【導(dǎo)讀】品、酒、家電、信息咨詢服務(wù)。公司下設(shè)市場開發(fā)部、物業(yè)管理部、市場部、信。國家發(fā)改委《關(guān)于組織申報(bào)2021年服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金的通知》；國家及安徽省頒布的有關(guān)行業(yè)規(guī)定、產(chǎn)業(yè)政策、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目建設(shè)單位提供的各種技術(shù)資料和其他有關(guān)文件。發(fā)和零售都是擠占城市道路進(jìn)行，且主要以零售為主。泗縣的進(jìn)貨渠道大致分以。俗話講“無農(nóng)不穩(wěn)，無工不富，無商不活”，泗縣現(xiàn)在就缺。項(xiàng)目建成后將劃分服裝鞋帽、針紡織品、建筑裝飾材料、五金。示、休閑、娛樂及賓館、酒店等六大配套服務(wù)中心。其中，配套工程建設(shè)主要是信息系統(tǒng)、檢驗(yàn)檢測系統(tǒng)建設(shè)以及市場環(huán)衛(wèi)。車場1處，總占地面積1000平方米，并對停車場地面進(jìn)行硬化處理。項(xiàng)目完成后，市場經(jīng)營條件將極大改善。預(yù)計(jì)年交易額達(dá)到10億元，可實(shí)。增加當(dāng)?shù)厝罕娛杖肽軇?chuàng)造良好的條件。提供了有效保障。市場、大流通，吸引外地客商開展經(jīng)營活動(dòng)發(fā)揮重要作用。1）該項(xiàng)目總投資5000萬元，占地面積83畝，建筑面積55000平方米，

　　

【正文】 40 沿 104 國道、姚場路商鋪 10000 850 850 市場中部商鋪 平方米 37000 750 2775 交易大棚 平方米 2021 500 100 2 公用工程 供水設(shè)施 16 16 供電設(shè)施 18 18 消防設(shè)施 58 58 水泥路 平方米 10000 65 65 排水設(shè)施 平方米 16 16 停車場 平方米 綠化 平方米 20 20 廁所 平方米 100 12 12 深井 3 3 圍墻 15 15 路燈 30 30 3 信息系統(tǒng)、監(jiān)測系統(tǒng) 1 200 200 4 土地 畝 83 56000 5 合計(jì) 資金使用計(jì)劃 項(xiàng)目建設(shè)期限為 1 年（ 月 2021 年 4 月）。項(xiàng)目建設(shè)資金將按照工程實(shí)際進(jìn)度在預(yù)算期內(nèi)內(nèi)全部完成。 資金籌措 項(xiàng)目共需資金 萬元（鋪底流動(dòng)資金 20 萬元），其中： 2021 年服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金 500 萬元，占總資金的 10%，施工單位墊資 1000 萬元，占總資金的 20%；企業(yè)自籌資金 萬元，占總資金的 70%。 第十二章 項(xiàng)目效益分析 、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評價(jià)是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 據(jù)的選定 2021 年 4 月至 2021 年 4 月，市場正式啟用 2021年 6 月底。 ，一是包括市場開發(fā)、物業(yè)管理、貿(mào)易市場、農(nóng)副產(chǎn)品市場等、二是項(xiàng)目賓館酒店的收入。 測 （不考慮享受到的優(yōu)惠政策） 1 營業(yè)稅金及附加預(yù)測：營業(yè)稅按收入的 5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的 7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的 3%計(jì)算。 2 管理費(fèi)用：各年預(yù)測數(shù)據(jù)按年銷售收入計(jì)算 已計(jì)入成本費(fèi)用 。 項(xiàng)目收入及毛利的測定 項(xiàng)目收入 根據(jù)泗縣統(tǒng)計(jì)局及大莊鎮(zhèn)政府統(tǒng)計(jì)站、工商管理所、國稅局、地稅局歷年來提供的各方面統(tǒng)計(jì)數(shù)字，經(jīng)過分析預(yù)測，項(xiàng)目建成后按年最保守估算， 750 家大市場年交易額在 億元左右，賓館收入年 400 萬元。 12． 項(xiàng)目毛利 按市場年交易額 億元，毛 利率按同行利率 20%下降 2 個(gè)點(diǎn)水平預(yù)算，年毛利 2160 萬元。賓館收入 400 萬元，按毛利率 20%計(jì)算，年毛利 80 萬元。合計(jì)該項(xiàng)目每年產(chǎn)生毛利潤 2240 萬元。 成本費(fèi)用估算 總成本費(fèi)用估算 項(xiàng)目所需總成本費(fèi)用包括日常管理費(fèi)、職工工資福利、折舊攤銷費(fèi)、維修費(fèi)、水電費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和其它費(fèi)用。 1 工人福利：交易中心定員 100 人，按人均每年工資福利 1200 0 元，為144 萬元。 2 電費(fèi)初步估算為 56 萬度， 49 萬元。 3 水費(fèi)按照每天用量 1000 立方計(jì)算，年 36 萬元。 4 固定資產(chǎn)折舊無形資 產(chǎn)、開辦費(fèi)攤銷：采用直接折舊的方法，殘值采用5％，折舊年限 20 年，年均折舊額為 15％ 5000／ 20 238 萬元； 5 維修費(fèi)：維修內(nèi)容主要為房屋、設(shè)備、道路等，年提取維修費(fèi) 50 萬元。 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用：本項(xiàng)目主要指經(jīng)營期間的利息支出，年均支出 5 0 萬元。 8 管理費(fèi)用按每年 260 萬元計(jì)取。 9 其它費(fèi)用年均 130 萬元。 經(jīng)測算，該項(xiàng)目年均總成本費(fèi)用 957 萬元。 稅金 1 營業(yè)稅為 5％計(jì)算； 2 城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)按營業(yè)稅的 5％提??； 3 教育費(fèi)附加稅按營業(yè)稅的 3％提?。? （ 4）堤圍費(fèi) 按收入萬分之一。 5 所得稅率提取 3 3％。 經(jīng)估算：營業(yè)稅 2240*5% 112 萬元 城建稅 萬元，教育附加稅 萬元。 合計(jì) 萬元 該項(xiàng)目每年上交稅金 萬元 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 12． 4． 1 依據(jù)及說明 項(xiàng)目建設(shè)期 12 個(gè)月，經(jīng)營期 1 5 年，項(xiàng)目計(jì)算期 1 7 年；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率按 15％。 財(cái)務(wù)分析計(jì)算 根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法參數(shù)》中的有關(guān)規(guī)定及有關(guān)財(cái)稅制度進(jìn)行財(cái)務(wù)計(jì)算。 年均利潤總額 年經(jīng)營收入一年總成本費(fèi)一營業(yè)稅金及附加 2240― 萬元。 年均所得稅： 25％ 290 萬元。 年純利潤： 872 萬元。 回收期： 5000247。 872 年 +1 年建設(shè)期 12． 4． 3 ．盈虧平衡分析 選取計(jì)算期第 10 年（正常年）進(jìn)行盈虧平衡分析，用生產(chǎn)負(fù)荷表示的盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）為 %。計(jì)算結(jié)果表明，本項(xiàng)目只要達(dá)到設(shè)計(jì)擴(kuò)建規(guī)模的 %，企業(yè)就可保本?？梢娫擁?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。 項(xiàng)目盈虧平衡圖見下圖 1。 分析 影響項(xiàng)目投資效益的不確定因素（風(fēng)險(xiǎn)因素 ）主要是營業(yè)收入、經(jīng)營成本和投資三個(gè)因素。可研就上述單因素不利條件下，浮動(dòng) 10%對項(xiàng)目所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率做了敏感性分析。分析結(jié)果表明，當(dāng)營業(yè)收入向下波動(dòng) 11％時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率仍然大于等于 8%，這說明項(xiàng)目適應(yīng)各種因素變化的能力是比較強(qiáng)的。 項(xiàng)目單因素敏感性分析評價(jià)指標(biāo)見下表： 財(cái)務(wù)敏感性分析表 序號 項(xiàng) 目 基本方案 增量營業(yè)收入 10% 增量經(jīng)營成本+10% 建設(shè)投資 +10% 1 所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %） % % % % 2 較基本方案減少 % % % 3 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 4 靜態(tài)投資回收期（年） 5 敏感程度 敏感 不敏感 較敏感 由上表對應(yīng)數(shù)據(jù)繪制的財(cái)務(wù)敏感性分析見下圖 2。 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 綜上財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，資金投入后回收期短，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年新增利潤總額 872 萬元，年新增稅金及附加 萬元 。項(xiàng)目投資利潤率 %，投資利稅率 %。全部投資所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元（ ic 8%），含建設(shè)期的靜態(tài)投資回收期為 年。全部投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元（ ic 8%），含建設(shè)期的靜態(tài)投資回收期為 年。 上述財(cái)務(wù)指標(biāo)表明，項(xiàng)目稅前、稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目盈利能力可以達(dá)到投資者預(yù)期的收益，且高于類似行業(yè)平均收益水平。 第十三章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 、 投資籌資風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的 總平方案，參考該企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及宿州市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，經(jīng)測算該該項(xiàng)目總投資 5000 萬元，其中：土地 萬元；商鋪 3622 萬元；綜合樓（賓館、酒店、辦公室） 340 萬元；大棚 2021m2， 100 萬元（鋼結(jié)構(gòu)）；其它（系統(tǒng)建設(shè)、變電站、供水庫、停車場、弱電、綠化、道路、車輛、廁所） 萬元。 企業(yè)自籌資金 3500 萬元，申請服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金 500 萬元。施工單位墊資開發(fā) 1000 萬元，企業(yè)自籌資金占總投資的 90%，截止 2021 年 5 月底，該項(xiàng)目已投入資金為 2500 萬元。 經(jīng)過評估測算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下： 項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤 872 萬元； 內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為 %； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率 10％）：按全部投資計(jì)為 5000 萬元； 動(dòng)態(tài)投資回收期 還原利率 10% ：按全部投資計(jì)為 年； 由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為 10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按現(xiàn)行財(cái)務(wù)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。無投資籌資風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 該項(xiàng)目已通過建設(shè)局、規(guī)劃局、 環(huán)保局、消防大隊(duì)等各相關(guān)部門審批。 運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn) 險(xiǎn) ? 公司是通過經(jīng)營市場和服務(wù)市場獲取收益的 ,市場攤位租金收入受到當(dāng)?shù)卣飪r(jià)管理部門的約束 ,攤位租金收入增長幅度因而受到限制 ,對公司的利潤增長有一定的影響。 公司主營業(yè)務(wù)收入一部分來源于房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)成本受物價(jià)影響很大 ,建設(shè)開發(fā)成本中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格也隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)而波動(dòng) ,從而影響到公司的經(jīng)濟(jì)效益。另外房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè) ,相對較長的開發(fā)周期和龐大的資金需求 ,給公司經(jīng)營形成融資風(fēng)險(xiǎn)。 ?險(xiǎn) 目前商品流通領(lǐng)域發(fā)展較快 ,各地相繼建立起各類商品批發(fā)市場 ,競爭日趨激烈 ,在一定程度上會削弱市場在周邊的影響力。 ?、市場風(fēng)險(xiǎn) 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化及其引起的市場購買力的波動(dòng)均會導(dǎo)致市場成交量的下降 ,會影響市場經(jīng)營者的信心 ,對公司業(yè)務(wù)有間接的影響。 ?、政策風(fēng)險(xiǎn) 近年來 ,國家為增加出口、刺激消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需 ,對商品批發(fā)市場的建立與發(fā)展給予了充分的支持 ,在政策上予以相應(yīng)的優(yōu)惠 ,本公司的成長是與國家政策及地方政府的大力扶持密不可分的 ,隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化以及商品流通市場的日益完善 ,國家在發(fā)展市場方面的政策及其導(dǎo)向的變化將對公司長期發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。 險(xiǎn) 本公司所擁有的市場群龐大 ,主要為封閉式室內(nèi)市場及沿街店面 ,因此可能面臨消防方面的風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn) 在本公司的市場開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)銷售、酒店服務(wù)與商品貿(mào)易等業(yè)務(wù)中 ,市場開發(fā)及商品貿(mào)易是本公司的核心業(yè)務(wù) ,即本公司自創(chuàng)立至今的主業(yè) ,其余業(yè)務(wù)是圍繞市場業(yè)務(wù)而展開的。本公司在經(jīng)營核心業(yè)務(wù)的同時(shí)涉足了賓館等其他業(yè)務(wù) ,今后也有可能涉足到其它新的行業(yè) ,這種多元化的跨行業(yè)經(jīng)營可能會由于人才結(jié)構(gòu)、管理經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)特長、國家政策調(diào)整等原因帶來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) ,同時(shí)也存在新跨入行業(yè)原有競爭對手遏制的威脅 ,從而影響到企業(yè)的發(fā) 展。 第十四章 社會效益分析 項(xiàng)目對社會的影響分析 民增收，提高財(cái)政收入 項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營后，市場年成交量將達(dá)到 12 億元，市場的建設(shè)和配套，使市場成為蘇魯豫皖商品營銷中轉(zhuǎn)站，帶動(dòng)周邊縣市的發(fā)展，成為皖北最大的綜合批發(fā)基地。這將帶動(dòng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)民增收，提高財(cái)政收入具有積極作用。 關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 市場的建設(shè)，可以帶動(dòng)近千余戶農(nóng)民從事商業(yè)營銷，使其從過去的糧食生產(chǎn)轉(zhuǎn)移到經(jīng)商上來。同時(shí)，還可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)市場需求，振興地方經(jīng)濟(jì)。一是帶動(dòng)交易運(yùn)輸 業(yè)的發(fā)展。二是帶動(dòng)包裝業(yè)的發(fā)展。三是帶動(dòng)三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時(shí)圍繞市場經(jīng)營，帶動(dòng)住宿、餐飲、娛樂、日用百貨和餐飲服務(wù)業(yè)興旺發(fā)達(dá)。 市下崗職工再就業(yè)和有利于農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移 項(xiàng)目建城后，除市場自身的經(jīng)營管理直接吸納就業(yè)人口外，隨著市場信息化水平的提高和檢驗(yàn)、檢測的規(guī)范，一定程序上改善了市場軟硬件環(huán)境，加速了物流的進(jìn)出速度和規(guī)模，必將吸引更多的經(jīng)營戶入住市場，也必將為該市一部分貧困人口的就業(yè)找到出路。相對與其他項(xiàng)目來說，其解決就業(yè)能力大，項(xiàng)目受益人群面寬，對于促進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)、構(gòu)建和諧社會都具有重要意義。 地市場經(jīng)營管理水平，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級 項(xiàng)目建設(shè)帶來的現(xiàn)代化的交易手段，要求項(xiàng)目組織者具備較高的技術(shù)管理水平，隨著項(xiàng)目組織者對技術(shù)的逐步消化吸收，經(jīng)營管理水平的提高，必然在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)中起到示范作用，促進(jìn)其他企業(yè)提高經(jīng)營管理水平，采用現(xiàn)代化的技術(shù)手段武裝自己，以適應(yīng)激烈的市場競爭。這將帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)檔次的提升，整體上提升產(chǎn)業(yè)的綜合競爭力，從而實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)升級。另外，本次改擴(kuò)建方案增加了市場系統(tǒng)建設(shè)內(nèi)容，可有效提高交易效率，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，也為當(dāng)?shù)厥卟斯瞎磥硎袌龅亩ㄎ恢该髁朔较?，即?yīng)注意高檔、精細(xì)、高附加 值蔬菜瓜果的發(fā)展，這對于引導(dǎo)農(nóng)民從粗放型生產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)型生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整具有積極引導(dǎo)作用。 項(xiàng)目與所在地互適性分析 益群體對項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度 （ 1）農(nóng)民對項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度 作為一個(gè)經(jīng)銷商，在沒有市場這個(gè)交易平臺時(shí)，其生產(chǎn)規(guī)模不能擴(kuò)大，只能保持自給自足的原始生產(chǎn)方式。因此，過多的產(chǎn)品無法實(shí)現(xiàn)便捷的交易，除了自己生活需要外，難以變現(xiàn)，這在一定程度上制約了農(nóng)民收入的提高和生產(chǎn)力的發(fā)展。隨著項(xiàng)目的實(shí)施，批發(fā)市場為其建立了一個(gè)便捷的交易平臺，生產(chǎn)的產(chǎn)品除生活需要外，可通過交易轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)富，這必將 引導(dǎo)其擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，以獲得更多財(cái)富，走上富裕的道路。因此，作為受益群體，農(nóng)民對項(xiàng)目應(yīng)持積極支持的態(tài)度，并且隨著項(xiàng)目的順利實(shí)施，也必將成為項(xiàng)目的積極參與者。 （ 2）經(jīng)營者對項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度 經(jīng)營者作為市場運(yùn)營的主體，項(xiàng)目的成敗和他們的利益息息相關(guān)；項(xiàng)目成功，他們將是最大的受益者，項(xiàng)目失敗，他們也必將承擔(dān)最大的損失。因此，作為最大的利益相關(guān)者，為避免損失，獲取最大利益，必然對項(xiàng)目持積極支持的態(tài)度，也必然是積極參與者。 府對項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度 就項(xiàng)目本身來說，該項(xiàng)目是泗縣 2021 年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，項(xiàng)目帶來 的收益可直接增加地方的財(cái)政收入。同時(shí)作為管理者，政府擔(dān)負(fù)著促進(jìn)農(nóng)民增收，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重任。因此，作為利益相關(guān)者，積極支持和參與項(xiàng)目是其必然選擇。 社會評價(jià)結(jié)論 社會評價(jià)表明，項(xiàng)目的實(shí)施具有明顯