【導讀】品、酒、家電、信息咨詢服務。公司下設市場開發(fā)部、物業(yè)管理部、市場部、信。國家發(fā)改委《關于組織申報2021年服務業(yè)發(fā)展引導資金的通知》；國家及安徽省頒布的有關行業(yè)規(guī)定、產業(yè)政策、法規(guī)和標準；項目建設單位提供的各種技術資料和其他有關文件。發(fā)和零售都是擠占城市道路進行，且主要以零售為主。泗縣的進貨渠道大致分以。俗話講“無農不穩(wěn)，無工不富，無商不活”，泗縣現(xiàn)在就缺。項目建成后將劃分服裝鞋帽、針紡織品、建筑裝飾材料、五金。示、休閑、娛樂及賓館、酒店等六大配套服務中心。其中，配套工程建設主要是信息系統(tǒng)、檢驗檢測系統(tǒng)建設以及市場環(huán)衛(wèi)。車場1處，總占地面積1000平方米，并對停車場地面進行硬化處理。項目完成后，市場經營條件將極大改善。預計年交易額達到10億元，可實。增加當?shù)厝罕娛杖肽軇?chuàng)造良好的條件。提供了有效保障。市場、大流通，吸引外地客商開展經營活動發(fā)揮重要作用。1）該項目總投資5000萬元，占地面積83畝，建筑面積55000平方米，

　　

【正文】 40 沿 104 國道、姚場路商鋪 10000 850 850 市場中部商鋪 平方米 37000 750 2775 交易大棚 平方米 2021 500 100 2 公用工程 供水設施 16 16 供電設施 18 18 消防設施 58 58 水泥路 平方米 10000 65 65 排水設施 平方米 16 16 停車場 平方米 綠化 平方米 20 20 廁所 平方米 100 12 12 深井 3 3 圍墻 15 15 路燈 30 30 3 信息系統(tǒng)、監(jiān)測系統(tǒng) 1 200 200 4 土地 畝 83 56000 5 合計 資金使用計劃 項目建設期限為 1 年（ 月 2021 年 4 月）。項目建設資金將按照工程實際進度在預算期內內全部完成。 資金籌措 項目共需資金 萬元（鋪底流動資金 20 萬元），其中： 2021 年服務業(yè)發(fā)展引導資金 500 萬元，占總資金的 10%，施工單位墊資 1000 萬元，占總資金的 20%；企業(yè)自籌資金 萬元，占總資金的 70%。 第十二章 項目效益分析 、項目財務效益預測 項目財務效益評價是根據國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的成本和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力，據以判別項目的財務可行性。 據的選定 2021 年 4 月至 2021 年 4 月，市場正式啟用 2021年 6 月底。 ，一是包括市場開發(fā)、物業(yè)管理、貿易市場、農副產品市場等、二是項目賓館酒店的收入。 測 （不考慮享受到的優(yōu)惠政策） 1 營業(yè)稅金及附加預測：營業(yè)稅按收入的 5%計算，城市維護建設稅按營業(yè)稅的 7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的 3%計算。 2 管理費用：各年預測數(shù)據按年銷售收入計算 已計入成本費用 。 項目收入及毛利的測定 項目收入 根據泗縣統(tǒng)計局及大莊鎮(zhèn)政府統(tǒng)計站、工商管理所、國稅局、地稅局歷年來提供的各方面統(tǒng)計數(shù)字，經過分析預測，項目建成后按年最保守估算， 750 家大市場年交易額在 億元左右，賓館收入年 400 萬元。 12． 項目毛利 按市場年交易額 億元，毛 利率按同行利率 20%下降 2 個點水平預算，年毛利 2160 萬元。賓館收入 400 萬元，按毛利率 20%計算，年毛利 80 萬元。合計該項目每年產生毛利潤 2240 萬元。 成本費用估算 總成本費用估算 項目所需總成本費用包括日常管理費、職工工資福利、折舊攤銷費、維修費、水電費、財務費用和其它費用。 1 工人福利：交易中心定員 100 人，按人均每年工資福利 1200 0 元，為144 萬元。 2 電費初步估算為 56 萬度， 49 萬元。 3 水費按照每天用量 1000 立方計算，年 36 萬元。 4 固定資產折舊無形資 產、開辦費攤銷：采用直接折舊的方法，殘值采用5％，折舊年限 20 年，年均折舊額為 15％ 5000／ 20 238 萬元； 5 維修費：維修內容主要為房屋、設備、道路等，年提取維修費 50 萬元。 7 財務費用：本項目主要指經營期間的利息支出，年均支出 5 0 萬元。 8 管理費用按每年 260 萬元計取。 9 其它費用年均 130 萬元。 經測算，該項目年均總成本費用 957 萬元。 稅金 1 營業(yè)稅為 5％計算； 2 城市建設維護費按營業(yè)稅的 5％提取； 3 教育費附加稅按營業(yè)稅的 3％提??； （ 4）堤圍費 按收入萬分之一。 5 所得稅率提取 3 3％。 經估算：營業(yè)稅 2240*5% 112 萬元 城建稅 萬元，教育附加稅 萬元。 合計 萬元 該項目每年上交稅金 萬元 財務評價指標 12． 4． 1 依據及說明 項目建設期 12 個月，經營期 1 5 年，項目計算期 1 7 年；財務內部收益率按 15％。 財務分析計算 根據國家發(fā)改委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法參數(shù)》中的有關規(guī)定及有關財稅制度進行財務計算。 年均利潤總額 年經營收入一年總成本費一營業(yè)稅金及附加 2240― 萬元。 年均所得稅： 25％ 290 萬元。 年純利潤： 872 萬元。 回收期： 5000247。 872 年 +1 年建設期 12． 4． 3 ．盈虧平衡分析 選取計算期第 10 年（正常年）進行盈虧平衡分析，用生產負荷表示的盈虧平衡點（ BEP）為 %。計算結果表明，本項目只要達到設計擴建規(guī)模的 %，企業(yè)就可保本?？梢娫擁椖匡L險較小。 項目盈虧平衡圖見下圖 1。 分析 影響項目投資效益的不確定因素（風險因素 ）主要是營業(yè)收入、經營成本和投資三個因素?？裳芯蜕鲜鰡我蛩夭焕麠l件下，浮動 10%對項目所得稅前財務內部收益率做了敏感性分析。分析結果表明，當營業(yè)收入向下波動 11％時，項目財務內部收益率仍然大于等于 8%，這說明項目適應各種因素變化的能力是比較強的。 項目單因素敏感性分析評價指標見下表： 財務敏感性分析表 序號 項 目 基本方案 增量營業(yè)收入 10% 增量經營成本+10% 建設投資 +10% 1 所得稅前財務內部收益率（ %） % % % % 2 較基本方案減少 % % % 3 財務凈現(xiàn)值（萬元） 4 靜態(tài)投資回收期（年） 5 敏感程度 敏感 不敏感 較敏感 由上表對應數(shù)據繪制的財務敏感性分析見下圖 2。 財務評價結論 綜上財務評價結果，項目盈利能力較強，資金投入后回收期短，并具有一定的抗風險能力。因此，項目在財務上是可行的。 項目達產年新增利潤總額 872 萬元，年新增稅金及附加 萬元 。項目投資利潤率 %，投資利稅率 %。全部投資所得稅前財務內部收益率 %，財務凈現(xiàn)值 萬元（ ic 8%），含建設期的靜態(tài)投資回收期為 年。全部投資所得稅后財務內部收益率 %，財務凈現(xiàn)值 萬元（ ic 8%），含建設期的靜態(tài)投資回收期為 年。 上述財務指標表明，項目稅前、稅后財務內部收益率均大于基準收益率，項目盈利能力可以達到投資者預期的收益，且高于類似行業(yè)平均收益水平。 第十三章 項目風險分析 、 投資籌資風險 根據企業(yè)提供的經規(guī)劃局批準的 總平方案，參考該企業(yè)在同類項目上的開發(fā)成本以及宿州市同類建設項目經濟技術標準，并結合項目自身情況，經測算該該項目總投資 5000 萬元，其中：土地 萬元；商鋪 3622 萬元；綜合樓（賓館、酒店、辦公室） 340 萬元；大棚 2021m2， 100 萬元（鋼結構）；其它（系統(tǒng)建設、變電站、供水庫、停車場、弱電、綠化、道路、車輛、廁所） 萬元。 企業(yè)自籌資金 3500 萬元，申請服務業(yè)發(fā)展引導資金 500 萬元。施工單位墊資開發(fā) 1000 萬元，企業(yè)自籌資金占總投資的 90%，截止 2021 年 5 月底，該項目已投入資金為 2500 萬元。 經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下： 項目建成后將實現(xiàn)凈利潤 872 萬元； 內部投資收益率：按全部投資計為 %； 財務凈現(xiàn)值（還原利率 10％）：按全部投資計為 5000 萬元； 動態(tài)投資回收期 還原利率 10% ：按全部投資計為 年； 由以上可以看出，該項目內部投資收益率均大于設定的基準收益率（設定的基準收益率為 10％），財務凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算期內按現(xiàn)行財務評價標準可行。無投資籌資風險。 項目建設風險 該項目已通過建設局、規(guī)劃局、 環(huán)保局、消防大隊等各相關部門審批。 運營管理風險 險 ? 公司是通過經營市場和服務市場獲取收益的 ,市場攤位租金收入受到當?shù)卣飪r管理部門的約束 ,攤位租金收入增長幅度因而受到限制 ,對公司的利潤增長有一定的影響。 公司主營業(yè)務收入一部分來源于房地產開發(fā)。房地產建設開發(fā)成本受物價影響很大 ,建設開發(fā)成本中的土地使用權轉讓價格也隨著經濟周期的波動而波動 ,從而影響到公司的經濟效益。另外房地產屬資金密集型行業(yè) ,相對較長的開發(fā)周期和龐大的資金需求 ,給公司經營形成融資風險。 ?險 目前商品流通領域發(fā)展較快 ,各地相繼建立起各類商品批發(fā)市場 ,競爭日趨激烈 ,在一定程度上會削弱市場在周邊的影響力。 ?、市場風險 宏觀經濟形勢的變化及其引起的市場購買力的波動均會導致市場成交量的下降 ,會影響市場經營者的信心 ,對公司業(yè)務有間接的影響。 ?、政策風險 近年來 ,國家為增加出口、刺激消費、拉動內需 ,對商品批發(fā)市場的建立與發(fā)展給予了充分的支持 ,在政策上予以相應的優(yōu)惠 ,本公司的成長是與國家政策及地方政府的大力扶持密不可分的 ,隨著經濟形勢的變化以及商品流通市場的日益完善 ,國家在發(fā)展市場方面的政策及其導向的變化將對公司長期發(fā)展產生一定的影響。 險 本公司所擁有的市場群龐大 ,主要為封閉式室內市場及沿街店面 ,因此可能面臨消防方面的風險。 經營的風險 在本公司的市場開發(fā)經營、房地產開發(fā)銷售、酒店服務與商品貿易等業(yè)務中 ,市場開發(fā)及商品貿易是本公司的核心業(yè)務 ,即本公司自創(chuàng)立至今的主業(yè) ,其余業(yè)務是圍繞市場業(yè)務而展開的。本公司在經營核心業(yè)務的同時涉足了賓館等其他業(yè)務 ,今后也有可能涉足到其它新的行業(yè) ,這種多元化的跨行業(yè)經營可能會由于人才結構、管理經驗、專業(yè)特長、國家政策調整等原因帶來經營風險 ,同時也存在新跨入行業(yè)原有競爭對手遏制的威脅 ,從而影響到企業(yè)的發(fā) 展。 第十四章 社會效益分析 項目對社會的影響分析 民增收，提高財政收入 項目實施運營后，市場年成交量將達到 12 億元，市場的建設和配套，使市場成為蘇魯豫皖商品營銷中轉站，帶動周邊縣市的發(fā)展，成為皖北最大的綜合批發(fā)基地。這將帶動當?shù)剞r業(yè)結構的調整、發(fā)展，促進農民增收，提高財政收入具有積極作用。 關產業(yè)發(fā)展 市場的建設，可以帶動近千余戶農民從事商業(yè)營銷，使其從過去的糧食生產轉移到經商上來。同時，還可以帶動相關產業(yè)的發(fā)展，拉動市場需求，振興地方經濟。一是帶動交易運輸 業(yè)的發(fā)展。二是帶動包裝業(yè)的發(fā)展。三是帶動三次產業(yè)發(fā)展。同時圍繞市場經營，帶動住宿、餐飲、娛樂、日用百貨和餐飲服務業(yè)興旺發(fā)達。 市下崗職工再就業(yè)和有利于農村富余勞動力轉移 項目建城后，除市場自身的經營管理直接吸納就業(yè)人口外，隨著市場信息化水平的提高和檢驗、檢測的規(guī)范，一定程序上改善了市場軟硬件環(huán)境，加速了物流的進出速度和規(guī)模，必將吸引更多的經營戶入住市場，也必將為該市一部分貧困人口的就業(yè)找到出路。相對與其他項目來說，其解決就業(yè)能力大，項目受益人群面寬，對于促進社會主義新農村建設、構建和諧社會都具有重要意義。 地市場經營管理水平，促進產業(yè)結構調整和升級 項目建設帶來的現(xiàn)代化的交易手段，要求項目組織者具備較高的技術管理水平，隨著項目組織者對技術的逐步消化吸收，經營管理水平的提高，必然在當?shù)禺a業(yè)中起到示范作用，促進其他企業(yè)提高經營管理水平，采用現(xiàn)代化的技術手段武裝自己，以適應激烈的市場競爭。這將帶動整個產業(yè)檔次的提升，整體上提升產業(yè)的綜合競爭力，從而實現(xiàn)當?shù)禺a業(yè)升級。另外，本次改擴建方案增加了市場系統(tǒng)建設內容，可有效提高交易效率，轉變經濟增長方式，也為當?shù)厥卟斯瞎磥硎袌龅亩ㄎ恢该髁朔较?，即應注意高檔、精細、高附加 值蔬菜瓜果的發(fā)展，這對于引導農民從粗放型生產轉變?yōu)榫毿蜕a實現(xiàn)農業(yè)產業(yè)結構調整具有積極引導作用。 項目與所在地互適性分析 益群體對項目的態(tài)度及參與程度 （ 1）農民對項目的態(tài)度及參與程度 作為一個經銷商，在沒有市場這個交易平臺時，其生產規(guī)模不能擴大，只能保持自給自足的原始生產方式。因此，過多的產品無法實現(xiàn)便捷的交易，除了自己生活需要外，難以變現(xiàn)，這在一定程度上制約了農民收入的提高和生產力的發(fā)展。隨著項目的實施，批發(fā)市場為其建立了一個便捷的交易平臺，生產的產品除生活需要外，可通過交易轉變?yōu)樨敻?，這必將 引導其擴大生產規(guī)模，以獲得更多財富，走上富裕的道路。因此，作為受益群體，農民對項目應持積極支持的態(tài)度，并且隨著項目的順利實施，也必將成為項目的積極參與者。 （ 2）經營者對項目的態(tài)度及參與程度 經營者作為市場運營的主體，項目的成敗和他們的利益息息相關；項目成功，他們將是最大的受益者，項目失敗，他們也必將承擔最大的損失。因此，作為最大的利益相關者，為避免損失，獲取最大利益，必然對項目持積極支持的態(tài)度，也必然是積極參與者。 府對項目的態(tài)度及參與程度 就項目本身來說，該項目是泗縣 2021 年重點建設項目之一，項目帶來 的收益可直接增加地方的財政收入。同時作為管理者，政府擔負著促進農民增收，發(fā)展地方經濟發(fā)展的重任。因此，作為利益相關者，積極支持和參與項目是其必然選擇。 社會評價結論 社會評價表明，項目的實施具有明顯