【正文】 標(biāo)準(zhǔn)》（GB89781996）三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；施工建筑殘土和建筑垃圾可運(yùn)至需要單位填平場(chǎng)地，填坑或作為筑路用料，按指定地點(diǎn)集中貯存，定期排至城市垃圾排放廠。，采用垃圾袋集中收集，日產(chǎn)日清，積極與環(huán)衛(wèi)部門合作，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)，進(jìn)行無(wú)害化處理。項(xiàng)目三期總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):Ⅲ期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)一總規(guī)劃用地48100平方米二總建筑面積95520平方米單體建材城面積30248平方米三容 積 率四綠 化 率21%五建筑密度50% 第五章 項(xiàng)目組織管理與保障措施按批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃,制定完成年度建設(shè)計(jì)劃,具有科學(xué)性,合理性和可以實(shí)施的特點(diǎn)。(1) 完成并落實(shí)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的總體及階段計(jì)劃實(shí)施；(2) 制定項(xiàng)目計(jì)劃管理程序中各環(huán)節(jié)的崗位職責(zé)和管理制度,定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)計(jì)劃的完成與實(shí)施計(jì)劃；(3) 對(duì)項(xiàng)目技術(shù),生產(chǎn),質(zhì)量,安全,財(cái)務(wù),材料,設(shè)備等專業(yè)工作及實(shí)施計(jì)劃由各部門負(fù)責(zé)落實(shí)并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；(4) 批準(zhǔn)后的各專業(yè)計(jì)劃應(yīng)及時(shí)協(xié)調(diào)并落實(shí)到設(shè)計(jì),施工,監(jiān)理等單位,及時(shí)對(duì)計(jì)劃落實(shí)及修改意見向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；(5) 計(jì)劃修改應(yīng)有主管領(lǐng)導(dǎo)的批準(zhǔn)方可進(jìn)行。工程管理是建設(shè)項(xiàng)目的重要環(huán)節(jié),節(jié)約資金的主要環(huán)節(jié),為此,應(yīng)做好以下工作：,制定切實(shí)的工作標(biāo)準(zhǔn)和制度..,工程監(jiān)理等單位工作制度.項(xiàng)目的資金管理是實(shí)施項(xiàng)目計(jì)劃的主要組成部分,按照國(guó)家制定的建設(shè)專項(xiàng)資金專項(xiàng)專用的原則,做到管好項(xiàng)目用好資金。(1) 確保項(xiàng)目建設(shè)資金的到位率.(2) 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的關(guān)于建設(shè)資金的規(guī)定和要求.(3) 建設(shè)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?(4) 節(jié)約項(xiàng)目建設(shè)資金.利用現(xiàn)代科技管理手段,及時(shí)掌握建筑市場(chǎng)的動(dòng)態(tài),新技術(shù),新材料,設(shè)備市場(chǎng)的價(jià)格,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中的技術(shù)、生產(chǎn)質(zhì)量、財(cái)務(wù)、行政等管理實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化管理。要保證項(xiàng)目建設(shè)按計(jì)劃完成，首先要落實(shí)的就是資金計(jì)劃籌措。（1）及時(shí)準(zhǔn)確編報(bào)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃。（2）切實(shí)做好項(xiàng)目年度資金計(jì)劃的落實(shí)工作。（3）項(xiàng)目資金計(jì)劃落實(shí)后，及時(shí)劃撥到專用基建帳戶。（1） 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，科學(xué)組織施工建設(shè)工作。（2） 規(guī)范管理，合理報(bào)價(jià)，公平競(jìng)爭(zhēng)的原則。（3） 合理編制項(xiàng)目施工程序，優(yōu)化施工措施。（4） 基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)施工一步到位，避免重復(fù)施工，節(jié)約建設(shè)資金。（5） 項(xiàng)目施工組織措施及方案批準(zhǔn)后應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行。制定項(xiàng)目施工組織的工作標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)。第六章　營(yíng)銷戰(zhàn)略體系主題詞:216。 輻射東北的商品采購(gòu)平臺(tái)216。 東北建材及家居家具為主題的采購(gòu)基地216。 以住宅產(chǎn)業(yè)化為主題而創(chuàng)建的住宅樣板展示平臺(tái)216。 以電子商務(wù)為紐帶搭建真正的物流配送平臺(tái)項(xiàng)目的推廣意義:第一，為東北總代理商量身定做的東北總代理基地。從“總代理”們的實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求出發(fā)，提供符合其特殊要求的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和配套服務(wù)，降低其經(jīng)營(yíng)成本，形成規(guī)模集聚效應(yīng)，致力打造“東北總代理的經(jīng)營(yíng)聚集的平臺(tái)”，創(chuàng)造一種全新的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)贏利模式，瞄準(zhǔn)特定的目標(biāo)群體，更容易在市場(chǎng)上形成核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。打破傳統(tǒng)的批發(fā)、零售的固有交易劃分的局限性，從人的消費(fèi)行為模式入手，以滿足人們“目的性的采購(gòu)”需求為主，創(chuàng)造全新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)和交易模式，實(shí)現(xiàn)“交易成本的最低化”由生產(chǎn)廠家或總經(jīng)銷商直接面對(duì)采購(gòu)者。 ?商品最豐富足夠的細(xì)分和集聚。細(xì)分對(duì)商品的種類、規(guī)格等進(jìn)行充分的揀選和分類，劃行歸市，使采購(gòu)行為更快捷；集聚某類商品貨品最齊全，最大限制滿足采購(gòu)者的選擇權(quán)。?價(jià)格最低廉直接面對(duì)生產(chǎn)廠家或總經(jīng)銷商，批零不限，省略中間環(huán)節(jié)；位于城郊，地價(jià)成本、交通成本低廉，價(jià)格最實(shí)惠。?消費(fèi)群覆蓋面廣個(gè)人、家庭、團(tuán)體、經(jīng)銷商等目的性強(qiáng)的采購(gòu)人群，有效消費(fèi)比例高。 第二，“以推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，把握城市經(jīng)濟(jì)新活力”為主題，響應(yīng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心的號(hào)召，探討我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新思路，以及如何適應(yīng)全面建設(shè)小康社會(huì)的要求，引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新思維。強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的理念，在推行住宅一次裝修到位方針的同時(shí)，與供貨商一起完成“搭建部品展示平臺(tái)的設(shè)想”。與此同時(shí)，開展住宅領(lǐng)域的國(guó)際技術(shù)交流與合作，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，已經(jīng)成為國(guó)家引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)和住宅建設(shè)發(fā)展重要的方針政策。:商業(yè)中心 + 不同功能的專賣城 + 電子商務(wù)信息中心集物流園功能、商業(yè)MALL功能、居住生活功能的城市新商圈l ?業(yè)態(tài)選擇與組合：體現(xiàn)物流園區(qū)功能以經(jīng)營(yíng)批發(fā)產(chǎn)品為主、零售為輔，具有特色、與沈陽(yáng)現(xiàn)有項(xiàng)目錯(cuò)位的業(yè)態(tài)組合；l ?商業(yè)與物流相結(jié)合：體現(xiàn)中國(guó)首家物流園區(qū)商業(yè)MALL；?適當(dāng)考慮居住性物業(yè)：滿足在此工作和經(jīng)營(yíng)人員的需求，完善配套服務(wù)；同時(shí)住宅性地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合，可以很好地解決項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的資金需求。：(1) 先開發(fā)商業(yè)配套，后開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)原則,用商業(yè)配套的人氣帶動(dòng)專業(yè)市場(chǎng)的銷售。(2) 交錯(cuò)開發(fā)原則。先開發(fā)地塊東西兩側(cè)達(dá)到市場(chǎng)預(yù)熱目的，后啟動(dòng)中間區(qū)域帶動(dòng)整個(gè)大盤開發(fā)。： 期段范圍占地面積建筑面積開發(fā)時(shí)間I 期建材超市生活類超市等1039401412561年II 期建材專業(yè)城1期682001020006個(gè)月III 期建材專業(yè)城2期48100955206個(gè)月IV 期建材專業(yè)城3期53000936006個(gè)月Ⅴ期建材專業(yè)城4期58400936006個(gè)月Ⅵ期商務(wù)綜合樓16900413651年考慮流水作業(yè)，總工期約3年。第七章 投資分析 總建筑面積：95520平方米 Ⅲ期投資估算表單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng)目投資額備注1土地費(fèi)用55271149元/平方米2前期工程費(fèi)573包括勘、設(shè)、監(jiān)，七通一平等。3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1051包括道路、停車坪、室外給排水、綠化、室外照明等4公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)621按《沈陽(yáng)市建筑工程費(fèi)用》計(jì)算5建安工程費(fèi)15283按《沈陽(yáng)市建筑工程費(fèi)用》計(jì)算6管理費(fèi)用576按1~%提取7銷售及推廣費(fèi)用1100%提取8不可預(yù)見費(fèi)1237按1~7項(xiàng)和的5%提取9開發(fā)期稅費(fèi)1910200元/平方米10財(cái)務(wù)費(fèi)用1200按復(fù)利，%計(jì)算 11開發(fā)項(xiàng)目總投資29078　 59 / 59： 項(xiàng)目III期租賃收入表序號(hào)營(yíng)銷方式比例面積租金水平年租金小銷售均價(jià)銷售額小備注(㎡)（元/㎡天）計(jì)（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）計(jì)（萬(wàn)元）一出租100%95520~6554　　㎡天合計(jì)　　95520　6554　0　序號(hào)年份項(xiàng)目 合計(jì)12345678910一經(jīng)營(yíng)收入55132　270065546554655465546554655465546554租房收入55132　270065546554655465546554655465546554二產(chǎn)品總投資290781907810000　　　　　　　　三經(jīng)營(yíng)費(fèi)用5000500500500500500500500500500500四房屋折舊費(fèi)3933　437437437437437437437437437五經(jīng)營(yíng)稅金及附加9648　47211471147114711471147114711471147七利潤(rùn)總額7473　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬(wàn)元序號(hào) 年份項(xiàng)目 合計(jì)12345678910一現(xiàn)金流入55132　270065546554655465546554655465546554租房收入55132　270065546554655465546554655465546554二現(xiàn)金流出47659195781140920842084208420842084208420842084產(chǎn)品總投資290781907810000　　　　　　　　經(jīng)營(yíng)費(fèi)用5000500500500500500500500500500500折舊費(fèi)用3933　437437437437437437437437437經(jīng)營(yíng)稅金及附加9648　47211471147114711471147114711471147三凈現(xiàn)金流量　19578870944704470447044704470447044704470四累計(jì)凈現(xiàn)金流量797319078277872331718847143779907543796735037973投資凈利潤(rùn)：7973萬(wàn)投資收益率：% 投資回收期：　 第八章 結(jié)論由于該項(xiàng)目是集東北建材家居家具采購(gòu)基地，匯集了眾多品牌企業(yè)和眾多人力密集型行業(yè)，有利于加大地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)建設(shè)力度，有助于解決區(qū)域市場(chǎng)的就業(yè)問(wèn)題，預(yù)計(jì)年平均可解決上萬(wàn)人的就業(yè)工作，所以該項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益。該項(xiàng)目三期預(yù)計(jì)開發(fā)期9個(gè)月；總投資額29078萬(wàn)，%；。所以該項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)該項(xiàng)目也是東方集團(tuán)在東北區(qū)域的重點(diǎn)工程，我們會(huì)充分匯集公司的人力、物力、財(cái)力，使該項(xiàng)目高效有續(xù)的進(jìn)行，成為東北具有極高知名度，美譽(yù)度，擁有良好社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的綜合性商業(yè)中心。