【正文】 標準》（GB89781996）三級標準；施工建筑殘土和建筑垃圾可運至需要單位填平場地，填坑或作為筑路用料，按指定地點集中貯存，定期排至城市垃圾排放廠。，采用垃圾袋集中收集，日產(chǎn)日清，積極與環(huán)衛(wèi)部門合作，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運，進行無害化處理。項目三期總體經(jīng)濟技術指標:Ⅲ期經(jīng)濟指標序號經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)一總規(guī)劃用地48100平方米二總建筑面積95520平方米單體建材城面積30248平方米三容 積 率四綠 化 率21%五建筑密度50% 第五章 項目組織管理與保障措施按批準的項目實施計劃,制定完成年度建設計劃,具有科學性,合理性和可以實施的特點。(1) 完成并落實項目實施過程中的總體及階段計劃實施；(2) 制定項目計劃管理程序中各環(huán)節(jié)的崗位職責和管理制度,定期向領導匯報計劃的完成與實施計劃；(3) 對項目技術,生產(chǎn),質量,安全,財務,材料,設備等專業(yè)工作及實施計劃由各部門負責落實并報主管領導匯報；(4) 批準后的各專業(yè)計劃應及時協(xié)調并落實到設計,施工,監(jiān)理等單位,及時對計劃落實及修改意見向主管領導匯報；(5) 計劃修改應有主管領導的批準方可進行。工程管理是建設項目的重要環(huán)節(jié),節(jié)約資金的主要環(huán)節(jié),為此,應做好以下工作：,制定切實的工作標準和制度..,工程監(jiān)理等單位工作制度.項目的資金管理是實施項目計劃的主要組成部分,按照國家制定的建設專項資金專項專用的原則,做到管好項目用好資金。(1) 確保項目建設資金的到位率.(2) 嚴格執(zhí)行國家的關于建設資金的規(guī)定和要求.(3) 建設項目資金?？顚Ｓ?(4) 節(jié)約項目建設資金.利用現(xiàn)代科技管理手段,及時掌握建筑市場的動態(tài),新技術,新材料,設備市場的價格,對項目建設中的技術、生產(chǎn)質量、財務、行政等管理實現(xiàn)網(wǎng)絡化管理。要保證項目建設按計劃完成，首先要落實的就是資金計劃籌措。（1）及時準確編報項目資金使用計劃。（2）切實做好項目年度資金計劃的落實工作。（3）項目資金計劃落實后，及時劃撥到專用基建帳戶。（1） 根據(jù)項目實施計劃，科學組織施工建設工作。（2） 規(guī)范管理，合理報價，公平競爭的原則。（3） 合理編制項目施工程序，優(yōu)化施工措施。（4） 基礎設施工程建設施工一步到位，避免重復施工，節(jié)約建設資金。（5） 項目施工組織措施及方案批準后應認真執(zhí)行。制定項目施工組織的工作標準、崗位職責。第六章　營銷戰(zhàn)略體系主題詞:216。 輻射東北的商品采購平臺216。 東北建材及家居家具為主題的采購基地216。 以住宅產(chǎn)業(yè)化為主題而創(chuàng)建的住宅樣板展示平臺216。 以電子商務為紐帶搭建真正的物流配送平臺項目的推廣意義:第一，為東北總代理商量身定做的東北總代理基地。從“總代理”們的實際經(jīng)營需求出發(fā)，提供符合其特殊要求的經(jīng)營場所和配套服務，降低其經(jīng)營成本，形成規(guī)模集聚效應，致力打造“東北總代理的經(jīng)營聚集的平臺”，創(chuàng)造一種全新的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)贏利模式，瞄準特定的目標群體，更容易在市場上形成核心競爭優(yōu)勢。打破傳統(tǒng)的批發(fā)、零售的固有交易劃分的局限性，從人的消費行為模式入手，以滿足人們“目的性的采購”需求為主，創(chuàng)造全新的商業(yè)經(jīng)營形態(tài)和交易模式，實現(xiàn)“交易成本的最低化”由生產(chǎn)廠家或總經(jīng)銷商直接面對采購者。 ?商品最豐富足夠的細分和集聚。細分對商品的種類、規(guī)格等進行充分的揀選和分類，劃行歸市，使采購行為更快捷；集聚某類商品貨品最齊全，最大限制滿足采購者的選擇權。?價格最低廉直接面對生產(chǎn)廠家或總經(jīng)銷商，批零不限，省略中間環(huán)節(jié)；位于城郊，地價成本、交通成本低廉，價格最實惠。?消費群覆蓋面廣個人、家庭、團體、經(jīng)銷商等目的性強的采購人群，有效消費比例高。 第二，“以推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，把握城市經(jīng)濟新活力”為主題，響應建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心的號召，探討我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新思路，以及如何適應全面建設小康社會的要求，引導住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新思維。強調可持續(xù)發(fā)展的理念，在推行住宅一次裝修到位方針的同時，與供貨商一起完成“搭建部品展示平臺的設想”。與此同時，開展住宅領域的國際技術交流與合作，推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，已經(jīng)成為國家引導住宅產(chǎn)業(yè)和住宅建設發(fā)展重要的方針政策。:商業(yè)中心 + 不同功能的專賣城 + 電子商務信息中心集物流園功能、商業(yè)MALL功能、居住生活功能的城市新商圈l ?業(yè)態(tài)選擇與組合：體現(xiàn)物流園區(qū)功能以經(jīng)營批發(fā)產(chǎn)品為主、零售為輔，具有特色、與沈陽現(xiàn)有項目錯位的業(yè)態(tài)組合；l ?商業(yè)與物流相結合：體現(xiàn)中國首家物流園區(qū)商業(yè)MALL；?適當考慮居住性物業(yè)：滿足在此工作和經(jīng)營人員的需求，完善配套服務；同時住宅性地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有機結合，可以很好地解決項目開發(fā)與經(jīng)營的資金需求。：(1) 先開發(fā)商業(yè)配套，后開發(fā)專業(yè)市場原則,用商業(yè)配套的人氣帶動專業(yè)市場的銷售。(2) 交錯開發(fā)原則。先開發(fā)地塊東西兩側達到市場預熱目的，后啟動中間區(qū)域帶動整個大盤開發(fā)。： 期段范圍占地面積建筑面積開發(fā)時間I 期建材超市生活類超市等1039401412561年II 期建材專業(yè)城1期682001020006個月III 期建材專業(yè)城2期48100955206個月IV 期建材專業(yè)城3期53000936006個月Ⅴ期建材專業(yè)城4期58400936006個月Ⅵ期商務綜合樓16900413651年考慮流水作業(yè)，總工期約3年。第七章 投資分析 總建筑面積：95520平方米 Ⅲ期投資估算表單位：萬元序 號項目投資額備注1土地費用55271149元/平方米2前期工程費573包括勘、設、監(jiān)，七通一平等。3基礎設施建設費1051包括道路、停車坪、室外給排水、綠化、室外照明等4公共設施配套建設費621按《沈陽市建筑工程費用》計算5建安工程費15283按《沈陽市建筑工程費用》計算6管理費用576按1~%提取7銷售及推廣費用1100%提取8不可預見費1237按1~7項和的5%提取9開發(fā)期稅費1910200元/平方米10財務費用1200按復利，%計算 11開發(fā)項目總投資29078　 59 / 59： 項目III期租賃收入表序號營銷方式比例面積租金水平年租金小銷售均價銷售額小備注(㎡)（元/㎡天）計（萬元）（萬元）計（萬元）一出租100%95520~6554　　㎡天合計　　95520　6554　0　序號年份項目 合計12345678910一經(jīng)營收入55132　270065546554655465546554655465546554租房收入55132　270065546554655465546554655465546554二產(chǎn)品總投資290781907810000　　　　　　　　三經(jīng)營費用5000500500500500500500500500500500四房屋折舊費3933　437437437437437437437437437五經(jīng)營稅金及附加9648　47211471147114711471147114711471147七利潤總額7473　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬元序號 年份項目 合計12345678910一現(xiàn)金流入55132　270065546554655465546554655465546554租房收入55132　270065546554655465546554655465546554二現(xiàn)金流出47659195781140920842084208420842084208420842084產(chǎn)品總投資290781907810000　　　　　　　　經(jīng)營費用5000500500500500500500500500500500折舊費用3933　437437437437437437437437437經(jīng)營稅金及附加9648　47211471147114711471147114711471147三凈現(xiàn)金流量　19578870944704470447044704470447044704470四累計凈現(xiàn)金流量797319078277872331718847143779907543796735037973投資凈利潤：7973萬投資收益率：% 投資回收期：　 第八章 結論由于該項目是集東北建材家居家具采購基地，匯集了眾多品牌企業(yè)和眾多人力密集型行業(yè)，有利于加大地方區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)建設力度，有助于解決區(qū)域市場的就業(yè)問題，預計年平均可解決上萬人的就業(yè)工作，所以該項目具有良好的社會效益。該項目三期預計開發(fā)期9個月；總投資額29078萬，%；。所以該項目具有良好的經(jīng)濟效益。同時該項目也是東方集團在東北區(qū)域的重點工程，我們會充分匯集公司的人力、物力、財力，使該項目高效有續(xù)的進行，成為東北具有極高知名度，美譽度，擁有良好社會效益和經(jīng)濟效益的綜合性商業(yè)中心。