王府 2 防盜門 100 ㎡ 星級酒店裝修標準 可視對講 無 寬： 2 米 長： 52 米 無設備 龍吟 廣場 15 防盜門 不詳 方案未出 可視對講 17 層屋頂花園 寬： 米 長： 42 米 無設備 上鋒 國際 3 防盜門 面積 62 ㎡ 層高 5 米 星級酒店裝修標準 可視對講 712 層每 2 層共用一個會客空間， 1320 層每層擁有一個會客空間 寬： 2 米 長： 38 米 無設備 城開 國際 5 防盜門 面積 140 ㎡ 層高 5 米 方案未出 可視對講 無 寬： 米 長： 30 米 無設備 ? 各酒店式公寓的電梯數(shù)量配臵基本滿足業(yè)主需求； ? 各項目均設臵 100 ㎡左右的挑高、酒店式裝修的大堂，通過后期訪談其面積普遍偏小，無法真正體現(xiàn)酒店式公寓的形象與產(chǎn)品的檔次； ? 各項目采用語音 對講、門禁系統(tǒng)等各種智能化配套設施來滿足業(yè)主對居住私密性、安全性的保障； ? 各項目公共走道的設計以 — 2 米的寬度為主； ? 由于當前酒店式公寓多數(shù)采用的是點式樓核心筒的設計，因此公共走道的通風問題難以解決。 項目裝修情況分析 項目裝修情況詳表 項目名稱 裝修標準 裝修程度 裝修品牌情況 君臨國際 30000 元 /套 全裝（無家具） 包括一個價值 萬的整體浴房，海信空調(diào)，硬裝修 金陵王府 1500 元 /㎡ 全裝修 包括家電、家具（可拎包入?。? fd 43 龍吟廣場 1000 元 /㎡ 全裝（無家具） 上峰國際 8001200 元 /㎡ 星級酒店裝修 城開國際 1500 元 /㎡ 全裝修（無家具） 復合地板：圣象 乳膠漆：多樂士、立邦 插座：西門子、 TCL 整體廚房：海爾 潔具：樂家、科勒 油煙機：方太、帥康 電磁爐：方太、帥康 熱水器：史密斯 空調(diào)：三菱 天正湖濱 15002021 元 /㎡的裝修標準，但是具體裝修方案及品牌未定 ? 目前在售或已交付使用的酒店式公寓均已經(jīng)完成初步裝修，主要包括廚、衛(wèi)和起居室的地板、墻面和部分電器； ? 各項目的裝修標準平均在 1000— 1500 元 /平 米 ，其中銷售單價在 1萬元以下的項目裝修標準一般采用 1000 元 /平米 的裝修標準； ? 多數(shù)項目制定有多種裝修方案或菜單式方案可供業(yè)主選擇，滿足業(yè)主的個性需求； 項目配套設施比較分析 各項目配套設施比較分析 項目名稱 配套設施分析 君臨國際 生活便利中心： 24H 便利店、全天候送餐服務 +自助式洗衣房 +美容美發(fā) 多功能休閑中心：健身房 +跳操房 +咖啡吧 商務服務中心：文件復印 +文稿輸出 +傳真收發(fā) +信件收發(fā) 金陵王府 羽毛球場、室外恒溫泳池、兒童游樂區(qū)、健身 會 所等國際化高檔設施。 龍吟廣場 空中花園、高空泳池，咨 詢服務、視訊中心 上峰國際 層夾層作為業(yè)主會所， 712 層每 2 層共用一個會客空間， 1320 層每層擁有一個會客空間 城開國際 內(nèi)部除 13 層裙樓對外招商，其余無特別設臵 ? 各項目配套服務主要以滿足業(yè)主（租戶）的日常生活需要為主，依據(jù)項目不同而又不同的側(cè)重點； fd 44 ? 多數(shù)項目提供的配套不但可以滿足業(yè)主（租戶）的生活需要，同時也提供了一部分商務辦公服務，這也與酒店式公寓的用戶有較多的辦公群體或 SOHO 有關(guān)； ? 多數(shù)項目提供公共會客空間以緩解物業(yè)面積較小帶給業(yè)主的一些困擾和麻煩。 三、小結(jié) ? 酒店式公寓項目 定位與宣傳重點均圍繞產(chǎn)品的稀缺性 。 ? 酒店式公寓的購買主力為投資者，平均投資回報率在 5%— 7%的水平 。 ? 具地段與發(fā)展優(yōu)勢的酒店式公寓項目成為市場的龐兒 。 ? 對比項目主力戶型集中在 3545 ㎡，總價范圍區(qū)間為 3550 萬 。 其余產(chǎn)品細節(jié) 特 點 : ? 各項目車位配比較低，且多數(shù)公寓業(yè)主不考慮購買車位 。 ? 對比項目的開間設計一般為 4 米，進深在 810 米左右 。 ? 已交付項目的大堂設計，在面積與檔次方面無法完全符合真正酒店式公寓的標準 。 ? 各項目一般采用大面積的落地式飄窗來保持室內(nèi)采光，在外部保持立面的整體一致 。 ? 目前各酒店式公寓一 般采用通風煙道的設計來解決排煙換氣的問題 。 fd 45 ? 通過制定菜單式裝修標準，既體現(xiàn)物業(yè)的整體性，同時也充分體現(xiàn)各業(yè)主的獨立個性 。 第二節(jié) 住宅競爭與可類比項目分析 一、競爭與類比項目選擇原則 在確定本項目的類比項目和競爭對手時，以滿足如下三條標準作為判斷的依據(jù)： ? 地理位臵上距離本項目較近 ? 物業(yè)類型、產(chǎn)品形態(tài)類似 ? 對本項目有可能構(gòu)成競爭 根據(jù)這一原則，選擇以下樓盤做深入分析 ? 借鑒項目：匯林綠洲、藍山國際公寓 ? 類比項目：五星年華、南京國際廣場、龍吟廣場 ? 競爭項目：天正湖濱花園、金陵大公館、惠紡園 fd 46 二、競爭項 目對比分析 項目基本信息 競爭項目基本信息表 項目名稱 項目位臵 建筑形態(tài) 占地面積 （ 平米 ） 建筑面積 （ 平米 ） 容積率 辦公面積 （ 平米 ） 匯林綠洲 蘆席營 97 號 多層、小高層 150000 24 萬 / 藍山國際公寓 黑龍江路 2 號 多層、小高層 21350 32478 / 五星年華 白下區(qū)小锏銀巷 高層 13017 58837 萬 南京國際廣場 中央路 201211 號 高層 萬 45 萬 12 萬 龍吟廣場 中山北路 217 號 高層 8500 59500 7 3 萬 天正湖濱 中央路 399 號 小高層、高層 萬 16 萬 萬 金陵大公館 新門口 16 號 小高層、高層 6 萬 17 萬 / 惠紡園 中山北路 601 號 多層、小高層 11578 萬 3 / ? 建筑形式以小高層、高層為主； ? 除個別拿地較早的項目外，其余項目均為中小體量； ? 物業(yè)形態(tài)不以住宅為主，而是多種物業(yè)的混合體。 fd 47 項目 橫向 對比 項目定位及主力客群橫向?qū)Ρ确治? 項目名稱 項目定位 建筑風格 主力客群 匯林綠洲 中高檔社區(qū) 新熱帶亞熱風情 周邊客群、高收入 階層 藍山國際公寓 高尚社區(qū) 歐式古典 周邊客群、高收入階層 五星年華 中高檔綜合社區(qū) 現(xiàn)代 高收入階層、投資者 南京國際廣場 超高層綜合商用建筑群 現(xiàn)代 國際高端精英人士 龍吟廣場 中高檔綜合社區(qū) 現(xiàn)代 全市高收入者、投資者 天正湖濱 高檔綜合社區(qū) 現(xiàn)代 以周邊客群為主 以及各行業(yè)高收入階層 金陵大公館 中高檔生活區(qū) 近代 惠紡園 中檔生活區(qū) 現(xiàn)代 周邊客群為主 ? 城中項目基本定位于中高檔； ? 客群主要來源于項目周邊，其他區(qū)域客戶也占有相當高的比例，同時有少量投資行為； ? 因建筑形態(tài)以高層、小 高層為主，故建筑風格上主要以現(xiàn)代風格為主。 項目銷售情況橫向?qū)Ρ确治? 競爭項目銷售情況統(tǒng)計表 項目名稱 開盤時間 目前均價 （元 /平米 ） 已銷售面積（ 平米 ） 銷售率 暢銷戶型 物管費 （元 /平米 〃月） 匯林綠洲 20210822 8600 109744 ％ 10 130 藍山國際公寓 20211001 8200 26554 ％ 116 五星年華 20210318 9126 ％ 112～ 128 南京國際廣場 20211108 5000 美元 / / / / 龍吟廣場 20210512 9500 ％ 120 fd 48 天正湖濱 20210715 10000 / / / 2 金陵大公館 20210423 9000 ％ 9 130 惠紡園 20210628 6200 ％ 78～ 88 1 ? 城中項目價格普遍在 8000 元 左右 ，后期新上市則可能達到 10000 元； ? 在售的各項目，尤其是鼓北一帶，銷售情況基本良好，市 場接受能力較強； ? 因各項目供應的戶型面積偏大，故暢銷面積集中在 110～ 130 平米 。 可比性項目 （住宅物業(yè)部分） 車位調(diào)查橫向?qū)Ρ确治? 各項目車位數(shù)量及租、售價 項目名稱 車位比例 車位數(shù)量 地上車位 地下車位 車位售價 銷售情況 車位租金 匯林綠洲 1。1 900 180 720 / 未售 240 元 藍山國際公寓 1。 146 0 146 16 萬 售 40 個 240 元 五星年華 1。 188 0 188 / / 未定 南京國際廣場 1。1 / / / / 未售 未定 龍吟廣場 1。 241 60 241 21 萬 售 29 個 未定 天正湖濱 1。1 / / / / 未售 未定 金陵大公館 1。 800 80 720 15 萬 未售 未定 惠紡園 1。 80 16 64 14 萬 未售 未定 ? 地下車位占據(jù)主流； ? 車位配比 為 左右； ? 區(qū)位地段決定車位售價，本項目區(qū)域一般在 15 萬元左右 /位。 項目產(chǎn)品規(guī)劃設計情況 fd 49 項目產(chǎn)品規(guī)劃設計情況（表一） 項目 名稱 樓型 樓層 主力 面積 （㎡） 層高 （米） 主力戶型 陽臺設 臵位臵 廚房 大小 客廳 面 寬 客廳 進深 主臥 面寬 主臥 進深 匯林 綠洲 板式 11 108～ 136 南北 ㎡ 藍山國際公寓 板式 6 116 米 米 米 米 南北 6 ㎡ 五星 年華 點式 13 110～ 130 米 米 米 米 南向 7 ㎡ 南京國際廣場 點式 39 500 不具參考意義 龍吟 廣場 點式 30 70～ 120 米 4 米 米 米 不規(guī)則 5 ㎡ 天正 湖濱 板式 18 130150 米 米 米 米 南北 ㎡ 金陵 大公館 板式 11 130 米 米 米 米 南北 5 ㎡ 惠紡園 板式 11 79～ 107 米 4 米 米 4 米 南 5 ㎡ ? 因地塊規(guī)劃不同樓型各不相同，區(qū)域內(nèi)的住宅項目以傳統(tǒng)板式樓為主，滿足正常的生活要求； ? 套型供應以三房居多，約占全部供應的一半以上，而兩房產(chǎn)品供應明顯不足，且面積設計也較大； ? 鼓北區(qū)域的競爭項目主力面積集中在 130～ 150 ㎡， 110 ㎡以下的 戶型已基本無供應，這與該類項目的定位趨向