【導(dǎo)讀】濟(jì)南新建小區(qū)眾多，蔬菜市場沒跟上趟兒。在陽光新路上，這幾年冒出來不。小區(qū)車輛就有12600多輛。僅僅在陽光100社區(qū)，居民就達(dá)幾萬人。解到，這幾個(gè)小區(qū)只有一處農(nóng)貿(mào)市場。而這惟一的農(nóng)貿(mào)市場，由于正好位于經(jīng)十。一路西延長線的規(guī)劃上，早已列入了拆遷計(jì)劃。這幾年，省城高新區(qū)建起了不少。新建小區(qū)，這些新建小區(qū)同樣面臨“菜籃子”問題。黃金時(shí)代小區(qū)的劉女士說，看著老人跑那么遠(yuǎn)去買菜，讓人有些擔(dān)心。農(nóng)貿(mào)市場難尋，小區(qū)封閉式管理使得小商小販也進(jìn)不去。四五家賣菜的小店。然而，不少居民卻對這種便利店、小超市不太“感冒”，最。菜價(jià)降下來，才能贏得顧客的青睞?？紤]到了新建小區(qū)居民買菜難這個(gè)市場盲點(diǎn)，走連鎖經(jīng)營之路，降低經(jīng)營成本，使蔬菜便利店真正走進(jìn)千家萬戶。處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。

　　

【正文】 教育費(fèi)附加 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 小計(jì) ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 所得稅 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 總計(jì) ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 預(yù)計(jì)現(xiàn)金流出 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 說明：本連鎖店為商業(yè)企業(yè)，小規(guī)模納稅人。按銷售收入 3%計(jì)算增值稅。所得稅定額征收每年 萬元 表 58 還款計(jì)劃和財(cái)務(wù) 費(fèi)用 預(yù)算 （五） 主要財(cái)務(wù)報(bào)表預(yù)測 前五年資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算 單位 : 萬元 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 資產(chǎn) : 貨幣資金 存貨 固定資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 資產(chǎn)總額 負(fù)債 : 銀行借款 應(yīng)付賬款 負(fù)債合計(jì) 所有者權(quán)益 : 實(shí)收資本 資本公積 盈余公積 未分配利潤 所有者權(quán)益合計(jì) 負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì) 表 59 資產(chǎn)負(fù)債預(yù)算表 前五年利潤表預(yù)算 單位 : 萬元 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 一、營業(yè)收入 減：營業(yè)成本 營業(yè)稅金及附加 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 二、營業(yè)利潤 () 加：營業(yè)外收入 減：營業(yè)外支出 三、利潤總額 () 減：所得稅費(fèi)用 四、凈利潤 () 說明：所得稅為定額征收每年 萬元 前五年利潤分配算 單位 : 萬元 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 凈利潤 () 減：資本公積 盈余公 積 股利分配 未分配利潤 () 注：公司第二年起，按稅后凈利的 20%向投資者分配利潤。第三年以后按 30%分配利潤。 表 510 利潤表預(yù)算 前五年項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)算 單位 : 萬元 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 期初現(xiàn)金投入量 (￥ ) 年初現(xiàn)金 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 本期現(xiàn)金增加量 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 其中：現(xiàn)金增量 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 分配紅利 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 分配利息 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 收回銀行貸款 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 期末項(xiàng)目殘值 ￥ 合計(jì)： ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 項(xiàng)目現(xiàn)金流量計(jì)算 前五年自有資金現(xiàn)金流量預(yù)算 單位 : 萬元 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 期初現(xiàn)金投入量 (￥ ) 年初現(xiàn)金 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 本期現(xiàn) 金增加量 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 其中：現(xiàn)金增量 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 分配紅利 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 期末項(xiàng)目殘值 ￥ 合計(jì)： ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 表 511 現(xiàn)金流量 計(jì)算 表 （六） 投資可行性分析 資本成本預(yù)測 資金成本： =3%+*(18%3%)=27% 自有資金 借款 合計(jì) 金額 ￥ ￥ ￥ 資金成本 % % WACC: % 表 512 資本成本 計(jì)算 現(xiàn)金流量指標(biāo) 凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值指標(biāo)是指特定方案未來現(xiàn)金流入的現(xiàn)值與未來現(xiàn)金流出的現(xiàn)值之間的差額，是反映投資項(xiàng)目在建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營期限內(nèi)獲利 能力的動態(tài)指標(biāo)。其計(jì)算公式： ?? ?? nt ttkNCFNP V 0 )1( NPV：凈現(xiàn)值 NCF：第 t 期現(xiàn)金凈流量 K：貼現(xiàn)率 N：項(xiàng)目有效期 NPV0，項(xiàng)目可行； NPV≤ 0，項(xiàng)目不可行 內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率（ IRR）是指能夠使未來現(xiàn)金流入量現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出量現(xiàn)值的貼現(xiàn)率，即使得投資方案凈現(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率。當(dāng)內(nèi)部收益率大于資本成本率時(shí)，說明該項(xiàng)目具有可行性；否則，該項(xiàng)目是不可行的。其計(jì)算公式為： 0)1(0 ??? ??? tNt t IR RNCFNP V 回收期 動態(tài)回收期 ＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn) 正值的年數(shù) 1） +上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值 /出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值 項(xiàng)目現(xiàn)金流： 期間 一 二 三 四 五 凈現(xiàn)金流 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 累計(jì)現(xiàn)金流 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 折現(xiàn)系數(shù) 現(xiàn)值 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 累計(jì)凈現(xiàn)值 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 指標(biāo) 指標(biāo)值 單位 可行性 內(nèi)含報(bào)酬率： 33% 可行 靜態(tài)投資回收期： 年 可行 動態(tài)投資回收期 年 可行 NPV 萬元 可行 表 512 項(xiàng)目資金現(xiàn)金流分析表 自有資金現(xiàn)金流： 期間 一 二 三 四 五 凈現(xiàn)金流 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 累計(jì)現(xiàn)金流 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 折現(xiàn)系數(shù) 現(xiàn)值 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 累計(jì)凈現(xiàn)值 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 指標(biāo) 指標(biāo)值 單位 可行性 內(nèi)含報(bào)酬率： 58% 可行 靜態(tài)投資回收期： 年 可行 動態(tài)投資回收期 年 可行 NPV ￥ 萬元 可行 表 512 只有資金現(xiàn)金流分析表 2 、 盈利 指標(biāo) 項(xiàng)目預(yù)算指標(biāo)分析表 單位：萬元 一 二 三 四 五 凈利潤 () ￥ ￥ ￥ ￥ 現(xiàn)金流 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 自有資金現(xiàn)金流 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 凈資產(chǎn) ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 資產(chǎn)總額 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ 表 512 項(xiàng)目預(yù)算指標(biāo)分析表 ()1 2 3 4 5凈利潤現(xiàn)金流凈資產(chǎn)資產(chǎn)總額自有資金現(xiàn)金流 圖 52 項(xiàng)目預(yù)算指標(biāo) 趨勢圖 從上表可以看出，該項(xiàng)目的 凈利潤 和凈資產(chǎn)都比較高，且呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，主要是因?yàn)槭袌鲆?guī)模的迅速擴(kuò)大和經(jīng)營效率的逐步提高。由此，我們可以看到此項(xiàng)目有著很強(qiáng)的獲利能力，并表現(xiàn)出良好的獲利趨勢。 敏感性分析 盈虧平衡分析 固定成本 序號 項(xiàng)目 金額 1 折舊及攤銷 ￥ 2 租金 ￥ 3 工資 ￥ 所得稅 ￥ 4 水電費(fèi) ￥ 合計(jì) ￥ 表 512 項(xiàng)目固定成本計(jì)算表 盈虧平衡分析230240250260270280290300 1 銷量金額 單位：萬元總成本銷售額 圖 53 項(xiàng)目盈虧平衡分析圖 安全邊際率 =% 敏感性分析 敏感性分析指標(biāo)對照表 現(xiàn)金流類別 營業(yè)額 內(nèi)含報(bào)酬率 靜態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期 NPV 可行性 項(xiàng)目資金現(xiàn)金流 105% 45% 可行 100% 33% 可行 95% 28% 可行 自有資金現(xiàn)金流 105% 85% 可行 100% 58% 可行 95% 46% 可行 表 513 項(xiàng)目固定成本計(jì)算表