【導讀】XX市AA物流園項目建設。§培育市場的營銷、策劃、招商方案...............１４。§項目擬建地區(qū)、地點。該項目在“XX”高速公路XX連接線入口處，在XX市政府新規(guī)。劃的商貿(mào)物流新區(qū)域內(nèi)，面臨XXX國道，背靠“XXX”鐵路，距XX. 貨場僅XX公里，，距航空港僅XX公里，是十分理想的物資信息交流。XX市委、市政府《關(guān)于重點項目的通知》；XX市總體發(fā)展規(guī)劃；國家計委《建設項目可

　　

【正文】 學布置廢物箱，實行垃圾袋裝化，回收廢棄物，定期清掃和運往垃圾站。為了防止雷電，安裝避雷器等接地系統(tǒng)。消防安全按照公安部有關(guān)規(guī)定規(guī)劃設計 167。 環(huán)境保護措施 （ 1）根據(jù)市場各功能區(qū)域所產(chǎn)生的“廢源”分析，合理安排布置廢物箱，收集廢棄物，按時運往垃圾站，同時安排保潔人員對市場地面道路進行定時清掃；商鋪門前由客商負責清掃，并實行垃圾袋 裝以保持整個市場的整潔，制造良好的交易環(huán)境。 （ 2）對整個市場排污管網(wǎng)進行合理規(guī)劃設計，生活污水須經(jīng)化糞沉淀后方可排入污水管網(wǎng)，排污管網(wǎng)實行雨污分流制，全部雨水、污水分別排入城市管網(wǎng)。 （ 3）在市場物業(yè)管理過程中，建立和完善環(huán)境保護具體措施安排專職人員組織實施。 167。 安全衛(wèi)生 一、防雷接地 為了防止雷電高電的侵入，在變壓器進線處裝設閥型避雷器一組， １９ 變壓器中性點采用直接接地系統(tǒng)，變配電房設接地網(wǎng)，其接地裝置的接地電阻任何季節(jié)要求不大于 4 歐姆。在建筑物進線處設計重復接地裝置，其 接地電阻要求不大于 4 歐姆。 二、消防 項目單位指派管理部專職人員負責檢查督促市場的消防安全，并配合客商按規(guī)定作好有關(guān)消防器材的配置工作。 三、市場管理委員會將會同衛(wèi)生防疫部門，加強對市場內(nèi)飲食攤點衛(wèi)生情況的管理，保證市場內(nèi)交易人群的身體健康。市場物業(yè)管理公司將負責定期進行市場清潔衛(wèi)生檢查，督促交易客商注意衛(wèi)生保潔工作。以保證市場有一個良好的衛(wèi)生環(huán)境。管理公司成立保安隊，計劃配備 40 人，同時與公安局、派出所聯(lián)合成立聯(lián)合治安辦公室，保證市場經(jīng)營秩序，人身安全和財產(chǎn)、商品的安全。 167。 節(jié)能 本項目主要能 耗為：水、電。 項目采取的節(jié)能措施有： (1)為提高電網(wǎng)的功率因素，采用在低壓電容器柜進行無功補償，使用權(quán)功率因數(shù)提高，而達到提高用電率。 (2)電力變壓器選擇電力變壓器運行中的空載和短路損耗，提高電力變壓器的運行效益。 (3)市場道路照明將采用高效節(jié)能的高壓鈉燈。 項目用電、用水設施均配置計量儀表，以便節(jié)能、管理和考核。 ２０ 第 7章 項目實施進度安排 項目實施的各階段 項目建設實施計劃表 20XX 年 20XX 年 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 建設施 工期 20XX 年 20XX 年 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 建設施工期 運營期 ２１ 第 8章 投資估算與資金籌措 167。 估算依據(jù)及結(jié)果 根據(jù)國家計委《建設項目可行研究報告編制方法與參數(shù)》和《湖北省建筑工程預算定額單位估價表》，參與同類工程造價、當?shù)厥袌鰞r格和項目建設單位提供的其他有關(guān)資料，進行估價。經(jīng)計算，本項目總投資 XXXX 萬元，其中固定資產(chǎn)投資 XXX 萬元，建設期利息 XXXX 萬元，流動資金 XXX 萬元。投資估算結(jié)果詳見表《總投資估算表》（附件3） 167。 本項目總投資 XXXX 萬元，其中已投入征地費用 XXXX 萬元，修理車間及停車場 XXX 萬元， 自籌現(xiàn)金 XXX 萬元，計劃項目融資XXX 萬元。詳見表《投資計劃與資金籌措》（附件 4） ２２ 第 9章 經(jīng)濟效益分析 167。 收入、稅金及附加估算 收入分兩大部分，一是固定資產(chǎn)部分租金及管理費收入年收入合計 XXX 萬元，其中 大型停車場可容納 XX 多輛大型貨運車輛，每輛車每日收費 C 元，每年營業(yè)時間按 300 天，年收入 XX 萬元； 維修中心 VVV 套，每套年租金 XX 萬元，年收入 XX 萬元； 物資倉儲中心 XX 套 ，每套年租金 1 萬元，年收入 XX 萬元； 餐飲、賓館服務中心可容納 XX 人住宿，按每人消費 100 元，每年營業(yè)時間按300 天，年收入 XXX 萬元； 物流協(xié)會吸納經(jīng)營戶 XXX 戶，每戶每年收會員費 XXX 元，年收入 XX 萬元。二是可銷售資產(chǎn)部分收入總額 XXX 萬元，其中： 物流信息中心 X 套，每套售價 X 萬元，共計 X 萬元； 商品展銷中心 X 套，每套售價 X 萬元，共計 X 萬元；司機公寓 X 平方米，每平方米 X 元，共計 X 萬元。可銷售資產(chǎn)部分收入按三年計，第一年銷 40％，第二年銷 50％，第三年銷 10％； 實際操作中，銷價、租價應該更高 。 商品房銷售稅綜合稅率按 ％，維修中心稅率按 17％，其他營業(yè)稅稅率按 ％，城市維護稅按 7％，教育費附加按稅金 3％。 詳見計算表《收入、營業(yè)稅金及附加估算表》（附件 6） 167。 成本估算 可銷售資產(chǎn)部分費用按 20 元 /平方米計； 水電費按從業(yè)人員人均 50 元 /年計； 物業(yè)管理成本按 1 元 /平方米 /年計； 工資及福利按 萬元 /人 /年計； 折舊和攤銷計算中，按自用固定資產(chǎn)計，其中建筑物按 30 年，其它用按 10 年攤銷。 其它費用按收入的 5%計。 詳見計算表《總成本費用估算表》（附件 7） 167。 財務評價 依據(jù)國家計委和建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 ２３ （第二版），設定項目建設期 個月，經(jīng)營期限 10 年，項目經(jīng)濟計算期為 年。所得稅按“兩免三減半”，稅率 33%，項目財務基準收益率按銀行要求為最低 4%。 （ 1）投資收益 根據(jù)《損益表》（附件 8），經(jīng)計算：項目投資利潤率為 %；項目投資利稅率為 % （ 2）現(xiàn)金流量分析 根據(jù)《現(xiàn)金流量表》（附件 9），經(jīng)計算所得稅前；財務內(nèi)部收益率為 %；財務凈現(xiàn)值為 萬元；投資回收期（包括建設期）為 年； 所得稅后；財務內(nèi)部收益率為 %；財務凈現(xiàn)值為 萬元；投資回收期（包括建設期）為： 年。 （ 3）借貸償還分析 根據(jù)《借款還本付息計算表》（附件 10），經(jīng)計算：項目融資 1000萬元，兩年內(nèi)即可還清，借款償還期為 年。 ２４ 第 10章 結(jié)論與建議 167。 研究結(jié)論 一、該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合國務院鼓勵發(fā)展服務業(yè)政策、符合商品市場發(fā)展方向、符合城市總體規(guī)劃。 二、項目選址科學合理，所在地理位置優(yōu)越，交通便捷，基礎設施較為完善，且符合城 市總體規(guī)劃和 XX 市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃， 三、項目站在物流市場發(fā)展前沿，引領物流市場發(fā)展方向，在我國消費市場大發(fā)展和消費方式發(fā)生變化的時期，適應了新形式的需要，項目設計了具有感召力、操作性很強的招商方案，具有廣闊的發(fā)展空間。 四、項目建設方案，籌資方案合理可行，建設期短，回收快，還款能力強，經(jīng)濟效益可觀，財務評價結(jié)果優(yōu)良。 五、項目的建設和運營將對舊城改造、促進新區(qū)發(fā)展、優(yōu)化第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和提升服務業(yè)層次，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，具有重要意義。 167。 建議 一、鑒于該項目在發(fā)展服務業(yè)和市場建設方面的示范帶頭作用，地方政 府和有關(guān)部門應給予全力支持，促進項目加快進程，早日建成，發(fā)揮效益； 二、本可行性研究報告只論項目建設工程。對于該項目內(nèi)的功能拓展與功能配套，要與全市市政建設工程統(tǒng)籌兼顧，進一步加強對規(guī)劃、設計方案的優(yōu)化，控制投資，加大招商力度，當?shù)卣诔鞘幸?guī)劃和用地規(guī)劃上，也應對后期工程的發(fā)展予以足夠的考慮，以促進 XX 物流 園區(qū) 早日建成并投入運營。