【導(dǎo)讀】第三章建設(shè)條件與建設(shè)地址????????第八章實(shí)施計(jì)劃與工程管理????????第九章投資估算與資金籌措????????村項(xiàng)目的工程咨詢委托后，立即成立了研究小組，小組本著客觀、科學(xué)和對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的精神，區(qū)規(guī)劃的有關(guān)要求，確定了項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和實(shí)施方案，在此基礎(chǔ)上編制了該報(bào)告。業(yè)執(zhí)照,注冊(cè)資金1200萬元。公司位于濰坊市奎文區(qū),企業(yè)類型為有限責(zé)任公司,主要經(jīng)營房。地產(chǎn)開發(fā),商品房銷售。建設(shè)倉南小區(qū)工程位于濰城區(qū)南關(guān)街辦倉南路58號(hào)。東有茶葉批發(fā)市場、貨運(yùn)中心，西緊鄰月河路，南距高家樓新村約500米，北側(cè)緊靠倉南路，是社會(huì)各界人士理想的居住辦公場所。項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)布局合理、280萬元，不可預(yù)見費(fèi)50萬元，稅費(fèi)170萬元，銷售費(fèi)用50萬元。建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決?；M(jìn)程具有積極的作用。濟(jì)保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。資環(huán)境，加快了城市的發(fā)展速度。

　　

【正文】 施工準(zhǔn)備 施工圖設(shè)計(jì) 工程施工 竣工驗(yàn)收 二、工程管理 為保證該項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量，擬采取以下質(zhì)量保證措施： 一是抓好規(guī)劃設(shè)計(jì)的招標(biāo)評(píng)優(yōu)，確定一個(gè)較高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，使該項(xiàng)目規(guī)劃布局合理、結(jié)構(gòu)清晰、空間序列明確，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。 二是通過投標(biāo)競爭選定一批實(shí)力雄厚、管理上套、重 視信譽(yù)、積極配合的施工隊(duì)伍和設(shè)備、材料供應(yīng)廠家。 三是實(shí)行工程監(jiān)理制，聘請(qǐng)有實(shí)力的監(jiān)理公司對(duì)工程建設(shè)實(shí)行全方位、全過程監(jiān)理，從規(guī)劃到建設(shè)都要有專家參與，從而保證工程建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)都得到科學(xué)有效的控制。 四是實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，利用經(jīng)濟(jì)杠桿把質(zhì)量、目標(biāo)與施工單位的效益緊緊掛鉤，促其自覺地實(shí)行全面質(zhì)量管理，保證工程質(zhì)量。 五是引入風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，目標(biāo)責(zé)任制，從領(lǐng)導(dǎo)到每個(gè)職工都確定明確的責(zé)任目標(biāo)，根據(jù)目標(biāo)實(shí)施情況，獎(jiǎng)優(yōu)罰怠。 六是實(shí)行定期碰頭會(huì)制度，確定最佳施工方案和施工工藝，及時(shí)處理工程建設(shè)中出現(xiàn)的問題，確保工程按計(jì) 劃進(jìn)度組織實(shí)施。 三、項(xiàng)目招標(biāo) 根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)法》和國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 9 號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》的要求，在該項(xiàng)目報(bào)告批復(fù)后，對(duì)該項(xiàng)目的工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)和施工單位的選定，依法進(jìn)行公開招標(biāo)。 附 :山東省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案 第九章 投資估算與資金籌措 一、估算依據(jù)及說明 國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 國家計(jì)委投資司、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)用手冊(cè)》。 中國國際工程咨詢公司編《投資項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》 建筑工程按當(dāng)?shù)卦儍r(jià)估列。 裝置性材料購置按市場詢價(jià)估列。 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國家稅務(wù)總局國稅發(fā) [1999]158 號(hào)文件有關(guān)規(guī)定暫緩征收。 不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和 3%計(jì)列，價(jià)差預(yù)備費(fèi)按國家計(jì)委計(jì)投資 [1999]1340號(hào)文件費(fèi)率為 0%。 土地費(fèi)用 75 萬元 /畝。 二、投資估算 該項(xiàng)目建設(shè)總投資為 2640 萬元，其中工程費(fèi)用 1300 萬元，土地費(fèi)用 800 萬元，其他費(fèi)用280 萬元，不可預(yù)見費(fèi) 50 萬元，稅費(fèi) 170 萬元，銷售費(fèi)用 50 萬元。 項(xiàng)目建設(shè)資 本金 2640 萬元。 詳見 91 總投資估算匯總表 92 工程費(fèi)用投資估算表 92 工程其它項(xiàng)目費(fèi)用估算表 三、資金籌措 建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決。 總投資估算匯總表 表 9— 1 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額 （萬元） 建筑面積 （ m2） 單方造價(jià) (元 /m2) 占總投資比例（ %） 一 工程費(fèi)用 14000 900 二 土地費(fèi)用 450 三 其他費(fèi)用 160 四 不可預(yù)見費(fèi) 80 五 財(cái)務(wù)費(fèi)用 六 稅費(fèi) 112 七 銷售費(fèi)用 20 八 總投資 1670 工程費(fèi)用投資估算表 表 9— 2 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑面積（ m2） 單方造價(jià) (元 /m2) 金額 （萬元） 備注 一 多層住宅工程費(fèi) 12333 980 1 商業(yè)建筑 1667 0 0 2 3 二 基礎(chǔ)配套工程 160 1 給水工程 18 2 排水工程 9 3 供電工程 21 4 采暖工程 16 5 電訊工程 8 6 燃?xì)夤こ? 13 7 消防工程 20 8 電梯工程 20 9 道路綠化工程 20 10 市政管線工程 15 三 合計(jì) 表 9— 3 工程其他費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額 備注 1 建設(shè)單位管理費(fèi) 80 2 建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi) 160 3 人防工程易地建設(shè)費(fèi) 40 4 土地規(guī)劃許可證手續(xù)費(fèi) 5 工程規(guī)劃許可證手續(xù)費(fèi) 6 工程交易費(fèi) 7 招標(biāo)公證費(fèi) 8 招標(biāo)代理費(fèi) 9 工程造價(jià)咨詢費(fèi) 10 工程監(jiān)理費(fèi) 15 11 防雷檢測費(fèi) 12 圖紙審查費(fèi) 13 評(píng)估咨詢費(fèi) 14 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 合計(jì) 第十章 效益分析 一、經(jīng)濟(jì)效益分析的依據(jù) 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 二、經(jīng)濟(jì)效益說明 該 項(xiàng)目建成投運(yùn)后，共實(shí)現(xiàn)銷售收入 3940 萬元。按照《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目的稅率為 5%，應(yīng)上繳營業(yè)稅 197 萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅 萬元，教育費(fèi)附加 萬元，地方教育費(fèi)附加 萬元。該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)利潤總額 1200 萬元。 三、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 銷售收入 ⑴銷售價(jià)格 根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，結(jié)合城市消費(fèi)水平和項(xiàng)目所處地理位置，參照濰坊市商住樓售價(jià)行情，確定項(xiàng)目銷售價(jià)格。多層住宅和高層住宅建筑均采用平銷售價(jià)格計(jì)算，多層住宅2400 元 /平方米，商鋪 3500 元 /平方米，停車位按 6 萬元 /個(gè)。 ⑵銷售面積 該項(xiàng)目出售面積多層住宅面積為 14333 平方米，商業(yè)面積為 1677 平方米，停車位 40 個(gè)。 ⑶銷售計(jì)劃及銷售收入 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，在開工建設(shè)的同時(shí)開展銷售工作，預(yù)計(jì)項(xiàng)目 2 年內(nèi)全部售出。該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售總收入 3940 萬元。年度銷售計(jì)劃見表 10－ 1 表 101 銷售計(jì)劃表 單位 :萬元 年份 項(xiàng)目 第 1 年 第 2 年 第 3 年 合計(jì) 銷售比例 45% 55% 100% 銷售收入 3940 銷售稅金及附加 該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)銷售稅金及附加共計(jì) 萬元，其中營業(yè)稅 ，城市維護(hù)建設(shè)稅 56 萬元，教育費(fèi)附加 24 萬元，地方教育費(fèi)附加 8 萬元。詳見表 102 銷售稅金及附加估算表 表 102 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 1 2 3 1 營業(yè)稅 2 城市維護(hù)建設(shè)稅 3 教育費(fèi)附加 4 地方教育費(fèi)附加 合計(jì) 土地增值稅 該項(xiàng)目土地增值稅按四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算，需交納土地增值稅 80 萬元。見表 10－ 3土地增值稅估算表 表 103 土地增值稅估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 交納金額 1 銷售收入 3940 2 扣除項(xiàng)目金額 + 總成本費(fèi)用 銷售稅金及附加 3 增值額 12 4 增值率 3／ 2 5 增值稅率 4≤ 40% 6 速算扣除率 4≤ 40% 取 0 7 土地增值稅 3526 80 總成本費(fèi)用 該項(xiàng)目總成本費(fèi)用由總投資和運(yùn)營費(fèi)用構(gòu)成。運(yùn)營費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間發(fā)生的各種費(fèi)用包括管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，按銷售收入的 1%計(jì)取。 所得稅 該項(xiàng)目所得稅稅率為 33%。 四、損益與靜態(tài)盈利分析 該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤總額 1100 萬元，所得稅 330 萬元。經(jīng)測算本項(xiàng)目投資利潤率為 投資利稅率為 %，投資凈利潤率 %。詳見表 104 損益表 表 104 損益表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 1 2 3 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 銷售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 8 盈余公積金 9 可分配利潤 評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資利潤率＝（利潤總額／總投資額） 100% ＝（ 1100／ 2840） 100%＝ % 投資利稅率＝（利稅總額／總投資額） 100%