【正文】 致建管脫節(jié)，天長日久，開發(fā)商不管了。隨著很多企業(yè)破產(chǎn)、合并、重組，加之近年來單位開始推進(jìn)職工住宅物業(yè)服務(wù)社會化和后勤服務(wù)體制改革，通過發(fā)放物業(yè)補(bǔ)貼，逐漸和單位宿舍脫鉤，通過組建業(yè)委會，把宿舍管理推向市場化，單位也不管了。但是由于老舊小區(qū)業(yè)主成分復(fù)雜，參與積極性差，組織過程繁瑣等原因，現(xiàn)在業(yè)委會成立的也不是很多，運(yùn)行情況也一般，群眾參與的積極性也不太高，現(xiàn)在還沒擔(dān)起老舊小區(qū)管理這個重?fù)?dān)。所以，很多時候都是街道、社區(qū)管理，可以說投入了大量的精力、人力、財力。（三）居住群體復(fù)雜，弱勢群體多。老舊小區(qū)居民有單位職工、退休人員、下崗職工、回遷戶、外來購房戶、租賃戶等。老年人多、弱勢群體多、外來人口多，一方面是部分人素質(zhì)不高，個人利益至上，亂堆亂放、亂潑亂倒、私搭亂建、毀綠種菜時有發(fā)生。這部分人對于清理自己的亂堆亂放、毀綠種菜、亂搭亂建、飼養(yǎng)家禽等行為，持抵觸、不理解態(tài)度，甚至胡攪蠻纏、撒潑耍賴罵大街。另一方面是一些人尤其是老年人和弱勢群體的生活習(xí)慣問題。很多人經(jīng)濟(jì)困難或是會過慣了，用不著又舍不得扔的舊東西,習(xí)慣于堆放到樓道或樓下,見到有別人扔的這些東西，還喜歡撿回來，久而久之，形成亂堆放。這在一個小區(qū)，形成鮮明對比，六排樓，前三排基本沒有亂堆放，后三排經(jīng)常有。一打聽，原來前三排是住的是年輕人，這破爛東西給都不會要，后三排是住的是老年人還有些困難群眾，經(jīng)常往回?fù)臁Ｓ袝r這邊清理出來剛堆成堆，垃圾車還沒到，就有大爺大娘過來撿，一眼看不見就撿走了，所以會看到似曾相識的破沙發(fā)、舊床“長腿”跑回來了，讓人哭笑不得。（四）管理費(fèi)用不足，收費(fèi)難度很大。首先是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，現(xiàn)在老舊小區(qū)一般是一戶一年70100元的衛(wèi)生費(fèi)，這個標(biāo)準(zhǔn)也就是一個掃掃地、拉垃圾的錢，養(yǎng)不起保安、保潔、維修、綠化等服務(wù)，更談不上封閉、監(jiān)控、路燈等硬件投入，但就是這個標(biāo)準(zhǔn)，能收到70%算是比較好的。極少數(shù)人、極極少數(shù)人是真不自覺，自己不交衛(wèi)生費(fèi)，堆積了垃圾就打舉報電話投訴、叫新聞媒體曝光，說垃圾堆成山，就是沒人管，用這種手段來倒逼居委會給他打掃衛(wèi)生。（此辦法觀眾切勿模仿，謝謝?。┢浯问鞘召M(fèi)困難，居住在老舊小區(qū)的居民，多數(shù)業(yè)主沒有確立有償購買物業(yè)服務(wù)的意識，其思維仍然停留在計劃經(jīng)濟(jì)時期“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段，這個是全國普遍存在的問題。深圳市社科院做過問卷調(diào)查，老舊住宅區(qū)住戶中明確表示愿意出資引入物業(yè)管理或愿意繳納管理費(fèi)的，%%，換句話說，有50%以上的住戶明確表示不想出資參與引進(jìn)物業(yè)管理的前期投入，即便實行了物業(yè)管理也會提出各種理由而不愿繳納管理費(fèi)。老舊小區(qū)住戶對小區(qū)改造整治和引入規(guī)范物業(yè)管理的愿望強(qiáng)烈、非常強(qiáng)烈，但在出資和繳費(fèi)問題上態(tài)度消極、非常消極。磚家說是“你要管理我歡迎，你要投資我贊成，讓我出錢你別想”。所以物業(yè)公司普遍不愿進(jìn)駐老舊小區(qū)，即便是進(jìn)駐了的也是慘淡經(jīng)營，很多地市出現(xiàn)老舊小區(qū)改造提升后物業(yè)進(jìn)駐，收不起來物業(yè)費(fèi)最后跑路的現(xiàn)象。二、解決問題的建議（一）大力實施老舊小區(qū)改造，提升硬件。2015年12月，中央城市工作會議提出“加快推進(jìn)老舊小區(qū)改造”，這是大好事，難點(diǎn)在籌錢。關(guān)于資金問題，一是可以成立一個專門的老舊小區(qū)維修基金，市場化運(yùn)作，負(fù)責(zé)資金的籌集、運(yùn)營和調(diào)配。二是盡最大可能、最大限度地合理利用小區(qū)閑置土地或簡陋房屋進(jìn)行二次開發(fā)，獲得收益進(jìn)行貼補(bǔ)。三是借鑒江蘇南通“PPP”模式改造老小區(qū)道路照明的經(jīng)驗，吸引社區(qū)資金參與。四是創(chuàng)造融資平臺，通過一定優(yōu)惠政策，吸引有興趣參與老舊小區(qū)物業(yè)管理的大型物業(yè)企業(yè)出資。（二）明確主體，盡快建立業(yè)主委員會。老舊小區(qū)業(yè)主的物管意識普遍淡薄，多數(shù)人不清楚業(yè)委會是干什么的，自我管理、自我維權(quán)意識不強(qiáng)，不愿意參加業(yè)主大會，更不愿意參選業(yè)委會委員，常說的一句話是“管閑事落閑事”。仍停留在有問題找政府的舊思維上，難以組織成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會普遍缺乏辦公經(jīng)費(fèi)，加上很多委員都是兼職的、沒有報酬的，積極性及公益熱情難以持久。（三）引入物業(yè)化管理，樹立大物業(yè)理念。小區(qū)建設(shè)“三分建、七分管”，政府投入了巨大的資金進(jìn)行老舊小區(qū)改造，如果管理不跟上，必定會反彈。把老舊住宅小區(qū)整治完的后續(xù)的管理工作讓位于社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理，無疑是最好的選擇。針對收費(fèi)難的情況，可以采取靈活多樣的方式，一是參照公交公司模式，成立公辦的非營利性老舊小區(qū)物業(yè)公司，政府補(bǔ)貼資金。二是在老舊小區(qū)改造整治中，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金。三是對承擔(dān)老舊小區(qū)管理的物業(yè)公司或社區(qū)進(jìn)行補(bǔ)貼，比如淄博市。徐州市的老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)采取市、區(qū)財政補(bǔ)貼為主，居民負(fù)擔(dān)為輔，分級負(fù)擔(dān)的辦法，每月由市、。四是對老舊小區(qū)物業(yè)實行以“以獎代補(bǔ)”政策，設(shè)立長效管理獎勵資金，即對每個小區(qū)安排一定數(shù)額資金，經(jīng)考核達(dá)到文明城市標(biāo)準(zhǔn)要求的，每年實行一次性獎勵。大物業(yè)管理是指物業(yè)外包的范圍不光是老舊小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，還包括店外經(jīng)營、占道經(jīng)營、亂停車、亂搭建、小廣告、五小行業(yè)等，以彌補(bǔ)現(xiàn)有執(zhí)法力量的不足，這種大包的方式，在深圳、南京、舟山都有試行，也有一些爭議。其實城管外包不是洪水猛獸，需要認(rèn)真分析，加強(qiáng)管理來解決，公共服務(wù)外包是改革的重要方向，不應(yīng)因噎廢食。（四）更新觀念，教育群眾。通過建立市場機(jī)制來培育老舊小區(qū)百姓的市場觀念，即“政府花錢買機(jī)制，百姓花錢買服務(wù)”。要讓廣大居民懂得，房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)多元化，房產(chǎn)證是你的名，你作為產(chǎn)權(quán)人要承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。同時，加強(qiáng)正面典型宣傳，表彰獎勵百名優(yōu)秀樓長、業(yè)委會主任，千名文明市民，把精神獎勵和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償相結(jié)合，建立一支長效化的文明志愿者隊伍。設(shè)立道德銀行和文明曝光臺，利用電視、報紙、微信、微博等方式，對亂潑亂倒、亂吐亂丟、車窗拋物、隨地小便等不文明行為，多點(diǎn)名道姓，少打馬賽克，讓不文明者丟人、現(xiàn)眼、受震動、受教育、能改正。