【導(dǎo)讀】報告題目：XHZY公司管理模式診斷報告

　　

【正文】 以上數(shù)據(jù)表明，全國各地區(qū)交納各類保險和住房公積金的標(biāo)準(zhǔn)大體一致，但由于未對交納保險人數(shù)占員工總?cè)藬?shù)的比例，以及農(nóng)民工的社會保險情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計，此表未能反映被調(diào)查企業(yè)的實際繳納情況。 行業(yè)生存與發(fā)展面臨的主要問題 根據(jù) 4600 家企業(yè)的調(diào)查情況匯總，當(dāng)前行業(yè)生存與發(fā)展面臨許多困難和問題，主要突出反映在以下幾個方面： 1） 社會評價方面 a) 行業(yè)社會地位不高。 社會普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡單的勞務(wù)服務(wù)，勞動強(qiáng)度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。調(diào)查中，反映行業(yè)社會地位不高的企業(yè)就有 3521 家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的 %。 b) 行業(yè)偏見普遍存在。 社會上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動不動就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。反映人們對行業(yè)存在一定偏見的企業(yè) 2819 家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的 %。社會上還有部分群體對物業(yè)管理行業(yè)缺乏信任感。認(rèn)為行業(yè)公信力不強(qiáng)的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的 %。 c) 輿論導(dǎo)向存在 偏差。 這些年來，各種輿論媒體對于物業(yè)管理行業(yè)的正面報道很少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng)，不作深入的調(diào)查研究，不問青紅皂白，肆意誤導(dǎo)群眾，給行業(yè)造成很大負(fù)面影響。認(rèn)為社會輿論導(dǎo)向有偏差的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的 %。 d) 物業(yè)服務(wù)消費觀念不強(qiáng)。 人們對物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會性、公共性、有償性認(rèn)識不足，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動不積極支持、不主動配合。認(rèn)為行業(yè)生存與發(fā)展環(huán)境不寬松的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的 %。認(rèn)為人們對物業(yè)服務(wù)常常任意壓價的占被調(diào)查企業(yè)的 %。 2） 政府監(jiān)督方面 24 / 114 a) 地方立法跟不上，相關(guān)政策 不配套。 一些地方政府以及有關(guān)部門對物業(yè)管理不重視，對行業(yè)發(fā)展不關(guān)心?！段飿I(yè)管理條例》以及企業(yè)資質(zhì)、維修資金、服務(wù)收費等管理辦法，國務(wù)院和中央部委都已制定公布多年，但許多地方至今尚未制定具體實施的配套細(xì)則、辦法。認(rèn)為地方立法跟不上的企業(yè)有 2582家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的 %。認(rèn)為相關(guān)政策不配套的企業(yè)有 3341 家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的 %。 b) 政府協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)專業(yè)部門關(guān)系不順。 這次調(diào)查中，認(rèn)為政府協(xié)調(diào)工作不及時不到位的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的 %，認(rèn)為政府缺位和執(zhí)法不力的占被調(diào)查企業(yè)的 %。還有相當(dāng)一部分企業(yè)認(rèn)為與當(dāng)?shù)馗鲗I(yè)部門關(guān)系不順，其中與供水方面不順的占 %，供電方面不順的占 %，也有少數(shù)企業(yè)反映與供氣、供暖部門關(guān)系不順。一些部門把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)作原來的“房管所”、“基建隊”，行政上指手畫腳，橫加指責(zé)。經(jīng)費上亂攤派、亂贊助。認(rèn)為對企業(yè)干預(yù)過多的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的 %。 c) 物價部門干預(yù)過度，政府定價（指導(dǎo)價）適用過寬。 國家發(fā)改委、建設(shè)部對物業(yè)服 務(wù)收費定價的范圍、對象、方法、標(biāo)準(zhǔn)都有明確規(guī)定。但各地方執(zhí)行時卻是五花八門。物價部門嚴(yán)把物業(yè)收費審批關(guān)，任意擴(kuò)大政府定價和政府指導(dǎo)價范圍。有的地方住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費 元 /㎡ 月，一定 10 年不變。有的地方高檔別墅物業(yè)服務(wù)費 元 /㎡ 月，企業(yè)怨聲載道。反映政府對物業(yè)服務(wù)收費控制過死的占被調(diào)查企業(yè)的 %，反映任意擴(kuò)大政府定價范圍的占被調(diào)查企業(yè)的 %。 d) 現(xiàn)行稅賦政策不合理，企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)太大。 相當(dāng)一部分企業(yè)反映各地政府對物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，加上《勞動合同法》的執(zhí)行， 社會最低工資標(biāo)準(zhǔn)的提高，使企業(yè)的負(fù)擔(dān)明顯加重。反映這類問題的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的 %。 3） 開發(fā)單位建設(shè)方面 a) 建管不分掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)服務(wù)帶來隱患和糾紛。 這次調(diào)查中認(rèn)為開發(fā)單位利用“建管”不分掩蓋前期遺留問題的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的%，認(rèn)為利用“建管”不分轉(zhuǎn)嫁新建項目矛盾的占 %，認(rèn)為利用“建管”不分壓低物業(yè)項目交接成本的占 %。反映新建項目房屋質(zhì)量問題突 25 / 114 出的占 %。 b) 利用物業(yè)服務(wù)促進(jìn)房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費。 可以說，開發(fā)單位并不都是真正重視物業(yè)服務(wù)的，而 是利用物業(yè)服務(wù)為開發(fā)項目搞包裝，打品牌，目的是促進(jìn)房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務(wù)，并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費。反映開發(fā)單位不重視、不支持物業(yè)服務(wù)的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的%。反映開發(fā)單位把物業(yè)服務(wù)當(dāng)作房屋促銷手段的占 %，反映開發(fā)商拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費的占 %。 c) 住宅項目配套設(shè)施不全、不到位，增加了物業(yè)服務(wù)的難度。 一些住宅項目，開發(fā)單位片面追求投資效益，盡量壓縮配套設(shè)施項目，即使規(guī)劃配套項目，也常常拖延實施，先住宅后配套，給入住后的業(yè)主造成多方面的不便利，無形中也給物業(yè)管理造成很多 無法回避的矛盾和問題。這次調(diào)查中，反映住宅項目配套設(shè)施不全的，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的 %，反映住宅項目交通不方便的占 %，反映住宅項目不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的占 %。 4） 業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體方面 公共意識不強(qiáng)，守約觀念淡薄。 一些業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個人維權(quán)，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)成對立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。從調(diào)查反映的數(shù)據(jù)來看，認(rèn)為部分業(yè)主只講權(quán)利、不講義務(wù)的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的 %，認(rèn)為業(yè)主公共意識普遍較差的占 %，認(rèn)為業(yè)主參與物業(yè)管理的意識不強(qiáng)的占 %，反映個業(yè)主不能自覺遵守管理規(guī)約和規(guī)定的占 %。 配合支持不夠，欠費現(xiàn)象嚴(yán)重。 從調(diào)查情況來看，反映業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的 %，反映業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費問題突出的企業(yè)占 %，反映業(yè)主 不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金的企業(yè)占 %。 業(yè)主大會制度落實不力，運作程序可操作性不強(qiáng)。 《 物業(yè)管理 條例》設(shè)立的業(yè)主大會制度，《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會的運作程序，各地在具體執(zhí)行中感到可操作性不強(qiáng)。雖然《條例》已經(jīng)頒布多年，但真正落實業(yè)主大會制度的地區(qū)和范圍卻很有限，被調(diào)查企業(yè)反映業(yè)主大會制度建立難和成立業(yè)主大會后又難運作的分別占了企業(yè)總數(shù)的 %和 %。 26 / 114 業(yè)主委員會運作不規(guī)范，矛盾問題呈上升趨勢。 調(diào)查資料反映，業(yè)主委員會的問題，一方面是業(yè)主委員會成立難，另一方面一些成立了業(yè)主委員會 的區(qū)域矛盾問題更加突出。其中反映業(yè)主委員會運作不規(guī)范的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的 %，反映業(yè)主委員會超范圍活動影響社區(qū)穩(wěn)定的占 %，反映業(yè)主委員會有特權(quán)化傾向的占 %，反映業(yè)主委員會成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對立面的占 %。 5） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面 企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。 反映企業(yè)連年虧損的有 1446 家企業(yè)，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的 %，反映企業(yè)效益低，發(fā)展慢的占 %，反映企業(yè)發(fā)展后勁不足的占 %。分析企業(yè)效益差的主要原因，認(rèn)為是由于物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)過低的占 %，認(rèn)為是由于物業(yè)服務(wù)收費率低的占 %。 人員素質(zhì)較低，專業(yè)人才缺乏。 被調(diào)查企業(yè)中反映從業(yè)人員最集中最突出的問題是從業(yè)人員待遇低，人才難尋難留，人員流動性大，反映同類問題的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的 %，認(rèn)為企業(yè)缺乏管理和技術(shù)人才的占 %，認(rèn)為從業(yè)人員整體素質(zhì)不能適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展 要求的占 %，認(rèn)為從業(yè)人員服務(wù)意識差的占 %。 服務(wù)市場不成熟、行業(yè)競爭不規(guī)范。 由于社會、政府、開發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務(wù)市場目前還尚未達(dá)到“公開、公平、公正”、誠實守信和健康有序的良好狀態(tài)。被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為企業(yè)信用意識差的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的 %，同行之間相互壓價競爭的占 %，不擇手段惡性競爭的占 %。 以上各種矛盾和問題的存在，都不同程度影響和制約著行業(yè)的發(fā)展。 第二節(jié) 行業(yè)發(fā)展趨勢 分析 近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)的呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著 一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機(jī)遇，同時使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)。 27 / 114 在國際上，以第一太平戴維斯公司為代表的先進(jìn)物業(yè)公司將業(yè)務(wù)的重點放在交易顧問、咨詢服務(wù)等非傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)上面。 20xx 年第一太平全球總收入 5億 7千萬英鎊，其中交易顧問占總收入的 48%，咨詢服務(wù)占 19%，物業(yè)及設(shè)備管理僅占 27% 在國內(nèi)，中航物業(yè)經(jīng)過多年的探索和發(fā)展，形成了從前期房地產(chǎn)供需分析到后期租售代理的全過程房地產(chǎn)經(jīng)營模式。 20xx 年，中航物業(yè)年收入三億元人民幣，其中經(jīng)營類收 入一億元人民幣。在國內(nèi)，從事物業(yè)經(jīng)營類業(yè)務(wù)的公司數(shù)量還很少，市場競爭不激烈。同時，隨著商業(yè)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)趨向于更多的關(guān)注核心業(yè)務(wù)。這就為物業(yè)公司開展經(jīng)營業(yè)務(wù)留出了廣闊的市場空間。這樣開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)不失為物業(yè)公司尋求新的利潤增長點的一種途徑。 國家的 “ 十五規(guī)劃 ” 提出 “ 規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè) ” ， “ 十一五規(guī)劃建議 ” 指出 “ 積極發(fā)展社區(qū)服務(wù)等需求潛力大的產(chǎn)業(yè) ” ， “ 加強(qiáng)和諧社區(qū)建設(shè)，倡導(dǎo)人與人和睦相處 ” ， “ 積極發(fā)展就業(yè)容量大的勞動密集型產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè) ” 等。國家政策、時代發(fā)展，給物業(yè)管理提供了大有作為的空間。物業(yè)行業(yè)的發(fā)展將會呈現(xiàn)以下的一些趨勢： 住宅物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)延伸服務(wù)環(huán)節(jié)的作用將進(jìn)一步增強(qiáng)，因而仍會以開發(fā)商自建自管的模式為主。由于目前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出物業(yè)服務(wù)的利潤，在加上消費者在購房的決定因素中物業(yè)服務(wù)的比重逐步提高、中海、萬科等較有影響 的物業(yè)公司收縮項目的示范作用，住宅物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)延伸服務(wù)環(huán)節(jié)的作用將進(jìn)一步增強(qiáng)。在全國 100 強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)中， 62%的企業(yè)由開發(fā)商設(shè)立?？紤]存在大量的項目公司，全國物業(yè)管理企業(yè)平均水平此數(shù)值會更大，保守估計會達(dá)到 70%以上。盡管《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，然而物業(yè)綜合性、復(fù)雜性、專業(yè)性的特點，導(dǎo)致業(yè)主自管實踐不可能成為一種主流模式。所以，住宅物業(yè)仍會以自建自管為主。 住宅物業(yè)行業(yè)集中度將逐步提升，市場將涌現(xiàn)一批管理規(guī)模大，品牌知名度高的企業(yè)。目前物業(yè)管理公司普遍規(guī)模偏小， 行業(yè)集中度低。國內(nèi)規(guī)模最大的前三家物業(yè)管理企業(yè)的管理面積僅占總物業(yè)管理面積的 %。上海物業(yè)管理公司 2563 家，平均每家管理不足 10 萬平方米 ；深圳物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 1029 家，平均每家管理項目 個，管理面積 24萬平方米。隨著我國物業(yè)管理企業(yè)逐步走向規(guī)模化、多元化和跨區(qū)域化，行業(yè)集中度將逐步提升；一些知名的物業(yè)公司執(zhí) 28 / 114 行收縮的策略以及住宅物業(yè)管理微薄的利潤也會淘汰規(guī)模小的公司，這也有利于促進(jìn)行業(yè)集中度的提升。 商業(yè)物業(yè)的市場化程度將提高，市場競爭加劇。高端商業(yè)物業(yè)具有良好的盈利性，市場吸引力高；高 端物業(yè)項目的客戶對物管企業(yè)的專業(yè)能力、服務(wù)理念、人才、品牌等方面都提出了較高的要求；由于物業(yè)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，或開發(fā)商出于對物業(yè)價值的考慮，物業(yè)管理市場最終將走向由市場和客戶進(jìn)行選擇。市場和客戶選擇的結(jié)果必將使市場競爭加劇，促進(jìn)物業(yè)管理品牌化、規(guī)模化的發(fā)展，從而提高行業(yè)集中度。現(xiàn)有優(yōu)勢企業(yè)會憑借其自身的競爭能力，在增量物業(yè)管理市場中爭取更多市場份額。 商業(yè)物業(yè)的全價值鏈經(jīng)營業(yè)務(wù)會進(jìn)一步增加。資產(chǎn)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)顧問等業(yè)務(wù)的高盈利性會對開展商業(yè)物業(yè)的公司具有很強(qiáng)的吸引力；另一方面，開展商業(yè)物業(yè)的公司 一般具有較強(qiáng)的資本實力和較好的人力資源，其主要服務(wù)對象也具備對于物業(yè)全價值鏈經(jīng)營的潛在要求，所以開展商業(yè)物業(yè)的公司對物業(yè)全價值鏈經(jīng)營具備良好的匹配度。這樣從物業(yè)行業(yè)的發(fā)展來看，一些先進(jìn)的商業(yè)物業(yè)企業(yè)在立足于物業(yè)管理的同時積極地拓展物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)顧問等多個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，形成物業(yè)管理的全價值鏈經(jīng)營，以充分發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢，更好的滿足客戶需求。 物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化程度加強(qiáng)，行業(yè)將會涌現(xiàn)實力強(qiáng)大的專業(yè)服務(wù)商，物業(yè)管理公司將向管理集成商轉(zhuǎn)型。目前眾多物業(yè)管理公司采用一體化的管理格局，設(shè)有屬于自己的若干專業(yè)的分公司或部門，形 成獨具特色的 “小而全”的企業(yè)。它們在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上不成熟，與之關(guān)聯(lián)的保安、保潔、綠化、維修等專業(yè)公司不成規(guī)模，成本較高，這些使“小而全”的物業(yè)公司經(jīng)營運作較為困難。是必發(fā)揮一己之長，放棄“全”的形式，形成物業(yè)行業(yè)的專業(yè)服務(wù)商。這些服務(wù)商利用其規(guī)模優(yōu)勢降低成本又刺激了“大而全”的公司將自己的某些業(yè)務(wù)交與專業(yè)服務(wù)商。使“大而全”的公司全力做“大” 。這樣，物業(yè)管理行業(yè)將實現(xiàn)管理層和作業(yè)層的分離，使作業(yè)層，包括電梯、保潔、綠化等逐步實現(xiàn)專業(yè)化。物業(yè)管理公司成為服務(wù)集成商，即專業(yè)服務(wù)的搜集者和整合者，物業(yè)管理企業(yè)不再 直接向業(yè)主提供有形服務(wù)，而是通過管理能力整合專業(yè)公司，為業(yè)主提供服務(wù)。 物業(yè)管理企業(yè)兩極分化日益嚴(yán)重近兩年，城市房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，大量物業(yè)入市，以上海為例，根